CONDOMINIO

Concepto

Art. 1983: Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales.

Antecedentes

En el Derecho romano el origen del condominio se encuentra en la familia, cuando páter familia moría, al derecho real se lo llamaba “copropiedad por cuotas”; consistía en la parte material y la parte ideal o cuota de cada particular, quienes podían disponer de ella libremente.
En el derecho germánico no había cuotas iguales, la cosa pertenecía a todos los condóminos que lo usaban en común.

Caracteres

Vario sujetos (dos o más)

Un solo objeto

Puede ser una o varias cosas (Por ej.: dos condóminos que tengan partes indivisas en dos inmuebles)

Debe tener cuotas iguales (la cosa no se puede dividir materialmente)

 

Naturaleza jurídica

Hay varias posturas:

Quienes dicen que cada condominio es propietario de una parte indivisa o ideal del Derecho de dominio de la cosa.

Quienes dicen que el condominio es una persona jurídica, estos serían propietarios por toda la cosa. (el código no lo adopta)

Quienes dicen que el condominio es un derecho real, que es distinto que la propiedad individual. Tiene varios titulares que ejercen simultáneamente el Der. De dominio sobre la cosa. (es la que adopta el código)

Clasificación

Condominio sin indivisión forzosa: que el condominio está sujeto a la voluntad de los condóminos, si alguno de ellos no está de acuerdo con el condominio, solicita la división del mismo y finaliza el derecho real de condominio.

Condominio con indivisión forzosa: no importa si uno está de acuerdo o no con el condominio, sigue existiendo el condominio, siempre que se de los requisitos legales para que haya inhibición forzosa.
(Se da así porque de lo contrario habría abuso del derecho o perjuicios)

Constitución

Por contrato: dos personas pueden comprar o recibir una cosa en común, o que venda o done una parte de un bien de su propiedad.

Por testamento: debe contener una disposición de una cosa cierta a favor de una o más personas que sean herederos.

Por ley: por ley propiamente dicha, o por sucesión intestada, donde la ley le trasmite a una o más personas.

Comparación con otras figuras

Con la sociedad: La sociedad se constituye por un “acto constituido” por contrato. El condominio se constituye por testamento, ley o contrato.
La sociedad es titular de su patrimonio de bienes y cosa, además sale una persona distinta de las que la componen. En el condominio la titularidad es de cada uno de los condóminos en proporción.

Con la indivisión hereditaria: La sucesión es la trasmisión de derechos de un muerto, tanto la indivisión hereditaria como el condominio, son comunidades, pero la comunidad hereditaria recae sobre bienes que no son cosas y surge solo cuando muere el causante. El condominio recae solo sobre cosas y puede surgir de otras causas.

Con la comunidad conyugal: La administración es distinta porque hay dos masas separadas de bienes (propios y gananciales). La conyugal recae sobre cosas y derechos y el condominio solo sobre cosas.
En principio, la conyugal es indivisible, y el condominio es divisible.

Con la propiedad horizontal: Cada copropietario es dueño exclusivo de su unidad funcional y es copropietario sobre las partes comunes (pasillo, pileta, etc.).

Con los conjuntos inmobiliarios: Pasa lo mismo que con la propiedad horizontal.

Con el tiempo compartido: Existe comunidad de tiempo, no de cosa, hay uso y habitación de la cosa por un tiempo. En el condominio cada uno es dueño de la cosa.

 

Condominio sin indivisión forzosa

Facultades sobre la parte indivisa:

Art 1989: Cada condominio puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los demás condóminos.
Los acreedores pueden embargarlos y ejecutarlos sin esperar el resultado de la partición, que le es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Además, posee derecho de usufructo, uso, habitación, servidumbre, acción persecutoria o reinvicatoria, y abandono sobre la parte indivisa.

Facultades sobre toda la cosa: (facultades restringidas)

Art. 1986: Cada condómino conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés de obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los demás condóminos.

Art. 1988: El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en mayor medida o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los demás condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y solo en beneficio del oponente.

Art. 1987: Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Además, pueden enajenar y administrar la cosa común, reunirse en asamblea, retener los frutos naturales que la cosa posee (los civiles se reparten automáticamente)

 

Obligaciones de los condóminos

Art. 1990: La disposición jurídica o material de la cosa o de una parte de ella, solo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también a su costa hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan para su mejor aprovechamiento.

Art. 1991: Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede renunciar a esta obligación. El condómino que abona estos gastos puede reclamar interés desde la fecha de pago.

No se necesita acuerdo para realizar una mejora, y el condómino siempre tiene que aportar.

Art. 1992: Deudas por cargas reales que gravan la cosa.
Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.

Conclusión de condominio

Partición: acto jurídico técnico y contable que pone fin a un estado de indivisión. Se puede hacer por acuerdo, se divide en especie o por solicitud de venta que puede ser privada o puede ser judicial (si entre las partes no hay acuerdo, es judicial, si lo hay es de forma privada)

Pasos para la partición:

Antecedentes

Cuerpo general de bienes (activos)

Bajas comunes (pasivos)

Liquido partible (saldo)

División (se establece la proporción de saldo a cada uno)

Adjudicación (se otorga a cada uno una escritura por su parte o un libramiento de un cheque)

 

Abandono: si un condómino abandona, aprovecha al otro.

Venta: Si un condómino vende, aprovecha al otro.

Prescripción: puede prescribir sobre el otro si alguien renuncia o abandona, prescribe su 50%.

 

Condominio con indivisión forzosa

Puede surgir por:

Voluntad de las partes
- compraventa, dos o más personas adquieren la cosa
- beneficios por donación a dos o más personas
- que se constituya un bien de familia (Ley 14.394):

Cuando de última voluntad lo que fallece lo establece para sus herederos (con testamento)

Cuando la indivisión es pactada por los herederos (sin testamento)

Cuando es un comercio agrícola o ganadero y el conyugue se opone. Límite: 10 años

Cuando la cosa se compró con bienes de la unidad conyugal, el conyugue se puede oponer.

 

Por la ley
No se divide, el condominio queda así. Se da cuando el accesorio es indispensable.
2004: existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más herederos que pertenecen a diversos propietarios.
Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condominios puede pedir la división.

Art. 2005: cada condómino solo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que este afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

Art. 2001: División masiva
cuando la partición es masiva para cualquiera de los condóminos por circunstancias graves o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de 5 años. Este término es renovable por una vez.

Sepulcros: El sepulcro queda indiviso, no se divide por el respeto de los familiares que se encuentran allí. Es algo que se adquiere sin fin de lucro, tiene fin sentimental.

Bien de familia: Lo mismo que se encuentra en la Ley 14394.

Vivienda del hogar conyugal: después del divorcio, donde se constituye el conyugue, no se podrá dividir hasta que los niños cumplan la mayoría de edad.
Lo mismo para la vivienda del conyugue supérstite de Der. Real de habitación, es vitalicio.

Art 2006: Muros, cercos, y fosas.
Se lo denomina:
“lindero”, separativo o divisorio al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
“encaballado” al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.
“contiguo” al lindero que se asienta totalmente e uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el limite separativo.
“medianero” al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
“privativo o exclusivo” al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.
“de cerramiento” al lindero de cerramiento forzoso.
“de elevación” al lindero que excede la altura de muro de cerramiento.
“enterrado” al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

Art.2007: Cerramiento forzoso urbano.
Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tienen frente al titular el derecho y la obligación recíprocos de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encabellar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
(Todos los inmuebles deben estar cerrados, la obligación es de los vecinos o propietarios linderos)

Art.2008: Muro de cerramiento forzoso
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menos a 3 metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.

Art.2009: Adquisición de la medianería
El muro construido conforme al art.2008 es medianera hasta la altura de 3 metros.

 

Derechos y obligaciones.

El condómino puede demoler el uro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido.

El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad a su costa sin indemnizar el otro condominio por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva construcción es privativa del que lo hizo.

Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del que la realizo y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.

La reconstrucción debe realizarlo a sus costas y el otro condómino no puede reclamar indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.

 

Condominio por confusión de límites.

Acción de mesura: Es voluntario, se contrata un agrimensor que mire y delimita.

Acción de deslinde: Divide el condominio, no es voluntario. Se le pide al juez que mande un perito que ponga la medida. Es para poner fin a la incertidumbre.

Acción reinvidicatoria: No divide, es una acción real. Solicito al juez la recuperación de la posesión o de la cosa perdida. Tiene por finalidad defender la posesión.

 

 

 

PROPIEDAD HORIZONTAL

Antecedentes

Nace en edad media, se regulo por primera vez en el código de Napoleón.
En el código de V. Sarfield, estaba prohibido porque Argentina no tenía problemas de espacio y no había razón para la construcción de edificios. Luego del crecimiento poblacional, se redactó la ley 13512 de PH que derogo la prohibición.

Concepto

La PH es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio, que otorga facultades de uso, goce y disposición material y jurídica a su titular, que se ejercen sobre partes comunes y partes privativas de un edificio.
Las diversas partes de inmuebles así como las facultades que sobre ella se tienen son interdependientes y conforman un todo no divisible.
La finalidad es facilitar el uso funcional a los propietarios.

Naturaleza Jurídica

-Condominio con indivisión forzosa sobre el inmueble edificado. Los propietarios son dueños de todo, pero individualmente tienen uso y goce de su Un. Funcional.
Esta teoría es errónea porque cada propietario usa su Un. Funcional y tienen sobre ella un derecho exclusivo. No hay copropietarios

-Dominio integrado con condominio con indivisión forzosa. Se habla de propietarios de Un. Funcional y copropietarios (todos los derechos). Es errónea porque no hay integridad.

-Sociedad. Fue criticada por forzar los conceptos. Se descarta la teoría.

-Servidumbre. Es errónea porque requiere partes que en la PH no se da, además la servidumbre es un derecho sobre una cosa ajena y la PH es sobre la cosa propia.

-Derecho real autónomo. Es la teoría adoptada, independiente del dominio y condominio, y de ambos conjuntamente.

Adquisición

Por tradición- Por sucesión- Por prescripción.

Objeto

Parte propia (pertenece exclusivamente al propietario)

Art 2039: El derecho de PH se determina en la Un. Funcional, que consiste en pisos, dptos., locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La PH de la Un. Funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensable para mantener su seguridad y puede abarcar 1 o más Un. Destinadas a servirlas.

Art. 2038: A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condominios deben redactar por escritura pública, el reglamento de PH, que debe inscribirse en el Registro inmobiliario. El reglamento de PH se integra al título suficiente según la Un. Funcional. (Constitución)

Partes comunes.

Art. 2040: Son comunes a todos o algunas de las Un. Funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de PH. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún por. Puede alegar derecho exclusivo sin perjuicio de su afectación exclusiva a 1 o varios Un. Funcionales.
Cada prop. Puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Art. 2041: Cosas y partes necesariamente comunes:
- El terreno
- Pasillos
- Techos, azoteas, terrazas y patios solares
- Cimientos, columnas, vigas, etc.
- Locales
- Cañerías y cableados
- La vivienda para alojamiento del encargado
- Ascensores, escaleras metálicas, entre otras.

Art. 2042: Cosas y partes comunes NO indispensables.
- La piscina
- El solárium
- El gimnasio
- El lavadero
- El salón de usos múltiples

Art. 2043: Cosas y partes propias
- Los tabiques internos no portantes
- Las puertas
- Ventanas
- Artefactos (incluso de balcones)
También son propios y partes susceptibles de un derecho exclusivo sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

Limitaciones

Sobre parte propia:
No hacer modificaciones que puedan afectar la seguridad del edificio.
No cambiar forma externa del frente. Ej., no puedo pintar de rosa si todos los balcones son amarillos.
No destinar la parte propia a usos contrarios a la moral y buenas costumbres. Por ej. Salón nocturno
No hacer ruidos molestos.
Obligaciones: Conservar la Unidad, y pagar las reparaciones.

Sobre partes comunes:
Prohibición de vender, grabar, transferir.
Uso igualitario de los propietarios de las partes propias

Cargas comunes a todos los copropietarios

Art 2046: El propietario está obligado:

A cumplir el reglamento de PH y del reglamento interno

A conservar buen estado la Un. Funcional

A pagar expensas ordinarias (gastos normales del edificio) y expensas de reparación de cosas y partes comunes (de mantenimiento), estos gastos los hace el consorcio.
Si el adm no hace la reparación lo puede hacer el copropietario, hay que ver si la reparación es necesaria, urgente. Se debe notificar a los demás, y ninguno tiene que oponerse (puede reclamar reembolso).

Art. 2045: Facultades
Cada prop. Puede sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la Un. Funcional que le pertenece o sobre ella constituir Der. Real o Personal.
La constitución, trasmisión, o extinción de un Der. Real gravamen o embargo sobre la Un. Funcional comprende a las cosas y partes comunes y la Unidad complementaria y no puede realizarse separadamente de estas.

El Art. 2048 dice que para hacer renovaciones y mejoras se requiere mayoría absoluta, para evitar que alguien caprichoso se oponga a la mejora.
El Art. 2050 habla de las obligaciones al pago de expensa, el prop y cualquiera que lo posea por cualquier título.

Art 2049, Los prop, no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o constitución a su cargo aun con respecto a los devengados antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes y servicios comunes por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de la Un. Funcional.

Modificaciones en cosas y partes comunes

Mejora u obra nueva por mayoría:

Para realizar mejoras u obras nueva sobre cosas y partes comunes, los prop. O el consorcio requiere  consentimiento de la mayoría de los prop. Previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegado o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tiene acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora y obra nueva es de costo excesivo contrario al reglamento o a la ley y si afecta la seguridad, solidez etc. del inmueble.
La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Mejora u obra nueva por unanimidad:

Si la mejora u obra nueva realizada por un prop. O por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos debe realizarse con el acuerdo unánime de los prop.
También requiere unanimidad la mejora y obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que solo beneficia a un propietario.

Mejora u obra nueva por interés particular:

Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular el beneficiario debe efectuarlo a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de PH y su inscripción si la hay.

Reparaciones urgentes:

Cualquier prop. En ausencia del adm y de los del consejo de prop puede realizar reparaciones urgentes en cosas y partes comunes, con carácter de “gestor de negocios”.
Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir si corresponde la restitución del bien a su estado anterior a costa del propietario.

 

CONSORCIO

Grupo de personas que se encuentra integrado por propietarios. Tiene un patrimonio propio que son las expensas comunes.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de PH, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentando en escritura pública o por resolución judicial inscripta en el registro inmobiliario.

El consorcio debe responder por los daños a los copropietarios o a terceros y lo hará con los bienes y cosas del patrimonio de quien es titular.
Aunque la norma no lo diga, el patrimonio está integrado por los fondos líquidos del titular, los derechos contra terceros por los que puedo ser subrogado, las cosas a su nombre.

Se debe poner en el reglamento, la composición del patrimonio del consorcio. Es normal que se confunda dentro de ese patrimonio o las cosas y partes comunes, pero no, son del propietario.

La extinción del consorcio impone: Publicidad registral.

Órganos de administración: Asambleas- Asamblea Judicial- Consejo de propietarios- Administrador.

ASAMBLEA

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para:

Resolver cuestiones atribuidas por la ley o por el reglamento

Resolver cuestiones atribuidas al administrador o al consejo cuando le son sometidas por estos o por quien representa el 5% de las partes indivisas con relación al conjunto.

Resolver cuestiones sobre la conformidad de nombrar y despedir personal

Resolver cuestiones no contempladas como atribuciones del adm o del consejo, si la hay.

Convocatoria y quorum:

Los prop deben ser convocados a la asamblea y es nulo el tratamiento de otros temas, salvo si están presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede auto convocarse para deliberar.
Las decisiones que se adopten son válidas si se aprueba por mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son válidas también las tomadas por unanimidad, aunque no lo hagan en asamblea.

ASAMBLEA JUDICIAL

Si el administrador o el consejo omiten convocar asamblea, los propietarios que representan el 10% del total pueden solicitar al juez la convocatoria de asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia en su presencia y convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de los presentes, si no llega a decisión, decide el juez.
El juez puede disponer medidas cautelares para reemplazar la situación del consorcio.

CONSEJO DE PROPIETARIOS

Órgano facultativo que es nexo entre copropietarios y administrador, pudiendo suplir la ausencia del administrador pero no lo sustituye.

La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, que puede:

Convocar asamblea

Controlar lo económico y financiero del consorcio

Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios

Ejercer la administración del consorcio por ausencia del administrador.

ADMINISTRADOR

Es el representante legal del consorcio con carácter de mandatario.
Puede ser un propietario tercero, persona humana o jurídica.

El administrador CESA en oportunidad de la 1° asamblea si no es ratificado en ella. Esto se debe realizar dentro de los 90 días de cumplidos los 2 años del reglamento o del momento donde se ocupó el 50% de las unidades funcionales, lo que pase primero.
Los adm son nombrados y removidos por la asamblea.

REGLAMENTO

Es la ley interna, consiste con el ordenamiento jurídico total formado por el código cyc y las demás leyes.
Rige la conducta de los prop. Del edificio, la vida del consorcio y todos los prop. La tienen que respetar. Se debe otorgar por escritura pública y se inscribe en el registro de propietarios.

Naturaleza jurídica: el PH es un contrato consensual (voluntad de las partes), formal (escritura pública), conmutativo (hay oblig. Reciprocas) y de adhesión (el prop. Que adquiere una Un. Funcional queda ligada al reglamento firmado)

Contenido del reglamento:

Determinación del terreno

Determinación de las U. funcionales y complementarias

Enumeración de los bienes propios

Enumeración de las cosas y partes comunes

Composición del patrimonio del consorcio

Parte proporcional indivisa a cada unidad

Proporción en el pago de expensa

Uso y goce de las cosas y partes comunes

Uso y goce de bienes del consorcio

Destino de la Un. Funcional y de las partes comunes

Facultades de las asambleas de prop.

 

El que verifica el reglamento es el escribano que eleva el reglamento a categoría de elemento público. Y si tiene errores lo tiene que subsanar.
Si el reglamento se inscribe sin pasar por él, se va a determinar la imposibilidad de registro. En tal supuesto, el registro de prop y el encargado, devolverán el reglamento para que fuera subsanado, en el plazo y por procedencia de la normativa registral.

EXTINCION DEL PH.

Por grave deterioro o destrucción del edificio, abandono (renuncia unilateral), consolidación de las partes, confusión, venta.

 

 

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

CONCEPTO

Son urbanizaciones cerradas ajustadas a normas administrativas, leyes públicas y leyes privadas.

Son C. Inmobiliarios:
- Los clubes de campo
- Barrios cerrados o privados
- Parques industriales, empresariales o nativas
- Cualquier otro emprendimiento urbanístico independiente del destino de vivienda permanente o temporario, laboral, comercial o empresarial que tenga.

Características:
- Cerramiento
- Partes comunes y privativas
- Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes
- Lugares y bienes comunes
- Reglamento por el que se establece órgano de funcionamiento
- Limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario.
- Obligaciones de contribuir con los gastos y cargas comunes
- Entidad con personería jurídica que agrupe a los prop. De las unidades.

Hay pluralidad de sujetos que se instalan en lugares de usos comunes que están unidos.
Existe un promotor que desarrolla la idea y coordina el refinanciamiento y también se encarga de la organización del sistema.

Dentro de urbanizaciones cerradas encontramos:

Club de campo: terreno no muy extenso ubicado fuera del eje urbano, dividido en lotes, constituyendo una unidad con limites procesos en la que existen bienes de carácter común y servicios accesorios de los lotes.
Esos bienes comunes no pueden subdividirse ni venderse por separado. Es un complejo recreativo residencial.
Tiene una entrada común y consta de espacios destinados a actividades culturales, deportivas y sociales.

Barrio cerrado/privado: Complejo urbanístico destinado al asentamiento permanente de habitantes en el que coexisten parcelas individuales donde hay viviendas y otros de propiedad comunitaria o de entidad jurídica.
El fin es funcionar como lugar de recreación, práctica de deportes en beneficio de todos los que la habitan. Posee sistema de vigilancia y seguridad que impide el acceso a extraños.

Parques industriales: terreno urbanizado dividido en parcelas, con carreteras, medios de transporte y servicios públicos que cuenta o no con fábricas que tienen o no servicios comunes, destinado a uso de comunidades industriales. Por ej. Almacén- bomberos- hospitales.

 

COSAS Y PARTES COMUNES

Son necesariamente comunes o d uso común a las partes y lugares del terreno destinados a usos de circulación, acceso y comunicación, áreas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas  sociales, instalaciones y servicios comunes y todo otro bien afectado al uso comunitario.

 

COSAS Y PARTES PRIVATIVAS

La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía publica por vía directa o indirecta.

 

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido con los límites y restricciones que surgen del reglamento de PH del Conjunto Inmobiliario y teniendo en mira el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

Antes en la ley 13512 el terreno era necesariamente común en toda su extensión y tiene individualidad catastral y registral. Y la ley afirmaba que si el terreno no fuera común no podía existir el terreno de PH.

Quien adquiere el terreno, adquiere el derecho de edificación, pero esto es solucionado por el código. “El comprador adquiere en forma conjunta una superficie propia, y un % sobre las cosas y las partes comunes”.

 

GASTOS Y CONTRIBUCIONES

Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de PH.

Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones por familiares e invitados de los titulares.

 

REGLAMENTO

El reglamento puede establecer pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares de dominio de las unidades particulares cedan temporalmente en forma total o parcial.

El reglamento puede establecer la exclusión de uso y goce de espacios e instalaciones comunes aquellas personas que integran grupos familiares de los propietarios y prever un régimen de invitados  y adhesión de usuarios no propietarios bajo las condiciones ante el consorcio de propietarios.

Los NO propietarios quedan obligados al PAGO de contribuciones y aranceles que determine la norma interna del conjunto inmobiliario.

El reglamento establece que se puede vender, y en el caso que el consorcio no esté de acuerdo a quien se le vende, puede comprar ellos mismos.

Sanciones: Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de PH, el consorcio de propietario puede aplicar sanciones previstas en el instrumento. Es decir, queda sujeto a reglamento pero tiene que garantizar el debido proceso como derecho de la persona.

 

TIEMPO COMPARTIDO

 

CONCEPTO

Consiste en usos y goces sucesivos y alternados entre varias personas con un objetivo en común, creando entre los usuarios una situación que hay que regular.

 

CARACTERISTICAS

Es un derecho real que imposibilita el uso y goce

Lo usan varias personas

Puede ser inmueble o mueble o ambas

También el uso y goce se extiende a servicios

Los beneficios pueden ejercerse en forma periódica

Por un periodo limitado (denominado “turno”)

No es indispensable que el tiempo compartido tenga un destino turístico

Las pretensiones que brinda el objetivo del tiempo compartido tienen que tener finalidad que justifique su creación

Bienes que lo integran: Bienes muebles – Bienes inmuebles – Ambas – Servicios

Estos bienes tienen que estar libre de gravamen y restricciones. El emprendedor, el propietario, el adm, y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca y otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de AFECTACION.

AFECTACION: La constitución de un Tiempo Compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, lo que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse pro escritura pública.

El instrumento de afectación debe ser otorgado por el TITULAR DEL DOMINIO (el propietario).

OTRAS PERSONAS

Emprendedor: Es el encargado del sistema.
Tiene a su cargo la organización y la comercialización del sistema.

Comercializador: Persona física o jurídica que intermedia en la comercialización de los periodos o turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, etc.
No tiene que estar inhibido, se rige por la relación de consumo.

Usuarios: Aquellos que aprovechan el uso y goce del Tiempo Compartido bajo derecho.

Administrador: Puede ser ejercida por el emprendedor o por un tercero designado por el. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios de Tiempo Compartido por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.

Tanto el propietario, el emprendedor, comercializador, administrador y usuario deben cumplir con las leyes, reglamento y normas. (Poder de policía)

EXTINCION

Por vencimiento del plazo en el instrumento de afectación

En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido, la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral.

Por destrucción o vetustez (algo viejo)

 

CEMENTERIOS PRIVADOS

CONCEPTO

Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

NATURALEZA JURIDICA

Sociedad: Se dice que es una sociedad pero en ella se necesita ánimo de lucro, y no lo hay, solo hay un sentimiento de respeto, amor.

Comodato: Se dice que es comodato, pero el cementerio privado tiene un administrador y hay que pagar la parcela, implica un negocio, no es gratuito.

Locación: Si se usa algo ajeno pero la cosa alquilada no se puede dividir en parcelas, y además el plazo máximo de locación es de 30 años y para otro destino es de 50 años, y en el cementerio privado es para siempre.

Derecho real: Se lo considera Derecho Real de sepultura. Recae sobre una parcela afectada a un destino particular, tiene que contar con la habilitación municipal correspondiente.

Cementerio público: Organizado y gestionado por el Estado municipal y se rige por el Derecho público.
Cementerio privado: Está en manos de particulares y se rigen por el Derecho privado sin perjuicio del poder de policía que se reserva el Estado.

 

AFECTACION

Es un acto jurídico real mediante el cual el propietario de un inmueble manifiesta su voluntad de destinarla a la finalidad de servir a la inhumación de restos humanos.

Se instrumenta por escritura pública y para los terceros se inscribe en el Registro de propiedad.

Para que se pueda afectar, tiene que estar libre de gravamen. El titular también tiene que estar libre de inhibiciones. Y la habilitación local es fundamental porque impide que el destino del inmueble sea modificado.

Además, fiscaliza los movimientos del cadáver y el servicio (que sea sin discriminaciones).

 

REGLAMENTO DE ADM Y USO

Debe contener:

La descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes.

Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura.

Fijación y forma de pago del canon por adm. Y mantenimiento que puede pactarse por periodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad.

Normativa según inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados.

Pautas según la construcción de sepulcros.

Disposiciones según el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas.

Normas según acceso y circulación de titulares y visitantes.

Constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

Forma:

Se inscribe por escritura pública o por instrumento privada con la firma de escribano público, de cualquier forma debe inscribirse en el Registro de propiedad de Inmueble, de lo contrario NO hay afectación.

ADMINISTRADOR

Persona que dirige el cementerio, está obligado a llevar:

Un registro de inhumaciones con los datos indentificatorios del a persona inhumada.

Un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.

INEMBARGABILIDAD DE LAS PARCELAS

Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables salvo por los créditos del saldo del precio de compra y se construcción de sepulcros, y por las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes.

 

SUPERFICIE

ANTECEDENTES

En Derecho Romano aparece como un Derecho Real enajenable, transmisible que atribuye el uso y goce de un edificio o de una parte de un edificio.
Nace del Derecho Público, entre los romanos se entregaban la tierra para que los patricios usaran y construyeran en ella o para su cultivo, eso dio lugar a la enfiteusis.
Enfiteusis significa “yo planto”, el precio se lo llamaba pensión o canon. Y en la superficie el precio se lo llamaba “Solárium”. El canon se pagaba por año, en cambio el solárium se pagaba por una vez.

Luego se extendió al Derecho Español en la edad medias las plantaciones, donde se desnaturaliza el Derecho Real y se confunde con la enfiteusis.
Hoy la Academia Real Española define superficie como derecho real para calificar o plantar, mediante un pago, “canon” al dueño. Por ende, es un derecho real sobre otro.

En el código de Vélez se suprimió la superficie por las vinculaciones. Aunque los efectos de este seguían, pero estaba prohibido un derecho real sobre otro.
Esto fue modificado por la ley 25501 de superficie forestal y el Art. 2503 que si habilita un derecho real sobre otro.

 

Código actual: CONCEPTO

Se incorpora superficie y se lo define como: derecho temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso y goce de plantar, forestar o construir o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo, el subsuelo.

MODALIDADES

El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la ROSANTE, vuelo o subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado forestado o construido.

También puede constituirse sobre plantaciones forestaciones o construcciones YA EXISTENTES.

En ambas modalidades el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

DERECHO SOBRE COSA PROPIA O AJENA

La cosa inmueble que es gravada debe ser ajena, las facultades del superficiario son iguales que cualquier que tiene un dominio, solo que es por tiempo “a larga data” porque se requiere inversión y tiempo.

SUBSISTENCIA DE LA PROP. SUPERFICIARIA

No se extingue salvo pacto en contrario. Por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye nuevamente es dentro de los 6 años, que son 3 para plantar o forestar.

DERECHO SOBRE LA TOTALIDAD O SOBRE UNA PARTE DEL INMUEBLE

La superficie se constituye sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo o sobre construcciones ya existentes. Debe ser útil para su aprovechamiento.

IMPORTANCIA DEL TITULO

Tiene que formalizarse por escritura pública porque es un derecho real sobre otro, se tiene que precisar la extensión.

Se aplican supletoriamente las normas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constituido.

LEGITIMIDAD

Pueden construir los titulares de derechos reales de dominio, condominio, y propiedad horizontal.

TRASMISIBILIDAD

La superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. Pero NO puede adquirirse por usucapión.

La renuncia del superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.

CONFLUENCIA DE DERECHOS

Existen dos propietarios: Superficiario y titular del suelo.

Coexisten los dos derechos, uno tiene derecho a construir, plantar o forestar y todo eso que tenga su fruto, es de propiedad del superficiario.
Todo eso, se puede trasmitir. En ambos casos hay un derecho que se ejerce por la posesión.

TEMPORALIDAD

Máximo: 70 para la construcción y 50 para plantación o forestación. Se cuenta desde la adquisición del derecho.

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO

El titular de superficie está facultado para constituir derecho de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen del PH con separación del terreno perteneciente al propietario salvo lo contrario.

Puede trasmitir y gravar como inmueble independiente la vivienda, locales y otras unidades privativas.

EXTINCION

Renuncia expresa (le genera la obligación de pagar el $ más el resarcimiento por daños que cause)

Vencimiento del plazo

Cumplimiento de una condición resolutoria (queda en las partes fijar condición o no)

Consolidación (cuando deudor y acreedor es la misma persona)

Por el no uso durante 10 años (para construir) y 5 años (para plantar o forestar)

EFECTO DE EXTINCION

Cuando se extingue por el cumplimiento del plazo, el prop. Del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si se extingue antes del plazo, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas como si no hubiese extinción hasta el plazo.

La superficie puede ser hipotecada, embargable, etc.

 

USUFRUCTO

Concepto

Derecho real de usar, gozar y disponer judicialmente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una casa, cuando se modifica su materia, forma o destino y si se trata de un derecho, cuando se menoscaba.

 

Partes

Nudo propietario: titular de derecho de dominio. La propiedad se encuentra de nudo, es decir, vacía de contenido. No tiene la propiedad.

Usufructuario: persona que hace uso, goce y disfrute de la cosa.

Caracteres

Es un derecho real principal

Es de uso y goce

Se ejerce por la posesión, el usufructuario no puede usar y gozar si no a través de una relación de poder.

Es sobre cosa ajena, porque el usufructuario no es titular sino que ejerce su derecho.

Es limitado porque tiene una duración.

Su constitución implica desmembramiento del dominio, restringe la facultad del sueño que ya no podrá usar y gozar de su cosa por el tiempo que dure el usufructo.

Es trasmisible por actos inter vivos

Hay posibilidad de prescripción adquisitiva

No altera la sustancia

Duración

Personas físicas: tiempo contratado
Personas jurídicas: tiempo contratado o 50 años.

Objeto

El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:

Una casa no fungible y no consumible

Un derecho, solo los casos que la ley prevé

Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales

El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.

Todos estos ítems tienen que ser ajenos.

Constitución

Por contrato oneroso

Por actos de última voluntad

Por prescripción

Derechos y obligaciones del usufructuario

Revisar inventario: Antes de entrar en el uso y goce, después de entrar en el uso y goce y por testamento.

Dar garantía suficiente: En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantías suficientes por la conservación y restitución de los bienes,  una vez extinguido el usufructo.

Presunción: La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación.

Otros: El uso y goce debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada al hecho.
También puede efectuar mejoras sin alterar la sustancia y puede realizar a sus costas las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho.

No turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación y si el usufructo es oneroso puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

Ejecución por deudas

Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.

Extinción

MEDIOS ESPECIALES:

Muerte del usufructuario aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactado. Si no se pactó la duración, se entiende que es vitalicio

Extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración se extingue a los 50 años desde su constitución.

El no uso por persona alguna por 10 años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción ni autorizar a extender la duración

El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

MEDIOS NO ESPECIALES

Por finalización del plazo

Consolidación

Prescripción adquisitiva

Cumplimiento del plazo o condición resolutoria

Por renuncia o revocación

Por pérdida o destrucción.

 

USO

Antecedente

En derecho romano el usufructo era gozar y usar cosa ajena sin alterar la sustancia, en el uso el carácter era personalísimo, intuito persona.
Con el tiempo se fue extendiendo porque se extendió el poder de gozar y usar.

Concepto

El uso consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el titulo sin alterar su sustancia.
Si el titulo no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.

Concepto de necesidad: tiene que ver con una cuestión de derecho alimentario, lo hace para subvenir su propia necesidad y la de su familia.

Concepto de familia: antes la mujer, los hijos, los sirvientes, quienes Vivian con el usuario y los que el usuario deba alimentos. Ahora el concepto de familia es escaso, hay que recurrir a la Convención Internacional de DD.HH, mujer y todas aquellas personas vinculadas con un parentesco cercano.

Constitución

Por contrato

Por testamento

Por prescripción

Por la ley

Extensión

Puede ser uso de animales, que puede emplearlo el usuario en trabajo propio y si son rebaños puede aprovechar la cris para alimentación.

Puede ser de un feudo, el usuario puede usar y gozar de él, cosechar, cortar árboles, edificar para una explotación, etc. Pero siempre usando los frutos para su necesitad.

Objeto

Tiene que ser cosa no fungible.

Facultades jurídicas

No se puede ceder el uso por su carácter personalísimo.
El usuario no puede constituir derecho real sobre la cosa. El uso lo puede alquilar pero no debe ser habilitado por el usuario. Y si es una cosa mueble, no se da locación ni ceder su derecho de uso.

Acciones reales y posesorias

Se ejerce por la posesión, el titulo puede tener cualquier tipo de acción real para recuperarlo o acción posesoria.

Obligaciones

El usuario debe dar fianza y hacer un inventario (igual que el usufructo)

Inembargibilidad

Los frutos no puede ser embargados por los acreedores cuando el uso de estos se limita a las necesidades del usuario y su familia.

Extinción: por cumplimiento de plazo, muerte del usuario y las mismas que el usufructo.

HABITACION

Concepto

Derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno constituido, o en parte material de él, sin alterar la sustancia.

Antecedentes

Surge en el derecho romano como restricción al dominio, como servidumbre personal. Pensado para remediar la escasez de vivienda en Roma. Se lo llamaba “habitatio”, habitar vivienda ajena en forma gratuita.
En el viejo código fue reformado por la ley 20.798 que incorporo el art. 3573 bis que explicaba este Der.

Caracteres

Se ejerce por la posesión

Recae sobre cosa registrable

Debe ser ajena

Es un derecho personalísimo

Sin alterar la sustancia

El uso habitacional debe estar dirigido a satisfacer

Constitución

Se constituye igual que el uso: por contrato, testamento, prescripción y por ley.

Por la ley: se constituye por derecho real del conviviente. El que habita puede habitar durante 2 años, y si es un matrimonio y el conyugue fallece, el otro conyugue tiene derecho vitalicio sobre la cosa.
Es decir, sus características son:

Gratuito

Vitalicio

Tiene que ser 1 solo inmueble

Tiene que haber sido sede del lugar conyugal

El conyugue que habite no debe ser bínubo (no contraer segundas nupcias)

Intrasmisibilidad

No es trasmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir derecho real o personal sobre la cosa, porque tiene carácter personalísimo.

Inembargibilidad

No es ejecutable por los acreedores.

 

 

 

 

SERVIDUMBRE

Concepto

Derecho real entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinado utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.

Partes

Feudo dominante y feudo sirviente.

Caracteres

Derecho real perpetuo o temporario

Inmueble ajeno

Atipicidad, se puede constituir cualquier servidumbre.

Facultades del titular del feudo dominante

Usar del inmueble ajeno

Prohibir el uso de la servidumbre en el lugar suyo

Ejercer derechos de disposición

Clasificación

Reales o prediales: es lo inherente al inmueble

Personales: derecho que la ley le da a una persona para ejercer sobre una cosa ajena, es sin inherencia al inmueble dominante.

Activa: porque hay dos feudos, dominante y sirviente. Las personales no son activas, son pasivas.

No activa: No hay feudo dominante.

Afirmativas: consiste en dejar hacer o aguantar.

Negativas: consiste en el no hacer

Voluntaria

Forzosa: nadie puede imponer la constitución de una servidumbre.

Constitución y adquisición

Por contrato

Por acto de última voluntad

Por prescripción

Por ley

Capacidad

Por gravar:

Constitución por contrato oneroso: para vender

Constitución por contrato gratuito: para donar

Constitución por testamento: para testar

Para asumir: por contrato y por prescripción.

Legitimación

Por constituir servidumbres en el feudo sirviente: propiedad del dominante, condominio del dominante y usufructuario del dominante.

Por adquisición de servidumbre en el feudo sirviente: propietario o copropietario, usuario, acreedor anticresista, usufructuario del dominante.

Modalidades

La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.

Transmisibilidad

Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante.
La servidumbre personal es intrasmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

Derechos y deberes del feudo dominante

El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. NO puede constituir derecho real.

Derechos y obligaciones del sirviente

El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho.
No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre, así, aquel cuyo feudo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar el mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación, si la turbación es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

Extinción

Nulidad, resolución o recisión

Cumplimiento del plazo o conjunción precautoria

Renuncia (si es expresa por escritura pública y se inscribe en el registro de propiedad de inmueble) o puede ser tacita.

Confusión o reversión (la cosa pasa del titular del feudo sirviente al titular dominante)

No uso: usucapión liberatorio

Imposibilidad de uso o perdida de utilidad

Expropiación del feudo sirviente

Muerte del titular del feudo dominante
Personales: las personas físicas se extingue por su muerte y las jurídicas a los 50 años.
Reales: son perpetuas

 

HIPOTECA

Concepto

Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizadas que continúan en poder del constituyente y que otorga el acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido crédito garantizado.

Tipos de garantía

Legales: surgen de la ley por ej. La fianza

Convencional: Hipoteca por determinadas cuestiones no por lo ley.

Real: El deudor pone como garantía una cosa que puede ser legal, convencional o personal.

Personal: Se agrega otro deudor, un tercero o garante, una persona reemplaza a la otra.

Caracteres

Invisibilidad, es indivisible cada caso hipotecado está obligado al pago de toda la deuda y cada parte de ella.

 

- es un derecho real
- convencional
- accesorio (son accesorios del crédito que aseguran son intrasmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal)
- especialidad (en cuanto al objeto, cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía, ese objeto debe ser actual y estar individualizado en el contrato constitutivo) (en cuanto al crédito, el monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero)

 

Defectos de la especialidad: La constitución de la garantía es válida aunque falle alguna de las especificaciones del objeto o del crédito siempre que se pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciadas del acto constituido.

 

- Inscripción (debe inscribirse al registro de propiedades para que sea oponible a terceros)
- Solemnidad (la hipoteca se constituye por escritura pública)

Objeto

Recae sobre inmueble, salvo los buques, aeronaves, superficie, conjuntos inmobiliarios.

Extensión: accesorios, mejoras, construcciones sobre terrenos varios (salvo superficie o PH), ventajas, alquileres, indemnizaciones, usufructo, minas y canteras.
Cosas no comprendidas: frutos ya separados, tesoros hallados, adquisición de terrenos vecinos, derechos reales de usufructo, de uso, habitación, de servidumbre y de hipoteca.

 

Legitimación

Pueden constituir hipoteca los titulares de dominio, condominio, PH, conjunto inmobiliario y superficie.

Parte indivisa

Facultades del condómino
Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

Partición
Privada: si está presente y son capaces.
Judicial: cuando se tome la partición privada imposible.

Imposibilidad
En caso de ejecución son inoponibles l acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.

Conformidad del acreedor y cancelación
Se cancela si se da conformidad, por su titular mediante instrumento de igual naturaleza que su constitución, por el juez ante el incumplimiento del acreedor sea o no imputable.

Ejecución de la Hipoteca

Valides de las convenciones

Regulación particular de la garantía

Admisibilidad de pactos

Ejecución de intereses

Desocupación del inmueble hipoteca

Ejecución hipotecaria

Derecho de persecución y preferencia

Al acreedor hipotecario

Título y modo suficiente

Perdida de relevancia frente a la acción hipotecaria

Ley del prorrateo a los quirografarios

Caducidad de la inscripción

Se reformo el art. 2210 de 20 años a 35 años.

Extinción

Por vía de consecuencia (que se pague, novación, transacción, confusión=

Por vía principal (renuncia, expropiación y venta judicial, confusión, destrucción de edificios y resolución de derecho de propiedad)

Cancelación: Se cancela de manera voluntaria si ambas partes están de acuerdo. O por sentencia judicial, por instrumento insuficiente, pago total del crédito, si la hipoteca deja de existir por causa legal.

ANTICRESIS

Concepto

Anticresis significa “utilizar en lugar que”. Es el derecho real de garantía que recae sobre cosa registrable individualizada, cuya posesión se entregó al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Caracteres

Derecho real

Contractual (si o si unilateral por escritura pública)

Accesoria (de una deuda principal)

Indivisible (si falta, igual se constituye)

Especialidad (se tiene que desarrollar el crédito , el monto, las partes)

Publicidad (inscripción en el registro)

Capacidad

Pueden constituirlo los titulares de dominio, condominio, PH, superficie y usufructo.

Derechos y obligaciones

Derechos del anticresista:

 

A percibir un fruto

Mejoras

Retención

Carece de privilegios (cobra como acreedor quirografario

Derecho de habitación

Usar la cosa fructuaria

Acciones posesorias y reales

 

Obligaciones anticresista:

 

Conservar el inmueble

Pagar las contribuciones

Conservar los derechos que tenía el feudo

No hacer cambios en el inmueble

Retribuir el inmueble

Administrar sobre las reglas sobre daños

Incumplimiento de las obligaciones: extingue y restrigue el inmueble al deudor

 

Derechos del deudor:

Las cosas que no fueron dadas al anticresista tiene conservación

Solicitar devolución del inmueble: extingue la obligación principal

Deberes del deudor:

Reembolsar las mejoras que hizo el acreedor anticresista

Hipoteca y anticresis: Puede coexistir uno sobre otro.

Plazo: No puede exceder los 10 años para cosas inmuebles y 5 para cosas registrables.

Extinción

Por vía principal: vencimiento del plazo, extinción de la titularidad del derecho (por ej. Subasta) o pago total de crédito.

Por vía de consecuencia: renuncia del acreedor anticresista, expropiación y venta judicial, confusión, destrucción de edificios y resolución del derecho de propiedad.

Duración de la inscripción

Inmuebles: 20 años    Muebles registrables: 10 años.

 

PRENDA

Concepto

Derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

Se lo llama prenda al derecho real, al contrato y al objeto.

Caracteres

Derecho real

Convencional (por contrato)

Especialidad (deuda individualizada)

Indivisibilidad

Publicidad (deben inscribirse en el registro)

Objeto: Cosa mueble o crédito.

Clases de prendas

Antes la cosa era entregada al acreedor que lo retenía hasta que se cumpla la obligación.
En el código de comercio se garantizaba obligación de comercio, importaba un desplazamiento de la cosa trabada y en caso de incumplimiento se remataba la cosa.
En el nuevo código desaparece prenda civil y prenda comercial, se habla de prenda con desplazamiento.

Constitución

Forma convencional, escrita, debe existir la buena fe, por instrumento público, por instrumento privado (pero debe tener fecha cierta) o exclusión de la prenda verbal (queda prohibido)

Contenido: Importe de crédito y la individualización detallada de los objetos empeñados.

Efectos de la constitución: derecho real accesorio, depende de una obligación principal que garantice. Su constitución da una desmembración del dominio, dando origen a un dominio imperfecto. Y el constituyente no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía.

Posesión de la cosa prendaria

 

Del acreedor o de tercero designado

Cosa de sustracción

Cosa de perdida

Extinción

Acciones (posesorias y reales)

 

 

Prendas sucesivas

Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra, consiste en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés común.
La prioridad entre los acreedores queda según la fecha de su constitución.

Prenda de cosas

Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor.

Prenda de créditos

La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido. La prenda se constituye aunque el derecho no este incorporado al instrumento y aunque este no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.

Extinción

Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción al deudor.

 

DEFENSAS DE LA POSESION Y LA TENENCIA

Finalidad de las acciones posesorias

Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene relación de poder.

Se otorgan ante actos materiales producidos o de inminente producción, con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Turbación: Hay turbación cuando no hay ejecución absoluta del poseedor o tenedor.

Desapoderamiento: cuando hay ejecución absoluta al poseedor o tenedor.

Acción de daños: se da sobre actos que tengan intención de hacerse poseedor o tenedor.

 

 

 

Acción de adquirir

Para adquirir la posesión o la tenencia:
Un título valido no da la posesión o tenencia, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene un derecho a la posesión o tenencia no puede tomarla, debe demandarla por vía legal.

Defensa extrajudicial

Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, salvo cuando debe protegerse y REPELER una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos:

En los que los auxilios de la autoridad policial o judicial llegarían tarde.

El recupero inmediato, donde el afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo.

No exceder los límites de la propia defensa

Pueden ejercerla los servidores de la posesión.

Acción de despojo

Legitimación activa: el tenedor o poseedor de cosas o universalidades de hecho (conjunto de cosas muebles que pueden separarse)

Legitimación pasiva: contra el despojante, herederos del despojante, sucesores de mala fe y el dueño si toma la cosa de autoridad propia.

Cosas: obra sobre las cosas donde el poseedor ejerce su relación de poder

Sentencia: Restitución de la cosa o universalidad, remoción de la obra que se conozca, cosa juzgada material.

Acción de mantener

Legitimidad activa: tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aun vicioso.

Legitimidad activa: quien lo turba en todo o en parte del objeto.

Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza de sufrir un apoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.

Sentencia: cese de la turbación, medidas para impedir que se repita, tiene efecto de cosa juzgada material.

Prueba

Si es dudoso quien ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión.
Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.

Conversión

Si durante el curso del proceso se produce una LESION MAYOR, el afectado puede solita su conversión, sin que se retrotraiga el procedimiento. Salvo violación del derecho de defensa en juicio.

DEFENSA DEL DERECHO REAL

Acciones reales

Son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.

Clases: reivindicatoria, confesoria, negatoria y de deslinde.

Características

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en material de prescripción adquisitiva.

Finalidad

La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento,

La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación.

La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.

Legitimación activa: comprende a titulares de hipoteca sobre inmueble cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.

Demanda y sentencia

La titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.

Daño

Restablecimiento del derecho real

Obtener la indemnización sustitutiva del daño

Si opta por el 1 puede reclamar el resarcimiento complementario del daño, si opta por el 2 pierde la acción real.

Cosa juzgada. Cotitulares

Competen a cada uno de los cotitulares, contra terceros o contra los otros cotitulares.
Contra los cotitulares, en la medida de la parte indivisa. Y contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o una parte indivisa.

La cosa juzgada extiende sus efectos sobre todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia es la indemnización del daño, que aprovecha o perjudica solo a los que intervinieron en el juicio.

Acción reivindicatoria: Reivindicación de cosas, por su totalidad o en parte material, también puede serlo la universalidad de hecho.

Objetos no reivindicables: objetos inmateriales, cosas indeterminables o fungibles, los accesorios (si no se reivindica la principal), y las cosas futuras.

Objeto no reivindicatorio en materia de automotores: no lo son los automotores inscriptos de buena fe, salvo que sean hurtados o robados. Y los automotores robados o hurtados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años siempre que exista la identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación del chasi y motor.

Legitimación pasiva

La acción se dirige contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa o nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor.

Prueba en la reivindicación de inmuebles

Reglas procesales:

Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obliga anterior.

Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda.

Si los derechos del actor y demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica.

Si los derechos del actor y demandado emana de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

Prueba de muebles registrables

Robadas o hurtadas:

Se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de elementos identificatorios. No hay documentación ni estado registral.

El actor debe probar su derecho con el certificado inscripto, al igual que el demandado.

El actor, si el derecho invocado está inscripto, tiene que justificar la existencia y su rectificación y el demandado si no está inscripto su derecho le incumbe a prueba.

El actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción emanados de un autor común. Se prefiere aquella inscripción que acredita coincidencia de elementos identificatorios.

Si es derivado de personas distintas, se presume al que lo tiene inscripto.