CONTRATO DE COMPRAVENTA DE MUEBLES E INMUEBLES

ARTICULO 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

El derecho de propiedad está regulado en el art. 17 CN —salvo el instituto de la expropiación en favor del Estado o en la liquidación de su patrimonio por quiebra— nadie está obligado a disponer de su propiedad.

Vendedor: tiene la obligación de transferir la propiedad de la cosa (bien)

Comprador: tiene la obligación de pagar precio en dinero

La definición propuesta por el art. 1123 CCyC resulta adecuada, pues identifica

los elementos esenciales del contrato: cosa y precio;

la finalidad económica: obligarse a transferir la propiedad.

Caracteres.

• bilateral (art. 966 CCyC), pues emergen obligaciones para ambas partes contratantes (transferir la propiedad de una cosa el vendedor, y pagar un precio en dinero el comprador);
• oneroso (art. 967 CCyC); ya que representa ventajas y sacrificios para ambas partes;
• en principio conmutativo (art. 968 CCyC); en tanto las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Sin embargo, puede ser aleatorio en los supuestos contemplados por los arts. 1130 (cosa cierta que ha dejado de existir) y 1131(cosa futura) CCyC, o cuando así lo hayan previsto las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad;
• formal (art. 969 CCyC) en el caso de los bienes inmuebles (art. 1017 CC) y no formal en los demás supuestos;
• nominado (art. 970 CCyC), ya que tiene una regulación legal completa y específica.
• Paritario o de consumo

Compraventa y transmisión del dominio

Si bien la compraventa es un título causal idóneo para transmitir el dominio de una cosa, no basta su celebración para producir el efecto transmisivo; pues de conformidad con lo dispuesto por el art. 1892 CCyC: “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes...”. El modo al que hace referencia el citado artículo es la tradición posesoria. En concordancia con ello, el art. 750 CCyC prevé que: “El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario”.

Por ello es correcto definir, tal como lo propone el art. 1123 CCyC, que en virtud de la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa; pues con la celebración del contrato, revestido en su caso con las formas establecidas por la ley, se tendrá el título causal, restando la obligación de cumplir la tradición posesoria a partir de la cual quedará verificado el dominio en cabeza del comprador. Ello sin perjuicio de la oponibilidad frente a terceros que en materia de bienes inmuebles requiere el art. 1893 CCyC.

ARTICULO 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:

1. a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
2. b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

La compraventa de algún modo es el contrato paradigmático dentro de los contratos de cambio; es por ello que, aun cuando desde el aspecto técnico la compraventa solo puede referirse a la transmisión del derecho real de dominio, el CCyC propone la aplicación supletoria de las normas de la compraventa a la transmisión o constitución a título oneroso de otros derechos diferentes al dominio y que no existe un contrato típico que los regule.

Así las normas de la compraventa resultan de aplicación supletoria a los contratos que transfieran derecho reales (art. 1887 CC), como el condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre. También resultan aplicables supletoriamente las disposiciones de la compraventa a la transmisión onerosa de títulos valores.

ARTICULO 1125.- Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.

Distingue en qué casos el contrato debe considerarse como locación de obra o como compraventa. A tal fin se centra en la prestación característica del contrato.

Locación de obra

De conformidad con lo dispuesto por el art. 1251 CCyC: “Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución”.

Consecuente con ello, si la obligación nuclear del contrato consiste en la ejecución de la obra cuyo dominio debe ser transmitido, el CCyC dispone que serán de aplicación las reglas de la locación de obra.

Así también deberá entenderse que resulta una locación de obra si una parte substancial de los materiales con que debe ejecutarse la obra es provista por el que la encarga (comitente). La solución resulta razonable, pues si los materiales son provistos por el comitente, el contrato se aleja de la compraventa en la que lo esencial es la transmisión de la propiedad de la cosa vendida.

Compraventa

Si no se dan ninguno de los supuestos contemplados anteriormente, el contrato debe reputarse como compraventa.

ARTICULO 1126.- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.

1. Introducción

La obligación del comprador en la compraventa es el pago de un precio cierto en dinero. Pero bien puede ocurrir que nos encontremos frente a lo que se ha dado en denominar “precio mixto”, esto es que parte del precio sea pagado en dinero y parte del precio mediante la transmisión de la propiedad de otra cosa. Pensemos, por caso, que una persona adquiere el dominio de un automotor y en contraprestación por dicha transmisión transfiere al enajenante la propiedad de otro automotor más una suma de dinero.

¿En tal caso el contrato debe reputarse compraventa o permuta?

2. Interpretación

El CCyC resuelve la situación planteada teniendo en consideración cual cosa tiene mayor incidencia en el precio: la cosa intercambiada o la suma de dinero.

2.1. Compraventa

Si la parte del precio en dinero es mayor o igual a la otra cosa se aplican las reglas de la compraventa.

2.2. Permuta

Si el valor de la cosa intercambiada tiene mayor valor que el precio en dinero pagado, el contrato debe reputarse permuta.

ARTICULO 1127.- Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.

Si bien las partes tienen aptitud para calificar los contratos que crean, no es dable entender que se trata de una compraventa si el negocio celebrado no reúne los requisitos esenciales de aquella.

ARTICULO 1128.- Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

Principio General: como lógica consecuencia de ser la compraventa un acto voluntario, el art. 1128 CCyC dispone, que nadie está obligado a vender.

La Excepción: a este principio lo constituye el supuesto en que el vendedor se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

ARTÍCULO 1129.- Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.

 

Puede ser objeto de este contrato todo aquello que se halla en el comercio y también la cosa futura.

Caracteres

De conformidad con lo dispuesto por los arts. 1003 a 1011 CCyC referidos al objeto de los contratos, la cosa objeto de la compraventa debe ser:

• determinada o determinable en su especie o género según el caso, aunque no lo estén en su cantidad, si esta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su individualización;
• susceptible de valoración económica;
• no prohibido: no pueden ser objeto de la compraventa aquellos bienes que por un motivo especial se prohíben que lo sean. Ejemplo de estos lo constituyen las cosas que están fuera del comercio (art. 234 CCyC); las cosas sobre las que pesa una incapacidad de derecho para contratar (art. 1002 CCyC).

ARTÍCULO 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.

 

La cosa objeto del contrato de compraventa debe ser existente al tiempo del contrato o susceptible de existencia (cosa futura). Siendo que la cosa es un elemento esencial del contrato de compraventa, si se trata de cosa cierta y esta ha dejado de existir al tiempo de la celebración, como principio general el contrato no surte efectos.

La excepción a dicho principio general de ineficacia lo prevé el segundo párrafo del art. 1130 CCyC. Se trata del supuesto en que el comprador asume el riesgo de que la cosa cierta deje de existir o esté dañada. En tal caso el contrato de compraventa es aleatorio (art. 968 CCyC).

ARTÍCULO 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.

El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.

 

2.1. Principio general: condición suspensiva

El principio general que rige a la compraventa de cosa futura es que se trata de una compraventa

sujeta a la condición suspensiva: “que la cosa llegue a existir”; por consiguiente, si esta no llega a existir sin culpa del deudor, el contrato no surtirá sus efectos por carecer de uno de sus elementos esenciales.

 

2.2. Obligación del vendedor

El vendedor está obligado a poner la diligencia necesaria (“tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias”) para lograr que la cosa llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

 

2.3. Excepción: contrato aleatorio

En ejercicio de la autonomía de la voluntad, el comprador puede asumir expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor. En ese caso, la compraventa será aleatoria (art. 968 CCyC). En este supuesto la compraventa no se encuentra sujeta a condición suspensiva: por consiguiente si, pese la diligencia puesta por el vendedor para que la cosa llegue a existir, esta no llega a hacerlo, el comprador no obstante estará obligado al pago del precio convenido.

 

ARTÍCULO 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.

 

El principio general

El principio general sustentado por el art. 1132 CCyC en armonía con lo dispuesto por el art. 1008 CCyC es que la venta de cosa total o parcialmente ajena es válida.

 

La obligación del vendedor

Dispone el art. 1132 CCyC que el vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. Dicha obligación no es más que la descripción concreta para la compraventa de la obligación genérica a que refiere el art. 1008 CCyC al regular en el objeto de los contratos la situación de los bienes ajenos.

 

Dicho precepto dispone: “Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice, y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados”.

 

De esta manera podemos concluir, como principio general, que el vendedor de cosa ajena asume la obligación de adquirirla de su dueño para transmitírsela al comprador; para hacer que el dueño se la transmita al comprador.

 

Obviamente, quien no queda personalmente obligado, por no ser parte del contrato, es el dueño de la cosa vendida.

 

En principio, la obligación del vendedor debe reputarse como una obligación de medios; por lo que, si empleando la diligencia necesaria no logra el éxito de la promesa, no incurren responsabilidad alguna. Mas, si el vendedor no emplea la diligencia necesaria, o la cosa no se transmite al comprador por su culpa, el vendedor será responsable por los daños causados.

 

La garantía del éxito de la promesa

La excepción al principio que la naturaleza de la obligación del vendedor es la de emplear los medios para que la promesa se cumpla, lo constituye la garantía del vendedor del éxito de la promesa. En tal supuesto, si la promesa no se cumple, aunque el vendedor haya empleado la diligencia exigible, deberá indemnizar los daños.

 

Venta de bienes ajenos como propios

Lo dispuesto en el primer párrafo del art. 1008 CCyC y del art. 1132 CCyC cuyo análisis precede, rige para el supuesto de que tanto el comprador como el vendedor saben que el contrato versa sobre cosa ajena. En caso de que el vendedor vendiera bienes ajenos como propios, es responsable de los daños si no hace entrega de ellos (art. 1008, párr. 2, CCyC).

 

ARTÍCULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

 

ARTÍCULO 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.

 

El segundo de los elementos esenciales de la compraventa es el precio. De conformidad con lo dispuesto por el art. 1123 CCyC, el precio debe ser en dinero. A su vez, el art. 765 CCyC, en materia de obligaciones de dar dinero prevé: “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda determinada o determinable, al momento de la constitución de la obligación”.

Es decir que el precio en dinero debe estar determinado o, al menos, ser determinable.

 

Modos de determinación del precio

El precio es determinado cuando:

• lo fijan las partes;
• se deja su indicación al arbitrio de un tercero que designan las partes en el contrato mismo o con posterioridad a su celebración;
• se determine con relación a otra cosa cierta; o
• las partes fijen un procedimiento para determinarlo.

 

Fijación por un tercero

El art. 1134 CCyC, en armonía con lo que dispone el art. 1006 CC en materia de objeto, prevé que si las partes acordaron dejar la determinación del precio al arbitrio de un tercero, mas luego no se ponen de acuerdo sobre la designación o sustitución del tercero; o este no quiere o no puede llevar a cabo la determinación, el precio será fijado por el juez aplicándose al efecto el procedimiento local más breve.

El precio fijado por el tercero es irrevocable, salvo connivencia de una de las partes y el tercero.

 

Cosas muebles

En el caso de que la cosa vendida sea mueble, rige la presunción prevista en el art. 1143 CCyC.

 

ARTÍCULO 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.

 

ARTÍCULO 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.

 

 

Los arts. 1135 y 1136 CCyC prevén dos formas de determinación del precio de los inmuebles. El primero es el precio convenido por unidad de medida de superficie. En este caso, las partes previeron cuál es la superficie del inmueble vendido y establecieron el precio del mismo.

 

En el segundo caso, las partes fijaron el valor de la unidad de medida, pongamos por caso el precio del metro cuadrado. En tal caso el precio de la venta será el resultado de multiplicar el valor de la unidad de medida por la superficie real del inmueble.

 

En los dos sistemas de fijación del precio antes aludido puede ocurrir que exista una diferencia entre la superficie real y la determinada en el contrato.

 

Precio no convenido por unidad de medida de superficie

En el caso del precio no convenido por unidad de medida de superficie, si el terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento de la acordada, el que se perjudica con la diferencia puede pedir el ajuste de la misma. Si como resultado del ajuste, el comprador debe pagar un precio mayor, puede resolver la compra. La solución es lógica pues el comprador asumió la obligación de un precio determinado y no necesariamente quiere o puede pagar un precio mayor.

 

Precio convenido por unidad de medida de superficie

En el caso del precio convenido por unidad de medida de superficie y de que se hubiera expresado en el contrato una extensión determinada, si la superficie real supera en más de un cinco por ciento a la expresada, el comprador tiene derecho a resolver el contrato.

El fundamento de esta facultad coincide con el expuesto en el punto anterior.

 

Obligaciones del vendedor

 

ARTÍCULO 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.

 

ARTÍCULO 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.

 

ARTÍCULO 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.

 

ARTÍCULO 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.

 

La obligación nuclear del vendedor es transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida; de hecho, es la prestación que define al contrato juntamente con el pago del precio a cargo del comprador (art. 1123 CCyC).

 

Obligación nuclear

El art. 1137 CCyC enuncia la obligación nuclear del vendedor que es transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.

 

Deberes secundarios

El CCyC, en la Sección referida a las obligaciones del vendedor, enuncia una cantidad de conductas que este debe asumir y que coadyuvan al cumplimiento de la obligación nuclear descripta.

 

En tal sentido son deberes del vendedor:

• poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta (art. 1137 CCyC) y asumir los costos que demande su obtención (art. 1138 CCyC): así, por ejemplo, si se tratara de la venta de un inmueble, deberá entregar el título de propiedad del bien;
• asumir los gastos que demande el estudio de título, mensura e impuestos que eventualmente graven la venta (art. 1138 CCyC);
• prestar toda la cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete (art. 1137 CCyC);
• asumir los gastos de entrega, salvo pacto en contrario (art. 1138 CCyC);
• entregar en el plazo convenido (art. 1139 CCyC). En cuanto al plazo de entrega, rige el principio de autonomía de la voluntad. Si nada previeran las partes, en materia inmobiliaria supletoriamente se prevé que la entrega debe hacerse inmediatamente de la escrituración. En el caso de las cosas muebles, rige lo dispuesto por el art. 1147 CCyC;
• entregar en las condiciones convenidas (art. 1140 CCyC). La entrega debe efectuarse con sus accesorios; y como lo que se transmite es la posesión, salvo pacto en contrario, no debe existir sobre la cosa relación alguna de poder (art. 1908 CCyC) ni oposición de terceros.

 

Obligaciones del comprador

 

ARTÍCULO 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador:

1. pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;
2. recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
3. pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.

 

La obligación nuclear del comprador es pagar el precio en el lugar y tiempo convenido.

Las obligaciones secundarias se refieren a las conductas que le son exigibles al comprador para que el vendedor pueda dar cumplimiento con sus obligaciones.

 

Obligación nuclear: pagar el precio

Tal como se deriva de la definición misma de la compraventa (art. 1123 CCyC), la obligación nuclear del comprador es pagar el precio.

En cuanto al lugar y tiempo del pago, rige el principio de autonomía de la voluntad, por cuanto, si las partes lo han previsto, el pago debe hacerse en el lugar y tiempo convenido.

Supletoriamente, para el caso que las partes no hubieran fijado el tiempo en que debe efectuarse el pago, se entiende que la venta es de contado.

 

Obligación secundaria: recibir la cosa vendida

El comprador asume deberes agregados de conducta que son los que coadyuvan a permitir al vendedor dar cumplimiento con su obligación nuclear.

Estos deberes u obligaciones secundarias son:

 

1. recibir la cosa y los documentos vinculados al contrato: el inc. b del art. 1441 CCyC explica el alcance con el que debe entenderse dicha obligación. En tal sentido expresa que consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa. Esta obligación resulta de suma importancia puesto que, antes de la entrega de la cosa vendida, los riesgos de la misma corren a cargo del vendedor (art. 1151 CCyC). Es por ello que, si el comprador fuera remiso en su obligación de recibir la cosa, el vendedor podrá consignar judicialmente la cosa vendida a fin de liberarse de su obligación;
2. pagar los gastos de recibo, incluido los de testimonio de la escritura pública y los posteriores a la venta.

 

Compraventa de cosas muebles

ARTICULO 1142.- Regla de interpretación. Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación de las demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles.

 

 

Precio

ARTICULO 1143.- Silencio sobre el precio. Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.

 

En el caso de las cosas muebles, si las partes no determinaran el precio por ninguno de los mecanismos expuestos, el CCyC prevé, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.

 

Para que rija la presunción de que las partes se han ajustado al precio del mercado es necesario que:

1. la cosa vendida sea mueble;
2. no exista disposición en contrario de las partes;
3. las partes no hayan previsto ningún otro mecanismo de determinación del precio;
4. el contrato cumpla con el resto de sus requisitos esenciales.

 

ARTICULO 1144.- Precio fijado por peso, número o medida. Si el precio se fija con relación al peso, número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.

 

En el caso de los bienes inmuebles, el CCyC regula los supuestos en que el precio haya sido convenido por unidad de medida de superficie (art. 1135 CCyC).

 

Para los bienes muebles, el supuesto contemplado por el art. 1144 CCyC es el del precio fijado por peso, número o medida. Sería, por ejemplo, el caso en que se fija el valor del kilogramo de una mercadería, o de la unidad de la mercadería, o del metro de la mercadería vendida.

 

Entrega de la documentación

 

ARTICULO 1145.- Entrega de factura. El vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido.

 

Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un documento que acredite la venta.

 

El art. 1145 CCyC prevé que el vendedor debe entregar al comprador una factura.

Dicha factura debe describir la cosa vendida, el precio o la parte de este que ha sido pagada y las demás condiciones de la venta.

 

En los casos en los que la ley o los usos no exigen el otorgamiento de factura, el vendedor debe entregar un documento que acredite la venta.

 

El CCyC imputa los siguientes efectos a la factura que el vendedor emite:

 

• sin plazo: si la factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado;

 

• no observada: la factura no observada dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido.

ARTICULO 1146.- Obligación de entregar documentos. Si el vendedor está obligado a entregar documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.

 

• Tiempo, lugar y forma: el vendedor debe entregar los documentos relacionados con las cosas vendidas en el momento, lugar y forma previstos en el contrato.
• Entrega anticipada: en caso de que el vendedor hiciera entrega anticipada de los documentos, puede subsanar cualquier falta de conformidad de ellos hasta la fecha fijada para la entrega, no debiendo ello ocasionar inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.

 

Entrega de la cosa

 

ARTICULO 1147.- Plazo para la entrega de la cosa. La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.

 

ARTICULO 1148.- Lugar de entrega de la cosa. El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato.

 

Principio general: autonomía de la voluntad

En cuanto al tiempo y lugar en que el vendedor debe dar cumplimiento con la obligación de entregar la cosa vendida, rige el principio de la autonomía de la voluntad; por consiguiente, el tiempo y lugar de entrega será el pactado.

 

Falta de previsión de las partes

Si las partes no hubieran previsto el lugar y tiempo en que el vendedor debe entregar al comprador la cosa mueble vendida, se aplican supletoriamente los siguientes criterios:

 

• el tiempo y lugar que determinen los usos;
• si no existieran usos respecto al tiempo, la entrega debe hacerse dentro de las 24 horas de celebrado el contrato;
• si no existieran usos o particularidades de la venta que determinen el lugar en que debe entregarse la cosa mueble vendida, esta deberá entregarse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al momento de celebrarse el contrato.

 

ARTICULO 1149.- Puesta a disposición de las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en tránsito. Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los diez días de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de su cesión o endoso.

 

ARTICULO 1150.- Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato. En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la fecha fijada:

 

1. a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;
2. b) entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho

no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños.

 

ARTICULO 1151.- Riesgos de daños o pérdida de las cosas. Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la venta.

 

 Puesta a disposición

Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería en lugar cierto y en forma incondicional surta los efectos de la entrega. En tal supuesto, le asiste al comprador el derecho de inspeccionarla y expresar su conformidad dentro de los diez días de recibida.

 

Endoso

Las partes pueden prever que la entrega de mercadería en tránsito opere con el mero consentimiento de las partes materializado en la cesión o endoso de los documentos del transporte.

 

Entrega anticipada

Si el vendedor entregara anticipadamente la mercadería y esta no fuera adecuada al contrato, sea en cantidad o calidad, puede hasta la fecha fijada para la entrega completar el faltante de cosas o sustituir las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación. Ello no debe ocasionar inconvenientes ni gastos excesivos al comprador, quien conserva la facultad de reclamar los daños y perjuicios.

 

Riesgo de la cosa

Antes de la entrega de la cosa, son a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida.

Ello resulta una aplicación del principio que las cosas perecen para su dueño.

 

 

Recepción de la cosa y pago del precio

 

ARTICULO 1152.- Tiempo del pago. El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.

 

ARTICULO 1153.- Compraventa sobre muestras. Si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no puede rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra.

 

ARTICULO 1154.- Compraventa de cosas que no están a la vista. En los casos de cosas que no están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla.

 

ARTICULO 1155.- Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta. Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.

 

El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay lugar a reclamos después de recibidas.

ARTICULO 1156.- Adecuación de las cosas muebles a lo convenido. Se considera que las cosas muebles son adecuadas al contrato si:

1. a) son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;

 

1. b) son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el momento de la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el comprador no confió o no era razonable que confiara, en la idoneidad y criterio del vendedor;

 

1. c) están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la hay, de una adecuada para conservarlas y protegerlas;

 

1153. d) responden a lo previsto en el artículo 1153.

 

El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este artículo, de la inadecuación de la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el momento de la celebración del contrato.

 

ARTICULO 1157.- Determinación de la adecuación de las cosas al contrato. En los casos de los artículos 1153 y 1154 el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación de las cosas a lo convenido.

 

La determinación de si la cosa remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace por peritos arbitradores, excepto estipulación contraria.

 

Si las partes no acuerdan sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera de ellas puede demandar judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad de treinta días de entrega de la cosa. El juez designa el arbitrador.

 

ARTICULO 1158.- Plazo para reclamar por los defectos de las cosas. Si la venta fue convenida mediante entrega a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido inspección de la cosa, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o por su no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador.

 

ARTICULO 1159.- Compraventa por junto. Si la venta es por una cantidad de cosas “por junto” el comprador no está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio quedan firmes a su respecto.

 

ARTICULO 1160.- Compraventas sujetas a condición suspensiva. La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si:

 

1. a) el comprador se reserva la facultad de probar la cosa;

 

1. b) la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del comprador”.

 

El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.

 

ARTICULO 1161.- Cláusulas de difusión general en los usos internacionales. Las cláusulas que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario.

 

ARTÍCULO 1162.- Compraventa con cláusula pago contra documentos. En la compraventa de cosas muebles con cláusula “pago contra documentos”, “aceptación contra documentos” u otras similares, el pago, aceptación o acto de que se trate sólo puede ser rehusado por falta

de adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de la convención o de los usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida esté ya demostrada.

 

Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco, el vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.

 

 

Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa

En ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son libres de determinar el contenido del contrato del modo que estimen ajustado a sus intereses.

Las cláusulas especiales que regula el CCyC constituyen elementos accidentales del contrato, por lo que solo estarán en la compraventa si las partes las han asumido expresamente.

 

ARTICULO 1163.- Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.

 

El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.

 

ARTICULO 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

 

ARTICULO 1165.- Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enaje-narla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.

 

El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

 

Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.

 

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria

ARTICULO 1166.- Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo.

 

Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

 

ARTICULO 1167.- Plazos. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.

Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la ley es perentorio e improrrogable.

 

ARTICULO 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.

 

ARTICULO 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria. La compraventa sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.

 

Las cláusulas especiales previstas por el CCyC que pueden incluirse en el contrato de compraventa son las siguientes:

 

1-Pacto de retroventa

• El pacto de retroventa es la facultad que tiene el vendedor de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, restituyendo a este el precio con el exceso o disminución que se hubiera pactado.

 

• El pacto de reventa le permite al comprador devolver la cosa comprada, debiendo restituir, en caso de ejercer la facultad, el precio con el exceso o disminución que se hubiera convenido.

 

2-Pacto de preferencia

Concepto

El pacto de preferencia le permite al vendedor recuperar la cosa vendida con prelación a cualquier otro adquirente, si el comprador decide enajenarla.

Diferencia con la retroventa

A diferencia del pacto de retroventa, en el de preferencia la facultad del vendedor solo aparece si el vendedor decide enajenar.

Comunicación al vendedor

A fin de permitir el ejercicio de la facultad que le asiste al vendedor de recuperar la cosa vendida, el comprador debe notificar al vendedor su decisión de enajenarla y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

Plazo para el ejercicio de la preferencia

Salvo que un pacto expreso o los usos y costumbres establezcan un plazo diferente, el vendedor debe ejercer su preferencia dentro de los diez días de recibida la comunicación.

Intransmisibilidad

El derecho emergente del pacto de preferencia es personal: no puede cederse ni se transmite mortis causa

Naturaleza de los bienes. Oponibilidad a terceros

Los pactos de reventa, retroventa o preferencia pueden incluirse en contratos de compraventa cuyo objeto sea tanto cosas muebles como inmuebles.

Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es registrable y el pacto resulta de los documentos inscriptos; es decir cuando el pacto incluido por las partes en la compraventa tiene publicidad registral. También serán oponibles a los terceros interesados si de otro modo han tenido conocimiento efectivo del pacto.

Si la cosa vendida es mueble no registrable, el pacto especial incluido en la compraventa no es oponible a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

Plazos máximos

El CCyC impone un plazo máximo legal por el que pueden convenirse los pactos de reventa, retroventa o preferencia. Si la cosa vendida es inmueble el plazo máximo de vigencia del pacto no

puede exceder de cinco años; y si es mueble de dos años. Si las partes convienen un plazo mayor, se reduce al máximo legal. Dicho plazo máximo es improrrogable y perentorio.

3-Contrato sujeto a condición resolutoria

Para los pactos previstos

La compraventa en la que se incorpora un pacto de retroventa, de reventa o de preferencia se encuentra sometida a una condición resolutoria; es decir que, si el vendedor ejerce la facultad que le confiere la cláusula, el contrato queda resuelto (art. 1079, inc. b, CCyC)

Presunción

Si una venta es condicional y se hizo entrega de la cosa, en caso de duda, el CCyC le reputa una condición resolutoria. La solución es lógica puesto que si la condición fuera suspensiva, lo más probable es que el vendedor no haga entrega de la cosa hasta que no acaezca el hecho que determina el nacimiento del contrato.

Efectos

El contrato de compraventa sujeto a condición resolutoria, produce sus efectos propios, sin embargo, el dominio que eventualmente se transfiera es de tipo revocable (art. 1946 CCyC).

 

Boleto de compraventa

 

ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

 

1. a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

 

1. b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;

 

1. c) el boleto tiene fecha cierta;

 

1. d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

 

ARTICULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

 

Inscripción:

Escritura pública: para transmitir el dominio con efecto declarativo a 3º.

 

Inmuebles: Escritura Pública

Aeronaves:     “              “

Buques:          “              “        (o instrumento privado dependiendo del calado)

 

SE DEBERÁ MARCAR CON CLARIDAD QUE TIPO DE INFORME SE SOLICITA Y UTILIZAR UN FORMULARIO POR CADA PEDIDO.

*1: Se emplea conociendo el nombre de la persona y la inscripción dominial. El resultado comprende la situación jurídica del inmueble hasta el día anterior a la presentación del informe. Se emplea también para solicitar copias de antecedentes registrados. En caso de más de dos titulares utilizar Rubro 7. (Observaciones).

*2: Se emplea para consultar el Registro de Anotaciones Personales (Inhibición-Cesión de acciones y derechos hereditarios). Utilizar un Formulario por persona con su variante de casada si la hubiere. Consignar documento de identidad. En caso de ser extranjero, documento de identidad del país de residencia.

 

*3: Se emplea para conocer titularidad dominial. Completar apellido(s) y nombre(s) en Rubros 5 y 6, según corresponda. Utilizar un Formulario por persona.

 

*4: Se emplea para conocer sólo inscripción dominial. Completar únicamente ubicación del Inmueble. En forma auxiliar si conoce titular, consígnelo.

 

*5: Se emplea para conocer la frecuencia de solicitudes de informes. completar Rubro 4.

 

*6 Se emplea para obtener el resultado del Form. 4 y Form. 1. Consignar la ubicación del inmueble. Tratándose de inmuebles en propiedad Horizontal indicar si se conoce unidad funcional, piso y presunto titular. En caso de no especificar unidad se dará información de hasta 5 unidades por piso comenzando por la submatrícula de numeración inferior.

Suministro

Este contrato en el CC. No se encontraba.

ARTICULO 1176.- Definición. Suministro es el contrato por el cual el suministrante se obliga a entregar bienes, incluso servicios sin relación de dependencia, en forma periódica o continuada, y el suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo de ellas.

 

Función económica

La característica esencial de este contrato es la periodicidad o continuidad de varias prestaciones singulares por parte del suministrante, vale decir que lo importante es la actividad dirigida a proveer las cosas o servicios prometidos, en determinada cantidad y calidad, según las necesidades previstas en el contrato, a cambio del pago del precio por parte del suministrado. El suministrante debe asegurar el aprovisionamiento de materias primas, mercaderías y productos imprescindibles para la continuación de la producción, es decir, garantizar la disponibilidad constante de recursos a los agentes económicos a los que les suministre.

 

De ello se advierte que a través de este contrato el empresario puede alcanzar la satisfacción de ciertas necesidades estables de su negocio, principalmente en materia de producción, asegurándose el aprovisionamiento continuo de materias primas, gas, carbón, agua corriente, etc., y ahorrando el tiempo y los esfuerzos requeridos para su obtención particularizada. Farina explica la importancia que posee este contrato en la vida empresaria, dado que permite asegurar el aprovisionamiento de materias primas, mercaderías y productos imprescindibles para la continuación de la producción, energía, etc., vale decir que tiende a garantizar la disponibilidad constante de elementos indispensables para la actividad industrial o su comercialización. Se trata de un típico contrato de actividad, de duración en el tiempo, de periodicidad y continuidad de prestaciones singulares, netamente identificado con la vida empresaria.

 

Mediante su utilización, el suministrante puede asegurarse la colocación constante de una cantidad de productos, simplificando su comercialización, con la consiguiente reducción de costos administrativos y el menor número de personal ocupado en estas áreas.

 

Por su lado, el suministrado obtiene el material necesario para la continuación de la producción, de una manera segura y rápida, evitando tener que celebrar distintos y sucesivos contratos de compraventa o de locación, según el caso, cada vez que lo requiera su actividad, como así también de desplegar toda una actividad para procurárselos.

Sujetos

Las partes del contrato de suministro son:

 

• suministrante o abastecedor: sujeto que posee la organización y la solvencia necesaria para cumplir con la entrega continua o periódica de las prestaciones (bienes y servicios sin relación de dependencia) comprometidas;
• suministrado o abastecido: sujeto o empresa que, a cambio del pago de un precio y para satisfacer necesidades ordinarias de su giro empresarial, requiere la provisión de esos bienes o servicios en forma continua o periódica.

 

Clase de suministros

Conforme la necesidad que tiende a satisfacer, el suministro tiene diversas modalidades que pueden ser:

 

• de enajenación: los bienes o servicios pasan a propiedad del suministrado, en la misma cantidad que fueron entregados (ej.: materias primas);

 

• de consumo: los bienes son puestos a disposición del suministrado, quien se apropia de ellos en la cantidad que aquel decida (ej.: agua, gas, electricidad, etc.);

 

• de uso y goce: los bienes no se entregan en propiedad, sino para ser utilizados por el suministrado según su voluntad.

 

Caracteres

• Consensual (art. 957 CCyC): se perfecciona con el simple consentimiento de las partes;
• bilateral o sinalagmático (art. 966 CCyC): impone obligaciones recíprocas a las dos partes: una se obliga a entregar periódica o continuamente una cantidad de bienes o servicios (sin relación de dependencia) y a desarrollar toda una actividad tendiente a proveerlos; la otra se obliga a pagar un precio por ello;
• oneroso (art. 967 CCyC): tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes; la prestación a cargo del proveedor (suministro de bienes en forma continua o periódica) tiene su razón de ser en la contraprestación del suministrado (pago del precio);
• conmutativo (art 968 CCyC): cada contratante busca y obtiene una ventaja a cambio de una prestación equivalente; las prestaciones se encuentran determinadas al momento de la celebración del contrato y las ventajas o pérdidas que pueden proporcionarse las partes son ciertas, determinadas (o determinables) y susceptibles de inmediata apreciación pecuniaria al tiempo de la celebración;
• nominado (art. 970 CCyC): se encuentra regulado en este Código;
• no formal (art. 969 CCyC): no está sometido a ninguna formalidad. El Proyecto de Unificación del año 1993 (art. 1365) preveía a los fines de asegurar el cumplimiento en especie del contrato de suministro, la inscripción en el Registro Público del domicilio del suministrante, otorgando derecho de preferencia a la entrega en especie al suministrado cuyo título hubiera sido inscripto. Si se registraba más de un contrato, la preferencia se determinaba por el orden de las fechas de inscripción y, a falta de inscripción, prevalecía el acreedor de título más antiguo;
• de tracto sucesivo o de duración (art. 1011 CCyC): en este tipo de contratos, caracterizado por la periodicidad o la continuidad de las prestaciones convenidas, el plazo es un elemento esencial para el cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar. También resulta importante el cumplimiento del deber de colaboración y el respeto de la reciprocidad de las obligaciones, considerado en relación a la duración total;
• de adhesión (arts. 984/989 CCyC): si se trata de sujetos con similar poder económico será posible la negociación individual o contratación paritaria. En cambio cuando estos sujetos no son igualmente libres y tienen un disímil poder de negociación, el contrato se formará a través de la estructura jurídica de adhesión (arts. 984/989 CCyC). A modo de ejemplo —siguiendo a Gregorini Clusellas— podemos mencionar como casos de posición dominante del suministrante a los contratos de suministro de electricidad, gas, agua o del servicio telefónico, en los cuales existe una actividad monopólica controlada por decretos y entes regulatorios que muchas veces no alcanza para equilibrar la relación;
• de empresa: en virtud de su instrumentación se asegura el aprovisionamiento de materias primas o productos indispensables para la continuación de la producción;
• Intuitu personae (art. 1024 CCyC): tiene por fundamento la mutua confianza que las partes se dispensan para concertar el contrato, en especial, la existencia de una organización económica, técnica y comercial para garantizar el cumplimiento del objeto.

 

ARTICULO 1177.- Plazo máximo. El contrato de suministro puede ser convenido por un plazo máximo de veinte años, si se trata de frutos o productos del suelo o del subsuelo, con proceso de elaboración o sin él, y de diez años en los demás casos. El plazo máximo se computa a partir de la primera entrega ordinaria.

 

La duración del contrato de suministro constituye un elemento esencial, así como la periodicidad o continuidad de las prestaciones, lo cual permite distinguirlo de la compraventa (art. 1123 CCyC). El plazo puede ser determinado o indeterminable, y por ello el art. 1183 CCyC prevé la resolución en cualquier momento, por cualquiera de las partes, previo aviso en un plazo razonable, no inferior a sesenta días. Asimismo, el art. 1177 CCyC establece un plazo máximo de 10 años, a excepción del suministro de frutos o productos del suelo o del subsuelo, con proceso de elaboración o sin él, que lo fija en 20 años.

 

ARTICULO 1178.- Cantidades. Si no se conviene la entidad de las prestaciones a ser cumplidas por el suministrante durante períodos determinados, el contrato se entiende celebrado según las necesidades normales del suministrado al tiempo de su celebración.

 

Si sólo se convinieron cantidades máximas y mínimas, el suministrado tiene el derecho de determinar la cantidad en cada oportunidad que corresponda, dentro de esos límites. Igual derecho tiene cuando se haya establecido solamente un mínimo, entre esta cantidad y las necesidades normales al tiempo del contrato.

 

ARTICULO 1179.- Aviso. Si las cantidades a entregar en cada período u oportunidad pueden variarse, cada parte debe dar aviso a la otra de la modificación en sus necesidades de recepción o posibilidades de entrega, en la forma y oportunidades que pacten. No habiendo convención, debe avisarse con una anticipación que permita a la otra parte prever las acciones necesarias para una eficiente operación.

 

ARTICULO 1180.- Plazo en prestaciones singulares. El plazo legal o convencional para el cumplimiento de las prestaciones singulares se presume establecido en interés de ambas partes, excepto pacto en contrario.

 

ARTICULO 1181.- Precio. A falta de convención o uso en contrario, en las prestaciones singulares, el precio:

 

1. a) se determina según el precio de prestaciones similares que el suministrante efectúe en el tiempo y lugar de cada entrega, si la prestación es de aquellas que hacen a su giro ordinario de negocios o modo de vida;

 

1. b) en su defecto, se determina por el valor corriente de plaza en la fecha y lugar de cada entrega;

 

1. c) debe ser pagado dentro de los primeros diez días del mes calendario siguiente a aquel en que ocurrió la entrega.

ARTICULO 1182.- Pacto de preferencia. El pacto mediante el cual una de las partes se obliga a dar preferencia a la otra en la celebración de un contrato sucesivo relativo al mismo o similar objeto, es válido siempre que la duración de la obligación no exceda de tres años.

 

La parte que desee contratar con terceros el reemplazo total o parcial del suministro cuyo plazo ha expirado o expirará en fecha próxima, debe dar aviso a la otra de las condiciones en que proyecta contratar con terceros, en la forma y condiciones pactadas en el contrato. La otra parte debe hacer uso de la preferencia, haciéndolo saber según lo acordado. A falta de estipulación en el contrato, se aplican la forma y condiciones de uso. En su defecto, una parte debe notificar por medio fehaciente las condiciones del nuevo contrato con una antelación de treinta días a su terminación y la otra debe hacer saber por igual medio si utilizará el pacto de preferencia dentro de los quince días de recibida la notificación. En caso de silencio de ésta, expira su derecho de preferencia.

 

La cláusula de exclusividad es un elemento accidental del contrato de suministro, y como tal debe estar expresamente estipulada por las partes. Si nada dicen acerca de ella, no

tendrá lugar.

La cláusula de exclusividad puede significar tanto que el proveedor solo venda sus productos al suministrado, como que el suministrado solo se provea del proveedor, o a favor de ambas partes. Para que dicha cláusula tenga vigencia, deberá referírsela a una zona geográfica determinada y a un mismo objeto.

Para Ferri, el pacto de preferencia es una modalidad que se estipula habitualmente a favor del suministrante, en la cual el suministrado se obliga a preferir, a paridad de condiciones, a aquel en la estipulación de un nuevo contrato de suministro por el mismo objeto.

La parte que desee contratar con un tercero debe comunicar al otro contratante las condiciones propuestas a los terceros con una antelación a treinta días del vencimiento del contrato, y aquel debe declarar bajo pena de decadencia en los términos establecidos, o en defecto de aquellos de los requeridos por las circunstancias o los usos, si intenta valerse del derecho de preferencia dentro del plazo de quince días.

 

ARTICULO 1183.- Contrato por tiempo indeterminado. Si la duración del suministro no ha sido establecida expresamente, cualquiera de las partes puede resolverlo, dando aviso previo en las condiciones pactadas. De no existir pacto se aplican los usos. En su defecto, el aviso debe cursarse en un término razonable según las circunstancias y la naturaleza del suministro, que en ningún caso puede ser inferior a sesenta días.

 

ARTICULO 1184.- Resolución. En caso de incumplimiento de las obligaciones de una de las partes en cada prestación singular, la otra sólo puede resolver el contrato de suministro, en los términos de los artículos 1077 y siguientes si el incumplimiento es de notable importancia, de forma tal de poner razonablemente en duda la posibilidad del incumplidor de atender con exactitud los posteriores vencimientos.

 

ARTICULO 1185.- Suspensión del suministro. Si los incumplimientos de una parte no tienen las características del artículo 1184, la otra parte sólo puede suspender sus prestaciones hasta tanto se subsane el incumplimiento, si ha advertido al incumplidor mediante un preaviso otorgado en los términos pactados o, en su defecto, con una anticipación razonable atendiendo a las circunstancias.

 

ARTICULO 1186.- Normas supletorias. En tanto no esté previsto en el contrato o en las normas precedentes, se aplican a las prestaciones singulares las reglas de los contratos a las que ellas correspondan, que sean compatibles.

 

Así, si nos encontramos frente a un suministro traslativo del dominio (suministro de enajenación o de consumo), serán de aplicación las normas relativas a la compraventa (arts. 1123 y 1125 CCyC). En cambio, cuando el derecho transmitido sea simplemente el de uso y goce, corresponderá aplicar lo reglado para la locación de cosas (art. 1187 CCyC).

Ahora bien, en ambos casos, si el suministrante asumió la obligación de ejecutar todos aquellos actos (conductas de hacer) tendientes a poner a disposición del abastecido las cosas convenidas, deberá recurrirse a lo estatuido para la locación de servicios o de obra, según corresponda (art 1251 CCyC).

Para Orquera, el suministro se exhibe como un contrato complejo, en cuanto concurren a él elementos de la compraventa, así como también pueden incluirse elementos de la locación de cosas o del comodato (sin revestir el carácter de elementos esenciales). También incluye aspectos de la locación de obra en los supuestos en que entre las obligaciones del suministrante está la de mantener en funcionamiento determinados equipos —con la expresa finalidad de cumplir con las prestaciones del contrato—, con la carga de tener un resultado positivo en el cumplimiento de su prestación.

 

Contrato de obra y servicio

El CCCN trata estos contratos en tres Secciones:

• primera, se contemplan las disposiciones comunes a las obras y los servicios;
• segunda, las disposiciones especiales para las obras;
• tercera, aquellas disposiciones especiales correspondientes a los servicios.

Cabe señalar, finalmente, que a esta figura le serán aplicables las normas relativas a los contratos de consumo, en tanto el contrato encuadre en la definición establecida por el art. 1093 CCyC. (ARTICULO 1093.- Contrato de consumo. Contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social).

ARTÍCULO 1251.- Definición. Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución.

El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la intención de beneficiar.

 

En cuanto a quiénes resultan ser las partes del contrato, con una terminología renovada, se indica que estas son

 

• el contratista o prestador de servicios
• el comitente

 

Se hace mención expresa a que aquel (contratista) actúa en forma independiente al obligarse a favor de este (comitente). El obrar independiente del contratista o prestador de servicios constituye un elemento distintivo fundamental que permite la división entre el servicio autónomo y el dependiente.

Un punto novedoso es que el CCyC establece que el contrato puede ser gratuito (pactado por las partes en el ejercicio de la autonomía de la voluntad), es decir, que la realización de la obra material o intelectual o la provisión de un servicio puede ser retribuida o no al contratista o prestador de servicios.

También la norma establece que la gratuidad puede surgir de las circunstancias del caso, cuando pueda presumirse la intención de beneficiar.

 

• En el contrato de obra el contratista se compromete a alcanzar un resultado material o intelectual, asumiendo el riesgo técnico o económico sin subordinación jurídica, y la otra parte a pagar un precio determinado o determinable en dinero;
• En el contrato de servicios el prestador se comprometerse el servicio mismo, con independencia del resultado,

 

 

ARTÍCULO 1252.- Calificación del contrato. Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.

 

Los servicios prestados en relación de dependencia se rigen por las normas del derecho laboral.

 

Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que resulten aplicables a servicios u obras especialmente regulados.

El precepto, en su primera parte, establece las pautas para dirimir la calificación del contrato en tanto la duda verse sobre si se trata de un contrato de obra o de servicios, considerando que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia y se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.

La segunda parte del artículo describe las pautas para diferenciar el trabajo autónomo, es decir el realizado por cuenta propia, de los servicios prestados en relación de dependencia que se rigen por las normas del derecho laboral.

 

ARTÍCULO 1253.- Medios utilizados. A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, el contratista o prestador de los servicios elige libremente los medios de ejecución del contrato.

 

En los casos donde las partes no han convenido la forma de realizar la obligación, tanto el contratista como el prestador autónomo tienen discrecionalidad técnica, es decir, libertad para elegir los medios que utilizarán para la ejecución del contrato conforme con la ciencia y los conocimientos que ponen en juego en cada prestación.

 

ARTÍCULO 1254.- Cooperación de terceros. El contratista o prestador de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio, excepto que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la ejecución.

 

El contratista o el prestador del servicio pueden valerse de terceros para el cumplimiento de la obligación, a excepción de que hayan sido contratados por sus cualidades personales (intuitu personae).

 

ARTICULO 1255.- Precio. El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.

 

Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución.

 

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo 1091.

 

Las partes tienen la potestad de pactar el precio.

 

Si debe fijarse el precio por decisión judicial sobre la base de la aplicación de las leyes arancelaria su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador.

 

ARTICULO 1256.- Obligaciones del contratista y del prestador. El contratista o prestador de servicios está obligado a:

 

1. a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada;

 

1. b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida;

 

1. c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos;

 

1. d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer;

 

1. e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole.

 

• Ejecutar el contrato como fue convenido
• Deber de informar
• Provisión de los materiales
• Usar correctamente los materiales que sean provistos por el comitente y avisar si son impropios
• Respetar el plazo convenido para ejecutar la obra o servicio

 

ARTICULO 1257.- Obligaciones del comitente. El comitente está obligado a:

 

1. a) pagar la retribución;

 

1. b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio;

 

1256. c) recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256.

• Pagar la retribución, cuando el contrato es oneroso.
• Proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio.
• Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el art. 1256.

 

 

ARTICULO 1258.- Riesgos de la contratación. Si los bienes necesarios para la ejecución de la obra o del servicio perecen por fuerza mayor, la pérdida la soporta la parte que debía proveerlos.

ARTICULO 1259.- Muerte del comitente. La muerte del comitente no extingue el contrato, excepto que haga imposible o inútil la ejecución.

 

ARTICULO 1260.- Muerte del contratista o prestador. La muerte del contratista o prestador extingue el contrato, excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el costo de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada en proporción al precio total convenido.

 

ARTICULO 1261.- Desistimiento unilateral. El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener. El juez puede reducir equitativamente la utilidad si la aplicación estricta de la norma conduce a una notoria injusticia.

 

Disposiciones especiales para las obras

 

ARTICULO 1262.- Sistemas de contratación. La obra puede ser contratada por ajuste alzado, también denominado “retribución global”, por unidad de medida, por coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las partes. La contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee los materiales.

 

ARTICULO 1263.- Retribución. Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la retribución se determina sobre el valor de los materiales, de la mano de obra y de otros gastos directos o indirectos.

 

ARTICULO 1264.- Variaciones del proyecto convenido. Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación; la necesidad de tales modificaciones debe ser comunicada inmediatamente al comitente con indicación de su costo estimado. Si las variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguirlo comunicando su decisión dentro del plazo de diez días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado.

 

El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar sustancialmente la naturaleza de la obra.

 

ARTICULO 1265.- Diferencias de retribución surgidas de modificaciones autorizadas. A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidas de las modificaciones autorizadas en este Capítulo se fijan judicialmente.

 

ARTICULO 1266.- Obra por pieza o medida. Si la obra fue pactada por pieza o medida sin designación del número de piezas o de la medida total, el contrato puede ser extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas que sean las partes designadas como límite mínimo, debiéndose las prestaciones correspondientes a la parte concluida.

 

Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el contratista está obligado a entregar la obra concluida y el comitente a pagar la retribución que resulte del total de las unidades pactadas.

El sistema de contratación puede ser:

 

• Por ajuste alzado (de entrada se cuánto cuesta, es riesgoso por el tipo de economía actual)

 

• Por coste y costas (no sé el precio de entrada tengo un estimativo)

 

• Por unidad de medida (por etapas)

 

 

ARTICULO 1267.- Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa. Si la ejecución de una obra o su continuación se hace imposible por causa no imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista tiene derecho a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada.

 

ARTICULO 1268.- Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega. La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los siguientes efectos:

 

1. a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el contratista tiene derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada;

 

1. b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los materiales, no se debe la remuneración pactada aunque el contratista haya advertido oportunamente esa circunstancia al comitente;

 

1. c) si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o del deterioro de parte importante de la obra, debe la remuneración pactada.

 

ARTICULO 1269.- Derecho a verificar. En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente de una obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados.

 

ARTICULO 1270.- Aceptación de la obra. La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo 747.

 

ARTICULO 1271.- Vicios o defectos y diferencias en la calidad. Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra.

 

ARTICULO 1272. Plazos de garantía. Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación.

 

Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:

 

1. a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;

 

1. b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes.

 

ARTICULO 1273.- Obra en ruina o impropia para su destino. El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista.

 

ARTICULO 1274.- Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino. La responsabilidad prevista en el artículo 1273 se extiende concurrentemente:

 

1. a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual;

 

1. b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumple una misión semejante a la de un contratista;

 

1. c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.

 

ARTICULO 1275.- Plazo de caducidad. Para que sea aplicable la responsabilidad prevista en los artículos 1273 y 1274, el daño debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra.

 

ARTICULO 1276.- Nulidad de la cláusula de exclusión o limitación de la responsabilidad. Toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad prevista para los daños que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a larga duración o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita.

 

ARTICULO 1277.- Responsabilidades complementarias. El constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de tales disposiciones.

 

Normas especiales para los servicios

 

ARTICULO 1278.- Normas aplicables. Resultan aplicables a los servicios las normas de la Sección 1ª de este Capítulo y las correspondientes a las obligaciones de hacer.

 

La norma, además de las disposiciones generales comprendidas en los arts. 1251 a 1261, establece la aplicación de las normas correspondientes a las obligaciones de hacer.

 

ARTICULO 1279.- Servicios continuados. El contrato de servicios continuados puede pactarse por tiempo determinado. Si nada se ha estipulado, se entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes puede poner fin al contrato de duración indeterminada; para ello debe dar preaviso con razonable anticipación.

 

La norma prevé que el contrato de servicio puede ser por tiempo determinado o indeterminado. En ausencia de convención se lo entiende por tiempo indeterminado.

En tal caso para poner fin al contrato se debe dar preaviso con razonable anticipación.

Contrato de Locación (arts. 1187 a 1226 CCCN)

Disposiciones generales

Con la vigencia del CCCN queda derogada la Ley que regia la locación de viviendas urbanas, no así la de arrendamientos y parecerías rurales.

ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

 

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

 

De la definición podemos extraer los prestaciones esenciales y los caracteres del contrato.  El nombre de las partes surge del resto del articulado

 

• locador: es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce de la cosa objeto del contrato temporalmente (este último elemento esencial)

 

• locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como contraprestación al uso y goce otorgados.

 

Resultan sinónimos aceptados para esta parte contractual los términos “arrendatario” o “inquilino”.

Caracteres

• bilateral: el contrato de locación es bilateral, según se desprende de la definición, ya que implica una relación de contraprestación. Así, por un lado, el locador se obliga a otorgar el uso temporario al locatario en la inteligencia de que este último le pagará por ello un precio en dinero; y a su turno, la obligación que asume el locatario encuentra su motivación en el uso y goce de la cosa al que accederá a partir del cumplimiento del acuerdo;

 

• oneroso: esta misma dinámica del negocio contenido en el contrato lo supone como oneroso (art. 967 CCyC), ya que el locador alcanza la ventaja patrimonial materializada en el precio que le abonará el locatario, en función de la prestación a la que aquel se obliga, y viceversa, el locatario a través de su prestación encuentra la ventaja patrimonial en el uso y goce concedidos.

 

• conmutativo: de la definición del contrato de locación y de las prestaciones que allí se describen, se puede concluir que el contrato es conmutativo en cuanto a la certeza de las ventajas al momento de su celebración.

 

Subsidiariamente se aplicaran las reglas de la compraventa en lo que respecta al consentimiento, el precio y el objeto del contrato.

 

Hay 3 tipos de locación:

 

1. Cosas muebles
2. Cosas muebles registrables
3. Cosa inmueble

 

ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

El contrato de locación de cosas continúa considerándose no formal.

El art. 1188 exige la forma escrita para la locación de inmuebles (tanto urbanos como rurales), agregando que también deberán hacerse por escrito las locaciones de muebles registrables (por ejemplo, automotores, buques) de una universalidad que incluya inmuebles o muebles registrables (por ejemplo, un fondo de comercio) o de una parte material de un inmueble (por ejemplo, la locación de una habitación dentro de un inmueble).

También para cualquier modificación y para las prórrogas contractuales.

Basta con que sea por instrumento privado

 

ARTÍCULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación:

 

1. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
2. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

 

La muerte del locador y/o del locatario no constituye una causa válida de extinción del contrato, ni habilita a ninguna de las partes para que se la invoque como modo de extinción anticipado al plazo legal inicialmente acordado.

El contrato debe cumplirse hasta el final a pesar que el locador enajene.

Se amplía a cosas mueble, muebles registrable e inmuebles, dado que el CCCN solo dice “cosa locada”.

De todos modos las partes pueden pactar lo contrario.

 

ARTICULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

 

El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

 

Para que la locación continúe:

1) En cuanto al objeto de la locación debe ser inmueble o parte material de un inmueble destinado a habitación.

2) Los casos son idénticos que en la legislación anterior: abandono o fallecimiento del locatario.

3) Derecho: a continuar el contrato en las mismas condiciones pactadas y hasta el vencimiento del contrato.

4) Continuadores: quien habite el inmueble y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

5) Prevalece el derecho del conviviente frente al heredero del locatario.

ARTICULO 1191.- Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.

Se requiere facultad expresa (poder especial) para celebrar contrato de locación por más de tres año o para cobrar alquileres anticipados por más de tres años. Quedan excluidos las locaciones que sean para vivienda.

Objeto y destino

ARTICULO 1192.- Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.

ARTICULO 1193.- Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo.

La norma tiene como eje de regulación no ya el objeto del contrato sino la persona del locador. Y dice que si el locador es una persona jurídica de derecho público el contrato se va a regir por las normas administrativas y en subsidio por las del capítulo de locación.

 

ARTICULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

1) La determinación del destino puede ser subjetiva, dada por los contratantes y en este supuesto es obligación del locatario dar a la cosa el destino que fuera pactado en el contrato.

2) En caso que no se hubiera determinado expresamente el locatario, el destino se puede determinar objetivamente. Así se puede:

1. darle el destino que tenía al momento de suscribirse el contrato de locación (por ejemplo, se alquila un inmueble que fue utilizado como consultorio y no se expresa en el contrato el destino profesional),
2. el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra (costumbre del lugar) o
3. el que corresponda a su naturaleza (o sea por sus propias condiciones funcionales).

En caso de destino mixto, refiriéndose a inmuebles deben aplicarse las normas de la locación habitacional.

 

ARTICULO 1195.- Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

Es nula cualquier cláusula que discrimine a las personas incapaces o con capacidad restringida, aunque el locatario o sublocatario pueda no estar habitando el inmueble y la protección se aplica. Obviamente surge claro que frente a esta situación un locador puede, porque tiene libertad para hacerlo, no contratar si se da alguna de estas circunstancias, pero lo que sanciona la ley es que no puede plasmar contractualmente esta exigencia. Un locador puede no querer alquilar si hay hijos menores, lamentablemente está en su decisión poder hacerlo, y va a poner cualquier otra excusa para no realizar el contrato; lo que no tiene ningún valor es que se prohíba a futuro que habite con sus hijos menores. Lo mismo se aplica en caso de personas de capacidad restringida, cualquiera fuera el motivo de la misma.

 

ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

1. a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
2. b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
3. c) el pago de valor llave o equivalentes.

Estas disposiciones son solo para la locación habitacional, pero siendo que no son de orden público pueden ser renunciadas por el locatario parte más débil.

Tiempo de la locación

ARTICULO 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

El plazo máximo:

• 20 años para vivienda
• 50 años para los otros destinos (comercial, profesional, industrial, empresarial)

Ambos, siempre contados desde el inicio de la relación contractual

 

ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

El plazo mínimo legal para la locación de un inmueble, cualquiera que sea su destino, es de dos años, pero el lactario puede renunciar si está en la tenencia de la cosa, esto es para evitar abusos.

ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

1. a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
2. b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
3. c) guarda de cosas;
4. d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Obligaciones del locador

ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

ARTICULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

ARTICULO 1204.- Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

1-El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado (cuando las partes no previeron en qué estado se entregaba la cosa motivo del contrato, el locador se obliga a entregarla en un estado apropiado para cumplir con el destino pactado, salvo los defectos que tuviera la cosa y que hubieran sido conocidos efectivamente por el locatario al contratar o que pudieran haber sido conocidos por éste, por ser visibles o por el conocimiento que pudiera tener el locatario por su profesión u oficio).

2-Conservar la cosa en estado de servir al uso y goce convenido.

3-Debe efectuar a su cargo las reparaciones ocasionadas por:

1. el deterioro ocasionado en la calidad o defecto de la cosa
2. en la culpa del locador,
3. de sus dependientes,
4. en hechos de terceros o e) caso fortuito.

Si como consecuencia del cumplimiento de esta obligación de reparación se interrumpiera o se turbara el uso y goce convenido, el locatario tenía derecho a:

1. que se reduzca el canon locativo en forma proporcional a la gravedad de la turbación
2. resolver el contrato, según las circunstancias del caso concreto.

 

4-Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario, aunque no estén pautadas, si el contrato se disuelve sin su culpa.

5-Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

6-La pérdida de luminosidad de un inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas no faculta al locatario a pedir la disminución del canon locativo ni a resolver el contrato.

Se exceptúa el caso que hubiera mediado dolo por parte del locador, por ejemplo, por haber tenido conocimiento de la realización de una futura construcción en el terreno lindero ocultándolo al locatario, en cuyo caso, el locatario podrá optar por resolver el contrato o reducir sus obligaciones dinerarias, con daños y perjuicios.

Obligaciones del locatario

ARTICULO 1205.- Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

ARTICULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

ARTICULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

ARTICULO 1210.- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

1-El locatario no puede variar el destino para el cual contrato aunque no cause daño al locador

2-Conservar la cosa en el estado en que la recibió

3-Responde por cualquier deterioro causado por el o visitantes

4-Responde por la destrucción de la cosa por incendio no ocasionado por caso fortuito (¿siempre es fortuito?).

5-Debe mantener la cosa en buen estado

• Muebles: a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento;
• Inmuebles: a su cargo solo las mejoras de mero mantenimiento

6- Pagar el canon convenido y toda prestación periódica, impuestos, expensas ordinarias (si se pacto su pago), si nada se dijo, solo abonara el canon por el derecho de uso y goce convenidos, mas aquellos  servicios de suministro para el ejercicio de dicho derecho. Para su cobro se establece la vía ejecutiva.  A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado:

• si la cosa es mueble, de contado;
• si es inmueble, por período mensual.

Reclamo por vía ejecutiva:

• Intimar a que pague lo debido, por medio fehaciente (carta documento);
• Plazo no menor a 10 días desde que recibe la carta documento para pagar
• Expresar lugar de pago

7-El locatario debe pagar todas las cargas y contribuciones que se originen en el destino que se dé a la cosa locada. En los contratos de locación de inmuebles cuando el destino no es habitacional, o sea comercial, profesional, industrial el locatario deberá hacerse cargo de todos los impuestos, cargas y contribuciones que su actividad origine. El locatario no tiene, salvo pacto en contrario, la obligación de pagar las cargas o contribuciones que graven la cosa, en alusión directa a los impuestos, tasas y contribuciones que gravan la propiedad, y las expensas extraordinarias. Tampoco los fondos de reserva, ya que estos capitalizan al propietario.

8-Al término del contrato el locatario deberá reintegrar al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros producidos por el mero transcurso del tiempo, también deberá entregar constancias de los pagos que efectuó en cumplimiento de lo acordado (expensas, tasas).

Régimen de mejoras

ARTICULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

ARTICULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

La regla general es que el locatario está habilitado para realizar mejoras en la cosa locada con las siguientes excepciones:

1. a) que esté prohibido en el contrato,
2. b) que la mejora altere la sustancia o la forma de la cosa o
3. c) que haya sido interpelado a restituirla.

Las mejoras útiles y las suntuarias serán por cuenta del locatario y las mejoras necesarias por cuenta del locador, pudiendo en este último caso reclamar su valor al locador.

Como no es una norma de orden público se puede convenir expresamente el pago por el locador de las mejoras útiles de la cosa y aún las suntuarias, en tanto incrementan el valor de la cosa.

Si se realizan mejoras estando prohibidas contractualmente, se está violando la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió. Aunque no lo dice expresamente, el locador en este caso puede intimar al locatario a que deje sin efecto la realización de la mejora o inclusive la destrucción de la misma si estuviera hecha, con más los daños y perjuicios que se le pudieren haber ocasionado

Cesión y sublocación

ARTICULO 1213.- Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.

Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

ARTICULO 1214.- Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

ARTICULO 1215.- Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

ARTICULO 1216.- Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

Extinción

ARTICULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

1. a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;
2. b) la resolución anticipada.

ARTICULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

La continuación de la locación una vez que hubiera vencido el plazo contractual, expresando que si se vence el plazo pactado contractualmente o si se cumple el plazo mínimo legal —dos años— en los casos de indeterminación del plazo, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. Asimismo expresa el artículo que la recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en él.

 

ARTICULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

1. a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
2. b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
3. c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

ARTICULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

1. a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
2. b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

1. a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
2. b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

Efectos de la extinción

ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

ARTICULO 1223.- Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.

ARTICULO 1224.- Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

ARTICULO 1226.- Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.

CONTRATO DE FRANQUICIA

ARTÍCULO 1512.- Concepto. Hay franquicia comercial cuando una parte, denominada franquiciante, otorga a otra, llamada franquiciado, el derecho a utilizar un sistema probado, destinado a comercializar determinados bienes o servicios bajo el nombre comercial, emblema o la marca del franquiciante, quien provee un conjunto de conocimientos técnicos y la prestación continua de asistencia técnica o comercial, contra una prestación directa o indirecta del franquiciado.

El franquiciante debe ser titular exclusivo del conjunto de los derechos intelectuales, marcas, patentes, nombres comerciales, derechos de autor y demás comprendidos en el sistema bajo franquicia; o, en su caso, tener derecho a su utilización y transmisión al franquiciado en los términos del contrato.

El franquiciante no puede tener participación accionaria de control directo o indirecto en el negocio del franquiciado.

ARTÍCULO 1513.- Definiciones. A los fines de la interpretación del contrato se entiende que:

1. franquicia mayorista es aquella en virtud de la cual el franquiciante otorga a una persona física o jurídica un territorio o ámbito de actuación nacional o regional o provincial con derecho de nombrar subfranquiciados, el uso de sus marcas y sistema de franquicias bajo contraprestaciones específicas;
2. franquicia de desarrollo es aquella en virtud de la cual el franquiciante otorga a un franquiciado denominado desarrollador el derecho a abrir múltiples negocios franquiciados bajo el sistema, método y marca del franquiciante en una región o en el país durante un término prolongado no menor a cinco años, y en el que todos los locales o negocios que se abren dependen o están controlados, en caso de que se constituyan como sociedades, por el desarrollador, sin que éste tenga el derecho de ceder su posición como tal o subfranquiciar, sin el consentimiento del franquiciante;
3. sistema de negocios: es el conjunto de conocimientos prácticos y la experiencia acumulada por el franquiciante, no patentado, que ha sido debidamente probado, secreto, sustancial y transmisible. Es secreto cuando en su conjunto o la configuración de sus componentes no es generalmente conocida o fácilmente accesible. Es sustancial cuando la información que contiene es relevante para la venta o prestación de servicios y permite al franquiciado prestar sus servicios o vender los productos conforme con el sistema de negocios. Es transmisible cuando su descripción es suficiente para permitir al franquiciado desarrollar su negocio de conformidad a las pautas creadas o desarrolladas por el franquiciante.

El art. 1512 CCyC define al contrato de franquicia comercial como aquel en el que una parte, el franquiciante, le otorga a otra, el franquiciado, el derecho a utilizar un sistema probado y destinado a comercializar determinados bienes o servicios bajo el nombre comercial, emblema o marca del franquiciante, quien provee un conjunto de conocimientos técnicos y la prestación continua de asistencia técnica o comercial contra una prestación directa o indirecta del franquiciado.

 

Aclara la norma que el franquiciante debe ser titular exclusivo de los derechos intelectuales, marcas, patentes, nombres comerciales, derechos de autor y demás comprendidos en el sistema bajo franquicia o, en su defecto, tener derecho a su utilización y para transmitirlo al franquiciado de acuerdo con lo que contrató.

En el último párrafo también establece que el franquiciante no puede tener participación accionaria de control, directa o indirectamente, en el negocio del franquiciado.

 

De modo que el franquiciante, a través de esta figura, puede ceder una parte de su ciclo productivo y comercial al franquiciado. Esa parte cedida podrá incluir la distribución y, eventualmente, alguna tarea de producción o de terminación en la producción dependiendo del tipo de franquicia. Como está comprometido el prestigio de sus marcas y productos, como así también para lograr un funcionamiento homogéneo dentro de un estándar de calidad, el franquiciante tiene el derecho de controlar en forma permanente al franquiciado.

 

Asimismo, el franquiciante, en su condición de principal, debe al franquiciado asistencia técnica constante, lo que incluirá la entrega de un manual de operaciones con las especificaciones útiles para desarrollar la actividad prevista en el contrato. Esto responde a que el contrato de franquicia nació y de alguna manera sigue siendo un “contrato escuela”, o sea, donde el franquiciado asume, en principio, su inferioridad técnica y su necesidad de ser instruido y controlado por el franquiciante.

 

El sistema debe ser probado, en el sentido de que debe ser útil para su destino, de otro modo el contrato será inválido. Es un aporte en este sentido que la ley lo aclare porque se han producido discusiones judiciales en torno a esa problemática.

 

En cuanto al modo de remunerar a las partes, la primera aclaración que corresponde hacer en cuanto al funcionamiento es que en la figura el que recauda el dinero del consumidor es el franquiciado, de modo que es él quien le debe pagar al franquiciante

 

En este contrato no opera ni la comisión ni el margen de reventa. La remuneración en la franquicia es siempre del franquiciado al franquiciante y pueden puntualizarse dos formas posibles, que en general aparecen juntas. La primera son las regalías, que se pagan como contraprestación por el uso de las marcas, patentes, y sistemas, que son un sistema de ingresos permanentes y periódicos. La segunda es el pago de un derecho de ingreso, que se da solo en algunas franquicias, no en todas y que consiste en que el franquiciado paga al franquiciante por el solo hecho de que le permita ingresar a la red. Este pago le sirve al franquiciante para compensar el hecho de que algunos franquiciados serán entrenados, pero luego fracasarán, con lo cual no se cobrarán las regalías posteriores suficientes para compensar el costo de su entrenamiento. La prohibición al franquiciante de tener participación accionaria de control, sea directa o indirecta, es para proteger a los franquiciados. El franquiciante debe abstenerse de formar franquicias total o parcialmente propias.

 

En los inc. a y b del art. 1513 CCyC se alude a dos formatos de franquicias: la mayorista y la de desarrollo. Ambos casos refieren a ámbitos generales que sirven para instalar franquicias, que a su vez pueden asumir distintas modalidades que se pueden identificar en alguno de estos grupos:

 

1. la de producto o industrial;
2. la de servicio;
3. la de llave en mano o negocio en funcionamiento, usualmente denominada “business format franchising”.

 

En el resto, la descripción de la norma es suficientemente clara, solo cabe agregar que la franquicia industrial queda fuera de todo el régimen que estamos analizando, inclusive de este artículo, por mandato expreso del art. 1524 CCyC donde se establece que las reglas de la franquicia le son aplicables solo en cuanto sean compatibles.

 

El inciso c, por su parte, describe qué es un sistema de negocios, o sea, el objeto de lo que puede ser cedido por el franquiciante junto con las marcas, patentes, nombres comerciales y emblemas. La descripción gira sobre cinco notas del sistema que, en ese sentido, debe ser probado, secreto, sustancial y transmisible.

En este contrato prima mucho la autonomía de la voluntad.

ARTÍCULO 1514.- Obligaciones del franquiciante. Son obligaciones del franquiciante:

 

1. proporcionar, con antelación a la firma del contrato, información económica y financiera sobre la evolución de dos años de unidades similares a la ofrecida en franquicia, que hayan operado un tiempo suficiente, en el país o en el extranjero;

 

1. comunicar al franquiciado el conjunto de conocimientos técnicos, aun cuando no estén patentados, derivados de la experiencia del franquiciante y comprobados por éste como aptos para producir los efectos del sistema franquiciado;

 

1. entregar al franquiciado un manual de operaciones con las especificaciones útiles para desarrollar la actividad prevista en el contrato;

 

1. proveer asistencia técnica para la mejor operatividad de la franquicia durante la vigencia del contrato;

 

1. si la franquicia comprende la provisión de bienes o servicios a cargo del franquiciante o de terceros designados por él, asegurar esa provisión en cantidades adecuadas y a precios razonables, según usos y costumbres comerciales locales o internacionales;

 

1. defender y proteger el uso por el franquiciado, en las condiciones del contrato, de los derechos referidos en el artículo 1512, sin perjuicio de que:

 

1. en las franquicias internacionales esa defensa está contractualmente a cargo del franquiciado, a cuyo efecto debe ser especialmente apoderado sin perjuicio de la obligación del franquiciante de poner a disposición del franquiciado, en tiempo propio, la documentación y demás elementos necesarios para ese cometido;
2. en cualquier caso, el franquiciado está facultado para intervenir como interesado coadyuvante, en defensa de tales derechos, en las instancias administrativas o judiciales correspondientes, por las vías admitidas por la ley procesal, y en la medida que ésta lo permita.

 

Cabe recordar que se trata de un contrato que genera una permanencia en la relación y que uno de los elementos que lo caracteriza es la colaboración que debe existir entre las partes.

Precontractual: 

• Deber de información
• Confidencialidad

Celebración

• Poner a disposición la franquicia (marca-patente-manual operativo)

Ejecución

• Asistencia técnica y actualización
• Asegurar uso y goce en forma pacifica
• Proteger y defender la franquicia

ARTICULO 1515.- Obligaciones del franquiciado. Son obligaciones mínimas del franquiciado:

1. a) desarrollar efectivamente la actividad comprendida en la franquicia, cumplir las especificaciones del manual de operaciones y las que el franquiciante le comunique en cumplimiento de su deber de asistencia técnica;
2. b) proporcionar las informaciones que razonablemente requiera el franquiciante para el conocimiento del desarrollo de la actividad y facilitar las inspecciones que se hayan pactado o que sean adecuadas al objeto de la franquicia;
3. c) abstenerse de actos que puedan poner en riesgo la identificación o el prestigio del sistema de franquicia que integra o de los derechos mencionados en el artículo 1512, segundo párrafo, y cooperar, en su caso, en la protección de esos derechos;
4. d) mantener la confidencialidad de la información reservada que integra el conjunto de conocimientos técnicos transmitidos y asegurar esa confidencialidad respecto de las personas, dependientes o no, a las que deban comunicarse para el desarrollo de las actividades. Esta obligación subsiste después de la expiración del contrato;
5. e) cumplir con las contraprestaciones comprometidas, entre las que pueden pactarse contribuciones para el desarrollo del mercado o de las tecnologías vinculadas a la franquicia.

Se trata en todos los casos de obligaciones que operan durante la ejecución del contrato, salvo la de confidencialidad, que existe desde la etapa precontractual y subsiste luego  de terminado el contrato.

Precontractual

• Confidencialidad

 

Celebración

• Recibir la franquicia
• Precio

 

Ejecución

• Desarrollar el negocio de acuerdo a los establecido en el contrato
• Informar la evolución de negocio

ARTICULO 1516.- Plazo. Es aplicable el artículo 1506, primer párrafo. Sin embargo, un plazo inferior puede ser pactado si se corresponde con situaciones especiales como ferias o congresos, actividades desarrolladas dentro de predios o emprendimientos que tienen prevista una duración inferior, o similares. Al vencimiento del plazo, el contrato se entiende prorrogado tácitamente por plazos sucesivos de un año, excepto expresa denuncia de una de las partes antes de cada vencimiento con treinta días de antelación. A la segunda renovación, se transforma en contrato por tiempo indeterminado.

 

El artículo en comentario establece como regla general un plazo mínimo de duración de cuatro años conforme remisión al art. 1506 CCyC -que regula el plazo para los contratos  de concesión—, término al que le caben las mismas observaciones efectuadas al comentar dicho artículo.

 

No obstante, circunstancias especiales admiten la convención de un plazo menor, siendo los supuestos enunciados en la norma —ferias, congresos o actividades similares que tienen una duración inferior— los únicos casos en que la autonomía de la voluntad de las partes podrá limitar el alcance temporal reconocido para este tipo de contratos.

 

Fenecido el plazo, el contrato se entenderá prorrogado tácitamente por plazos sucesivos de un año, salvo expresa denuncia de una de las partes con una antelación mínima de treinta días antes de su vencimiento.

 

Recién a la segunda renovación tácita del acuerdo, aquel se transforma en contrato de tiempo indeterminado.

 

Resulta claro que el plazo mínimo (cuatro años) y su transformación luego de la segunda renovación en un contrato de plazo indeterminado, ha sido previsto en aras de proteger al franquiciado, pauta que no puede ser dejada sin efecto frente a disposiciones de la otra parte.

Todo ello, claro está, sin perjuicio de la facultad de rescindirlo de común acuerdo con posterioridad a su celebración.

ARTICULO 1517.- Cláusulas de exclusividad. Las franquicias son exclusivas para ambas partes. El franquiciante no puede autorizar otra unidad de franquicia en el mismo territorio, excepto con el consentimiento del franquiciado. El franquiciado debe desempeñarse en los locales indicados, dentro del territorio concedido o, en su defecto, en su zona de influencia, y no puede operar por sí o por interpósita persona unidades de franquicia o actividades que sean competitivas. Las partes pueden limitar o excluir la exclusividad.

ARTÍCULO 1518.- Otras cláusulas. Excepto pacto en contrario:

a) el franquiciado no puede ceder su posición contractual ni los derechos que emergen del contrato mientras está vigente, excepto los de contenido dinerario. Esta disposición no se aplica en los contratos de franquicia mayorista destinados a que el franquiciado otorgue a su vez subfranquicias, a esos efectos. En tales supuestos, debe contar con la autorización previa del franquiciante para otorgar subfranquicias en las condiciones que pacten entre el franquiciante y el franquiciado principal;

b) el franquiciante no puede comercializar directamente con los terceros, mercaderías o servicios comprendidos en la franquicia dentro del territorio o zona de influencia del franquiciado;

c) el derecho a la clientela corresponde al franquiciante. El franquiciado no puede mudar la ubicación de sus locales de atención o fabricación.

 

La norma establece que las franquicias son exclusivas para ambas partes, pudiendo las partes limitar o excluir la exclusividad.

Excepto pacto en contrario el artículo consagra las siguientes cláusulas:

1. El franquiciado no puede ceder su posición contractual ni los derechos que emergen del contrato mientras está vigente, excepto los de contenido dinerario, no aplicándose esta disposición a los contratos de franquicia mayorista, es decir aquella en virtud de la cual el franquiciante otorga a una persona física o jurídica un territorio o ámbito de actuación Nacional o regional o provincial con derecho de nombrar subfranquiciados, el uso de sus marcas y sistema de franquicias bajo contraprestaciones específicas.
2. La prohibición al franquiciante de comercializar directamente con los terceros, mercaderías o servicios comprendidos en la franquicia dentro del territorio o zona de influencia del franquiciado.
3. El derecho a la clientela corresponde al franquiciante.
4. El franquiciado no puede mudar la ubicación de sus locales de atención o fabricación.

ARTICULO 1519.- Cláusulas nulas. No son válidas las cláusulas que prohíban al franquiciado:

a) cuestionar justificadamente los derechos del franquiciante mencionado en el artículo 1512, segundo párrafo;

1. b) adquirir mercaderías comprendidas en la franquicia de otros franquiciados dentro del país, siempre que éstos respondan a las calidades y características contractuales;
2. c) reunirse o establecer vínculos no económicos con otros franquiciados.

El inc. a refiere a la prohibición de incorporar aquellas cláusulas que tiendan a impedir la facultad del franquiciado de cuestionar —justificadamente— los derechos del franquiciante respecto de la marcas, patentes, emblemas, nombres comerciales, sistema de protección y venta o conocimientos técnicos comprendidos en el sistema objeto de franquicia.

 

El inc. b dispone la nulidad de toda cláusula que tienda a impedirle al franquiciado adquirir mercaderías incluidas en la franquicia a otros franquiciantes dentro del país, siempre y cuando aquellas reúnan las cualidades y características contractuales, promoviendo un contexto de equidad entre todos los que integran la franquicia.

 

Por último, el inc. c importa un amplio reconocimiento del franquiciado a ejercer su industria libremente (art. 14 CN), siempre que las relaciones que se forjen entre franquiciados no importen el despliegue de una conducta desleal y reñida con el principio de buena fe contractual en perjuicio del franquiciante.

 

ARTICULO 1520.- Responsabilidad. Las partes del contrato son independientes, y no existe relación laboral entre ellas. En consecuencia:

 

1. a) el franquiciante no responde por las obligaciones del franquiciado, excepto disposición legal expresa en contrario;

 

1. b) los dependientes del franquiciado no tienen relación jurídica laboral con el franquiciante, sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre fraude laboral;

 

1. c) el franquiciante no responde ante el franquiciado por la rentabilidad del sistema otorgado en franquicia.

 

El franquiciado debe indicar claramente su calidad de persona independiente en sus facturas, contratos y demás documentos comerciales; esta obligación no debe interferir en la identidad común de la red franquiciada, en particular en sus nombres o rótulos comunes y en la presentación uniforme de sus locales, mercaderías o medios de transporte.

 

 

La norma establece la independencia de las partes del contrato no existiendo relación laboral entre ellas.

ARTICULO 1521.- Responsabilidad por defectos en el sistema. El franquiciante responde por los defectos de diseño del sistema, que causan daños probados al franquiciado, no ocasionados por la negligencia grave o el dolo del franquiciado.

Probados los daños al franquiciado por defectos de diseño del sistema, el franquiciante debe responder por ellos, salvo que éstos fueran ocasionados por la negligencia grave o el dolo del franquiciado.

ARTICULO 1522.- Extinción del contrato. La extinción del contrato de franquicia se rige por las siguientes reglas:

1. a) el contrato se extingue por la muerte o incapacidad de cualquiera de las partes;
2. b) el contrato no puede ser extinguido sin justa causa dentro del plazo de su vigencia original, pactado entre las partes. Se aplican los artículos 1084 y siguientes;
3. c) los contratos con un plazo menor de tres años justificado por razones especiales según el artículo 1516, quedan extinguidos de pleno derecho al vencimiento del plazo;
4. d) cualquiera sea el plazo de vigencia del contrato, la parte que desea concluirlo a la expiración del plazo original o de cualquiera de sus prórrogas, debe preavisar a la otra con una anticipación no menor de un mes por cada año de duración, hasta un máximo de seis meses, contados desde su inicio hasta el vencimiento del plazo pertinente. En los contratos que se pactan por tiempo indeterminado, el preaviso debe darse de manera que la rescisión se produzca, cuando menos, al cumplirse el tercer año desde su concertación. En ningún caso se requiere invocación de justa causa. La falta de preaviso hace aplicable el artículo 1493.

La cláusula que impide la competencia del franquiciado con la comercialización de productos o servicios propios o de terceros después de extinguido el contrato por cualquier causa, es válida hasta el plazo máximo de un año y dentro de un territorio razonable habida cuenta de las circunstancias.

ARTICULO 1523.- Derecho de la competencia. El contrato de franquicia, por sí mismo, no debe ser considerado un pacto que limite, restrinja o distorsione la competencia.

ARTICULO 1524.- Casos comprendidos. Las disposiciones de este Capítulo se aplican, en cuanto sean compatibles, a las franquicias industriales y a las relaciones entre franquiciante y franquiciado principal y entre éste y cada uno de sus subfranquiciados.

CARACTERISTICAS

1. Bilateral
2. Oneroso
3. Conmutativo
4. Tracto Sucesorio
5. Adhesión (generalmente)
6. Colaboración
7. Escrito

 

CONTRATO DE MANDATO

EL PODER

• Es el instrumento que formaliza el contrato

LA REPRESENTACION

• Es la investidura (otorgada por el mandante al mandatario)

ARTICULO 1319.- Definición. Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.

El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien está haciendo algo en su interés, y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente mandato. La ejecución del mandato implica su aceptación aun sin mediar declaración expresa sobre ella.

Es para realizar actos jurídicos en interés de otro

Puede ser conferido y aceptado en forma:

TAXITA: Mandato sin representación (mandato oculto) – Representación sin mandato (incapaces- menores, etc.)

EXPRESA: porque se acuerda 

ARTICULO 1320.- Representación. Si el mandante confiere poder para ser representado, le son aplicables las disposiciones de los artículos 362 y siguientes.

Aun cuando el mandato no confiera poder de representación, se aplican las disposiciones citadas a las relaciones entre mandante y mandatario, en todo lo que no resulten modificadas en este Capítulo.

Mandato con representación (art. 362 y ss.) la representación como el acto que permite imputar efectos directos a una persona por la actuación de otra, el cual puede tener como fuente un origen:

1. legal (“la ley” los padres que representan a los hijos menores)
2. Voluntario (a través de un contrato)
3. Convencional (viene del estatuto de una persona jurídica ej. adm. de consorcio)

ART. 359: Acto realizado por el representante obligan al representado

Representación Voluntaria es el Contrato de Mandato

Representación Aparente (ARTICULO 367.- Representación aparente. Cuando alguien ha obrado de manera de inducir a un tercero a celebrar un acto jurídico, dejándolo creer razonablemente que negocia con su representante, sin que haya representación expresa, se entiende que le ha otorgado tácitamente poder suficiente.

A tal efecto se presume que:

1. a) quien de manera notoria tiene la administración de un establecimiento abierto al público es apoderado para todos los actos propios de la gestión ordinaria de éste;
2. b) los dependientes que se desempeñan en el establecimiento están facultados para todos los actos que ordinariamente corresponden a las funciones que realizan;
3. c) los dependientes encargados de entregar mercaderías fuera del establecimiento están facultados a percibir su precio otorgando el pertinente recibo).

CLASES DE MANDATOS

1ª CLASIFICACION

• General: en él se otorga para un número indeterminado de actos jurídicos.
• Especial: se otorga para uno o varios actos jurídicos determinados.

2ª CLASIFICACION (sobre qué actos jurídicos se realiza)

• Administración
• Disposición

PODER JUDICIAL para actuar en juicio se puede dar a Abogados y Procuradores

• Poder Gral. (para cualquier pleito)
• Poder Especial (para un pleito determinado: divorcio-alimentos)

ARTICULO 1321.- Mandato sin representación. Si el mandante no otorga poder de representación, el mandatario actúa en nombre propio pero en interés del mandante, quien no queda obligado directamente respecto del tercero, ni éste respecto del mandante. El mandante puede subrogarse en las acciones que tiene el mandatario contra el tercero, e igualmente el tercero en las acciones que pueda ejercer el mandatario contra el mandante.

Si no hay poder de representación

• El mandatario actúa en nombre propio pero en interés del mandante
• El mandante no está obligado directamente con el 3º y el 3º no lo está con el mandante
• El mandante puede subrogarse en las acciones que tiene el mandatario contra el 3º
• El 3º con la acciones que pueda ejercer el mandatario contra el mandante

ARTICULO 1322.- Onerosidad. El mandato se presume oneroso. A falta de acuerdo sobre la retribución, la remuneración es la que establecen las disposiciones legales o reglamentarias aplicables, o el uso. A falta de ambos, debe ser determinada por el juez.

• Se presume oneroso,
• A falta de acuerdo sobre la retribución, la remuneración es la que establecen las disposiciones legales reglamentarias aplicable, o el uso;
• A falta de ambas, debe ser determinada por el Juez.

ARTICULO 1323.- Capacidad. El mandato puede ser conferido a una persona incapaz, pero ésta puede oponer la nulidad del contrato si es demandado por inejecución de las obligaciones o por rendición de cuentas, excepto la acción de restitución de lo que se ha convertido en provecho suyo.

En principio se admite la posibilidad de otorgar mandato a una persona incapaz la que podrá oponer la nulidad del mandato frente a la demanda del mandante por inejecución de sus obligaciones o por rendición de cuentas.

La única acción que tendrá el mandante frente al mandatario incapaz es aquella mediante la cual persiga lo que el mandatario hubiese convertido en su provecho y que encontrase causa en el mandato conferido.

Si bien la norma no lo explicita el mandante en el supuesto del mandatario incapaz no sólo se encuentra obligado frente a éste sino también frente a los terceros.

ARTICULO 1324.- Obligaciones del mandatario. El mandatario está obligado a:

1. a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que pondría en los asuntos propios o, en su caso, el exigido por las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de ejecución;
2. b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes;
3. c) informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de toda otra circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación del mandato;
4. d) mantener en reserva toda información que adquiera con motivo del mandato que, por su naturaleza o circunstancias, no está destinada a ser divulgada;
5. e) dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en razón del mandato, y ponerlo a disposición de aquél;
6. f) rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato;
7. g) entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con los intereses moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio;
8. h) informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la ejecución del mandato;
9. i) exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión encomendada, y entregarle la que corresponde según las circunstancias.

Si el negocio encargado al mandatario fuese de los que, por su oficio o su modo de vivir, acepta él regularmente, aun cuando se excuse del encargo, debe tomar las providencias conservatorias urgentes que requiera el negocio que se le encomienda.

ARTICULO 1325.- Conflicto de intereses. Si media conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar.

La obtención, en el desempeño del cargo, de un beneficio no autorizado por el mandante, hace perder al mandatario su derecho a la retribución.

El mandatario tiene que anteponer los intereses del mandante a los suyos, ante un supuesto de conflicto de intereses y, como complemento con lo dispuesto en el inc. c) del art. 1324, debe dar aviso inmediato si se presenta tal conflicto, imponiendo como regla de conducta que debe priorizar los intereses del mandante o, caso contrario, renunciar al encargo conferido.

El último párrafo del art. 1325 CCyC determina como sanción la pérdida de la retribución pactada, frente a la percepción por parte del mandatario de un beneficio no autorizado por el mandante.

ARTICULO 1326.- Mandato a varias personas. Si el mandato se confiere a varias personas sin estipular expresamente la forma o el orden de su actuación, se entiende que pueden desempeñarse conjunta o separadamente.

La norma general que indica que, si no se ha estipulado la forma, alcance o el orden en que deban actuar los mandatarios, estos podrán hacerlo conjunta o separadamente.

Como se indicara, ante un mandato plural y con el objeto de determinar los efectos y validez de los actos que pueda haber ejecutado uno o varios mandatarios, deberán analizarse los términos en los cuales ha sido otorgado.

Así puede que se haya otorgado para una actuación:

• conjunta: deben actuar todos coordinados para que el acto tenga efectos jurídicos;
• solidaria: cada uno puede actuar válidamente por sí solo;
• fraccionada: cada uno tiene una esfera de actividad exclusiva de actuación;
• sustitutiva o subordinada: cada uno tiene indicada su actuación en cierto orden o subordinada a determinada situación.

ARTICULO 1327.- Sustitución del mandato. El mandatario puede sustituir en otra persona la ejecución del mandato y es responsable de la elección del sustituto, excepto cuando lo haga por indicación del mandante. En caso de sustitución, el mandante tiene la acción directa contra el sustituto prevista en los artículos 736 y concordantes, pero no está obligado a pagarle retribución si la sustitución no era necesaria. El mandatario responde directamente por la actuación del sustituto cuando no fue autorizado a sustituir, o cuando la sustitución era innecesaria para la ejecución del mandato.

ARTICULO 1328.- Obligaciones del mandante. El mandante está obligado a:

1. suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato y compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo gasto razonable en que haya incurrido para ese fin;
2. indemnizar al mandatario los daños que sufra como consecuencia de la ejecución del mandato, no imputables al propio mandatario;
3. liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros, proveyéndole de los medios necesarios para ello;
4. abonar al mandatario la retribución convenida. Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario, debe la parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido; pero si el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo que le corresponde, el mandante no puede exigir su restitución.

ARTICULO 1329.- Extinción del mandato. El mandato se extingue:

1. por el transcurso del plazo por el que fue otorgado, o por el cumplimiento de la condición resolutoria pactada;
2. por la ejecución del negocio para el cual fue dado;
3. por la revocación del mandante;
4. por la renuncia del mandatario;
5. por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario.

ARTICULO 1330.- Mandato irrevocable. El mandato puede convenirse expresamente como irrevocable en los casos de los incisos b) (por la muerte del representante o del representado; sin embargo subsiste en caso de muerte del representado siempre que haya sido conferido para actos especialmente determinados y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, de un tercero o común a representante y representado, o a representante y un tercero, o a representado y tercero;) y c)( por la revocación efectuada por el representado; sin embargo, un poder puede ser conferido de modo irrevocable, siempre que lo sea para actos especialmente determinados, limitado por un plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, o de un tercero, o común a representante y representado, o a representante y un tercero, o a representado y tercero; se extingue llegado el transcurso del plazo fijado y puede revocarse si media justa causa;) del artículo 380.

El mandato destinado a ejecutarse después de la muerte del mandante es nulo si no puede valer como disposición de última voluntad.

Son aquellos que se otorgan por plazo cierto para un negocio en particular o para actos especialmente determinados.

ARTICULO 1331.- Revocación. La revocación sin justa causa del mandato otorgado por tiempo o asunto determinado obliga al mandante a indemnizar los daños causados; si el mandato fue dado por plazo indeterminado, el mandante debe dar aviso adecuado a las circunstancias o, en su defecto, indemnizar los daños que cause su omisión.

Siempre que no exista justa causa el derecho a revocar el mandato ejercida antes de la conclusión del negocio o del plazo estipulado obliga al mandante a la indemnización de los daños causados al mandatario al igual que sucede con la resolución anticipada de cualquier otro contrato ya que obviamente el mandatario si es un profesional en virtud del contrato celebrado deshecha otras alternativas, cuenta con los ingresos ya que son su modo de vida, etc.

Mientras que en aquellos supuestos en los cuales no se haya establecido un plazo específico de duración del negocio jurídico antes del ejercido del derecho a revocar el mandante debe dar preaviso al mandatario en igual sentido que sucede con otros contratos de plazo indeterminado.

El plazo de preaviso deberá ser adecuado a las circunstancias, por lo que creemos ya que acertadamente no se impone un plazo específico, deberá tomarse en consideración en cada caso concreto el tiempo efectivo transcurrido, la realidad económica del mandatario etc. para la determinación de lo que habrá de considerarse adecuado.

 

Si el mandante omite el preaviso deberá reparar los daños que cause dicha omisión

ARTICULO 1332.- Renuncia. La renuncia intempestiva y sin causa justificada del mandatario obliga a indemnizar los daños que cause al mandante.

ARTICULO 1333.- Muerte o incapacidad del mandatario y del mandante. Producida la muerte o incapacidad del mandatario, sus herederos, representantes o asistentes que tengan conocimiento del mandato deben dar pronto aviso al mandante y tomar en interés de éste las medidas que sean requeridas por las circunstancias.

Si se produce la muerte o incapacidad del mandante, el mandatario debe ejecutar los actos de conservación si hay peligro en la demora, excepto instrucciones expresas en contrario de los herederos o representantes.

ARTICULO 1334.- Rendición de cuentas. La rendición de cuentas por el mandatario debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda la documentación relativa a su gestión. Excepto estipulación en contrario, las cuentas deben rendirse en el domicilio del mandatario y los gastos que generan son a cargo del mandante.

La obligación de rendir cuentas encuentra fundamento en el ejercicio del control por parte del mandante de la evolución del negocio jurídico y en el deber de información que pesa sobre el mandatario.

La norma remite al capítulo específico de rendición de cuentas contenidas en los arts. 858 y ss. del Código Civil y Comercial que dispone los requisitos de la rendición, la oportunidad de la rendición, etc., la que deberá ser acompañada de toda la documentación relativa a su gestión.

ARTÍCULO 859.- Requisitos. La rendición de cuentas debe:

1. ser hecha de modo descriptivo y documentado;
2. incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión;
3. acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos;
4. concordar con los libros que lleve quien las rinda.

En los supuestos en los cuales las partes no pactasen un lugar específico para efectuar la rendición la norma determina que será en el domicilio del mandatario, siendo a cargo del mandante los gastos que en virtud de la rendición se generen, lo que resulta una solución adecuada puesto que forma parte del ejercicio del control sobre la actuación del mandatario.

CONTRATO DE LEASING

El leasing es un contrato

• nominado,
• consensual,
• bilateral,
• oneroso,
• conmutativo,
• formal, de duración,
• de empresa o de consumo

 

ARTICULO 1227.- Concepto. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.

• DADOR Conviene transferir al TOMADOR la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce
• Contra el pago de un canon
• Y le confiere una opción de compra por un precio

ARTICULO 1228.- Objeto. Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en leasing.

• cosas muebles e inmuebles,
• marcas,
• patentes o modelos industriales,
• software

Propiedad del dador.

ARTICULO 1229.- Canon. El monto y la periodicidad de cada canon se determina convencionalmente.

En general, el canon se integra con diversos rubros como:

1. valor locativo;
2. valor de amortización;
3. costo financiero;
4. los riesgos inherentes a la conservación del bien; y
5. gastos administrativos y servicios.

ARTICULO 1230.- Precio de ejercicio de la opción. El precio de ejercicio de la opción de compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable según procedimientos o pautas pactadas.

La falta de determinación de la opción de compra hace nulo el contrato, al igual que si se lo deja al arbitrio exclusivo de una de las partes.

 

ARTICULO 1231.- Modalidades en la elección del bien. El bien objeto del contrato puede:

1. comprarse por el dador a persona indicada por el tomador;
2. comprarse por el dador según especificaciones del tomador o según catálogos, folletos o descripciones identificadas por éste;
3. comprarse por el dador, quien sustituye al tomador, al efecto, en un contrato de compraventa que éste haya celebrado;
4. ser de propiedad del dador con anterioridad a su vinculación contractual con el tomador;
5. adquirirse por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con anterioridad;
6. estar a disposición jurídica del dador por título que le permita constituir leasing sobre él.

ARTICULO 1232.- Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del bien. En los casos de los incisos a), b) y c) del artículo 1231, el dador cumple el contrato adquiriendo los bienes indicados por el tomador. El tomador puede reclamar del vendedor, sin necesidad de cesión, todos los derechos que emergen del contrato de compraventa. El dador puede liberarse convencionalmente de las responsabilidades de entrega y de la obligación de saneamiento.

En los casos del inciso d) del artículo 1231, así como en aquellos casos en que el dador es fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, el dador no puede liberarse de la obligación de entrega y de la obligación de saneamiento.

En los casos del inciso e) del mismo artículo, el dador no responde por la obligación de entrega ni por garantía de saneamiento, excepto pacto en contrario.

En los casos del inciso f) se deben aplicar las reglas de los párrafos anteriores de este artículo, según corresponda a la situación concreta.

ARTICULO 1233.- Servicios y accesorios. Pueden incluirse en el contrato los servicios y accesorios necesarios para el diseño, la instalación, puesta en marcha y puesta a disposición de los bienes dados en leasing, y su precio integrar el cálculo del canon.

Este caso surge, básicamente, cuando el dador es el fabricante o vendedor de los bienes objeto del contrato, contando en su estructura empresaria con estos servicios y suministro de accesorios.

 

Debe aclararse que son prestaciones accesorias al objeto principal del contrato, que es la transmisión del uso y goce de la cosa. Estos servicios y accesorios pueden ser incluidos como parte del precio del cálculo del canon fijado.

 

ARTICULO 1234.- Forma e inscripción. El leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto inmuebles, buques o aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por instrumento público o privado.

 

A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto. La inscripción en el registro puede efectuarse a partir de la celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para que produzca efectos contra terceros desde la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los cinco días hábiles posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto desde que el contrato se presente para su registración. Si se trata de cosas muebles no registrables o de un software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde la cosa se encuentre o, en su caso, donde ésta o el software se deba poner a disposición del tomador. En el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de veinte años; en los demás bienes se mantiene por diez años. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogación del dador u orden judicial.

 

Si el objeto del leasing son inmuebles, aeronaves o buques debe instrumentarse en escritura pública y en los demás casos puede ser por instrumento público o privado.

La inscripcion se puede hacer a partir de la celebracion del contrato, independientemente de la entrega de la cosa.

 

Para que produzca efectos contra terceros desde la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los cinco días hábiles posteriores.

 

Si se trata de cosas muebles no registrables o de un software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde la cosa se encuentre

 

Se mantiene la inscripcion por:

• Inmuebles por 20 años
• Otros bienes, derechos o sofware por 10 años
• Ambos casos se puede renovar a pedido del dador o orden judicial

 

ARTICULO 1235.- Modalidades de los bienes. A los efectos de la registración del contrato de leasing son aplicables las normas legales y reglamentarias que correspondan según la naturaleza de los bienes.

En el caso de cosas muebles no registrables o software, se aplican las normas registrales de la Ley de Prenda con Registro y las demás que rigen el funcionamiento del Registro de Créditos Prendarios.

Cuando el leasing comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, se aplica lo dispuesto en la Ley de Prenda con Registro para iguales circunstancias.

El registro debe expedir certificados e informes. El certificado que indique que sobre determinados bienes no aparece inscrito ningún contrato de leasing tiene eficacia legal hasta veinticuatro horas de expedido.

 

A los efectos de la registración del contrato de leasing son aplicables las normas legales y reglamentarias que correspondan según la naturaleza de los bienes.

Veamos los diferentes supuestos:

1. a) Si fueren bienes muebles se realizara ante el registro correspondiente al dominio del dador.
2. b) Tratándose de automotores se registrará en el Registro Nacional de la Propiedad Automotor.
3. c) Tratándose de Aeronave en el Registro Nacional de Aeronaves.
4. d) Tratándose de buques en el Registro Nacional de Buques y Artefactos Navales.

ARTICULO 1236.- Traslado de los bienes. El tomador no puede sustraer los bienes muebles del lugar en que deben encontrarse de acuerdo a lo estipulado en el contrato inscrito. Sólo puede trasladarlos con la conformidad expresa del dador, otorgada en el contrato o por acto escrito posterior, y después de haberse inscrito el traslado y la conformidad del dador en los registros correspondientes. Se aplican las normas pertinentes de la Ley de Prenda con Registro al respecto.

Los bienes muebles pueden ser trasladados con el permiso del dador expresado en el mismo contrato o en un acto posterior y debera procederse nuevamente a su inscripcion.

ARTICULO 1237.- Oponibilidad. Subrogación. El contrato debidamente inscrito es oponible a los acreedores de las partes. Los acreedores del tomador pueden subrogarse en los derechos de éste para ejercer la opción de compra.

Si el tomador tiene acreedores, estos pueden subrogarse en los derechos de este para la opcion de compra si les conviene.

ARTICULO 1238.- Uso y goce del bien. El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros, impuestos y tasas, que recaigan sobre los bienes y las sanciones ocasionadas por su uso, son a cargo del tomador, excepto convención en contrario.

El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, excepto pacto en contrario. En ningún caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.

Los puede alquilar.

ARTICULO 1239.- Acción reivindicatoria. La venta o gravamen consentido por el tomador es inoponible al dador.

 

El dador tiene acción reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier tercero, pudiendo hacer aplicación directa de lo dispuesto en el artículo 1249 inciso a), sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.

SI EL TOMADOR LA VENDE POR EJEMPLO.

ARTICULO 1240.- Opción de compra. Ejercicio. La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieron las partes.

ARTICULO 1241.- Prórroga del contrato. El contrato puede prever su prórroga a opción del tomador y las condiciones de su ejercicio.

ARTICULO 1242.- Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la transmisión del dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos esos requisitos, excepto que la ley exija otros de acuerdo con la naturaleza del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la documentación y efectuar los demás actos necesarios.

ARTICULO 1243.- Responsabilidad objetiva. La responsabilidad objetiva emergente del artículo 1757 recae exclusivamente sobre el tomador o guardián de las cosas dadas en leasing.

Salvedad: el dador hasta la opcion de compra es el dueño.

ARTICULO 1244.- Cancelación de la inscripción. Supuestos. La inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y software se cancela:

1. a) por orden judicial, dictada en un proceso en el que el dador tuvo oportunidad de tomar la debida participación;
2. b) a petición del dador o su cesionario.

 

ARTICULO 1245.- Cancelación a pedido del tomador. El tomador puede solicitar la cancelación de la inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y software si acredita:

1. a) el cumplimiento de los recaudos previstos en el contrato inscrito para ejercer la opción de compra;
2. b) el depósito del monto total de los cánones que restaban pagar y del precio de ejercicio de la opción, con sus accesorios, en su caso;
3. c) la interpelación fehaciente al dador, por un plazo no inferior a quince días hábiles, ofreciéndole los pagos y solicitándole la cancelación de la inscripción;
4. d) el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales exigibles a su cargo.

Para solicitar la cancelación, el tomador debe cumplir los siguientes requisitos:

 

1. haber abonado tres cuartas partes del canon total, salvo estipulación menor en contrario (art. 1240 CCyC) y haber exteriorizado su voluntad de adquirir el bien (no debe estar en mora);
2. depositar el monto total de los cánones que restan pagar y el precio de ejercicio de la opción, con sus accesorios (art. 1230 CCyC);
3. acreditar que ha interpelado al dador ofreciendo el pago de los rubros señalados en a), por el plazo legal (quince días hábiles); y
4. cumplir con cualquier otra obligación que hubiera sido pactada en el contrato.

ARTICULO 1246.- Procedimiento de cancelación. Solicitada la cancelación, el encargado del registro debe notificar al dador, en el domicilio constituido en el contrato, por carta certificada:

1. a) si el notificado manifiesta conformidad, se cancela la inscripción;
2. b) si el dador no formula observaciones dentro de los quince días hábiles desde la notificación, y el encargado estima que el depósito se ajusta a lo previsto en el contrato, procede a la cancelación y notifica al dador y al tomador;
3. c) si el dador formula observaciones o el encargado estima insuficiente el depósito, lo comunica al tomador, quien tiene expeditas las acciones pertinentes.

ARTICULO 1247.- Cesión de contratos o de créditos del dador. El dador siempre puede ceder los créditos actuales o futuros por canon o precio de ejercicio de la opción de compra. A los fines de su titulización puede hacerlo en los términos de los artículos 1614 y siguientes de este Código o en la forma prevista por la ley especial. Esta cesión no perjudica los derechos del tomador respecto del ejercicio o no ejercicio de la opción de compra o, en su caso, a la cancelación anticipada de los cánones, todo ello según lo pactado en el contrato.

ARTICULO 1248.- Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles. Cuando el objeto del leasing es una cosa inmueble, el incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el canon produce los siguientes efectos:

1. a) si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon total convenido, la mora es automática y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco días al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los períodos que se le reclaman o paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado, con más sus intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite;
2. b) si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon convenido, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses y el tomador dispone por única vez de un plazo no menor de sesenta días, contados a partir de la recepción de la notificación, para el pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco días al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con más sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, según el contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra, en el mismo plazo puede pagar, además, el precio de ejercicio de esa opción, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite;
3. c) Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del canon, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tiene la opción de pagar lo adeudado más sus intereses dentro de los noventa días, contados a partir de la recepción de la notificación si antes no hubiera recurrido a ese procedimiento, o el precio de ejercicio de la opción de compra que resulte de la aplicación del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al tomador por cinco días, quien sólo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso, agregándole las costas del proceso;
4. d) producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. El dador puede también reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.

Se prevén una serie de efectos progresivos a favor del dador, producto de este incumplimiento, teniendo en cuenta lo que efectivamente haya pagado el tomador:

 

1. Si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto total convenido; mora automatica y demandar judicialmente el desalojo. El tomador por unica vez puede demostrar los pagos reclamados o pagar, esto por unica vez

 

1. Si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon convenido; mora es automática pero el dador debe remitirle una intimación extrajudicial requiriéndole los cánones adeudados. El tomador, ante ello, dispone de un plazo no menor a sesenta días, por única vez, para cancelar lo adeudado, más sus intereses.

Una vez transcurrido este plazo el dador tiene la vía libre para demandar el desalojo, debe dar vista al tomador por cinco días quien, en ese plazo, en el marco ya de un proceso judicial, podrá:

1. pagar lo adeudado con sus intereses y costas, siempre y cuando no haya recurrido al procedimiento con anterioridad, logrando con ello, la paralización del proceso;
2. demostrar documentalmente el pago de los cánones reclamados por el dador;
3. ejercer la opción de compra, si no hubiera cláusula contractual en contrario, más los accesorios legales y contractuales. Si guarda silencio el juez dispondrá el lanzamiento del inmueble sin más trámite.

 

1. Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del canon; mora es automática y se aplica un procedimiento extrajudicial similar al caso anterior. Solo que se amplía el plazo de interpelación en noventa días corridos, siempre y cuando no haya recurrido con anterioridad al procedimiento. En caso de silencio del tomador, el dador podrá demandar el desalojo, con la misma modalidad y alternativas que el caso anterior, a cuya lectura se remite. En este caso, producido el desalojo, el dador podrá reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. También la norma faculta al dador a reclamar los daños y perjuicios que resulten

 

1. Producido el desalojo, el dador podrá reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. También la norma faculta al dador a reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía judicial pertinente. Frente a esta facultad que la norma otorga al dador (vía ejecutiva más daños y perjuicios), debe tenerse especialmente en cuenta, de resultar ello pertinente, lo dispuesto en el art. 1092 CCyC y ss.

ARTICULO 1249.- Secuestro y ejecución en caso de muebles. Cuando el objeto de leasing es una cosa mueble, ante la mora del tomador en el pago del canon, el dador puede:

1. a) obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentación del contrato inscrito, y la prueba de haber interpelado al tomador por un plazo no menor de cinco días para la regularización. Producido el secuestro, queda resuelto el contrato. El dador puede promover ejecución por el cobro del canon que se haya devengado ordinariamente hasta el período íntegro en que se produjo el secuestro, la cláusula penal pactada en el contrato y sus intereses; todo ello sin perjuicio de la acción del dador por los daños y perjuicios, y la acción del tomador si correspondieran; o
2. b) accionar por vía ejecutiva por el cobro del canon no pagado, incluyendo la totalidad del canon pendiente; si así se hubiera convenido, con la sola presentación del contrato inscripto y sus accesorios. En este caso, sólo procede el secuestro cuando ha vencido el plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon íntegro y el precio de la opción de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservación del bien, debiendo el dador otorgar caución suficiente. En el juicio ejecutivo previsto en ambos incisos, puede incluirse la ejecución contra los fiadores o garantes del tomador. El domicilio constituido es el fijado en el contrato.

ARTICULO 1250.- Normas supletorias. En todo lo no previsto por el presente Capítulo, al contrato de leasing se le aplican subsidiariamente las reglas del contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas convencionalmente. Se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de compraventa para la determinación del precio de ejercicio de la opción de compra y para los actos posteriores a su ejercicio y pago.

CONTRATO DE DONACION

ARTICULO 1542.- Concepto. Hay donación cuando una parte se obliga a transferir gratuitamente una cosa a otra, y ésta lo acepta.

Es un contrato gratuito en el que una de las partes posee “animus donandi”, la intencionalidad del donante de querer mejorar el patrimonio del donatario.  Es por eso que se dice que es una LIBERALIDAD.

En la donacion no se transmite el dominio pleno y los bienes pueden ser atacado por los acreedores.

Al considerar la donacion como contrato bilateral (aceptacion del donatario) lleva la postura de llevarlo al regimen general de formación del consentimiento contractual, según el cual la oferta caduca con la muerte o la incapacidad del donante, suprimiendo la posibilidad de que la oferta de donación sea aceptada después de su muerte.

ARTICULO 1543.- Aplicación subsidiaria. Las normas de este Capítulo se aplican subsidiariamente a los demás actos jurídicos a título gratuito.

 

ARTICULO 1544.- Actos mixtos. Los actos mixtos, en parte onerosos y en parte gratuitos, se rigen en cuanto a su forma por las disposiciones de este Capítulo; en cuanto a su contenido, por éstas en la parte gratuita y por las correspondientes a la naturaleza aparente del acto en la parte onerosa.

Se llama actos mixtos a aquellos contratos de donación que son en parte onerosos y en parte gratuitos. Éstos se van a regir:

• Por la Forma: por las disposiciones del contrato de donacion
• Por el contenido: la parte gratuita por la donacion la parte onerosa por la naturaleza aparente del acto (si es comprventa por las que reglan este acto)

ARTICULO 1545.- Aceptación. La aceptación puede ser expresa o tácita, pero es de interpretación restrictiva y está sujeta a las reglas establecidas respecto a la forma de las donaciones. Debe producirse en vida del donante y del donatario.

La aceptación puede ser

ACEPTACION EXPRESA En los casos, inmuebles y muebles registrables dado, que se exige la escritura pública para la celebración, tanto oferta como aceptación debe ser por esa vía instrumental.

ACEPTACION TACITA  (en este último caso la aceptación no manifestada debe interpretarse en forma restrictiva y, al decir que debe ajustarse a las reglas establecidas para la forma de las donaciones, se infiere que únicamente podrá aplicarse la aceptación en forma tácita en las donaciones manuales o en los contratos de donación de cosa mueble no registrable). En los otros casos, inmuebles y muebles registrables dado, que se exige la escritura pública para la celebración, tanto oferta como aceptación debe ser por esa vía instrumental.

El artículo en cuestión también expresa que la aceptación de la donación debe producirse en vida del donante y donatario.

ARTICULO 1546.- Donación bajo condición. Están prohibidas las donaciones hechas bajo la condición suspensiva de producir efectos a partir del fallecimiento del donante.

Estan prohibidas las donaciones con la condicion de producir efectos despues de la muerte del donante, un instrumento de esas características no va a valer ni como contrato ni como acto de última voluntad. En todo el codogop no hay ninguna excepcion a esta disposicion.

ARTICULO 1547.- Oferta conjunta. Si la donación es hecha a varias personas solidariamente, la aceptación de uno o algunos de los donatarios se aplica a la donación entera.

Si la aceptación de unos se hace imposible por su muerte, o por revocación del donante respecto de ellos, la donación entera se debe aplicar a los que la aceptaron.

Dos formas:

• POR SEPARADO: cada uno acepta la parte que le fue donada, la parte no aceptada regresa al donante.
• SOLIDARIAMENTE: basta con que uno acepte y hay derecho de acrecer

ARTICULO 1548.- Capacidad para donar. Pueden donar solamente las personas que tienen plena capacidad de disponer de sus bienes. Las personas menores emancipadas pueden hacerlo con la limitación del inciso b) del artículo 28.

Pueden donar todas aquellas personas que tengan capacidad para disponer a excepcion de los enmancipados con sus bienes recibidos en gratuidad

ARTICULO 1549.- Capacidad para aceptar donaciones. Para aceptar donaciones se requiere ser capaz. Si la donación es a una persona incapaz, la aceptación debe ser hecha por su representante legal; si la donación del tercero o del representante es con cargo, se requiere autorización judicial.

Para aceptar donaciones se exige ser capa;

Si la donación es a una persona incapaz, la aceptación debe ser hecha por su representante legal;.

Si la donación a la persona incapaz es con cargo, se requiere autorización judicial, esto en virtud que el cargo impone una obligación accesoria en cabeza del incapaz, un grado de onerosidad que debe ser autorizada por el juez.

ARTICULO 1550.- Tutores y curadores. Los tutores y curadores no pueden recibir donaciones de quienes han estado bajo su tutela o curatela antes de la rendición de cuentas y pago de cualquier suma que hayan quedado adeudándoles.

ARTICULO 1551.- Objeto. La donación no puede tener por objeto la totalidad del patrimonio del donante, ni una alícuota de él, ni cosas determinadas de las que no tenga el dominio al tiempo de contratar. Si comprende cosas que forman todo el patrimonio del donante o una parte sustancial de éste, sólo es válida si el donante se reserva su usufructo, o si cuenta con otros medios suficientes para su subsistencia.

Las donaciones no pueden tener por objeto:

1. La totalidad del patrimonio del donante
2. Ni una alicuota de el
3. Ni cosas determinadas que no tenga el dominio al tiempo del contrato
4. Si comprende cosas que forman todo el patrimonio o una parte sustancial de este, solo sera valida si el donante se reserva el usufructo, o si cuenta con otros medios suficientes para su subsistencia

ARTICULO 1552.- Forma. Deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las donaciones de cosas inmuebles, las de cosas muebles registrables y las de prestaciones periódicas o vitalicias.

Seran hechas por escritura publica bajo pena de nulidad las donaciones:

• Cosas inmueble
• Cosas muebles registrables
• Prestaciones periodicas o vitalicias

ARTICULO 1553.- Donaciones al Estado. Las donaciones al Estado pueden ser acreditadas con las actuaciones administrativas.

ARTICULO 1554.- Donación manual. Las donaciones de cosas muebles no registrables y de títulos al portador deben hacerse por la tradición del objeto donado.

Requisito de las donaciones manuales es la tradicion

Efectos

ARTICULO 1555.- Entrega. El donante debe entregar la cosa desde que ha sido constituido en mora. En caso de incumplimiento o mora, sólo responde por dolo.

Una vez celebrado el contrato, nace para el donatario el derecho de exigir la entrega de la cosa. Expresa la nueva norma que el donante está obligado a la entrega de la cosa desde que fuera constituido en mora. No responde por culpa, pero si por dolo ante la destrucion o desaparicion de la cosa.

 

ARTICULO 1556.- Garantía por evicción. El donante sólo responde por evicción en los siguientes casos:

1. a) si expresamente ha asumido esa obligación;
2. b) si la donación se ha hecho de mala fe, sabiendo el donante que la cosa donada no era suya e ignorándolo el donatario;
3. c) si la evicción se produce por causa del donante;
4. d) si las donaciones son mutuas, remuneratorias o con cargo.

ARTICULO 1557.- Alcance de la garantía. La responsabilidad por la evicción obliga al donante a indemnizar al donatario los gastos en que éste ha incurrido por causa de la donación. Si ésta es mutua, remuneratoria o con cargo, el donante debe reembolsarle además el valor de la cosa por él recibida, lo gastado en el cumplimiento del cargo, o retribuir los servicios recibidos, respectivamente.

Si la evicción proviene de un hecho posterior a la donación imputable al donante, éste debe indemnizar al donatario los daños ocasionados.

Cuando la evicción es parcial, el resarcimiento se reduce proporcionalmente.

En los casos que exista responsabilidad por evicción:

1. a) El donante debe indemnizar al donatario los gastos que le hubiera ocasionado la donación.
2. b) En la donación mutua, deberá reembolsarle el valor de la cosa por él recibido.
3. c) En la donación con cargo, deberá reembolsarle lo gastado en el cumplimiento del cargo.
4. d) En la donación remuneratoria, le deberá retribuir los servicios recibidos.
5. e) Si la evicción proviene de un hecho posterior a la donación imputable al donante, deberá indemnizar al donatario los daños ocasionados.

ARTICULO 1558.- Vicios ocultos. El donante sólo responde por los vicios ocultos de la cosa donada si hubo dolo de su parte, caso en el cual debe reparar al donatario los daños ocasionados.

ARTICULO 1559.- Obligación de alimentos. Excepto que la donación sea onerosa, el donatario debe prestar alimentos al donante que no tenga medios de subsistencia. Puede liberarse de esa obligación restituyendo las cosas donadas o su valor si las ha enajenado.

Algunas donaciones en particular

ARTICULO 1560.- Donaciones mutuas. En las donaciones mutuas, la nulidad de una de ellas afecta a la otra, pero la ingratitud o el incumplimiento de los cargos sólo perjudican al donatario culpable.

ARTICULO 1561.- Donaciones remuneratorias. Son donaciones remuneratorias las realizadas en recompensa de servicios prestados al donante por el donatario, apreciables en dinero y por los cuales el segundo podría exigir judicialmente el pago. La donación se juzga gratuita si no consta en el instrumento lo que se tiene en mira remunerar.

ARTICULO 1562.- Donaciones con cargos. En las donaciones se pueden imponer cargos a favor del donante o de un tercero, sean ellos relativos al empleo o al destino de la cosa donada, o que consistan en una o más prestaciones.

Si el cargo se ha estipulado en favor de un tercero, éste, el donante y sus herederos pueden demandar su ejecución; pero sólo el donante y sus herederos pueden revocar la donación por inejecución del cargo.

Si el tercero ha aceptado el beneficio representado por el cargo, en caso de revocarse el contrato tiene derecho para reclamar del donante o, en su caso, de sus herederos, el cumplimiento del cargo, sin perjuicio de sus derechos contra el donatario.

1-DONACIONES MUTUAS

1. La nulidad de una de ellas afecta a la otra;
2. La ingratitud o el incumplimiento de los cargos solo perjudica al donatario culpable

2-DONACIONES REMUNERATIVAS. Son estas:

1. Las realizadas en recompensa de servicios prestados al donante por el donatario, apreciables en dinero y por las cuales el donatario podria exigir judicialmente el pago
2. La donacion se juzga gratuita si no consta en el instrumento lo que se tiene en mira remunerar

3-DONACIONES CON CARGO. Se puede imponer el cargo

1. A favor del donante
2. A favor de un 3º
3. Si el cargo fue a favor de un tercero, este, el donante y sus herederos pueden demandar su ejecucion y solo el donante y sus herederos pueden revocar la donacion por inejecucion del cargo
4. Si el 3º ha aceptado el beneficio del cargo en caso de revocarse el contrato tiene derecho a reclamar del donante y los herederos el cumplimiento del cargo, sin prejuicio de sus derechos contr el donatario

 

ARTICULO 1563.- Responsabilidad del donatario por los cargos. El donatario sólo responde por el cumplimiento de los cargos con la cosa donada, y hasta su valor si la ha enajenado o ha perecido por hecho suyo. Queda liberado si la cosa ha perecido sin su culpa.

Puede también sustraerse a esa responsabilidad restituyendo la cosa donada, o su valor si ello es imposible.

La donacion con cargo genera una obligacion en el donatario y de no cumplir responde por ella

1. Con la cosa donada
2. Hasta su valor si la enajeno
3. si perecio por hecho suyo (queda liberado si la cosa perecio sin su culpa).

ARTICULO 1564.- Alcance de la onerosidad. Las donaciones remuneratorias o con cargo se consideran como actos a título oneroso en la medida en que se limiten a una equitativa retribución de los servicios recibidos o en que exista equivalencia de valores entre la cosa donada y los cargos impuestos. Por el excedente se les aplican las normas de las donaciones.

ARTICULO 1565.- Donaciones inoficiosas. Se considera inoficiosa la donación cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante. A este respecto, se aplican los preceptos de este Código sobre la porción legítima.

Reversión y revocación

ARTICULO 1566.- Pacto de reversión. En la donación se puede convenir la reversión de las cosas donadas, sujetando el contrato a la condición resolutoria de que el donatario, o el donatario, su cónyuge y sus descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el donante.

Esta cláusula debe ser expresa y sólo puede estipularse en favor del donante. Si se la incluye en favor de él y de sus herederos o de terceros, sólo vale respecto de aquél.

Si la reversión se ha pactado para el caso de muerte del donatario sin hijos, la existencia de éstos en el momento del deceso de su padre extingue el derecho del donante, que no renace aunque éste les sobreviva.

Considera que la reversión es un contrato sujeto a la condición resolutoria de que el donatario o el donatario, su cónyuge y sus descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el donante.

1) La cláusula debe ser acordada expresamente y sólo puede estipularse a favor del donante. Si se incluye que sea a favor de los herederos del donante o de terceros, sólo valdrá respecto de aquél.

2) La reversión pactada en el caso de muerte del donatario sin hijos, si existen hijos al momento del fallecimiento de su padre extingue el derecho del donante, que no renace aunque éste les sobreviva.

ARTICULO 1567.- Efectos. Cumplida la condición prevista para la reversión, el donante puede exigir la restitución de las cosas transferidas conforme a las reglas del dominio revocable.

ARTICULO 1568.- Renuncia. La conformidad del donante para la enajenación de las cosas donadas importa la renuncia del derecho de reversión. Pero la conformidad para que se los grave con derechos reales sólo beneficia a los titulares de estos derechos.

ARTICULO 1569.- Revocación. La donación aceptada sólo puede ser revocada por inejecución de los cargos, por ingratitud del donatario, y, en caso de habérselo estipulado expresamente, por supernacencia de hijos del donante.

Si la donación es onerosa, el donante debe reembolsar el valor de los cargos satisfechos o de los servicios prestados por el donatario.

ARTICULO 1570.- Incumplimiento de los cargos. La donación puede ser revocada por incumplimiento de los cargos.

La revocación no perjudica a los terceros en cuyo beneficio se establecen los cargos.

Los terceros a quienes el donatario transmite bienes gravados con cargos sólo deben restituirlos al donante, al revocarse la donación, si son de mala fe; pero pueden impedir los efectos de la revocación ofreciendo ejecutar las obligaciones impuestas al donatario si las prestaciones que constituyen los cargos no deben ser ejecutadas precisa y personalmente por aquél. El donatario que enajena los bienes donados, o imposibilita su devolución por su culpa, debe resarcir al donante el valor de las cosas donadas al tiempo de promoverse la acción de revocación, con sus intereses.

ARTICULO 1571.- Ingratitud. Las donaciones pueden ser revocadas por ingratitud del donatario en los siguientes casos:

1. a) si el donatario atenta contra la vida o la persona del donante, su cónyuge o conviviente, sus ascendientes o descendientes;
2. b) si injuria gravemente a las mismas personas o las afecta en su honor;
3. c) si las priva injustamente de bienes que integran su patrimonio;
4. d) si rehúsa alimentos al donante.

En todos los supuestos enunciados, basta la prueba de que al donatario le es imputable el hecho lesivo, sin necesidad de condena penal.

ARTICULO 1572.- Negación de alimentos. La revocación de la donación por negación de la prestación de alimentos sólo puede tener lugar cuando el donante no puede obtenerlos de las personas obligadas por las relaciones de familia.

ARTICULO 1573.- Legitimación activa. La revocación de la donación por ingratitud sólo puede ser demandada por el donante contra el donatario, y no por los herederos de aquél ni contra los herederos de éste. Fallecido el donante que promueve la demanda, la acción puede ser continuada por sus herederos; y fallecido el demandado, puede también ser continuada contra sus herederos.

La acción se extingue si el donante, con conocimiento de causa, perdona al donatario o no la promueve dentro del plazo de caducidad de un año de haber sabido del hecho tipificador de la ingratitud.

 

CONTRATO DE AGENCIA

ARTICULO 1479.- Definición y forma. Hay contrato de agencia cuando una parte, denominada agente, se obliga a promover negocios por cuenta de otra denominada preponente o empresario, de manera estable, continuada e independiente, sin que medie relación laboral alguna, mediante una retribución.

El agente es un intermediario independiente, no asume el riesgo de las operaciones ni representa al preponente.

El contrato debe instrumentarse por escrito.

ARTICULO 1480.- Exclusividad. El agente tiene derecho a la exclusividad en el ramo de los negocios, en la zona geográfica, o respecto del grupo de personas, expresamente determinados en el contrato.

ARTICULO 1481.- Relación con varios empresarios. El agente puede contratar sus servicios con varios empresarios. Sin embargo, no puede aceptar operaciones del mismo ramo de negocios o en competencia con las de uno de sus proponentes, sin que éste lo autorice expresamente.

ARTICULO 1482.- Garantía del agente. El agente no puede constituirse en garante de la cobranza del comprador presentado al empresario, sino hasta el importe de la comisión que se le puede haber adelantado o cobrado, en virtud de la operación concluida por el principal.

ARTICULO 1483- Obligaciones del agente. Son obligaciones del agente:

a) velar por los intereses del empresario y actuar de buena fe en el ejercicio de sus actividades;

b) ocuparse con la diligencia de un buen hombre de negocios de la promoción y, en su caso, de la conclusión de los actos u operaciones que le encomendaron;

c) cumplir su cometido de conformidad con las instrucciones recibidas del empresario y transmitir a éste toda la información de la que disponga relativa a su gestión;

d) informar al empresario, sin retraso, de todos los negocios tratados o concluidos y, en particular, lo relativo a la solvencia de los terceros con los que se proponen o se concluyen operaciones;

e) recibir en nombre del empresario las reclamaciones de terceros sobre defectos o vicios de calidad o cantidad de los bienes vendidos o de los servicios prestados como consecuencia de las operaciones promovidas, aunque él no las haya concluido, y transmitírselas de inmediato;

f) asentar en su contabilidad en forma independiente los actos u operaciones relativos a cada empresario por cuya cuenta actúe.

ARTICULO 1484.- Obligaciones del empresario. Son obligaciones del empresario:

a) actuar de buena, fe, y hacer todo aquello que le incumbe, teniendo en cuenta las circunstancias del caso, para permitir al agente el ejercicio normal de su actividad;

b) poner a disposición del agente con suficiente antelación y en la cantidad apropiada, muestras, catálogos, tarifas y demás elementos de que se disponga y sean necesarios para el desarrollo de las actividades del agente;

c) pagar la remuneración pactada;

d) comunicar al agente, dentro del plazo de uso o, en su defecto, dentro de los quince días hábiles de su conocimiento, la aceptación o rechazo de la propuesta que le haya sido transmitida;

e) comunicar al agente, dentro del plazo de uso o, en su defecto, dentro de los quince días hábiles de la recepción de la orden, la ejecución parcial o la falta de ejecución del negocio propuesto.

ARTICULO 1485.- Representación del agente. El agente no representa al empresario a los fines de la conclusión y ejecución de los contratos en los que actúa, excepto para recibir las reclamaciones de terceros previstas en el artículo 1483, inciso e). El agente debe tener poder especial para cobrar los créditos resultantes de su gestión, pero en ningún caso puede conceder quitas o esperas ni consentir acuerdos, desistimientos o avenimientos concursales, sin facultades expresas, de carácter especial, en las que conste en forma específica el monto de la quita o el plazo de la espera. Se prohíbe al agente desistir de la cobranza de un crédito del empresario en forma total o parcial.

ARTICULO 1486.- Remuneración. Si no hay un pacto expreso, la remuneración del agente es una comisión variable según el volumen o el valor de los actos o contratos promovidos y, en su caso, concluidos por el agente, conforme con los usos y prácticas del lugar de actuación del agente.

ARTICULO 1487.- Base para el cálculo. Cualquiera sea la forma de la retribución pactada, el agente tiene derecho a percibirla por las operaciones concluidas con su intervención, durante la vigencia del contrato de agencia y siempre que el precio sea cobrado por el empresario. En las mismas condiciones también tiene derecho:

a) si existen operaciones concluidas con posterioridad a la finalización del contrato de agencia;

b) si el contrato se concluye con un cliente que el agente presentara anteriormente para un negocio análogo, siempre que no haya otro agente con derecho a remuneración;

c) si el agente tiene exclusividad para una zona geográfica o para un grupo determinado de personas, cuando el contrato se concluye con una persona perteneciente a dicha zona o grupo, aunque el agente no lo promueva, excepto pacto especial y expreso en contrario.

ARTICULO 1488.- Devengamiento de la comisión. El derecho a la comisión surge al momento de la conclusión del contrato con el tercero y del pago del precio al empresario. La comisión debe ser liquidada al agente dentro de los veinte días hábiles contados a partir del pago total o parcial del precio al empresario.

Cuando la actuación del agente se limita a la promoción del contrato, la orden transmitida al empresario se presume aceptada, a los fines del derecho a percibir en el futuro la remuneración, excepto rechazo o reserva formulada por éste en el término previsto en el artículo 1484, inciso d).

ARTICULO 1489.- Remuneración sujeta a ejecución del contrato. La cláusula que subordina la percepción de la remuneración, en todo o en parte, a la ejecución del contrato, es válida si ha sido expresamente pactada.

ARTICULO 1490.- Gastos. Excepto pacto en contrario, el agente no tiene derecho al reembolso de gastos que le origine el ejercicio de su actividad.

ARTICULO 1491.- Plazo. Excepto pacto en contrario, se entiende que el contrato de agencia se celebra por tiempo indeterminado. La continuación de la relación con posterioridad al vencimiento de un contrato de agencia con plazo determinado, lo transforma en contrato por tiempo indeterminado.

ARTICULO 1492.- Preaviso. En los contratos de agencia por tiempo indeterminado, cualquiera de las partes puede ponerle fin con un preaviso.

El plazo del preaviso debe ser de un mes por cada año de vigencia del contrato.

El final del plazo de preaviso debe coincidir con el final del mes calendario en el que aquél opera.

Las disposiciones del presente artículo se aplican a los contratos de duración limitada transformados en contratos de duración ilimitada, a cuyo fin en el cálculo del plazo de preaviso debe computarse la duración limitada que le precede.

Las partes pueden prever los plazos de preaviso superiores a los establecidos en este artículo.

ARTICULO 1493.- Omisión de preaviso. En los casos del artículo 1492, la omisión del preaviso, otorga a la otra parte derecho a la indemnización por las ganancias dejadas de percibir en el período.

ARTICULO 1494.- Resolución. Otras causales. El contrato de agencia se resuelve por:

a) muerte o incapacidad del agente;

b) disolución de la persona jurídica que celebra el contrato, que no deriva de fusión o escisión;

c) quiebra firme de cualquiera de las partes;

d) vencimiento del plazo;

e) incumplimiento grave o reiterado de las obligaciones de una de las partes, de forma de poner razonablemente en duda la posibilidad o la intención del incumplidor de atender con exactitud las obligaciones sucesivas;

f) disminución significativa del volumen de negocios del agente.

ARTICULO 1495.- Manera en que opera la resolución. En los casos previstos en los incisos a) a d) del artículo 1494, la resolución opera de pleno derecho, sin necesidad de preaviso ni declaración de la otra parte, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 1492 para el supuesto de tiempo indeterminado.

En el caso del inciso e) del artículo 1494, cada parte puede resolver directamente el contrato.

En el caso del inciso f) del artículo 1494, se aplica el artículo 1492, excepto que el agente disminuya su volumen de negocios durante dos ejercicios consecutivos, en cuyo caso el plazo de preaviso no debe exceder de dos meses, cualesquiera haya sido la duración del contrato, aun cuando el contrato sea de plazo determinado.

ARTICULO 1496.- Fusión o escisión. El contrato se resuelve si la persona jurídica que ha celebrado el contrato se fusiona o se escinde y cualquiera de estas dos circunstancias causa un detrimento sustancial en la posición del agente. Se deben las indemnizaciones del artículo 1497 y, en su caso, las del artículo 1493.

ARTICULO 1497.- Compensación por clientela. Extinguido el contrato, sea por tiempo determinado o indeterminado, el agente que mediante su labor ha incrementado significativamente el giro de las operaciones del empresario, tiene derecho a una compensación si su actividad anterior puede continuar produciendo ventajas sustanciales a éste.

En caso de muerte del agente ese derecho corresponde a sus herederos.

A falta de acuerdo, la compensación debe ser fijada judicialmente y no puede exceder del importe equivalente a un año de remuneraciones, neto de gastos, promediándose el valor de las percibidas por el agente durante los últimos cinco años, o durante todo el período de duración del contrato, si éste es inferior.

Esta compensación no impide al agente, en su caso, reclamar por los daños derivados de la ruptura por culpa del empresario.

ARTICULO 1498.- Compensación por clientela. Excepciones. No hay derecho a compensación si:

a) el empresario pone fin al contrato por incumplimiento del agente;

b) el agente pone fin al contrato, a menos que la terminación esté justificada por incumplimiento del empresario; o por la edad, invalidez o enfermedad del agente, que no permiten exigir razonablemente la continuidad de sus actividades. Esta facultad puede ser ejercida por ambas partes.

ARTICULO 1499.- Cláusula de no competencia. Las partes pueden pactar cláusulas de no competencia del agente para después de la finalización del contrato, si éste prevé la exclusividad del agente en el ramo de negocios del empresario. Son válidas en tanto no excedan de un año y se apliquen a un territorio o grupo de personas que resulten razonables, habida cuenta de las circunstancias.

ARTICULO 1500.- Subagencia. El agente no puede, excepto consentimiento expreso del empresario, instituir subagentes. Las relaciones entre agente y subagente son regidas por este Capítulo. El agente responde solidariamente por la actuación del subagente, el que, sin embargo, no tiene vínculo directo con el empresario.

ARTICULO 1501.- Casos excluidos. Las normas de este Capítulo no se aplican a los agentes de bolsa o de mercados de valores, de futuros y opciones o derivados; a los productores o agentes de seguros; a los agentes financieros, o cambiarios, a los agentes marítimos o aeronáuticos y a los demás grupos regidos por leyes especiales en cuanto a las operaciones que efectúen.

Del mismo modo que lo ha hecho el anteproyecto del año 1998, el artículo 1479 del nuevo Código define a este contrato como aquel en el que el agente, como intermediario independiente, promueve y concluye por cuenta y orden del empresario –sin representarlo–, la venta de bienes y servicios. El texto legal señala que este contrato debe ser celebrado por escrito aunque no indica las consecuencias legales de no hacerlo.

El artículo 1480 establece que el agente tiene derecho a la exclusividad en el ramo de los negocios, en la zona geográfica o respecto de un grupo de personas, expresamente determinados en el contrato. Al ser una norma disponible para las partes, se admite el pacto en contrario (contrato de agencia no exclusivo).

En cambio y con respecto a la relación inversa, en principio el agente puede contratar sus servicios con otros empresarios (artículo 1481). Sin embargo, no puede aceptar operaciones del mismo ramo o en competencia, salvo autorización expresa del empresario.

La norma no admite que el agente garantice la cobranza del principal, sino hasta la suma de la comisión del agente (artículo 1482).

Los artículos 1483 y 1484 establecen obligaciones del agente y del empresario mediante una enumeración que no es taxativa.

El artículo 1485 establece que “El agente no representa al empresario a los fines de la conclusión y ejecución de los contratos en los que actúa”. El texto legal enfatiza el carácter independiente de la gestión del agente y la ausencia de mandato para realizar actos que son ajenos a la tarea específica del agente.

Generalmente la retribución del agente consiste en una comisión pagada por el empresario a la conclusión del negocio o bien una vez realizada la cobranza de la venta, ya sea mediante una suma fija o variable, que a veces está representada por un porcentaje de la facturación del fabricante o productor.

Si la remuneración no está pactada, el artículo 1486 establece que debe fijarse una remuneración variable conforme a los usos y costumbres. El artículo 1487 fija algunas pautas para la determinación de la comisión.

El artículo 1499 admite las cláusulas de no competencia, que solo pueden extenderse por un año luego de la terminación del contrato.

El artículo 1500 impide al agente designar subagentes sin la autorización expresa del empresario. Es interesante esta norma ya que indica que el agente responde solidariamente por la actuación del subagente, quien carece de vínculo directo con el empresario.

Es un principio aceptado que el plazo de vigencia de un contrato de comercialización es esencial para que pueda cumplir su objeto. La doctrina y jurisprudencia sostienen desde hace mucho tiempo que el plazo mínimo de la vinculación contractual debe ser el tiempo necesario para que el agente amortice sus inversiones y obtenga una ganancia razonable, vinculada con las expectativas legítimas tenidas al momento de contratar.

Contrariamente a lo que ocurre en la regulación del plazo mínimo de duración de los contratos de concesión y distribución (por remisión), que es de cuatro años, y de franquicia que es de dos, no existe mención en el nuevo Código al tiempo mínimo de duración del plazo de agencia. Sin embargo, del juego armónico de los artículos 1491 y 1492, una parte de la doctrina interpreta que no debe ser menor a un año.

El artículo 1491 establece que el contrato de agencia será por tiempo indeterminado, salvo pacto en contrario. Si la relación continúa una vez vencido el plazo fijado contractualmente, la norma aclara, se transformará en contrato por tiempo indeterminado.

El artículo 1492, siguiendo el criterio del leading case “Automóviles Saavedra”, establece que en los contratos por tiempo indeterminado, cualquiera de las partes puede rescindir el contrato (sin expresión de causa), otorgando a la otra parte un preaviso suficiente.

El nuevo Código adoptó parcialmente la fórmula del artículo 1373 del anteproyecto del año 1998, que decía “El plazo de preaviso debe ser un mes por cada año de vigencia del contrato, hasta un máximo de seis (6) meses”. Sin embargo y a pesar de la tendencia jurisprudencial que avala ese límite de tiempo, el artículo 1492 lo excluyó para los contratos de agencia, distribución y concesión, manteniéndolo solo para el contrato de franquicia.

Debe tenerse en cuenta que más allá de las pautas dadas por el nuevo régimen legal, serán los jueces quienes establezcan el plazo máximo del preaviso –tal como lo vienen haciendo hasta ahora-, mediante un análisis caso por caso del tiempo que necesitó el comercializador de los productos o servicios para amortizar sus inversiones y obtener una ganancia razonable, el tiempo que necesitó razonablemente para liquidar su negocio ordenadamente o reconducir su actividad comercial, variables estas que no se vinculan con la antigüedad de la relación comercial.
 
En los casos de contratos de agencia por tiempo indeterminado, la omisión o insuficiencia del preaviso otorga al agente el derecho de reclamar al empresario: (i) las ganancias dejadas de percibir durante el período de preaviso que hubieran correspondido atendiendo a la antigüedad del agente (artículo 1493); y (ii) una indemnización por clientela cuando el agente ha incrementado significativamente el giro de negocios del empresario y esta actividad permite que el empresario siga obteniendo beneficios significativos con posterioridad a la terminación del contrato (artículo 1497).
 
Se advierte que el artículo 1493 al momento de fijar la compensación que debería pagar el empresario al agente por la rescisión intempestiva del contrato,  no deja en claro si la indemnización a que se refiere se trata de ganancias “brutas” o “netas”, aunque la doctrina y jurisprudencia ya tienen posición tomada por las utilidades netas, solución que se vincula con la finalidad de la indemnización de colocar al agente en la misma situación en la que hubiera estado en caso de haber continuado el contrato.

El artículo 1497 al referirse a la indemnización por clientela, dice que no puede exceder el importe equivalente a un año de remuneraciones, neto de gastos. La lectura de la doctrina y jurisprudencia es la misma: se trata de utilidades netas, según los registros del agente..

El artículo 1494 enumera de modo no taxativo algunas causales de terminación aplicable a los contratos con y sin plazo determinado. Según esta norma, la terminación se produce de pleno derecho en caso de muerte o incapacidad del agente, la disolución de la sociedad del agente o en el supuesto de la declaración de su quiebra por decisión firme.

El referido artículo agrega que, si la causal de terminación fuere la disminución significativa del volumen de negocios del agente, la rescisión no puede fundarse en el incumplimiento del agente, sino que el empresario solo podrá ejercer la opción del artículo 1492, o sea otorgar un preaviso de un mes por cada año de antigüedad de la relación, salvo que la disminución se mantenga por dos años consecutivos, en cuyo caso el preaviso se limitaría a dos meses. Esta norma es aplicable a los contratos con y sin plazo determinado.

Una interpretación lineal de esta última previsión sin duda condicionará severamente la terminación de contratos con fundamento en el incumplimiento de los objetivos de venta para el agente.
 
 Contrato de concesión

ARTICULO 1502.- Definición. Hay contrato de concesión cuando el concesionario, que actúa en nombre y por cuenta propia frente a terceros, se obliga mediante una retribución a disponer de su organización empresaria para comercializar mercaderías provistas por el concedente, prestar los servicios y proveer los repuestos y accesorios según haya sido convenido.

ARTICULO 1503.- Exclusividad. Mercaderías. Excepto pacto en contrario:

1. a) la concesión es exclusiva para ambas partes en el territorio o zona de influencia determinados. El concedente no puede autorizar otra concesión en el mismo territorio o zona y el concesionario no puede, por sí o por interpósita persona, ejercer actos propios de la concesión fuera de esos límites o actuar en actividades competitivas;
2. b) la concesión comprende todas las mercaderías fabricadas o provistas por el concedente, incluso los nuevos modelos.

ARTICULO 1504.- Obligaciones del concedente. Son obligaciones del concedente:

1. a) proveer al concesionario de una cantidad mínima de mercaderías que le permita atender adecuadamente las expectativas de venta en su territorio o zona, de acuerdo con las pautas de pago, de financiación y garantías previstas en el contrato. El contrato puede prever la determinación de objetivos de ventas, los que deben ser fijados y comunicados al concesionario de acuerdo con lo convenido;
2. b) respetar el territorio o zona de influencia asignado en exclusividad al concesionario. Son válidos los pactos que, no obstante la exclusividad, reserva para el concedente cierto tipo de ventas directas o modalidades de ventas especiales;
3. c) proveer al concesionario la información técnica y, en su caso, los manuales y la capacitación de personal necesarios para la explotación de la concesión;
4. d) proveer durante un período razonable, en su caso, repuestos para los productos comercializados;
   
   e) permitir el uso de marcas, enseñas comerciales y demás elementos distintivos, en la medida necesaria para la explotación de la concesión y para la publicidad del concesionario dentro de su territorio o zona de influencia.

ARTICULO 1505.- Obligaciones del concesionario. Son obligaciones del concesionario:

a) comprar exclusivamente al concedente las mercaderías y, en su caso, los repuestos objeto de la concesión, y mantener la existencia convenida de ellos o, en defecto de convenio, la cantidad suficiente para asegurar la continuidad de los negocios y la atención del público consumidor;

b) respetar los límites geográficos de actuación y abstenerse de comercializar mercaderías fuera de ellos, directa o indirectamente por interpósita persona;

1. c) disponer de los locales y demás instalaciones y equipos que resulten necesarios para el adecuado cumplimiento de su actividad;
2. d) prestar los servicios de preentrega y mantenimiento de las mercaderías, en caso de haberlo así convenido;
3. e) adoptar el sistema de ventas, de publicidad y de contabilidad que fije el concedente;
4. f) capacitar a su personal de conformidad con las normas del concedente.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso a) de este artículo, el concesionario puede vender mercaderías del mismo ramo que le hayan sido entregadas en parte de pago de las que comercialice por causa de la concesión, así como financiar unas y otras y vender, exponer o promocionar otras mercaderías o servicios que se autoricen por el contrato, aunque no sean accesorios de las mercaderías objeto de la concesión ni estén destinados a ella.

ARTICULO 1506.- Plazos. El plazo del contrato de concesión no puede ser inferior a cuatro años. Pactado un plazo menor o si el tiempo es indeterminado, se entiende convenido por cuatro años.

Excepcionalmente, si el concedente provee al concesionario el uso de las instalaciones principales suficientes para su desempeño, puede preverse un plazo menor, no inferior a dos años.

La continuación de la relación después de vencido el plazo determinado por el contrato o por la ley, sin especificarse antes el nuevo plazo, lo transforma en contrato por tiempo indeterminado.

ARTICULO 1507.- Retribución. Gastos. El concesionario tiene derecho a una retribución, que puede consistir en una comisión o un margen sobre el precio de las unidades vendidas por él a terceros o adquiridas al concedente, o también en cantidades fijas u otras formas convenidas con el concedente.

Los gastos de explotación están a cargo del concesionario, excepto los necesarios para atender los servicios de preentrega o de garantía gratuita a la clientela, en su caso, que deben ser pagados por el concedente conforme a lo pactado.

ARTICULO 1508.- Rescisión de contratos por tiempo indeterminado. Si el contrato de concesión es por tiempo indeterminado:

1. a) son aplicables los artículos 1492 y 1493;
2. b) el concedente debe readquirir los productos y repuestos nuevos que el concesionario haya adquirido conforme con las obligaciones pactadas en el contrato y que tenga en existencia al fin del período de preaviso, a los precios ordinarios de venta a los concesionarios al tiempo del pago.
   
   ARTICULO 1509.- Resolución del contrato de concesión. Causales. Al contrato de concesión se aplica el artículo 1494.

ARTICULO 1510.- Subconcesionarios. Cesión del contrato. Excepto pacto en contrario, el concesionario no puede designar subconcesionarios, agentes o intermediarios de venta, ni cualquiera de las partes puede ceder el contrato.

El artículo 1502 lo define como aquel en el que el concesionario, actuando por su propia cuenta frente a terceros, se obliga mediante una retribución a disponer de su organización para comercializar bienes y prestar servicios a terceros.

La norma se refiere a una retribución que no es propia de la esencia del contrato de concesión, en el que el fabricante no paga retribución alguna al concesionario, ya que la ganancia de este último proviene del diferencial que surge entre el precio de los productos que paga al concedente y el precio de venta al público.

Si bien a veces existen situaciones mixtas, lo que ocurre cuando el concesionario para la venta de automóviles actúa como agente en la operatoria del sistema de ahorro, lo cierto es que también en este caso la comisión que paga una sociedad vinculada al fabricante, proviene del diferencial del precio que paga el concesionario y el de venta al público.

Salvo pacto en contrario, la exclusividad en la zona asignada es bilateral (artículo 1503). La misma norma impone al concedente la obligación de entregar toda su gama de productos al concesionario para su comercialización.

Los artículos 1504 y 1505 indican de modo no taxativo las obligaciones del concedente y del concesionario.
 
El artículo 1506 establece que la concesión no tendrá un plazo menor a 4 años o de 2 años en el supuesto de que el fabricante sea quien provea las instalaciones al concesionario. Cualquier plazo menor se tendrá por no escrito.

Transcurrido el plazo mínimo de duración del contrato de concesión (4 o 2 años), en el que la ley presume que se ha cumplido mínimamente la finalidad del negocio, el concedente puede rescindirlo mediante el otorgamiento de un preaviso suficiente, aplicándose las pautas del artículo 1492, de un mes por cada año de antigüedad.

Siguiendo las pautas de una parte importante de la jurisprudencia comercial de la última década, la nueva norma establece que si el preaviso hubiere sido insuficiente o no hubiere existido, el concedente debe indemnizar al concesionario mediante el pago de las ganancias dejadas de percibir en el lapso que hubiera correspondido al preaviso (artículo 1493). En principio, conforme al texto legal y la interpretación de la jurisprudencia mencionada, cualquier otro rubro indemnizatorio no previsto específicamente por la norma quedaría subsumido en el monto correspondiente a la indemnización sustitutiva del preaviso.En caso de rescisión intempestiva del contrato, el artículo 1508 inciso b) establece la obligación del concedente de readquirir al concesionario el stock de repuestos y autopartes nuevos, al precio de venta al concesionario. Esto viene a zanjar una cuestión largamente discutida por los autores y la jurisprudencia.

En lo referente a las causales de rescisión y a la prohibición de nombrar subconcesionarios, se aplican por remisión las normas del contrato de agencia.

 Contrato de distribución

ARTICULO 1511.- Aplicación a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican a:

1. a) los contratos por los que se conceda la venta o comercialización de software o de procedimientos similares;
2. b) los contratos de distribución, en cuanto sean pertinentes.

Pese a ser la distribución el “género” y la concesión la “especie”, las normas de este último se aplicarán al primero, dice el artículo 1511, en cuanto fuere pertinente.

Ante el vacío legal, en todo aquello que no fuere pertinente la aplicación de las normas de la concesión, se tomarán en cuenta las pautas construidas durante mucho tiempo por la doctrina y jurisprudencia.

Permuta

ARTÍCULO 1172.- Definición. Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero.

 

El contrato de permuta o trueque tiene una larga data en la economía del mundo, pues antes de la acuñación de la moneda era el contrato de intercambio por excelencia. Si bien a partir de la aparición de la moneda, la mayor parte de las operaciones de trasmisión de la propiedad onerosa de cosas se celebra a través de compraventa, el contrato de permuta sigue teniendo vigencia en la realidad negocial moderna.

 

El CCyC define a la permuta como el contrato que las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero.

 

La definición resulta acertada, pues se describen en ella las prestaciones esenciales de las partes.

Por otro lado, también resulta acertada la mención efectuada por el CCyC en el sentido de que las cosas intercambiadas no pueden ser dinero, pues en tal supuesto se trataría de una compraventa y no de una permuta.

 

Si el precio fuera mixto, es decir se intercambiara la propiedad de una cosa por la propiedad de otra, más una suma de dinero, de conformidad con lo dispuesto por el art. 1126 CCyC, el contrato solo es permuta si en relación al precio total, el valor de la cosa es mayor al de la porción en dinero.

 

Caracteres

 

El contrato de permuta presenta los siguientes caracteres:

 

1. bilateral (art. 966 CCyC): puesto que ambas partes se obligan a transferir a la otra la propiedad de una cosa;
2. oneroso (art. 967 CCyC): en tanto que el contrato representa ventajas y sacrificios económicos para todas las partes;
3. conmutativo (art. 968 CCyC): en principio, el contrato es conmutativo ya que las ventajas y pérdidas para ambas partes son ciertas. Sin embargo, el contrato podrá ser aleatorio si las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad incorporan algún acontecimiento incierto del que dependan las ventajas o sacrificios para una o ambas partes;
4. no formal (art. 969 CCyC), en el caso de los bienes muebles, y formal, si se trata de inmuebles (art. 1017, inc. a, CCyC);
5. nominado (art. 970 CCyC), por contar con una regulación legal completa y específica. ARTÍCULO 1173.- Excepto pacto en contrario, los gastos previstos en el artículo 1138 y todos los demás gastos que origine la permuta, son soportados por los contratantes por partes iguales.

 

 

El art. 1138 CCyC en materia de compraventa prevé en relación a los gastos de entrega que: “Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el art. 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los estudios del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta”.

 

El art. 1138 CCyC pone en cabeza de quien debe entregar la cosa (vendedor) los gastos que demande la entrega.

Teniendo en consideración que en la permuta ambas partes se obligan a transmitir la propiedad de una cosa, es razonable la solución adoptada por el art. 1173 CCyC en el sentido que, salvo pacto en contrario, los gastos que origine la permuta son soportados por partes iguales.

 

ARTÍCULO 1174.- Evicción. El permutante que es vencido en la propiedad de la cosa que le fue transmitida puede pedir la restitución de la que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción, y los daños. Puede optar por hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista en este Código.

 

El contrato de permuta, es un contrato oneroso, por consiguiente resulta un elemento natural del mismo la garantía de saneamiento (art. 1033, inc. a, CCyC).

Sin perjuicio del tratamiento que en la parte general de los contratos prevé el CCyC (arts. 1033 a 1050) en relación a la obligación de saneamiento y, en particular, de la evicción; en materia de permuta, el art. 1174 CCyC prevé las opciones que le asisten al co-permutante que ha sido vencido en la propiedad de la cosa que se le ha transmitido. Tales opciones son:

 

1. pedir la restitución de la cosa que dio a cambio; o

 

2. pedir en dinero el valor de la cosa que dio a cambio.

 

3. hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento que prevén los arts. 1039 y 1040 del CCyC.

 

ARTÍCULO 1175.- Norma supletoria. En todo lo no previsto por el presente Capítulo se aplican supletoriamente las normas de la compraventa.

 

El art. 1175 CCyC remite supletoriamente a las disposiciones de la compraventa para reglar los aspectos de la permuta que no hayan sido previstos en la regulación de la misma.

La solución resulta razonable tomando en consideración la similitud que guardan ambos contratos y la minuciosa regulación de la compraventa.

 

En atención a la aplicación supletoria a la permuta de las reglas de la compraventa, se aplicarán a aquel contrato las disposiciones sobre:

 

• Cosa (arts. 1129 a 1132 CC).
• Obligaciones del vendedor: (arts. 1137, 1139 y 1140 CCyC).
• Obligaciones del comprador: (art. 1141, inc. b, CCyC).
• Las disposiciones pertinentes de compraventa de cosas muebles (Sección 6ª del Capítulo Compraventa del CCyC).
• Boleto de compraventa (arts. 1170 y 1171 CCyC).