HABITACIÓN

 

Concepto

ARTÍCULO 2158.-. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

 

Objeto

 El objeto de este derecho real recae sobre un inmueble ajeno, o bien sobre una parte material de aquel.

Puede inferirse que el derecho puede recaer sobre un inmueble emplazado en zona urbana o rural.

 

Caracteres

No alterar la sustancia.  Tal como ocurre en materia de uso y usufructo, la idea de no alterar la sustancia hace a la esencia de este derecho real.

 

El carácter alimentario del derecho real de habitación

Sabido es que la idea sustancial que trae aparejada este derecho real es lograr la protección del habitador y de su familia, otorgándole la facultad de morar en un inmueble para la satisfacción de sus necesidades de vivienda.

La habitación tiene un cariz netamente alimentario, lo que permite sostener que el derecho real de habitación es inherente a la persona a favor de la cual se concibe.

 

Temporalidad

La temporalidad resulta ser una de las notas típicas de este derecho real siendo que el mismo está destinado a extinguirse con el cumplimiento del plazo fijado en el acto constitutivo o, en su defecto, con la muerte del habitador

 

Legitimación

Se concluye, entonces, que se encuentran legitimados para la constitución de habitación: El dueño de la cosa

Los comuneros

El titular de derecho de propiedad horizontal  

El superficiario (arg. art. 2131 CCyC).

El usufructuario, quien (en virtud de las reglas del art. 2142 CCyC) se encuentra legitimado para su constitución.

 

Constitución

Por excelencia, por contrato o testamento.

Si se cumplen los requisitos previstos por el ordenamiento en los art. 1897 y ss, el derecho real de uso podría adquirirse por prescripción adquisitiva.

La habitación es un derecho real principal, susceptible de adquisición por prescripción, siempre que se cumpla con lo previsto en el ordenamiento en materia de usucapión.

 

Excepción

Existen dos casos de adquisición legal del derecho real de habitación son aquellos que corresponden al :

Cónyuge supérstite (art. 2383 CCyC)

Conviviente supérstite (art. 527 CCyC).

Extinción

• La habitación se extingue por la muerte del habitador o por el cumplimiento del plazo fijado, consecuencia de la temporalidad propia de este derecho.
• También se extingue por el uso abusivo que se haga de ese derecho o alteración de la sustancia, entendiendo por ello que el habitador modifique la materia, forma o destino de la cosa objeto del derecho.
• Asimismo, debe concluirse que, por la mentada aplicación supletoria, la habitación también se extinguirá por el no uso por el plazo de diez años.

• No debe olvidarse que también se aplican las causales generales de extinción de los derechos reales previstas en el art. 1907 CCyC, a saber: la destrucción de la cosa, el abandono y la consolidación.

 

Limitaciones

ARTÍCULO 2160.

-La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa.

-No es ejecutable por los acreedores.