PROPIEDAD HORIZONTAL

 

Definición.

La propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el Dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio forzoso sobre las partes comunes (con características especiales)

Estas partes comunes son accesorias a las partes propias y su finalidad es facilitarles su ejercicio funcional.

 

ARTÍCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

 

Síntesis de dicho articulo

1. que es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio;
2. que el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo es una unidad (edifico, lote o conjunto edilicio);
3. que su titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y comunes del edificio;
4. que, dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las facultades antes mencionadas se encuentran limitadas por las disposiciones del Título de éste Código y por las cláusulas pactadas en el reglamento de propiedad horizontal;
5. que en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
6. que las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

 

Constitución

ARTÍCULO 2038.-.A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

 

Objeto  à El objeto sobre el que recae la prop. Horizontal (P.h) es UNA UNIDAD (edifico, lote o conjunto edilicio); el cual consta de partes propias de cada propietario y partes comunes a todos ellos.

Parte propia: Es la unidad que pertenece en forma exclusiva a cada propietario.

Debe reunir 2 requisitos

• Independencia funcional ( Es decir, que pueda funcionar sin necesitar a las otras unidades)
• Salida a la vía publica (Es decir, que no necesite pasar por otra unidad para salir a la calle)

 

ARTÍCULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

 

Parte común: Son el terreno y las cosas o partes de uso común del edifico (ej: azoteas, galerias, calefacción, refrigeración, porteria, etc) o indispensables para su seguridad (ej: muros, techos, cimientos, etc.)

 

ARTÍCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

 

 

Facultades de los propietarios

ARTÍCULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

 

Respecto a su unidad funcional, cada propietario tiene las facultades y derechos propias de un dueño, se puede distinguir entre facultades materiales y jurídicas.

1. Facultades materiales:

• Derecho de poseer, ya que la propiedad horizontal es un derecho real sobre cosa propia que se ejerce por la posesión;
• Derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento; • derecho de gozar: puede percibir los frutos que genere la cosa;
• Derecho de disponer materialmente: es limitado.

1. Facultades jurídicas.

• Cada propietario puede enajenar la unidad funcional que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los siguientes derechos:
• Derecho de enajenar (venta, donación, permuta, dación en pago, etc.);
• Derecho de gravar (hipotecar, constituir usufructo uso, habitación);
• Derecho de constituir derechos personales (locación, comodato);
• Derecho de abandonar.

 

 La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas, partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de estas. ”El sucesor singular, al adquirir el derecho real, adhiere al reglamento de copropiedad y administración incorporándose al sistema consorcial y quedando obligado, por tanto, al cumplimiento de todas las normas legales y reglamentarias que lo rigen”

 

Obligaciones de los propietarios

ARTÍCULO 2046. El propietario está obligado a:

1. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
2. conservar en buen estado su unidad funcional;
3. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
4. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
5. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
6. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

 

Prohibiciones

El CCyC mantiene las prohibiciones establecidas por la ley 13.512, pero en cuanto a la legitimación pasiva tiene un alcance mayor, puesto que se refiere no solo al propietario, sino también a la figura del ocupante, que desde el punto de vista jurídico alcanza entre otros a los poseedores ilegítimos, a los locatarios, a los comodatarios y a cualquier otro poseedor legítimo (usufructuario, usuario).

 

ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

1. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal
2. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
3. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
4. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

 

Mejoras

Son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan sobre cosas y partes comunes que no alteran sustancialmente al edificio y que para su realización se requiere la mayoría absoluta, puesto que se trata de simples innovaciones

 

ARTÍCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

 

Excepción:

ARTÍCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.