SUPERFICIE

 

Concepto.

ARTÍCULO 2114.-

 El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

 

Partes

-Propietario, titular del inmueble.

-Superficiario, titular del derecho de superficie.

 

 

Quienes pueden ser titular del derecho de superficie:

- Titulares del condominio

- Titulares del dominio

- Titulares de proa Horizontal

 

ARTÍCULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

 

Objeto

La superficie recae sobre todo un inmueble, parte de un inmueble, o prop. Horizontal.

 

Adquisición.

ARTÍCULO 2119.- El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

 

ARTÍCULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

 

FACULTADES

Facultades del superficiario.

 

ARTÍCULO 2120.- El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

 

ARTÍCULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.

 

Facultades del propietario.

ARTÍCULO 2121.- El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

 

Extinción

ARTÍCULO 2124.- El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

 

Son cinco las causas que producen la extinción del derecho de superficie sobre cosa ajena:

1. a. renuncia: además de expresa, la renuncia se debe instrumentar en escritura pública (art. 1017, inc. a, CCyC) seguida de la necesaria publicidad registral inmobiliaria;
2. vencimiento del plazo: el vencimiento del pactado o de su prórroga produce por sí la extinción del derecho, generando la obligación del superficiario de devolverle el inmueble al propietario;
3. cumplimiento de una condición resolutoria: respecto de esta causal, se tendrán en cuenta los efectos previstos en el art. 348: restitución de las prestaciones convenidas, etc.;
4. d. consolidación: ocurre con la reunión en una misma persona de los derechos del propietario y del superficiario, situación que puede darse respecto del primero, del superficiario o de un tercero, el acto jurídico será instrumentado en escritura pública y del mismo tomarse razón por el registro inmobiliario;
5. e. no uso: durante diez años si el objetivo de la superficie fue construir y durante cinco si el destino del inmueble era plantar o forestar

 

Efectos de la extinción.

ARTÍCULO 2125.- Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

 

Indemnización al superficiario

El momento de indemnizar, es en cualquier momento, en la escritura o después de ella.

 

ARTÍCULO 2126.-. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.