Resumen del Libro "El Derecho Real" - UBA - Derecho - Derechos Reales - Cat. Alterini - Machi

a) Savigny, formula su criterio clasificatorio de los derechos reales en “el sistema de derecho romano actual”. Luego de definir la relación de derecho, como “el dominio de la voluntad libre”, expresa que “la voluntad puede obrar sobre la persona misma del individuo; y también moverse fuera de su propia persona, sobre el mundo exterior”, luego agrega que nos encontramos con tres clases de objetos sobre los cuales puede obrar la voluntad humana: la persona propia, la naturaleza no libre y las personas extrañas. Después se ocupa de “los derechos verdaderos, es decir, los derechos adquiridos”, y luego dice que se encuentran dos objetos de aplicación posible para la voluntad humana, la naturaleza no libre y las personas extrañas. Expresa que en cuanto a la naturaleza no libre, nuestra voluntad puede dominar únicamente “una porción determinada, separada de su conjunto; llamada cosa”. En cuanto a las personas extrañas cada una constituye, por su propia personalidad, un ser enteramente distinto del otro”, o “como miembros del todo orgánico que compone la humanidad, con la cual se relaciona por medio de individuos determinados”. Concluye en que se debe reconocer tres clases principales de derechos:

Sostiene que el orden según el cual nos aparecen las instituciones de derecho es: “Derecho de familia puro, Derecho de cosas o propiedad o “iura in re”, obligaciones, Derecho de familia aplicado, Sucesiones”. Advierte que no es conveniente separa el derecho de familia aplicado del puro, y propone una última clasificación:

Freitas puntualiza que este dualismo es la clave de todas las relaciones civiles, que sobre él reposa todo el sistema del derecho civil.

¿Cuál es la clasificación de los derechos más perceptibles en la escena jurídica y que en la ciencia práctica corresponda a las acciones de que se puede hacer uso, comprendiéndolas a todas? No hay otra sino la de los derechos personales y derechos reales.

La de Freitas fue la primera tentativa de la exactísima división de los derechos en reales y personales.

Luego subdivide los derechos personales, en derechos personales en las relaciones de familia y derechos personales en las relaciones civiles, con lo que exterioriza una vez más su criterio dicotómico, que entiende como “procedimiento imprescindibles” para la clasificación de derecho real”

En cuanto a los derechos sucesorios, los privilegios y la prescripción reflejan para Freitas disposiciones comunes a los derechos reales y personales.

Luego concluye en que la herencia, el concurso de acreedores y la prescripción tienen naturaleza común que los hace entrar en las dos especies de derechos, tanto de derecho personal como real.

a) Son derechos absolutos: 1º Los derechos de las personas sobre sí misma. 2º los derechos de las personas sobre otro individuo (derecho de potestad) 3º Los derechos de las personas sobre las cosas (derechos reales) b) son derechos relativos, las obligaciones.

En cuanto a los derechos intelectuales puntualiza que en su esencia son derechos relativos por su carácter obligacional.

f) Ferrini, considera que en el campo del derecho privado se pueden distinguir tres categorías de derecho: Conservación individual, conservación de la especie, uso y goce de la naturaleza exterior. Y derechos que conciernen a la persona humana como tal (derechos a la integridad personal, a la libertad, al nombre, al honor); derechos que conciernen a la prole y a su educación (derechos de familia); derechos concernientes a la disposición de los bienes exteriores (derechos de propiedad), por ultimo nombra a la obligación.

g) Dabin, divide los derechos subjetivos desde los puntos de vista del objeto, del sujeto y de la finalidad.

1º) Según su objeto los derechos subjetivos pueden clasificarse en: 1, Derechos de la personalidad; 2, Derechos reales (sobre las cosas materiales); 3, Derechos de crédito o de obligación (que afectan a las personas); 4, Derechos intelectuales (sobre cosas incorporales).

2º) En atención al sujeto en 1, Derechos interindividuales (derechos del individuo frente a otros sujetos de derecho, individuales o colectivos); 2, derecho corporativos (derechos recíprocos de los miembros de una corporación respecto de ella, y de ésta respecto de aquella, y derechos de los miembros entre sí).

3º) Según su fin en: 1, Derechos con fin egoísta; 2, Derechos función (especialmente en la familia y en el estado).

Por su oponibilidad los derechos son absolutos o relativos; los primeros son aquellos que tienen eficacia frente a todos (“erga omnes”); los segundos, son los que pueden hacerse valer contra persona o personas determinadas.

Por su contenido, y según que este se traduzca o no en un valor económico, los derechos subjetivos se dividen en patrimoniales y extramatrimoniales.

Freitas, Picard y Dabin han formulado sus clasificaciones en torno del objeto, con mirajes distintos.

Freitas tomó en consideración para su clasificación dicotómica, como único criterio distintivo de los derechos subjetivos civiles, el objeto inmediato de ellos, según que recayese sobre las cosas o sobre el hecho de las personas.

Picard adopta una postura parecida a la de Freitas, pero separa el derecho de familia del derecho civil, por entender que se trata de una institución regida no sólo por el último sino también por el derecho comercial, penal y otras ramas del derecho público.

Por su oponibilidad son derechos absolutos: los reales, los personalísimos y los intelectuales y como relativos solamente los personales (o creditorios).Los Derechos de familia como mixtos.

Desde el punto de vista del contenido son derechos patrimoniales: los personales y los reales, y extrapatrimoniales: los personalísimos. En tanto los derechos intelectuales y de familia se presentan como mixtos. Los primeros, porque en su aspecto moral se evidencian como extrapatrimoniales y como patrimoniales en el derechos a la explotación económica de la creación intelectual. Los de familia, porque en su faceta pura, es decir, en el plano potestativo, están ausentes de todo contenido económico, al par que las relaciones familiares, pueden derivar en prestaciones de valor pecuniario.

D) GRAVITACIÓN DE LA CLASIFICACIÓN DE FREITAS EN LA METODOLOGÍA DEL CÓDIGO CIVIL.

En nuestro código ha tenido evidente gravitación el criterio clasificatorio de Freitas, que divide todos los derechos subjetivos civiles en personales y reales. Los derechos de familia y los creditorios, entran en la categoría de los “derechos personales”, si bien distinguidos en la subdivisión de éstos en “derechos personales en las relaciones de familia” y “derechos personales en las relaciones civiles”. Los derechos reales conforman la otra categoría. Por ultimo el derecho sucesorio que es tratado bajo la denominación de “Disposiciones comunes a los derechos personales y reales”.

En el derecho romano primitivo no podían captarse distintas categorías de derechos, puesto que solo existía el poder casi soberano del pater familias sobre todas las personas y cosas que le estaban sometidas. Hasta la sanción de la ley Poetelia Papiria no aparece con nitidez la separación entre los derechos reales y personales. En efecto: así como el que tenía un derecho sobre una cosa, para ejercitarlo y hacerlo valer se dirigía directamente hacia ella, el acreedor también lo hacía directamente sobre la persona del deudor en virtud del nexum (una suerte de esclavitud), le quedaba sometido. Con la ley Poetelia Papiria, la ejecución que antes se ejercitaba contra la persona del deudor, se enderezó desde entonces contra su patrimonio.

Del mismo modo que hasta la ley Poetelia Papiria el derecho personal se estructuraba como real, recíprocamente, el derecho real no se conformo originariamente como un derecho absoluto, ejercitables contra cualquiera, sino como “un simple derecho relativo contra el antecesor”.

Las clasificaciones de los derechos en reales y personales no aparece en roma en forma expresa pero si implícita en la clasificación de los medios para obtener su protección judicial, o sea a través de las acciones.

Según Ihering los romanos se colocaron en el punto de vista inmediatamente práctico, o sea la acción. Poco les importaba la manera como era necesario caracterizar y clasificar el derecho que es la base de la acción.

Como bien expresa Biondi, “la distinción deriva de aquella más antigua más antigua vindicatio y actio, la cual, antes que distinción dentro de un concepto más amplio, se presenta como la expresión de dos nociones jurídicas diversas, las cuales corresponden a los conceptos fundamentales de dominium y obligatio.

Vindicatio no es otra cosa que actuación de fuerza, autoritaria y violenta acerca de la posesión de una cosa. La civitas interviene para regular legalmente la lucha, reduciendo la violencia solo a palabras, de modo que el antiguo procedimiento violento y arbitrario, se convierte ahora en legis actio, actividad por la ley.

En el procedimiento de las acciones de la ley, la más importante de estas, es decir, la “legis actio por sacramentum”, presentaba dos modalidades típicas, según se tradujera en la defensa de los derechos sobre cosas, o en la tutela judicial de los derechos de crédito. El primer matiz de la acción referida reflejaba la legis actio sacramentum in rem y el segundo, la legis actio sacramentum in personam

El procedimiento formulario que advino posteriormente, también hacia esa distinción entre acciones reales y personales. La formula se componía del “intentio” (pretensión del accionante), “demostratio” (fundamentación de la pretensión), “condemnatio” (parte por la cual el magistrado confería al juez la facultad de condenar o absolver al demandado), “adjudicatio” (consistía en el facultamiento al juez para hacer adjudicaciones en los juicios divorcios).

En la “intentio” de la fórmula el nombre del demandado figuraba o no, según se tratase de acción personal o de acción real. Excepcionalmente en la “intentio” de una acción personal podía no aparecer el nombre y por el contrario figurar dicho nombre en supuestos de acciones reales.

La “demostratio” solo integraba la fórmula tratándose de “actio in personam incerta”, no lo hacía en la “actio in personam certa” ni en la “actio in rem”; la existencia de la “demostratio” en la formula excluía la posibilidad de que se tratase de una “actio in rem”.

Algunos romanistas encuentran el fundamento de la distinción de las acciones en personales y reales en la circunstancia de que el demandado estuviese o no obligado a defenderse. Lo primero ocurría en la “actio in personam”, porque ella se dirigía contra el demandado; lo segundo, en la “actio in rem” enderezada hacia la cosa y por lo tanto el accionado podía retenerla o abandonarla.

La diferencia entre las acciones personales y reales era más nítida en el procedimiento de la legis actiones que en el formulario, ya que dentro del último “tuvo lugar una cierta aproximación de las acciones reales a las personales, en el sentido de que la formula peritoria, que vino a substituir a la legis actio sacramento era, como su nombre lo indica, una acción que recaía sobre el interés tasado en dinero y solo de un modo mediato exigía del demandado la restitución de la cosa. Con esto quedaba descartado el carácter real del antiguo procedimiento in rem. La litis-contestatio a base de una formula petitoria engendrada ahora una simple obligación personal, de igual contenido que la actio in personam”.

Las denominaciones de los derechos, “ius in personam”, “ius in re”, han sido encontradas por primera vez en el “Brachylogus” o “corpus legum”, respecto del cual se admite, con Savigny, que fue redactado en Lombardía entre los siglos XI y XII. Si la acción era el medio de hacer valer el derecho en justicia, la división de las acciones en personales y reales no podía sino responder a la clasificación de los derechos que estas protegían, en personales y reales.

Ortolán: considera al derecho personal, como aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Y derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho.

Mackeldey: expresa que derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida por razón del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos conceptos o bajo algunos solamente”.

Demolombe: para este el derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto.

Aubry y Rau: para estos los derechos reales son aquellos que crean una relación inmediata y directa entre una cosa y la persona al poder de la cual ella se encuentra sometida, de una manera más o menos completa, siendo susceptibles de ser ejercidos no solamente contra tal persona determinada, sino contra todos.

Mayns: derecho real como nuestra voluntad dirigiéndose hacia una cosa por abstracción de todo otro individuo humano fuera de nosotros.

El derecho real ha sido concebido como integrado por dos elementos: el sujeto o titular del derecho y la cosa u objeto de él. Entre el sujeto y al cosa se establece una relación directa e inmediata, un poder que permite al titular obtener de ella una utilidad mayor o menor sin necesidad y con exclusión de la intervención de otra persona. El derecho personal tiene tres elementos: el sujeto activo, el sujeto pasivo y el objeto.

B) DOCTRINAS QUE NIEGAN LA EXISTENCIA DE DIFERENCIAS SUBSTANCIALES ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES.

a) Teoría unitaria personalista (Planiol): no existe diferencia entre los derechos reales y los personales, porque en los primeros también existen sujetos pasivos representados por cada uno de los integrantes de la comunidad, obligados a respetarlos. Es decir, que el derecho real es concebido como un derecho personal en el que los sujetos pasivos (comunidad) están obligados al cumplimiento de una prestación (obligación de no hacer).

b) Teoría unitaria realista: para esta teoría todos los derechos patrimoniales son reales. Se ha querido ver en los derechos creditorios más que un vínculo entre personas, una relación entre patrimonios, y de tal forma así como el derecho real implica una relación con la cosa que es un objeto, el personal importa una relación entre el acreedor y el patrimonio del deudor.

Demogue, cuestiona las clasificaciones de los derechos fundadas en su naturaleza intrínseca (absolutos y relativos, personales y reales), y advierte que solo puede aludirse a derechos que en su ejercicio son más cómodos o menos cómodos. Los derechos reales al exigir únicamente la abstención de los terceros en general, serían de ejercicio más cómodo que los personales, que requerirían la colaboración activa de personas determinadas. Por otro lado los derechos podrían considerarse más fuertes o más débiles según su oponibilidad, los derechos personales serían más fuertes que los personales.

La doctrina institucionalista plantea la ubicación de los derechos subjetivos teniendo en cuenta su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales y de familia reciben una definida influencia institucional, lo que no ocurre con los derechos personales.

Ginossard, formula una elaboración de los que llama sistema de los derechos patrimoniales. Sostiene que el activo del patrimonio se integra con la propiedad de los bienes, que pueden ser corporales o incorporales; y estos últimos, derechos relativos o derechos intelectuales. A su vez los derechos relativos los subdivide en personales, en reales y los mixtos.

Hay varias posturas doctrinarias que consideran la existencia de un sujeto pasivo determinado sobre la cosa ajena en derecho real. Consideran que el anterior dueño de la cosa forma parte de la relación como sujeto pasivo determinado.

Hay quienes niegan esta postura y lo consideran uno más entre todos los integrantes de la comunidad que deben respetarlos.

Los derechos reales, al igual que los personales son por su contenido económico, derechos patrimoniales.

-Dº personales: consiste en la facultad de exigir a otro el cumplimiento de una prestación.

-Dº Personal: es la persona del deudor traducida en una determinada conducta que éste debe observar en beneficio del acreedor , una prestación (dar-hacer-no hacer).

-Dº Real: el objeto son las cosas (art 102 bis: Sin una cosa que le sirva de objeto inmediato, no puede configurarse el dº real…)

-Dº Personal: tres son los elementos que lo construyen: sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo (deudor) y el objeto (prestación).

-Dº Real: se construye con dos elementos: sujeto (titular del derecho) y el objeto (cosa).

-Dº Personal: el beneficio (prestación) es alcanzado por el acreedor a través de la persona del deudor.

-Dº Real: la utilidad es obtenida por el titular del derecho directamente de la cosa sin necesidad de que intermedie persona alguna.

-Dº Personal: rige el principio de la autonomía de la voluntad en la creación y vida de las relaciones jurídicas, sólo limitado por el orden público, la moral y las buenas costumbres.

-Dº Real: impera en todo su régimen (creación y organización), el principio del orden público y en mínima parte la autonomía de la voluntad.

-Dº Real: no solo está circunscripto a los que autoriza la ley, sino que además ésta los organiza en número muy reducido.

-Dº Personal: inspirado en el dº romano, nacen de alguna de las causas o fuentes previstas por la ley.

-Dº Real: requieren un modo suficiente inclusive en los supuestos en que aquellas causas son el título suficiente para la adquisición.

-Dº Real: es oponible a todos los integrantes de la sociedad (absoluto, “erga omnes”).

-Dº Real: como consecuencia de su oponibilidad “erga omnes”, aun contra terceros interesados , presupone su conocimiento por esos terceros.

-Dº Personal/ Real: los dº personales son extraños en cuanto a su ejercicio a la idea de posesión, que es en cambio el medio natural para ejercitar la mayoría de los dº reales.

-Dº Personal: se pierden por la prescripción (extintiva o liberatoria). La usucapión no es posible en los personales, porque no se ejercen por la posesión. La prescripción liberatoria extingue la acción y transforma la obligación civil en obligación natural (art 515 Cod Civil).

-Dº Reales: se adquieren por la prescripción (adquisitiva o usucapión) con excepción de los de garantía.

-Dº Personal: se agotan con su ejercicio: el dº desaparece cuando el acreedor obtiene el beneficio que aquél comporta, cumplimiento de la prestación.

-Dº Real: ya perpetuos, ya temporarios, suponen para la obtención del beneficio una situación de permanencia en el tiempo.

-Dº Personal/Dº Real: los personales son siempre temporales; los reales pueden ser temporales o perpetuos.

-Dº Personal: admiten la concurrencia de sujetos activos y/o pasivos (pluralidad de acreedores y/o deudores).

-Dº Reales: la concurrencia de titulares es compatible solamente con los de garantía y las servidumbres; para el dominio y para el usufructo rige la exclusividad ; en el uso y habitación juegan, o bien la concurrencia, o bien la exclusividad.

-Dº Personal: como se trata de obligaciones de dar cosas, aún ciertas no se establece con ellas inherencia, desde que estas son únicamente los objetos mediatos.

-Dº Real: el derecho es inherente a las cosas y se adhiere a ellas, por su objeto inmediato.

-Dº Personal: carece de la facultad de perseguir la cosa (objeto de su dº) cuando se encuentra en poder de un tercero.

-D° Real: el ius persequendi es una de sus ventajas típicas, que fue facultada al titular para seguir la cosa y reclamarla de cualquiera que la tenga en su poder.

-D° Personal: procuran hacerse efectivos en las ejecuciones colectivas, siguen la “ley del concurso”, si los bienes del deudor no alcanzan para satisfacer todos los créditos, se distribuyen a prorrata entre los distintos acreedores, salvos que sean créditos privilegiados, preferencia excepcional que no guarda relación alguna con la fecha del crédito.

-D° Real: el ius preferendi constituye la otra ventaja típica derivada de la inherencia y, se traduce: “primero en el tiempo, más fuerte en el dcho”. El ius persequendi es independiente de los privilegios, y nada tiene que ver con ellos, ni con la circunstancia de que algunos derechos reales (hipoteca y prenda) le otorguen.

-D° Personal: ante el fallecimiento del acreedor o del deudor, los créditos o débitos se dividen de pleno derecho entre los herederos en proporción a sus partes hereditarias.

-D° Real: no se extinguen con la muerte de sus titulares, los herederos quedan en una comunidad hereditaria, es decir en un estado de indivisión.

¡! La diferencia entre ambos dchos resulta más en los dchos de garantía, pues ellos continúan en su carácter de indivisibles, a pesar de la división de los créditos que garantizan.

-D° Personal: en las acciones derivadas de los d personales, la competencia se determina por el “el lugar en que deba cumplirse la obligación y, en su defecto, a elección del actor el del domicilio del demandado o el del lugar del contrato, siempre que el demandado se encuentre en él, aunque sea accidentalmente, en el momento de la notificación” y tratándose de delitos o cuasidelitos, “el del lugar del hecho o el del domicilio del demandado, a elección del actor”.

-D° Real: en las acciones que protegen los dchos reales, la competencia se establece para los inmuebles por “el lugar donde está situada la cosa litigiosa…la misma regla regirá respecto de las acciones posesorias, interdictos, restricciones y límites del dominio, medianería, declarativa de la prescripción adquisitiva, mensura y deslinde y división del condominio. Si las acciones reales atañen a los muebles, es juez competente el del lugar en que se encuentren o el del domicilio del demandado, a elección del actor…”

-D° Personal: derivados de los actos jurídicos, se rigen por la ley del lugar de celebración (art 8 y 1205 CC) pero los que deben ser ejecutados fuera de dicho lugar, serán juzgados en cuanto a su validez , naturaleza y obligaciones por las leyes del lugar donde deben cumplirse. En cuanto a la capacidad para esos actos jurídicos, la llamada de hecho es normada por la ley de domicilio de las partes y la denominada de derecho, por la ley territorial. La forma de los actos jurídicos se determina por la ley del lugar de celebración debido a la necesidad de la forma escrita y calidad de ella, esto no rige cuando las formas atañen al derecho real sobre inmuebles.

-D° Real: el régimen de las cosas según sui calidad inmobiliaria o mobiliaria según el art 10 CC, “Los bienes raíces situados en la Rep. son exclusivamente regidos por las leyes del país, respecto a su calidad de tales, a los derechos de las partes, a la capacidad de adquirirlos, a los modos de transferirlos, y las solemnidades que deben acompañar esos actos. El título, por lo tanto (…) sólo puede ser adquirido, transferido o perdido de conformidad con las leyes de la Rep.” ======este artículo aplica la “lex rei sitae” respecto a la determinación de la calidad inmobiliaria, al régimen legal de los dchos reales sobre inmuebles y a los modos de transferirlos; sin embargo en lo que respecta a “la capacidad de adquirirlos” debe entenderse que apunta a la capacidad de derecho (art 8 en correlación con el 9 y 949 del CC). A la capacidad de hecho se le aplica la “lex domicili” (art 6,7 y 949 CC)

Concepciones sobre el derecho real. Diferencias entre derechos reales y personales. Dejando de lado los casos "fronterizos", existen las diferencias que se detallan en el siguiente cuadro:

	Derechos reales	Derechos personales (crediticios)
Relación	Directa e inmediata con la cosa	No hay una relación directa e inmediata con la cosa
Elementos	Sujeto activo (titular del derecho) y el objeto (la cosa)	Sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación)
Objeto	Cosa individualizada y de existencia actual.	El hecho del deudor, no se exige existencia actual ni que la misma esté individualmente determinada (ejemplo, el objeto es entregar diez litros de leche)
Exclusividad	El derecho real es exclusivo pues "es imposible que lo que me pertenece en el todo pertenezca al mismo tiempo a otro" (nota al artículo 2508).	El derecho personal no es Exclusivo pues "nada impide que la misma cosa que me es debida sea también debida a otro" (nota al artículo 2508).
Preferencia y persecución	Gozan los derechos reales.	No gozan los derechos personales.
Tradición	El mero consentimiento no basta para adquirir ni transmitir derechos reales, debe realizarse la tradición.	En los derechos personales no se necesita la tradición para adquirirlos.
Oponibilidad	Oponibles erga omnes, son derechos absolutos..	Son oponibles en principio sólo al deudor.
Prescripción	Puede adquirirse por posesión continuada, calificada o no por el justo título y la buena fe, durante el tiempo requerido por ley.	No se adquieren por prescripción, solamente rige para los derechos personales la prescripción extintiva.
Renuncia o Abandono	Existe la posibilidad del titular del derecho real de exonerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae el derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono.	El titular del derecho personal no tiene la facultad de exonerarse de las cargas abandonando o renunciando.
Posesión	Los derechos reales se ejercen normalmente por la posesión (salvo hipoteca y servidumbre activa).	Los derechos crediticios nacen para extinguirse mediante el pago.
Sanciones	Los derechos reales se protegen por medio de las "acciones reales".	Los creditorios se protegen por medio de acciones personales que se dirigen sólo contra el deudor.
Creación	El número y reglamentación de los derechos reales están sujetos a la ley (artículo 2502 – numerus clausus)	Para los derechos personales impera el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1197).

Vínculos. Como el derecho es una unidad, las divisiones que se hagan entre las distintas categorías no son tajantes ni absolutas y entre ellas también hay vínculos, pudiéndose mencionar las siguientes:

El d real inviste del poder para obtener directamente de una cosa todas o algunas de sus utilidades; el personal faculta a requerir que el otro haga (reclamar al deudor el cumplimiento de la prestación). La expresión “derechos reales in faciendo” =====es un contrasentido, porque a través de él se admitiría un derecho real con el contenido de un derecho personal.

Máxima de los romanos: “El dcho real no puede consistir nunca en que alguien haga algo en beneficio de su titular” ej.: que la servidumbre (d real) no puede consistir en un hacer (que el propietario del fundo dominante pueda exigir al propietario del funod sirviente)== principio: “servitus in faciendo consistere nequit”

Conclusión: En nuestro derecho se desecha la posibilidad de una presunta categoría intermedia entre derechos reales y personales, en cuya virtud el titular de un singular d° real estaría facultado para pretender una actitud “in faciendo” de la persona que aparezca ligada por su relación con la cosa.

El ius ad rem se configura como una categoría intermedia entre el derecho real y el derecho de obligación. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que ésta se produzca en el futuro.

Su origen hay que encontrarlo en el Derecho canónico, siglo XII. Así, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no había tomado posesión del cargo se decía que no tenia el ius in re (d°real) al Obispado pero tenia un ius ad rem (d°a la cosa), es decir, una expectativa al mismo.

El ius ad rem comprendería aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa esta no había sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy día se ha tratado de relanzar esta figura a través del siguiente supuesto:

La importancia política, económica y social de los derechos reales determina que su régimen esté presidido por la noción de ORDEN PÚBLICO.

La incidencia del orden público en los d° reales los ubica institucionalmente entre los de familia y los personales.

Los derechos de familia están organizados en integridad con miras a intereses colocados por encima de los individuos que comprende.

En los derechos personales gobierna el principio de la autonomía de la voluntad, limitado por las pautas del orden público y de la moral y las buenas costumbres.

En los derechos reales la incidencia del orden público adquiere relevancia principal y la autorregulación de los intereses es excepcional.

La presencia del ORDEN PÚBLICO es dominante en los d° reales, pero no exclusiva; son exclusivamente de orden público las normas que hacen a la esencia del d° real, que se denominan: ESTATUTARIAS: y son las disposiciones que indican cuáles son los d° reales y los alcances de su contenido; las normas reglamentarias atinentes a los d° reales NO son de orden público.

La incidencia del orden público en nuestro Código está en el art. 2501 “Los d° reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de d° personales, si como tal pudiese valer”.

De este artículo (2501) se deriva con evidencia que el orden público se basa en forma excluyente en la determinación de cuáles son los derechos reales (“los d° reales sólo pueden ser creados por la ley”), y en la configuración de su contenido, desde que los particulares ni siquiera pueden modificar los derechos reales admitidos por la ley.

Trascienden de la vigencia necesaria del orden público los preceptos reguladores de los d° reales con carácter meramente reglamentario, de aplicabilidad supletoria. Si se tata de normas reglamentarias, la voluntad de los particulares podrá prescindir de ellas. Ej.: el art. 2669 en materia de dominio revocable, después de formular el principio gral de que la revocación opera con efecto retroactivo al día de la adquisición de ese dominio, expresa que ello ocurrirá si no existe disposición expresa en contrario en la ley “o en los actos jurídicos que la establecieron”-la revocación-. El art 2672 insiste en esa solución al referirse al supuesto en que la revocación carece de retroactividad “por disposición expresa en los actos jurídicos que constituyan el dominio revocable”.

Los d° reales de garantía legislados por el Cód. Civil exhiben un ejemplo elocuente de la existencia paralela de normas de orden público-estatutarias- y preceptos supletorios –reglamentarios-.

El art 2502 del Cód. Civil norma en su primera parte “Los d° reales sólo pueden ser creados por la ley”, adopta el sistema denominado del “numeus clausus” (número cerrado), por oposición al del “numerus apertus” (número abierto).

La afirmación del art 2502 del Código Civil de que los derechos reales “sólo pueden ser creados por la ley”, no significa que la ley sea la única fuente (origen) de los d° reales; implica nada más que la imposibilidad jurídica para los particulares de constituir otros derechos reales que los expresamente.

La fuente de los derechos reales puede ser: la voluntad de las partes o la ley; la ley actúa muy excepcionalmente como causa-fuente de esos derechos. Ejemplos:

Se correlaciona con el “numerus clausus”, pero puede ser distinguido de él: el “numerus clausus” apunta a la determinación de cuáles han de ser los d° reales y al contenido “in abstracto” de ellos, pero NO avanza sobre cuál ha de ser su contenido “in concreto” (tipicidad).

El número cerrado, es tal, porque fija la amplitud de la utilidad que otorgan los derechos reales; así es:

Ello no impide que “in concreto” los d° reales aparezcan con contenidos especiales o típicos, y que el legislador se ocupe de ellos, ej: el Código legisla sobre las servidumbres especiales o típicas de tránsito, acueducto, recibir aguas y sacar agua y así tmb lo hace con relación a usufructos especiales o típicos, como los de montes o de ganados.

Las proyecciones del orden público en los d° reales impiden no sólo la creación de d° reales distintos a los previstos por la ley, sino tmb la modificación de los que ella admite.

La imposibilidad de modificar los d° reales PERMITIDOS está implícita en la 2da parte del art 2502 CC, cuando hace alusión de las consecuencias de la constitución de d° reales NO ADMITIDOS, o de la modificación de los reconocidos.

F) CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIÓN DE OTROS DERECHOS REALES O MODIFICACIÓN DE LOS PERMITIDOS

CAPÍTULO VII
ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES, DE SUS MODALIDADES, E INSTITUTOS AFINES

El Código Civil enumera los derechos reales en el art. 2503 con el siguiente criterio: "Son derechos reales:

4° Las servidumbres activas; 5º el derecho de hipoteca; 6º La prenda; 7º La anticresis".

Por su parte, el art. 2614 dice: "que están prohibidos los derechos enfitéuticos y de superficie, y también los censos y las rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera que sea el fin de la imposición ni hacer en ellos vinculación alguna".

La total prohibición no cabe duda alguna ante la categórica expresión: "ni hacer en ellos vinculación alguna". El problema se circunscribe a la enfiteusis, la superficie, los censos y las rentas.

El art. 2503 enuncia cuáles son los derechos reales permitidos, y el art. 2614, al lado de los derechos reales que prohíbe en forma expresa, agrega otros que admite por plazo limitado, y que no aparecen en la primera norma, es previo el estudio del alcance del art. 2614, a los efectos de integrar el conjunto de los derechos reales permitidos por el Código Civil.

El art. 2503 concuerda con el art. 2502, ya que si "los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley", ésta debe indicar expresa y taxativamente la nómina de los derechos reales reconocidos. Como los derechos reales no permitidos expresamente, quedan prohibidos, parece en principio superabundante que otro artículo —el 2614— se ocupe de mencionar algunos derechos reales no admitidos. Sin embargo, la actitud del Codificador tendría su explicación en que habría querido recalcar la prohibición de constituir derechos reales, que existentes al tiempo de la sanción del Código, quedaron "suprimidos" por éste (para el futuro).

El art. 2614 se justifica también porque además de los derechos reales que suprime, incorpora implícitamente otros al prohibirlos solamente cuando exceden el plazo de cinco años.

La doctrina coincide en torno de la poca claridad del art. 2614 en la determinación de cuáles son los derechos reales prohibidos y cuáles los permitidos por un lapso no mayor de cinco años.

La postura de Machado sostiene que el concepto de que “ aquellos se extiendan a mayor término que el de cinco años", rige para los "derechos enfitéuticos", "de superficie", "censos", "rentas".

La tesitura más restrictiva es la que sigue Legón, que concluye que la enumeración del artículo 2503 es necesariamente taxativa (sólo pueden crearse los que allí se indican ya que, "Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley"). Para Legón el art. 2614 debe coordinarse con el 2503, ya que para el todos los derechos reales a los que alude el art. 2614, quedan descartados como tales de nuestro Código.

Llerena, con criterio restringido aunque no en el grado de Legón, solamente permite las rentas (como derecho real) por no más de cinco años.

La doctrina mayoritaria (la que adopta la cátedra) puntualiza que están vedados la enfiteusis y la superficie, y permitidos por cinco años los censos y las rentas.

Los derechos que se prohíben son la enfiteusis y superficie, y los que se limitan son los censos y rentas. Por su naturaleza la enfiteusis y la superficie son derechos reales perpetuos o de muy larga duración y por tanto inconcebibles por el reducido término de cinco años.

Allende, ubicado en similar orientación, si bien considera que la permisión por cinco años incluye solamente a "censos" y "rentas", significa que en realidad son un mismo instituto: el de los censos y rentas reales. Sostiene que los alcances genéricos del vocablo "rentas" comprende las personales y las reales, que son los censos. Quiere decir que al referirse el art. 2614 a derechos reales sobre inmuebles, las rentas no pueden ser más que las reales, que son los censos.

En conclusión, la nómina del art. 2503 (integrada con los censos o rentas reales del art. 2614) es taxativa dentro del Código Civil (“numerus clausus de Velez”), lo que no obsta para que por ley y en función del art. 2502, se agreguen al ordenamiento argentino nuevos derechos reales, tal como ocurrió con la propiedad horizontal, que negada por el art. 2617, se sumó a los derechos reales permitidos por la ley 13.512.

El artículo 2506 del Código Civil define: "El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona".

El dominio implica el derecho real de contenido más amplio, la posibilidad para su titular de usar, gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad de la cosa objeto de su derecho, dentro del marco legal. Pueden ser objeto del dominio las cosas muebles e inmuebles.

"El usufructo es el derecho real de usar y gozar de cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que se altere su substancia" (art. 2807 del Cód. Civil).

El usufructo sigue al dominio en orden decreciente de contenido, desde que no otorga la facultad de disponer. Sólo encierra las facultades de usar y gozar, pero no a voluntad como en el caso del dueño, sino, respetando la esencia (materialidad) y destino económico de la cosa.

El usufructo es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteración de la substancia).

Para el art. 2948 del Cód. Civil: "El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia".

El uso es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteración de la substancia) limitado a las necesidades del usuario y de su familia.

El uso se ejercita sobre las mismas cosas que son objeto normal del usufructo (inmuebles y muebles no fungibles).

"Si (el derecho de uso, arriba mencionado) se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, derecho de habitación.

La habitación es el derecho a la utilidad de morar en una "casa" (uso sin alteración de la substancia) limitado a las necesidades del habitador y de su familia.

El objeto de la habitación lo constituye una "casa", u objetos análogos (piso, departamento, etc).

El art. 2970 del Cód. Civil preceptúa: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad".

"Servidumbre (servidumbre activa), es el derecho real, perpetuo o temporario, de una o más personas sobre un inmueble ajeno, con un determinado derecho sobre su utilidad".

La servidumbre activa atribuye a su titular un derecho a determinada utilidad de un inmueble.

El art. 3108 del Cód. Civil así la define: "La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor".

La hipoteca es, pues, un derecho real accesorio de un crédito, en función de garantía, sin desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que continúa en poder del dueño.

Dice el art. 3204 del Cód. Civil: "Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda".

En realidad la prenda es un derecho real accesorio de un crédito (civil), en función de garantía, con desplazamiento de la cosa mueble sobre la que recae, que debe entregarse al acreedor prendario.

La anticresis es un derecho real accesorio de un crédito, en función de garantía, con desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que es entregada al acreedor anticresista para que éste perciba sus frutos y los impute a los intereses del crédito y/o a su capital.

El censo puede caracterizarse como el derecho real accesorio, en función de garantía, constituido sobre un inmueble en seguridad de un crédito, que faculta a su titular a exigir del dueño, en cuyo poder permanece, periódicamente y por no más de cinco años, toda o parte de su renta en dinero o en especie.

Se ubica al censo como derecho real accesorio y no como principal de goce o disfrute, porque de no ser así habría que admitirlo sólo como derecho personal, lo que contrariaría la perceptiva del art. 2614; o en caso contrario, debería admitirse que nos encontraríamos frente a un derecho real "in faciendo", el cual esta vedado por el código.

10º Condominio: El condominio no es otra cosa que la comunión del derecho real de dominio. Esa comunión o comunidad se dará en el usufructo siempre que se constituya en favor de varias personas (co-usufructo) y en el uso y la habitación solamente cuando establecidos en beneficio de varios titulares los frutos de la cosa o las comodidades de la casa no alcancen para la satisfacción de las necesidades de todos los titulares y sus familias (co-uso y co-habitación). Si el volumen total de las necesidades de los distintos titulares y sus familias puede ser cubierto con las utilidades que brinden los objetos del uso o la habitación, existirá la posibilidad de concurrencia de estos derechos reales, posibilidad evidente en los derechos reales de garantía y en las servidumbres activas.

La definición del art. 2673 del Cód. Civil dice: "El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble".

La primera parte del art. 2 de la ley 13.512 significa que: "cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y co-propietario sobre el terreno y sobre las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad'.

La propiedad horizontal es el derecho real sobre una unidad de un inmueble edificado, integrada por partes propias y comunes, que atribuye facultades de uso, goce y disposición jurídica, conforme a su peculiar régimen legal.

Se trata de uno de los derechos reales que prohíbe en forma expresa el art. 2614 del Código Civil.

Según su raíz histórica, la enfiteusis consiste en el derecho a la total utilidad de un inmueble rústico, perpetuo o de larga duración, que confiere las facultades de usar y gozar ampliamente de él en una explotación agrícola, mediante el pago de un canon.

También este derecho fue suprimido por el art. 2614 del Cód. Civil. La superficie es el derecho real sobre el todo o parte de un edificio existente o a construir en un inmueble ajeno, que confiere las facultades de usar, gozar y disponer.

Los censos o rentas reales se presentan como derechos reales prohibidos, si se los pretende establecer por un término que exceda los cinco años.

También las vinculaciones son desechadas de nuestro sistema por el art. 2614 del Cód. Civil.

La vinculación sería el derecho real en virtud del cual un inmueble es afectado a determinado orden sucesorio "mortis causa" (mayorazgos) o a una finalidad pía (capellanías).

5º Derechos reales "in faciendo": El código no acepta derechos reales in faciendo, ya que ellos tienen un contenido personal, y era propio del derecho romano que los admitía, como la imposición de una prestación positiva de hacer al sujeto pasivo. Por derechos reales in faciendo se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un hacer a favor del titular del derecho.

El retracto como derecho real no fue incluido en la enumeración del art. 2503 del Cód. Civil, ni tampoco en el art. 2614, por ello y en función del art. 2502, se lo debe incluir entre los derechos reales no admitidos.

El retracto es el derecho por el cual su titular tiene la facultad de retraer (dejar sin efecto) un acto de disposición efectuado sin su consentimiento por el dueño de la cosa.

Está prohibido como derecho real. El tanteo o preferencia es el derecho por el cual su titular, en virtud de determinada calidad (pariente, colindante, etc.), tiene la facultad de ser preferido en la adquisición de la cosa en el caso de la enajenación por su dueño, siempre que se allane a pagar "tanto" como ofrezca un tercero. El derecho de preferencia podría jugar como derecho personal.

SUERTE DE LOS DERECHOS REALES EXISTENTES CON ANTERIORIDAD AL CÓDIGO CIVIL Y QUE ESTE SUPRIME O LIMITA

La supresión por el Codificador de derechos reales que podían constituirse antes de su vigencia, pero inadmisibles a partir de ella, plantea el problema de cuál ha sido su suerte a partir del 1º de enero de 1871, o sea de la enfiteusis, superficies, censos (rentas reales) por más de cinco años y vinculaciones.

En torno de este tema se pueden captar tres criterios diferentes: el de la subsistencia, el de la extinción lisa y llana, y el de la expropiación.

Los que postulan la subsistencia de esos derechos reales, Segovia y Salvat se fundan en el principio de la irretroactividad de la ley, que recogieron el Código Civil."Los derechos reales no pueden ser quitados ni modificados por las leyes posteriores".

La tesis de la extinción lisa y llana podría atribuirse a Machado, cuando expresa: que si la ley "ha impedido que los particulares puedan crear derechos reales, ¿por qué no habría podido anular los ya creados? La incidencia del orden público sería tal, que provocaría el fin de esos derechos reales sin indemnización o compensación alguna para su titular.

La concepción que denominamos de la expropiación (Lafaille, Legón, Allende) coincide en que la extinción lisa y llana sería inconstitucional, por atentar contra la garantía de la inviolabilidad de la propiedad consagrada por el art. 17 de la Constitución Nacional. Estos autores encuentran la solución en el instituto de la expropiación, pero mientras para Legón requeriría el dictado de una ley de expropiación previa," para Lafaille y Allende el Código Civil a través de los artículos 2502 y 2503 y en especial el art. 2614, cumple la función de la ley expropiatoria exigida. Es evidente que la extinción de los mencionados derechos reales se produce siempre que medie indemnización anterior.

Son derechos reales sobre la cosa propia: el dominio, el condominio y la propiedad horizontal. Son derechos sobre la cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres activas, la hipoteca, la prenda, la anticresis, los censos.

Este criterio es en realidad una variante del anterior, que parte de la base de considerar la existencia de derechos reales sobre una cosa mueble que no sea propia, pero tampoco ajena, ya que la cosa no tendría dueño. Las cosas sin dueño son tales, o por no haberlo tenido nunca, o por haber sido abandonadas por este.

En los de goce o disfrute su titular puede extraer directamente de la cosa un beneficio mayor o menor, sin alterar su substancia; en los de garantía, el beneficio que los define está dado por la seguridad que brindan al crédito que garantizan.

Son derechos reales de goce o de disfrute: la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres activas. Son de garantía: la hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.

Son principales los que tienen vida propia sin dependencia de un derecho creditorio, y accesorios (en función de garantía) cuando dependen de un derecho creditorio al que garantizan.

Son principales: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres activas. Son accesorios (en función de garantía): la hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.

Los derechos reales sobre la substancia se ejercitan sobre la materialidad de la cosa, en tanto que los otros recaerían sobre el valor de ella.

Son derechos reales sobre la substancia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres activas. Serían derechos reales sobre el valor: la hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.

La connotación "substancia", es aquí distinta de la clasificación anterior, en este sentido se refiere a que un derecho real es sobre la substancia, cuando su titular tiene la facultad de disponer materialmente de la cosa y decidir su destino económico. Si el beneficio que concede el derecho real a su titular no alcanza a las facultades precedentes, se tratará de un derecho sobre la utilidad.

El derecho real es perfecto cuando su contenido reúne la totalidad de las facultades susceptibles de ejercitarse sobre la cosa, e imperfecto en caso contrario.

Sólo es derecho real perfecto el dominio, cuando es pleno o perfecto. Son derechos reales imperfectos, el dominio, si es menos pleno o imperfecto, y todos los restantes derechos reales.

El derecho real es de contenido mayor cuando comprende el mayor número de facultades posibles sobre la cosa; es de contenido menor, cuando solamente comprende un número limitado de facultades desprendidas del derecho real de contenido mayor.

Derecho real de contenido mayor es el dominio perfecto o pleno; todos los otros son derechos reales de contenido menor.

El derecho real es exclusivo, cuando su titular debe ser una sola persona y no es factible la concurrencia del mismo derecho real sobre la cosa en cabeza de diferentes titulares.

Los derechos reales perpetuos son los que en principio duran indefinidamente, y temporarios, los que están sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo.

Son derechos reales perpetuos: el dominio (salvo los casos en que el dominio es imperfecto) el condominio (mientras no haya partición), la propiedad horizontal (en tanto no se extinga el sistema), y las servidumbres activas reales siempre que no se pacte lo contrario y subsista la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante).

Son derechos reales temporarios: el dominio imperfecto por falta de perpetuidad, el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres activas reales (si así se lo pactó) y las servidumbres activas personales.

En cuanto a los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda, anticresis y censos), su vida está condicionada por la del derecho personal del que son accesorios, con la particularidad de que los censos no pueden exceder los cinco años

Los derechos reales vitalicios son aquellos temporarios que tienen como duración máxima la vida de su titular, y no vitalicios los derechos reales perpetuos y los temporarios cuya duración limitada no depende de la vida de su titular

Los derechos reales extinguibles por el no uso, son aquellos que desaparecen por el no ejercicio del derecho durante el plazo establecido por la ley; no extinguibles por el no uso, los que subsisten independientemente de su ejercicio.

Derechos reales dependientes de la posesión de un inmueble, (derechos objetivamente reales) son aquellos en los que su titular no es una persona determinada sino el poseedor de alguna heredad; en los derechos reales no dependientes de la posesión de un inmueble, (derechos subjetivamente personales) su titular se individualiza con abstracción de dicha posesión.

Los derechos reales transmisibles son los que admiten el cambio de su titular por actos entre vivos o "mortis -causa"; intransmisibles, los que no admiten sucesión traslativa.

Son derechos reales sobre inmuebles o muebles: el dominio, el condominio, el usufructo, el uso.

Son derechos reales sobre inmuebles: la propiedad horizontal (unidad de inmueble edificado), la habitación (casa), las servidumbres activas (reales o personales), la hipoteca, la anticresis y los censos.

16º) Derechos reales sobre cosas con valor en si mismas y sobre cosas representativas de valor.

Los derechos reales sobre cosas con valor en sí mismas, son aquéllos cuyo objeto es una cosa mueble o inmueble por su naturaleza. Los derechos reales sobre cosas representativas de valor, son los que recaen sobre cosas muebles o inmuebles por su carácter representativo (instrumento).

Los derechos reales se ejercen por la posesión, cuando esta es su contenido, o sea el medio por el cual se obtienen los beneficios que otorgan; no se ejercen por la posesión en caso contrario.

Los que consideran que la posesión es un derecho, criterio que no compartimos, ven en ella un derecho real provisional expuesto a desaparecer ante la acción del titular del derecho real definitivo.

Son derechos reales verdaderos, todos los derechos reales cuando su titular tiene derecho de ejercerlos. Son derechos reales putativos, todos aquellos cuyos titulares los ejercen sin derecho, pero cuyo ejercicio genera la presunción de la existencia de ese derecho.

Son derechos reales que admiten como fuente a la ley: el dominio, el condominio si es de indivisión forzosa y ella responde a la ley, y el usufructo (el usufructo legal de los padres sobre los bienes de sus hijos que estén bajo su patria potestad). Son derechos reales que no admiten como fuente a la ley: el uso, la habitación, las servidumbres activas, la hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.

Son derechos reales registrables, todos los que recaen sobre cosas inmuebles (siempre: habitación, servidumbres activas, hipoteca, anticresis, censos, y cuando recaen sobre inmuebles: dominio, condominio, usufructo y uso). Son derechos reales no registrables: la prenda siempre y el dominio, condominio, usufructo y uso si recaen sobre muebles, con excepción de los casos especiales en que la ley exige la registración.

"El derecho real es un poder jurídico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna de sus utilidades, con exclusión de injerencias extrañas, y que con suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado".

Es un conjunto de facultades que, por constituir una unidad, se corresponde con la idea de poder.

De una persona: sujeto de derecho, se refiere a que el sujeto debe ser la persona misma (de existencia física o ideal).

La cosa es un objeto material susceptible de apreciación pecuniaria, ese derecho sobre la cosa es de contenido patrimonial. La “cosa” es el OBJETO del derecho real.

El régimen de los derechos reales está básicamente dominado por el orden público y por ello es la ley la que los organiza en su número, contenido, adquisición, transferencia y extinción.

El poder se ejercita en forma directa sobre la cosa; sin necesidad de que intermedie la actividad de persona alguna, lo que refleja su inmediatez.

Se trata del contenido de los derechos reales, expuesto según sus distintas amplitudes.

La facultad del titular del derecho real para excluir a los demás integrantes de la comunidad de la utilidad beneficio que el mismo comporta, revela su carácter absoluto y el deber de respeto que cabe a aquéllos, que si es violado da lugar a acciones reales para efectivizar la exclusión y proteger al derecho real.

Para que el derecho real alcance su pleno efecto y nadie pueda alegar su desconocimiento, es menester su publicidad o conocimiento, a través del medio previsto por la ley.

Esta inherencia se manifiesta con el "ius persequendi" y el "ius preferendi".

Pudiendo oponerse a cualquier interesado: Al adherirse el derecho a la cosa, deben someterse a su fuerza vinculante, hasta los terceros que invoquen un interés legítimo.