CONDOMINIO

57. COMPENSACION POR USO EXCLUSIVO
Carlos y Roberto son condóminos en partes iguales de un inmueble. Roberto, desde 1999, ocupa el bien con su grupo familiar, con el consentimiento tácito del restante condómino.
El 2 de mayo de 2004 recibe una carta documento remitida porCarlos, mediante la cual le exigía una compensación económica por el uso exclusivo del inmueble desde 1999 hasta la fecha.
a) ¿Puede el condómino Carlos solicitar una recompensa económica por el uso exclusivo? Fundamente.
b) En caso de que resulte viable, ¿desde qué momento debe disponer? Fundamente.
c) ¿Podría el condómino Carlos solicitarle a Robertoque desocupe el inmueble en el plazo de diez días de recibida la carta documento? Fundamente.

59. GASTOS DE CONDOMINIO
Marianela, Fernanda y Claudia tienen un inmueble en condominio por partes iguales. Marianela, al ingresar al inmueble, observa que se desprendió parte de la mampostería y que se había perforado la cañería de agua caliente. Inmediatamente contrata a Juan, un plomero de su confianza, que luego de efectuar la reparación le reclama la suma de $1.000 por su trabajo.
Marianela le señala que sólo le abonará $333.33 que es lo que le corresponde por su parte en el condominio, explicándole por el resto se lo cobre a las restantes condóminos.
a) Si fuera el abogado de Juan, ¿Qué le aconsejaría?
b) ¿Pueden Marianela, Fernanda y Claudia dividir el condominio en cualquier momento? ¿En que forma? Fundamente
c) Si el condominio fuera de indivisión forzosa por el término de cinco años y una de las condóminos se opone al uso exclusivo por partes restantes, ¿Qué procedimiento debe seguirse? Explíquelo.


PROPIEDAD HORIZONTAL

RESPONSABILIDAD FRENTE A LA DEUDA POR EXPENSAS
María propietaria de un departamento, que adeuda $5.000 en concepto de expensas, se lo vende a Luís con dicha deuda. Luís, desde que adquirió el departamento, no pagó las expensas, generando una deuda propia de $4.000.
De lo expuesto surge que la deuda total por expensas asciende a la suma de $9.000.
a) ¿Quién se encuentra legitimado activamente para iniciar el reclamo por la deuda de expensas?
b) ¿Cuál es la vía procesal para iniciar el proceso por cobro de expensas?
c) ¿Contra quién se puede iniciar el reclamo por cobro de expensas? Explique las distintas hipótesis.
d) ¿Cómo se responde frente a la deuda de expensas en el caso? Explique las diversas posiciones.
e) ¿Qué naturaleza tiene la obligación de expensas?
f) ¿Cuál es el título ejecutivo en el proceso por cobro de expensas? ¿Quién lo expide? ¿Qué requisitos debe reunir el título ejecutivo?
g) ¿Mediante qué instrumento acredita la personería el administrador del consorcio en el proceso de ejecución de expensas? Fundamente-
Referencias. Molina Quiroga, Eduardo, Cobro de expensas comunes cuando se ha vendido la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal, LL, 1996-A-458.

ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS. MAYORÍAS
Mediante la asamblea de copropietarios celebra el 1º de septiembre de 2015 se decidió cambiar los ascensores del edificio, aprobándose el costo de la obra por la suma de $100.000.
El consorcista Eduardo no está de acuerdo ni con la realización de la obra ni con su costo, ello no obstante haber quedado en minoría al realizarse la votación.
a) ¿Qué quórum y que mayoría será necesaria para aprobar la obra? Fundamente.
b) Eduardo, que se encuentra en minoría junto con otros consorcistas, lo consulta como abogado para que lo asesore y tomar conocimiento de si tiene algún derecho y si puede iniciar una acción contra el consorcio. ¿Cuál es su respuesta?





DEPOSITO DEL ENCARGADO
Margarita, en su carácter de administradora de un consorcio de copropietarios, despidió sin justa causa al encargado del edificio.
Al momento de renunciar a su cargo, la administradora reconoció el error inexcusable en el que incurrió al despedir al encargado.
El consorcio inició una demanda contra Margarita, reclamando los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de su actuar negligente.
a) ¿La administradora, a los fines de despedir al encargado del edificio, requería la autorización de la asamblea de copropietarios? Fundamente.
b) ¿Margarita deberá responder frente al consorcio por los daños y perjuicios ocasionados por el proceder? Fundamente.
Referencias, CNCiv, Sala H, “Consorcio Güemes 3732 c/ Rodríguez, María L.”, JA, 2000-I-517. Ver. Gabas, Alberto A.,Manual teórico práctico de la propiedad horizontal, p. 313 y 314.

FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
El propietario de una unidad funcional tiene serios problemas económicos, por lo que hipotecó su departamento. Lo cierto es que su grave situación económica lo llevó a dejar de pagar el crédito hipotecario y también las expensas comunes.
Por otra parte, el encargado del edificio protagonizó un incidente con el administrador del consorcio y se dio por despedido, por lo que, al cabo de tres meses, el consorcio recibe la demanda laboral. Si bien la designación del administrador nunca ha sido elevada a escritura pública. Éste debe contestar la demanda invocada por el ex encargado. Asimismo, el administrador decide iniciar juicio por cobro de expensas contra el titular de la unidad funcional.
Por otro lado, el titular de otra unidad demanda al administrador por rendición de cuentas.
Si usted fuera el abogado del ex encargado ¿Qué opondría a la contestación frente a la demanda del consorcio?

RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO
Juan, que había concurrido con su hija María al consultorio de la doctora Hernández, sito en un consorcio de propietarios, sufrió un accidente como consecuencia de un desperfecto mecánico del ascensor, que se desplomó violentamente.
En razón del accidente, Juan sufrió lesiones de gravedad, por lo que tuvo que permanecer internado durante cuarenta y cinco días.
En el juicio de daños y perjuicios iniciado por Juan contra el consorcio, obtuvo una sentencia favorable, en virtud de la cual el juez de la causa condenó al consorcio a abonar una indemnización de $80.000 en el plazo de diez días.
El consorcio no cumplió con el pago de la indemnización, razón por la cual Juan inició el pertinente incidente de ejecución de sentencia.
¿Sobre qué bienes Juan trabará el embargo ejecutivo? Fundamente.
Referencias. CCivCom Rosario, Sala I, 25/7/95, “Consorcio Melipal c/ Álvarez Calvo, Rodrigo”, JA, 1997-IV-225, secc. Índice, nº 41, 53 y 54. Ver, Mariano de Vidal, Marina, Las deudas del consorcio de copropietarios, ¿sobre qué bienes pueden hacerse efectivas?, ED, 45-865; Alterini, Jorge H., Responsabilidad de los consorsistas por deudas del consorcio, ED, 56-729.
CERRAMIENTOS DEL PATIO DE AIRE Y LUZ
Carlos es propietario de un departamento en la planta baja de un consorcio. Cansado de soportar que los restantes consorcistas le arrojaran desperdicios y objetos contundentes sobre el patio de aire y luz al cual tiene acceso exclusivo, decidió techarlo con una estructura de aluminio y acrílico.
a) ¿Qué naturaleza tiene el patio de aire y luz?
b) Para construir el cerramiento del patio de aire y luz ¿se requiere la autorización del consorcio? Fundamente.
c) En el supuesto que su respuesta fuere afirmativa, ¿Cuál es el quórum y la mayoría necesaria? Fundamente.
d) ¿Puede el consorcio iniciar una acción contra Carlos?
e) ¿Podría uno de los consorcistas iniciar una acción contra Carlos? Fundamente su respuesta.