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Dominio desmembrado o elástico: uso, usufructo y habitación
Usufructo
Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba. Es un derecho real principal, cuya constitución importa una desmembración del dominio pues importa restringir las facultades del propietario. A éste se lo denomina “nudo propietario” que ya no podrá usar y gozar de ese objeto.
Se recoge el principio denominado salva rerum sustantia que señala la inalterabilidad de la sustancia. La sustancia que debe preservarse es la del objeto de este derecho real, que es un bien ajeno. Esto significa que se debe respetar y conservar la materialidad de la cosa, su forma y estructura en sus caracteres esenciales y, asimismo, mantener el destino económico establecido a su constitución o, en su defecto, el que le había dado el propietario cuando la cosa estaba en su poder. Aun una mejora en la cosa, beneficiosa para el nudo propietario, no está permitida si con ello produce una modificación material, jurídica o económica.
El usufructuario puede transmitir su derecho por actos entre vivos, constituir derechos reales de uso, habitación, servidumbre y anticresis, tanto como derechos personales de uso y goce, sin alterar la sustancia.
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
Solo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer. Entonces, solo pueden afectar con esta carga quienes tienen un derecho sobre cosa propia y que comprenda las facultades de uso y goce.
El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una, subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario. No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.
El usufructo puede constituirse por:
El derecho real de usufructo puede constituirse por actos entre vivos o actos de última voluntad. También puede constituirse por prescripción adquisitiva.
Tratándose de cosas inmuebles, el acto debe instrumentarse en escritura pública y realizarse la tradición de la cosa. Cumplido ello, corresponde proceder a la inscripción registral del documento al solo efecto de su oponibilidad frente a terceros. Si la cosa fructuaria fuese un automotor o caballo de carrera, la inscripción registral – al resultar constitutiva del derecho- resulta imprescindible.
Cuando el usufructo recae en cosas muebles no registrables, la simple tradición resulta bastante entre las partes. Aunque para su oponibilidad frente a terceros debe instrumentarse por escrito.
El usufructo sobre créditos se constituye mediante la entrega del documento en que ellos consten, correspondiendo que sea notificada la constitución a los deudores.
Presunción: en caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa. Ello no significa que el usufructo no pueda ser gratuito.
Modalidades
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o plazo suspensivos, la constitución solo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del deudor.
Esto es en beneficio de la cosa dada, ya que, si se permitiera la constitución del usufructo bajo condición o plazo suspensivo, el propietario no cuidaría ni mejoraría la cosa porque, cumplido el plazo o condición, otra persona recibiría la cosa para usufructuarla.
Inventario
Cualquiera de las partes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben hacerse por escritura pública.
La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, salvo pacto en contrario.
En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.
El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer. El límite máximo temporal por el que se puede constituir el derecho de usufructo en personas físicas es la vida del usufructuario, siendo en personas jurídicas el plazo máximo de 50 años.
Derechos del usufructuario
Pertenecen al usufructuario singular o universal:
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquiriente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquiriente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso y goce. En ninguno de estos casos, el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
Obligaciones del usufructuario
El uso y goce debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.
El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho. Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe soportar el costo de las mejoras realizadas por el nudo propietario.
El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo. Frente al acreedor los obligados a satisfacerlos son tanto el usufructuario y el nudo propietario.
El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado. El usufructuario que no restituye el bien al concluir el usufructo es considerado de mala fe, lo cual agrava su responsabilidad por destrucción de la cosa, debe restituir los frutos percibidos en ese estado y reparar los daños que haya producido si contrató sobre ese bien como libre de gravamen.
Derechos y deberes del nudo propietario
El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
Extinción
Son medios especiales de extinción del usufructo:
Efectos
Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa de usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.
Uso
Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. Solo puede constituirse a favor de una persona humana.
Este derecho concede a su titular las mismas facultades que el usufructo, con la salvedad de que el usuario verá limitado su ius fruendi en la medida de la satisfacción de sus necesidades y las de su familia.
El uso es uno de los derechos reales principales y se encuentra comprendido entre aquellos que se ejercen sobre cosa ajena. Se trata de una desmembración del dominio, reservándose el constituyente las facultades de disposición jurídica y material.
No se puede constituir a favor de personas jurídicas pero sí a favor de varias personas físicas, por aplicación supletoria del derecho real de usufructo.
La esencia del derecho real de uso es la satisfacción de las necesidades del usuario y su familia. Esto se refleja en la inembargabilidad por parte de los acreedores de los frutos que produzca la cosa y que fueran necesarios para la satisfacción de sus necesidades.
El derecho está destinado a extinguirse con el acaecimiento del plazo fijado en el acto constitutivo o, en su defecto, con la muerte del usuario.
El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. Sí puede constituir derechos personales de uso y goce, cuya duración máxima no puede exceder la vida del usuario, y establece la obligación previa de dar garantía suficiente.
Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia. Los frutos revisten un tinte alimentario y la solución contraria implicaría quitar protección al instituto.
Habitación
La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. Solo puede constituirse a favor de una persona humana.
El derecho real de habitación se le otorga al conviviente supérstite que careciera de vivienda propia habitable o de bienes que le aseguren el acceso a esta, pudiendo éste solicitar tal derecho por un plazo máximo de 2 años sobre el inmueble que hubiera constituido el último hogar familiar. Es inoponible frente a los acreedores del causante mientras se encuentre vigente el derecho.
La habitación es un derecho real autónomo y principal que se ejerce sobre cosa ajena. Puede inferirse la constitución de habitación a favor de varias personas simultáneamente, sin que se afecta la regla de indivisibilidad del derecho de habitación.
La idea sustancial que trae aparejado este derecho es lograr la protección del habitador y de su familia. Como tiene un matiz netamente alimentario, es inherente a la persona a favor de la cual se concibe.
La habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte. El habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
Servidumbre
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Su titular cuenta con la acción real confesoria para restablecer el ejercicio pleno de su derecho y ejerce sus facultades directamente sobre la cosa objeto de servidumbre (fundo sirviente).
El objeto de una servidumbre es atribuir, a quien ella pertenece, un derecho real sobre el fundo gravado. La mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recíprocas de las heredades. El que por un título cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre, puede usar de ella, aunque no fuese indicada en el contrato de venta. El nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre debe sufrirla, aun cuando hubiese adquirido la heredad sin cargas. La muerte del que ha motivado una servidumbre no la extingue, lo que demuestra que la servidumbre, en su constitución, no es una obligación personal de hacer o no hacer. Si el dueño de predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el derecho del dueño del predio dominante no se resuelve en obtener daños y perjuicios. Puede exigir que los tribunales le hagan dar el goce efectivo de la servidumbre.
La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. Recaen únicamente sobre inmuebles y ellos deben ser ajenos, pues.
El inmueble en cuyo beneficio se establece la servidumbre se llama fundo o heredad dominante. En la hipótesis de una servidumbre personal, el beneficio recae sobre la persona de su titular. El otro inmueble es el predio sirviente.
Los derechos que atribuye a su titular sobre el fundo ajeno pueden consistir en un usar de él o en impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. Desde la óptica del titular de la heredad sirviente, la servidumbre puede consistir en un “no hacer” o “dejar hacer”. No obstante, nunca la servidumbre puede implicar una obligación de hacer para el titular del inmueble que soporta la carga.
Las servidumbres no pueden adquirirse o perderse por alícuotas, pues ello atentaría contra el principio de indivisibilidad incluido en la naturaleza de las servidumbres. De esta manera, ellas no pueden ser creadas por uno de los copropietarios sobre su parte indivisa.
La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta por el título. Así, la servidumbre positiva le permite al titular del predio dominante realizar alguna actividad y el titular del fundo sirviente debe dejar hacer. Por el contrario, la servidumbre negativa le permite exigir al titular del fundo sirviente que se abstenga de hacer algo en su inmueble que le sería lícito hacer si no existiese esa carga. la abstención debida incluye a cualquiera que posea el predio y no solo al que contrató.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados, sin que el titular dominante ostente la posesión. Se puede inferir que, al haber actos posesorios, resulta factible su adquisición por usucapión.
La servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. En caso de duda, la servidumbre se presume personal. Las servidumbres personales son siempre temporarias, ya que no pueden durar más allá de la vida del titular o 50 años si es persona jurídica.
La servidumbre personal provee de una ventaja a una persona determinada porque establece un vínculo entre una persona y una cosa que, desde el punto de vista activo, es el derecho que tiene una persona de obtener una utilidad de la cosa de otro; y, desde el punto de vista pasivo, es una carga impuesta a una cosa de procurar una ventaja a una persona distinta del propietario.
La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se sucedan entre sí, a menos que el indicado en primer lugar no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.
La servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
La servidumbre real es, desde la óptica activa, el derecho atribuido a un predio de retirar utilidad de otro; mientras que, desde la óptica pasiva, es el gravamen impuesto a una heredad de otorgarle una ventaja a otro inmueble. Este derecho real puede ser perpetuo o temporario.
La carga de la servidumbre debe asegurar una ventaja real al fundo dominante. Ello es así pues no pueden establecerse limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventajas a nadie. En el supuesto de que desaparezca toda utilidad para el inmueble dominante, la servidumbre se extingue.
Servidumbre forzosa
Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso que se denomina forzosa. Entonces, podemos definir a las servidumbres forzosas como aquellas que la ley autoriza e impone, con independencia de la voluntad u oposición del titular del predio sirviente.
La servidumbre de tránsito es el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro derecho real sobre él, de pasar por un inmueble ajeno. Es constituida a favor de un predio destituido de comunicación con la vía pública, y la ventaja real importa el paso sobre el predio sirviente. Se constituirá aun cuando el inmueble posea cierta comunicación con la vía pública, pero le resulte insuficiente. El encerramiento puede ser físico o funcional: atento a la explotación económica que se desarrolle en el fundo dominante, requiera de otra vía de comunicación acorde con aquella actividad.
La servidumbre de acueducto se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una canalización. La ventaja está constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble propio que proviene de un predio ajeno. Este derecho corresponde al titular de dominio y a otros poseedores legítimos. Para que este gravamen pueda ser impuesto, debe resultar necesario para la explotación económica establecida en el inmueble dominante o para la población.
La servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del fundo sirviente del ingreso de agua que provenga de otras heredades. Aquí el destino del agua no es el fundo dominante, sino el sirviente. El predio sirviente recibe las aguas originadas en un fundo superior y estas llegan allí como consecuencia de la acción de una maquinaria que extraiga agua. El gravamen no debe causar ningún perjuicio grave para el fundo sirviente, pues en caso contrario, será necesaria la canalización subterránea de agua o mediante cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no aceptara la servidumbre forzosa sobre su inmueble, el interesado puede reclamarla judicialmente y cuenta con una acción imprescriptible. La sentencia que haga lugar a esta acción deberá disponer que se haga efectiva la restauración del derecho atacado, removiendo el impedimento. El dueño de la heredad sirviente tiene el derecho a percibir una indemnización. En caso de que no se llegue a un acuerdo con el titular del predio dominante, o con la autoridad local, la debe fijar el juez.
Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Los modos de constitución son el contrato, la ley (servidumbres forzosas), disposición de última voluntad o la prescripción adquisitiva. La servidumbre puede ejecutarse a cualquier modalidad (plazo o condición). La condición puede ser suspensiva o resolutoria.
Prohibición de servidumbre judicial: En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitución.
Presunción de onerosidad: en caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa. Admite prueba en contrario y será el titular del predio dominante quien deberá acreditar la gratuidad.
Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte. La servidumbre no puede separarse del inmueble y la inherencia es una característica necesaria de todo derecho real, que incluye, en este caso, tanto al derecho del titular del predio dominante como al gravamen del titular de la heredad sirviente.
La inherencia del fundo solo resulta aplicable a las servidumbres reales y no a las personales. Las primeras son inherentes al predio dominante y a la heredad sirviente y siguen a los inmuebles, cualquiera sea su destino. De este modo, no pueden ser separadas del predio, ni objeto de una convención, ni ser sometidas a gravamen alguno.
Derechos y obligaciones del titular dominante
El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.
La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que solo hacen más cómodo su ejercicio.
El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa.
El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.
Derechos del titular sirviente
El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. Aquel cuyo fundo esté gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar. No debe turbar el ejercicio de la servidumbre. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
Extinción de la servidumbre
Son medios especiales de extinción de las servidumbres:
Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante.
Derechos reales de garantía
Disposiciones comunes
Garantía es toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su satisfacción. Atribuye al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades. Los derechos reales de hipoteca, anticresis y prenda constituyen garantías típicas. Las garantías reales son las que recaen sobre cosas determinadas. Tienen, como uno de sus efectos, oponibilidad erga omnes.
La facultad que conceden los derechos reales de garantía es la de otorgar a su titular el derecho de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que ha obtenido oponibilidad posteriormente.
Los derechos reales de garantía son pasibles de convalidación. Para el deudor, es una carga sobre la cosa. Cuando la cosa es registrable, es oponible cuando esté registrada la garantía.
Todas las garantías cuentan con una serie de requisitos estructurales y naturales (principios esenciales). Son estructurales la convencionalidad, la accesoriedad y la especialidad, tanto en cuanto al objeto como en cuanto al crédito. Es natural, la indivisibilidad.
Convencionalidad
Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con la forma que la ley indica para cada tipo. Si los derechos reales de garantía recaen sobre inmuebles, la convención debe efectuarse en escritura pública. La prenda y la anticresis pueden ser constituidas por instrumento público o privado porque son no solemnes.
Accesoriedad
Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal. La extinción de la garantía por cualquier causa no afecta la existencia del crédito.
Especialidad en cuanto al objeto: cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos garantía. Ese objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa.
Pueden servir de garantía al derecho de superficie, la hipoteca y la anticresis. Queda fuera la posibilidad de gravar con derechos reales de garantía, el usufructo, el uso y las servidumbres.
Especialidad en cuanto al crédito: a constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa. La especialidad en cuanto al crédito fija el grado de agresión patrimonial que tiene el acreedor con garantía.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de 10 años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
Sobre la base de tener definido el máximo al que la garantía concede tutela privilegiada y su publicidad, podrán saber los terceros qué porción de la cosa o derecho se encuentra sujeta al régimen de garantía.
Defectos de la especialidad: la constitución de la garantía es válida, aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
Indivisibilidad
Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o solo a uno o alguno de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
A través de la indivisibilidad se permite que un número de cosas se alcancen como solo una por el gravamen real, de manera tal que el derecho tutele, de igual manera y sin variantes, hasta la mínima expresión del crédito principal.
Es una característica natural pues es de su esencia. Se trata de una seguridad para el acreedor en torno a la ejecución entera de la obligación.
Extensión en cuanto al objeto
En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
Para ser accesorios de una cosa, es necesario que se encuentren adheridos con carácter perpetuo. Las rentas a las que alude la ley son las debidas, puesto que las pagadas no corresponden al inmueble sino al propietario que conservaba para entonces la disponibilidad de su patrimonio.
Extensión en cuanto al crédito
La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los interés, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura solo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
Subrogación real
La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados. En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.
Facultades del constituyente
El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caducado el plazo y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Cuando la obligación está sujeta a una condición suspensiva aun no cumplida, el acreedor puede requerir al tercero ejecutante una garantía suficiente de la restitución de lo percibido para el caso de frustración de la condición (es una medida conservatoria).
Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía.
El propietario no deudor, que puede ser un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse de forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo de gravamen.
En caso de ejecución de la garantía, solo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede intimar al propietario no deudor para que pague la deuda o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor solo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria. Una vez ejecutado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen.
Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:
Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.
Hipoteca
La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Se encuentra circunscripta a inmuebles que no se entregan al acreedor. El propietario se encuentra impedido de disponer de su derecho sin el gravamen. El superficiario se encuentra facultado para constituir derechos reales de garantía sobre su derecho a construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria. Sin embargo, no puede constituirse sobre otros derechos reales.
El acreedor puede, aun cuando haya sido enajenado por el constituyente del gravamen y se encuentre en poder de los sucesivos adquirientes, requerir su ejecución y venta, como cabría contra quien constituyó la hipoteca.
El título suficiente es la convención. El modo suficiente lo cumple la inscripción registral que publicitará este derecho que no se ejerce por la posesión a los terceros interesados de buena fe.
Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Hipoteca de parte indivisa: un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor que no presta consentimiento expreso.
Forma del contrato constitutivo: la hipoteca se constituye por escritura pública. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, si se otorga con la misma formalidad y previamente a la registración.
Individualización del inmueble: el inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado y deben estar dadas cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
La ley 24441 permite la ejecución de la hipoteca de manera extrajudicial, si se cumplen dos presupuestos:
Extinción
La principal causa de extinción es la extinción de la deuda que garantiza. Ésta puede producirse por pago, prescripción, transacción, etc. Causas de extinción:
Por vía de consecuencia: el pago de la deuda.
Por renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pública.
Destrucción del edificio: si el edificio se reconstruye, la hipoteca vuelve a gravarlo.
Resolución de los derechos del constituyente: en el caso en que el que la concedió tuviera sobre el inmueble un derecho sujeto a condición resolutoria y la condición se produce.
Confusión: una misma persona reúne las cualidades de propietario y acreedor.
Dación en pago: pago por entrega de bienes.
Comprador de un inmueble en remate judicial: lo adquiere libre de hipoteca.
Cancelación
La cancelación de la hipoteca es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen en el Registro de la Propiedad. Puede haber cancelación sin que se extinga la hipoteca y puede extinguirse la hipoteca sin cancelación por no haberse hecho en el Registro.
Puede ser voluntaria o judicial. La voluntaria es cuando la hace el acreedor hipotecario unilateralmente, el deudor o conjuntamente. Es judicial cuando la pide el constituyente por nulidad del crédito o extinción de la hipoteca.
Debe hacerse por escritura pública. Los efectos de la inscripción se extinguen a los 20 años y la cancelación es automática (opera de pleno derecho).
Anticresis
La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
El tiempo de la anticresis no puede exceder de 10 años para cosas inmuebles y de 5 años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es titular de un derecho real de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.
Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de 20 años para inmuebles y 10 años para muebles registrables, si antes no se renueva.
El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor (comunicarle el resultado de la imputación efectuada).
El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del objeto. El acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.
Prenda
La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. En este caso, la publicidad no se logra a través de un sistema registral sino por medio de la posesión.
Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen un valor en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Este tipo de prenda evita la paralización del bien y permite afectarlo a una garantía especial manteniéndolo en el ámbito de acción del constituyente y en su circuito productivo.
Los derechos provenientes de la prenda solo subsisten mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla.
La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados y demás datos que sirven para individualizarlos.
Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, establecer otro orden de prelación para sus derechos.
Prenda de cosas
El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto, da derecho al deudor a dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida; pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor; y reclamar daños y perjuicios.
El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada, aunque ésta no subsista. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.
Venta de la cosa prendada
Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien. La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con 10 días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que la cosa debe encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de la cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor. El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su adjudicación.
Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.
Prenda de créditos
La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido.
Acciones posesorias
Defensas de la posesión y la tenencia
Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor. Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños.
Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo (inmediatez) y sin exceder los límites de la propia defensa (proporcionalidad). Se necesita de un cuarto requisito que es la legitimación activa (es amplia: poseedor, tenedor y servidores de la posesión) y pasiva (contra los que pretendan turbarlo o despojarlo violentamente).
Acción de despojo
Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer. Tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o tenencia.
Acción de mantener la tenencia o posesión
Corresponde la acción de mantener la tenencia o posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra (daño temido). Comprende la turbación producida por la realización de una obra en un inmueble ajeno que turba el derecho de posesión (un volquete en la entrada).
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse. Tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o tenencia.
Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla.
Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o que determina el juez. Tramitan por la vía del juicio sumarísimo.
Defensas del derecho real
Acciones reales
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y el deslinde. Son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.
Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.
Daño: el actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño. Si opta por la primera, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. Si opta por la segunda, pierde el derecho a ejercer la acción real.
Cotitulares. Cosa juzgada: las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica solo a los que han intervenido en el juicio.
Acción reivindicatoria
La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho (una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como rebaño).
No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución. La enumeración no es taxativa.
No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados. Tampoco son reivindicados los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante. El tenedor de una cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido.
Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las siguientes reglas:
El subadquiriente de un inmueble o una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o sus restos. Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.
Acción negatoria
La acción negatoria compete contra quien impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
La legitimación pasiva es amplia. La acción puede ser intentada por el titular de un derecho real sobre cosa ajena, que se ejerce por la posesión, cuando sea turbado, incluso por el dueño del inmueble.
Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
Acción confesoria
La confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas. La acción podría intentarse no solo contra el propietario del fundo sirviente, sino también contra otro poseedor o contra un tenedor del mismo inmueble, o contra cualquiera de los titulares plurales, siempre y cuando impidan al actor ejercer sus derechos inherentes a la posesión.
Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión. Si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.
Acción de deslinde
Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.
La acción de deslinde procede ante límites ignorados (por falta de demarcación de los límites o cuando ambos vecinos manifiestan sus dudas acerca de aquella e inician la acción para hacer cesar la incertidumbre). El objeto es fijar con exactitud los límites confundidos entre dos inmuebles contiguos, luego de una investigación.
El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de sus bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de los límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según lo considere adecuado.
Inmisiones: las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Relación entre las acciones posesorias y las acciones reales
No pueden acumularse las acciones reales con las posesorias. El fundamento de esta independencia reside en que en cada una se ventilan cuestiones totalmente distintas. En las acciones posesorias se discutirá sobre la posesión o la tenencia en sí mismas para mantener o recuperar la relación de poder atacada. En las acciones reales, se debatirá el derecho real invocado sobre la cosa. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real.
Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria. Si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda. Pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la acción real.
Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior. La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.
Usucapión
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por ley. Existen dos modalidades: la adquisitiva breve y la larga.
La prescripción adquisitiva larga necesita de la posesión y el tiempo establecido por la ley: 20 años. En este caso, no puede invocarse contra el adquiriente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
Además, requiere la efectividad de la posesión, exigiendo que la relación de poder sea ostensible (pública, exteriorizada y no clandestina) y continua (no alcanzada por planteos posesorios).
La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo.
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni haber podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente.
El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve, las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura, pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó.
El curso de la prescripción se suspende por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o poseedor. Solo tiene efecto durante 6 meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.
El curso de la prescripción se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia de mediación o desde su celebración. Se reanuda a partir de los 20 días desde que el acta de cierre está a disposición de las partes.
Casos especiales:
El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo.
El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe.
El curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que dé cuenta de la intención de no abandonar el derecho del que se trate, formulada contra el poseedor o su representante en la posesión, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente o en el plazo de gracia previsto por el ordenamiento judicial.
Los efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
Principios registrales
No convalidación: el Registro no subsana los defectos o vicios del documento. El registrador lo inscribe provisionalmente por un plazo de tiempo y lo devuelve para que el particular lo subsane. Lo va a inscribir definitivamente cuando no tenga ningún vicio.
De la rogación: el registro no actúa de oficio. La parte debe pedir que lo haga, mediante un pedido de informe. El Registro únicamente actuará de oficio para cancelar la hipoteca a los 20 años, si no se renovare el registro.
Bloqueo registral: el escribano solicita el certificado al Registro y, desde que lo expide, comienza a correr un plazo de validez para escriturar, el cual será de 15, 25 o 30 días según se trate de funcionarios con domicilio en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. No podrá escriturar fuera de este plazo. Desde el otorgamiento de la escritura, comienza a correr el plazo para inscribirla en el Registro, que será de 45 días. Durante todo este tiempo, el inmueble está bloqueado, es decir, protegido contra las medidas que un acreedor pueda querer trabarle. Si no se cumplen los plazos, el bloqueo cae y la medida cautelar, que había sido trabada provisionalmente, se transforma en definitiva. Si inscribe después de los 45 días, se registrará la fecha verdadera de la inscripción. Si lo hace dentro, será retroactiva a la de su instrumentación.
Legalidad: el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, atendiéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Calificación registral: se rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. Si el defecto fuera subsanable, devolverá el documento al solicitante para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello, lo inscribirá provisionalmente por 180 días.
Matriculación: los inmuebles que deben inscribirse serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. La matriculación se hará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Tracto sucesivo: el orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo forma una cadena y cada nueva inscripción se apoya en la anterior. En otras palabras, tiene que haber una correlación entre las inscripciones y las modificaciones, extinciones y cancelaciones. El que dispone tiene que ser el último que adquirió, de otra manera no se registrará el documento. Esto tiene excepciones, que son conocidas como tracto abreviado.
Tracto abreviado: no será necesaria la previa inscripción o anotación en los siguientes casos:
En todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos, a partir del que figure inscripto en el Registro.
En el tracto abreviado, una persona que no figura en el Registro como propietario, el heredero, vende a un tercero el inmueble. Esto se hace para abreviar las transferencias de dominio, ya que sería superfluo inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.
Prioridad registral: el que primero inscribe, tiene prioridad.
Publicidad: el registro es público para el que tenga un interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los documentos inscriptos.
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