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Resumen para el Segundo Parcial  |  Derechos Reales (Cátedra: Mariani de Vidal - Moreda - 2016)  |  Derecho  |  UBA
Conjuntos inmobiliarios

Art. 2073: clubes de campo, barrios cerrados, centros de compras, parques industriales/ empresariales/ náuticos, tiempo compartido, cementerios privados u otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente/temporaria, laboral/comercial/empresarial, con arreglo a normas administrativas locales (límite).

Conjuntos inmobiliarios propiamente dichos

Características:

Relación funcional: partes y sectores comunes y privativos + facultades son interdependientes: todo inescindible, destino común, indivisión forzosa y perpetua.

 

En común:

 

Marco legal: normas administrativas de c/ jurisdicciónà disposiciones locales (no hay urbanidad).

CI deben someterse a la normativa del PH con modificaciones para PH especial:

  1. Unidades privativas construidas/en construcción
  2. Cosas necesariamente comunes *
  3. Derecho de admisión para transmisión de unidades

CI preexistentes que se establecieron como DP o coexistan DR y DP se deben adecuar à afectarlo al régimen de CI con escritura pública en el registro.

 

 

Localización de los CI depende de normas provinciales y municipales. Límites perimetrales y control de acceso mediante cerramientos.

 

Facultades y obligaciones del propietario:

Tiempo compartido

1 o + bienes afectados a su uso periódico y por turnos que recae sobre cosa ajena, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria, etc. y brindar prestaciones compatibles con su destino. Se ejerce por la posesión.

 

Titular del derecho: usuario. Propietario afecta su D para conceder D a los usuarios, no será titular y los usuarios no serán propietarios.

 

Afectación de 1 o + objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos. Inmuebles: escritura pública.

Legitimación: titular de dominio. Si ¹ emprendedor los 2 deben concurrir y prestar consentimiento.

Requisitos: bienes libres de gravámenes. Emprendedor, propietario, administrador y comercializador no inhibidos para disponer de sus bienes.

Inscripción: en el registro de la propiedad y en el registro de prestadores y establecimientos afectados a sistemas de TC (ley especial). Efectos de inscripción:

  1. Propietario y emprendedor no pueden cambiar el destino previsto; pero emprendedor puede comercializar períodos de disfrute no enajenados con modalidades ¹;
  2. Oponibilidad de los D de los usuarios, no pueden ser alterados por sucesores, ni por 3ros acreedores del propietario/emprendedor.

 

Deberes del emprendedor:

  1. Garantizar ejercicio del D de los usuarios;
  2. Régimen de utilización y administración de las cosas y servicios y controlar el cumplimiento de las obligaciones del administrador;
  3. Registro de Titulares: datos de usuarios, períodos de uso, establecimiento, extensión y categoría de unidades, cambios de titularidad;
  4. Pagar cuotas de unidades no enajenadas.

 

Deberes de usuarios:

  1. Ejercer D conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni impedir a otros disfrutar de sus turnos;
  2. Responder por daños a la unidad o áreas comunes ocasionados por ellos/acompañantes (no uso normal);
  3. Comunicar la cesión de sus D;
  4. Pagar cuotas por gastos del sistema y fondo de reserva + gastos imputados particularmente.

 

Administración: emprendedor o 3ro (responsabilidad solidaria). Deberes:

  1. Conservar establecimientos, unidades y espacios comunes;
  2. = de D de usuarios y respetar prioridades temporales de reservaciones;
  3. Sancionar por incumplimiento;
  4. Recursos administrativos y acciones judiciales;
  5. Libros de contabilidad;
  6. Presupuesto de recursos y gastos;
  7. Cobrar cuotas y gastos;
  8. Rendir cuentas al emprendedor y usuarios;
  9. Entregar documentación y fondos al emprendedor al cesar su función;
  10. Buen administrador.

Cobro ejecutivo: certificado del administrador consta deuda por gastos del sistema es título ejecutivo.

 

Extinción:

  1. Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
  2. Cualquier momento cuando no haya habido enajenaciones o rescindido todos los contratos;
  3. Destrucción/ruina.

 

Relación de consumo entre propietario, emprendedor, comercializador y administrador con usuario (LDC)

Cementerios privados y sepulcros

Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

 

DR de cosa propia: se ejerce por la posesión sobre cosa inmueble registrable, permite la transmisión. Titular del derecho de sepultura en su parcela (exclusiva) del propietario del cementerio.

 

Adquisición: título + modo suficiente, inscripción para oponibilidad.

Afectación: titular de dominio debe otorgar escritura de afectación e inscribirla + reglamento. A partir de su habilitación no puede alterar destino ni ser gravado.

 

Reglamento:

  1. Descripción de inmueble (partes, lugares, instalaciones y servicios comunes);
  2. Orden de titulares;
  3. Forma de pago del canon;
  4. Normas sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
  5. Pautas sobre construcción de sepulcros;
  6. Destino de sepulturas abandonadas;
  7. Normas de acceso y circulación de titulares y visitantes;
  8. CN y funcionamiento de órganos de administración.

 

Administrador está obligado a llevar:

  1. Registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
  2. Registro de titulares de los derechos de sepultura.

Debe asegurar correcto funcionamiento de instalaciones y servicios comunes.

 

Facultades del titular del derecho de sepultura:

  1. Inhumar en su parcela;
  2. Construir sepulcros;
  3. Acceder al cementerio y a su parcela;
  4. Utilizar los servicios comunes.

 

Deberes del titular del derecho de sepultura:

  1. Decoro, sobriedad y respeto;
  2. Pagar cuota;
  3. Pagar impuestos, tasas y contribuciones de su parcela;
  4. Respetar reglamento.

 

Inembargabilidad, salvo:

  1. Créditos por precio de compra y construcción de sepulcros;
  2. Expensas, tasas, impuestos y contribuciones de sepulcros.

 

Relación de consumo entre propietario y administrador con los titulares de las parcelas.

Superficie

Art. 2114: DR temporario, sobre inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición del D de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido.

Dominio del suelo continúa en cabeza del propietario (nudo propietario) soportando la carga à dominio imperfecto (cuando se extingue S, recupera facultades)

 

Modalidades:

En ambas, el D del superficiario coexiste con la propiedad del titular.

Siempre existirá DR desde su CN. 1ra modalidad fomenta la construcción y siembra, 2da la explotación.

 

CN sobre todo el inmueble o una parte determinada. Extensión del inmueble puede ser mayor que la necesaria para la plantación/construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

 

Plazos: DR temporario; convenido en título de adquisición. No + de 70 años en construcciones y 50 en plantaciones, desde adquisición del D. Puede ser prorrogado mientras no exceda plazos máximos (en total).

 

Legitimación: titulares de DR de dominio, condominio y PH.

Dueño: propietario, CN de DR a favor de 1 o + personas por partes alícuotas (co-superficiarios)

Condómino: unanimidad. NO sobre parte indivisa.

 

Adquisición: por contrato y puede ser transmitido:

  1. Entre vivos: título + modo suficiente. Legitimado y capaz, escritura pública + inscripción. Requiere conformidad del NP (negativa injustificada à juez)
  2. Mortis causa
  3. Usucapión: no la larga, sí la breve para sanear justo título

 

Facultades del superficiario:

 

Deberes del superficiario: conforme a destino, sin desnaturalizar ni degradar inmueble. Pagar precio/canon.

 

Facultades del propietario: disposición material y jurídica, siempre que no turbe el D del superficiario. Puede gravar inmueble respetando el D del superficiario.

 

Destrucción de propiedad superficiaria: no se extingue si reconstruye dentro de 6 años, o planta en 3. En el ínterin, seguirá gozando de uso, goce y disposición porque su D no se habrá extinguido.

 

Extinción:

  1. Renuncia expresa: escritura pública + inscripción (oponibilidad). No librado de obligaciones.
  2. Vencimiento del plazo: automáticamente.
  3. Cumplimiento de condición resolutoria: escritura + inscripción.
  4. Consolidación: ambas calidades en cabeza de superficiario, propietario o 3ro.
  5. No uso durante 10 años (construir) o 5 (plantar): escritura + inscripción. Propiedad superficiaria NO se extingue por el no uso, se refiere solo al D de construir/plantar.
  6. Mutuo disenso
  7. Expropiación: indemnización se distribuye entre propietario y superficiario

Efectos de la extinción:

 

Supletoriamente se aplican las limitaciones del uso y goce en el usufructo.

Protección legal de la vivienda

Inmueble es inembargable e inejecutable salvo renuncia expresa del titular. Renunciante debe ser informado sobre alcances de su acto y en caso de que fuera casado/conviva se requerirá consentimiento.

 

Afectación: requisito: manifestación de voluntad del titular registral. Requiere inscripción (declarativa). A partir de la afectación, inmueble sólo podrá ser enajenado/gravado cumpliendo con prescripciones legales.

Legitimados para la afectación:

  1. Titular de dominio
  2. Todos los condóminos
  3. Juez si fue dispuesta por acto de última voluntad, solicitada por beneficiarios o ministerio
  4. Juez de oficio en conclusión de convivencia si hay beneficiarios incapaces/capacidad R
  5. Juez a petición de parte en la resolución del juicio de divorcio

Requisitos formales: título de propiedad de inmueble, DNI, si designa beneficiarios acreditar vínculo.

 

Destino: vivienda, todo o parte (establecer porción afectada). Se protege 1 solo inmueble.

Si enajena el inmueble afectado y no adquiere otro, subsistirá la protección sobre el precio.

 

Vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción à pueden embargar pero no ejecutar. EXCEPCIONES:

Acreedores con causa anterior a la afectación pueden ejecutar el inmueble: acto inoponible.

 

Transmisión y CN de gravamen: necesita conformidad de cónyuge/conviviente. Falta, oposición, incapacidad o CR pueden suplirse por el juez.

 

Desafectación: ante registro, oficio judicial o escritura pública.

A solicitud del constituyente; si está casado/convive requiere asentimiento

A solicitud de mayoría de herederos, si la CN se dispuso por acto de última voluntad, excepto disconformidad del cónyuge supérstite, conviviente inscripto o beneficiarios incapaces/CR à juez resuelve.

Desafectación judicial:

  1. + de 1 inmueble afectado con único propietario
  2. No hay habitación
  3. Titular y todos los beneficiarios fallecieron

Derechos reales de disfrute

Usufructo, uso, habitación y servidumbres

Usufructo

Art. 2129: DR de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia (salva rerum substantia) perpetuamente o por tiempo determinado.

 

2 propietarios:

  1. Nudo propietario: propiedad desmembrada (disposición jurídica y material)
  2. Usufructuario: uso, goce y disposición jurídica

Disponer jurídicamente ¹ disposición del propietario (ius utendi): usufructuario con D a transmitir ejercicio (¹ D) de su D de usufructo con = características que acto constitutivo con NP (lineamientos y duración). NO es usufructo nuevo, es transmisión. Adquirente no tiene relación con NP, usufructuario responsable. No puede durar + de lo previsto para usufructo originario.

 

Caracteres

2 aspectos:

Hay alteración de sustancia:

 

Objeto: totalidad, parte material o parte indivisa de:

  1. cosa no fungible (pueden gozarse sin cambiar sustancia);
  2. derecho (casos ley);
  3. cosa fungible cuando recae sobre conjunto de animales;
  4. todo o parte indivisa de una herencia en U testamentario.

 

 

 

Legitimados

Titular de dominio, condominio, PH, superficiario y acreedor anticresista (es titular de DR de garantía pero tiene D a percibir los frutos à puede constituir usufructo).

En favor de varias personas: conjunta y simultáneamente. Si se extingue para 1 subsiste para las restantes, sin acrecer (salvo pacto) à uso y goce vuelve al NP, si lo hacen todos vuelve a tener dominio perfecto. No a favor de varias personas que se suceden entre sí.

Juez no puede constituirlo.

 

CN:

Siempre a través de instrumento público.

 

Modos de CN:

  1. Transmisión de uso y goce, reserva de nuda propiedad.
  2. Transmisión de nuda propiedad, reserva de uso y goce (padres a hijos).
  3. Transmisión de nuda propiedad a 1 persona y a otra el uso y goce. Se desprende de todo.

 

Modalidades: puro y simple, condición o plazo resolutorio (no suspensivo) o con cargo.

 

Duración:

  1. Persona física:
    1. Sin plazo: vitalicio hasta muerte de U (intransmisible a herederos).
    2. Con plazo: hasta extinción, luego U se convertirá en tenedor; salvo: antes muere U.
  2. PJ: término máximo 50 años y termina con la extinción de PJ.

 

Obligaciones del usufructuario previa CN de usufructo:

  1. Hacer inventario: descripción de los muebles, estado de los inmuebles. Permite determinar el objeto del usufructo y su estado. Es facultativo: admite instrumento privado si las partes no son menores ni incapaces, sino es obligatorio y va por escritura pública. Usufructo testamentario: obligatorio para garantizar al heredero y U que partes conocen y saben estado. Si no hay inventario se presume que corresponde con cantidad del título y buen estado.
  2. Dar garantía suficiente: por conservación y restitución de los bienes una vez extinguido à asegurar uso y goce y conservación conforme a ley + ejecución de obligaciones del U y restitución de cosa. Es facultativa pero en el acto de CN puede establecer obligación.

 

Obligaciones del usufructuario:

 

Derechos del usufructuario:

PODERES MATERIALES (lo que físicamente puede hacer con la cosa)

  1. A) A los frutos:
  1. Percibidos: mientras dure usufructo, pertenecen al U.
  2. Pendientes al momento de CN de usufructo: pertenecen al U.
  3. Pendientes al momento de extinción: extinguido le pertenecen al NP.
  1. B) A los productos cuando la explotación del objeto ya está iniciada.

 

PODERES JURÍDICOS

 

Obligaciones y derechos del nudo propietario

Posición pasiva

  1. Conserva disposición jurídica y material pero no debe turbar el uso y goce del U, si lo hace, U puede pedir cese o disminución del precio proporcional a gravedad de turbación
  2. Entregar cosa
  3. No cambiar estado de la cosa
  4. Garantía por evicción y vicios redhibitorios
  5. Hacer reparaciones que el U no esté obligado

 

Extinción del usufructo:

Extinción debe ser formalizada en instrumento público registrado.

 

Efectos de extinción:

 

Uso

Derecho de tomar de fundo ajeno frutos necesarios para necesidades + su familia (facultades limitadas)

Si título no establece extensión se entiende que se constituye usufructo

Usuario no tiene D extensos del usufructuario: al usuario le pertenece sólo lo necesario

Normas supletorias de usufructo

Límite: no puede constituir DR

Frutos inembargables

 

Habitación

Utilidad de morar en un inmueble ajeno (derecho a vivir en él) o en parte material, sin alterar su sustancia.

Objeto: inmueble.

Sólo a favor de una persona humana.

Normas supletorias del uso

Límites: intransmisibles por actos entre vivos ni mortis causa; no puede constituir DR o DP; inejecutable por acreedores.

Cuando el habitador reside en parte de la casa, debe contribuir al pago de cargas, contribuciones y reparaciones según su parte.

DR de habitación del cónyuge supérstite: cónyuge supérstite tiene DR de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble (vivienda) del causante que no esté en condominio. D es inoponible a los acreedores del causante. No para uniones convivenciales. Máximo 2 años.

Servidumbres

Art. 2162: DR entre 2 inmuebles y concede al titular del inmueble dominante utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno (puede ser de mero recreo).

 

Trascendencia del derecho: antes dominio exclusivo, absoluto y perpetuo; servidumbre afecta carácter absoluto (carga).

 

Clasificación:

  1. A) Positiva/negativa
  2. Positiva: soportar el ejercicio de la acción.
  3. Negativa: abstención, sirviente impedido de hacer algo que de no existir la S podría hacer.

 

  1. B) Personal/real. (TODAS las S son DR)
  2. Personal: son convencionales. Se CN en ventaja de persona determinada, puede o no haber fundo dominante. Si se constituye a favor de una persona física se presume vitalicia. NO es obligatoria para el sirviente. Las de mero recreo son siempre personales.
  1. Real: utilidad inherente al inmueble dominante, no importa titular. Se presume perpetua excepto pacto. Carga debe asegurar ventaja real al dominante. Sigue a fundos y no puede ser separada, ni formar objeto de convención, ni ser sometida a gravamen.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

 

  1. C) Forzosa o legal (sinónimos): origen legal: sirviente NO puede negarse, prima interés de comunidad. Nadie puede imponer la CN de una S, excepto ley. Siempre son reales. Puede ser exigida por el titular de un fundo al otro, convencional NO puede ser exigida. Si el sirviente no conviene indemnización se la debe fijar judicialmente. Acción para reclamar una S forzosa es imprescriptible. 2 tipos:
  1. Tránsito: fundo sin salida a vía pública carece de utilidad à facultad al dominante de salir por el camino + corto, sirviente no podrá negarse.
  2. Acueducto: necesaria para la explotación o población.

 

Legitimados: titulares de DR que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión: titular del inmueble, condominio requiere unanimidad. Nunca judicialmente.

CN por ley o por la voluntad de las partes (contrato).

 

Transmisibilidad:

 

Derechos del titular del fundo dominante

 

Derechos del titular del fundo sirviente

 

Extinción

  1. Resolución del D del constituyente de la S con efecto retroactivo
  2. Vencimiento del plazo o cumplimiento de condición resolutoria
  3. Renuncia: no necesita ser aceptado, escritura pública + inscripción para oponibilidad
  4. Desaparición de toda utilidad para el dominante: Ej.: ya no está encerrado
  5. Confusión
  6. No uso por 10 años
  7. En las personales, muerte del dominante o disolución de PJ
  8. Si es PJ y no se pacta duración o plazo menor se extingue a los 50 años desde CN (plazo máximo)

Efectos de la extinción: extingue todos los D CN por dominante. Sirviente continuará ejerciendo su D libre de carga.

 

Tipicidad de las servidumbres: particulares pueden crear otras servidumbres aparte de las de la ley ajustándose a los principios generales. CCV permite la creación, única limitación es que no pueden consistir en un hacer y deben reportar ventaja al titular. CCC: voluntad de los particulares no afecta normativa del orden público, normas siguen siendo de orden público.

Derechos reales de garantía

Hipoteca, prenda y anticresis

Deudor responde con todos sus bienes à prenda común. Insolvencia: instrumentos que brinden a acreedores seguridad de cobro para recupero de sus créditos à garantías.

Al CN un gravamen, se establece un seguro a favor del acreedor. Si la cosa se destruye total/parcialmente se puede suplir reemplazándola por otra (Ej.: gravamen subsiste sobre terreno).

Fianza/aval (DP)

H, P, A (DR) à recaen directamente sobre la cosa cuyo valor pudo apreciar el acreedor al momento de la CN de su acreencia, permitiendo su persecución y otorgando D de preferencia en el cobro.

 

 

 

 

 

Caracteres comunes de DR de garantía:

  1. A) Esenciales (si falta alguno se puede oponer la nulidad)
  2. Son DR (enumerados) y tienen todas sus características. NO son obligaciones accesorias.
  3. Convencionalidad: sólo pueden ser CN por contrato por los legitimados con las formas de la ley.
  4. Accesoriedad: accesorios al crédito que aseguran, intransmisibles sin el crédito, se extinguen con obligación principal (salvo casos ley). Extinción de la garantía NO afecta existencia del crédito.
  5. Especialidad:
    1. Objeto: cosas y derechos (bienes). Individualizado en el contrato. Actual: si no existe tiene que estar bien determinado (no futuro, está por hacerse).
    2. Crédito: monto de garantía debe estimarse en dinero. Especialidad cumplida con monto máximo. Crédito puede estar individualizado con todos los elementos desde el origen o posteriormente pero el gravamen constituye el máximo de la garantía à excedente es quirografaria. Plazo al que la garantía se sujeta: no + 10 años, vencido garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

CN de garantía es válida aunque falte alguna especificación si se la puede integrar.

  1. Inscripción registral: para oponibilidad a 3ros (publicidad).

 

  1. B) Natural: indivisibilidad: cada bien afectado a una deuda y cada parte de él está afectado al pago de toda la deuda y cada una de sus partes. Acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a 1/algunos. Puede convenirse la divisibilidad respecto del crédito y bienes. Puede disponerla juez a solicitud de titular del bien, mientras no ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de acreedor si lo hace a su propio interés.

 

Créditos garantizables: cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al CN garantía, crédito debe individualizarse a través de los sujetos, objeto y causa.

 

Extensión en cuanto al objeto: accesorios físicamente unidos a la cosa, mejoras y rentas debidas.

No están comprendidos:

  1. a) Bienes físicamente unidos a la cosa gravados con prenda CN antes que hipoteca o de propiedad de 3ros (aunque su uso por el deudor esté autorizado por contrato);
  2. b) Bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de 3ros.

Extensión en cuanto al crédito: garantía cubre:

 

Facultades del constituyente: conserva facultades inherentes a su D, pero no puede realizar actos que disminuyan valor de la garantía à acreedor puede estimar valor de disminución y exigirlo o que se otorgue otra garantía suficiente. Constituyente tiene D al remanente.

 

Subrogación del propietario no deudor: ejecutada la garantía o satisfecho el pago, propietario no deudor tiene D a:

 

Cancelación del gravamen: garantías inscriptas en los registros se cancelan:

  1. Por su titular: por = instrumento que CN
  2. Por el juez: por incumplimiento del acreedor

 

Hipoteca

Art. 2205: DR de garantía que recae sobre 1 o + inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre el producido de la venta, el crédito garantizado.

 

CN: por contrato, debe ser aceptada por acreedor (sino no se inscribe). Escritura pública o documentos de autoridad competente que hagan plena fe. Acto constitutivo con individualización de partes, obligación garantizada e inmueble afectado. Falta: nulidad.

Legitimados: titulares de dominio, condóminos, propietarios de PH, conjunto inmobiliario, superficiario.

Capacidad necesaria: la de enajenar bienes inmuebles.

Hipoteca de inmueble ajeno es nula.

Por el deudor y también por un 3ro que puede obligarse por el pago de la deuda o no.

Hipoteca de parte indivisa: condómino puede hipotecar cosa por su parte indivisa. Acreedor hipotecario puede ejecutar parte indivisa sin esperar resultado de partición. Mientras subsista hipoteca, partición extrajudicial es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento.

Publicidad hipotecaria: inscripción (actos de CN, modificación, transferencia o extinción de todos los DR se inscriben para oponibilidad). Efectos de la inscripción: retroactivamente a la fecha de la CN si es inscripta dentro de los 45 días. Sino, no goza de retroactividad (premio por inscribirla dentro de los 45 días).

            Pueden pedir la inscripción:

  1. Transmitente del D/representante
  2. Adquirente/representante
  3. Interesado en asegurar el D hipotecario (Ej.: acreedor del acreedor hipotecario).

Duración de inscripción: 20 años, si no se renueva se extinguen los efectos de la inscripción aunque la hipoteca subsista como hipoteca no inscripta. Para renovar no necesita conformidad del deudor ni orden judicial, deudor no puede oponerse.

 

Caracteres:

Esenciales (si no están à nulo)

  1. DR
  2. Accesorio de un DP (crédito cierto y determinado en dinero).
  3. Convencional (constituida por deudor + aceptación del acreedor)
  4. Inscripto para publicidad
  5. Especialidad:
    1. Inmueble: objeto de la hipoteca (determinado).
    2. Crédito: suma de dinero cierta y determinada. Indica el maximum, el resto es quirografario.

Natural: indivisibilidad: cada 1 de las cosas hipotecadas a 1 deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y cada parte de ella.

  1. Aunque haya pagado parte de la deuda, H sigue afectando toda la cosa/s
  2. Varios deudores: el que posea la cosa hipotecada puede ser demandado por el todo aunque ofrezca pagar su parte.
  3. Varias cosas hipotecadas al mismo crédito: acreedor puede ejecutar 1 por el todo.
  4. Varios coacreedores hipotecarios en relación a 1 inmueble: pago de la porción de 1 deja subsistente la garantía a favor de los otros que, si bien no pueden demandar + que su parte, por esa parte pueden ejecutar todo el inmueble.

La hipoteca es un accesorio de crédito, su indivisibilidad no influye sobre la divisibilidad de éste, que siempre es divisible porque es obligación de dar sumas de dinero.

 

Extensión del crédito garantizado: costas y gastos originados por la H están garantizados pero carecen de privilegio. Están garantizados con privilegio las costas de la ejecución judicial.

 

Relación constituyente - acreedor: deudor conserva facultades de dominio. PERO: no puede realizar actos que disminuyan valor del inmueble. Puede enajenarlo à acreedor persigue cosa y ejecuta. Acreedor puede oponerse a la venta cuando el propietario ejerce actos de disposición que sin disminuir el valor hace + difícil la realización de la garantía. Deudor no puede arrendar sin consentimiento de acreedor. Debe asegurar inmueble contra riesgos y transferir póliza (seguro obligatorio) a favor del acreedor quedando autorizado éste a contratar el seguro de aquél en defecto de cumplimiento. No puede establecerse que ante incumplimiento pase a ser propietario el acreedor, siempre tiene que haber ejecución hipotecaria y subasta.

 

Relaciones entre acreedores hipotecarios - 3ros poseedores propietarios: si el deudor enajena en todo o parte la cosa, acreedor podrá perseguirla y pedir ejecución y venta (salvo cosa mueble, accesoria al inmueble). 3ro puede:

  1. Asumir la deuda: se convierte en deudor del crédito que tiene como accesorio la H à responde con todo su patrimonio y no puede abandonar inmueble para librarse. Es necesario que el acreedor lo acepte. Es tercer adquirente.
  2. No asumir la deuda: (o asume pero acreedor no lo acepta) no es deudor, pero como propietario tiene que soportar que el acreedor ejerza su DR (erga omnes). Deudor sigue teniendo relación hipotecaria con el acreedor: va 1ro contra deudor y si no cumple va contra el poseedor (responde sólo con la cosa hipotecada). Agotado el asiento de la hipoteca, no puede ser perseguido en otros bienes de su patrimonio. Es tercer poseedor.

 

Extinción

Modo por excelencia: pago de la obligación à por vía de consecuencia: extinción total de obligación principal (sin saldo deudor). Pago por un 3ro subrogado en los D del acreedor no extingue la deuda.

Causas propias:

 

Cancelación

AJ por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen en el registro.

Se realiza por escritura pública si es voluntaria (partes se ponen de acuerdo en cancelar e inscriben) o judicial (deudor no ubica acreedor o acreedor no quiere/puede cancelar à deudor recurre a juez que va a ordenar que se cancele). Cancelación de pleno derecho: pasados 20 años de inscripción, registro la cancela de oficio.

Se inscribe la cancelación en el registro.

¹ Extinción: cancelación hace a la inscripción, extinción hace al D en sí mismo. Puede haber cancelación y no extinción à hipoteca no inscripta.

 

Juicio hipotecario: hacer valer judicialmente D de la H. Juicio ejecutivo.

  1. Si lo que se persigue es el cobro de la deuda à acción personal
  2. Si se pone en movimiento el DR hipotecario que permite perseguir la cosa contra 3ros à acción real

 

 

 

 

 

 

Prenda

DR de garantía que recae sobre 1 cosa mueble/crédito que entrega el deudor al acreedor o 3ro designado de común acuerdo en seguridad de una deuda.

 

Legitimados: dueño o totalidad de copropietarios de la cosa o titular/es del crédito. Por el deudor o un 3ro (tercer poseedor/adquirente).

CN: contrato en instrumento público/privado.

Objeto: cosa mueble/crédito (límite: crédito tiene que constar en título por escrito). Se extiende a accesorios.

Del crédito prendado sigue siendo titular el deudor, si el acreedor cobrara el crédito y se cubriera la totalidad de la deuda y excedente le corresponde al deudor (¹ cesión de créditos).

Cosa ajena: acreedor cree que cosa es del deudor, pero aparece el verdadero dueño y la reclama à acreedor restituye à puede exigir al deudor entrega en prenda de otra cosa de = valor. Si no lo hace, acreedor puede pedir cumplimiento de obligación principal aunque tenga plazo pendiente.  

 

Caracteres: = hipoteca pero publicidad a través de tradición (no inscripción –es para inmuebles).

 

Frutos: si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, 1ro a gastos e intereses y luego al capital. Válido el pacto en contrario.

 

Derechos y responsabilidades del acreedor prendario respeto de la cosa

 

Obligaciones del acreedor

  1. a) Dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
  2. b) Pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
  3. c) Daños y perjuicios.

 

Varias prendas sobre 1 objeto: nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa con tal que el segundo acreedor obtenga conjuntamente con el 1ro la posesión o 3ro por cuenta común.

 

Prenda de créditos instrumentados: prenda puede recaer sobre una cosa o créditos instrumentados que pueden ser cedidos. Se constituye aunque D no esté incorporado al instrumento. Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

CN: cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendario. Título tiene que estar notificado de existencia de prenda: acreedor tiene que avisar que va a haber prenda sobre ese título. 

Acreedor debe conservar y cobrar el crédito.

 

Extinción

Vía de consecuencia: se extingue crédito garantizado

Vía principal: cosa se extingue

Extinguida la prenda sin extinguido el crédito: acreedor debe restituir instrumento probatorio del crédito y notificar la extinción de la prenda al deudor. Acreedor debe restituir al deudor cosa + accesorios + accesiones. Acción del deudor de pedir restitución prescribe a los 20 años.

Anticresis

Recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o 3ro designado, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. Hay desplazamiento.

Caracteres: DR, sólo puede nacer de contrato, accesorio, indivisible (titular no obligado a restituir inmueble mientras que no se le haya pagado crédito à derecho de retensión indivisible = prenda); especialidad (objeto y crédito); publicidad (inscripción – inmueble).

Legitimados: propietario, condóminos, superficiario, usufructuante, titular de DR de PH.

Objeto: cosas muebles registrables o inmuebles

Plazo máximo: 10 años inmuebles y 5 muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un DR de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.

Duración de la inscripción: efectos del registro se conservan por 20 años para inmuebles y 10 para muebles registrables, si antes no se renueva.

 

Derechos del acreedor anticresista:

Deberes del acreedor:

Extinción: vía principal o de consecuencia al extinguirse el crédito que garantiza.

Acciones posesorias y reales

Acción: facultad de titular de un D subjetivo para reclamar a la función jurisdiccional cuando se considera que ha sido lesionado.

Acción REAL ¹ PERSONAL: AR protege DR à oponible erga omnes: contra el que posee la cosa o cualquiera que viole el derecho. AP protege DP à relativo: sólo contra quien se obligó a cumplir.

 

Relación acción posesoria-acción real:

  1. AP: atacada relación de hecho/poder (posesión/tenencia).
  2. AR: ataque al derecho (protegen a los titulares de los DR). Demanda + título: se discuten D.

 

Entablar 1ro una AP y si obtiene sentencia desfavorable una AR, no viceversa (si 1ro entablo AR no puedo después entablar AP). Las acciones NO se pueden acumular (no se pueden superponer, ámbito propio).

El que tiene relación de hecho, sólo puede entablar AP porque en AR se discuten los títulos à los tienen solamente titulares de DR. En las AP es inútil la prueba del DR, pero juez puede examinar los títulos para apreciar naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.

Duración del juicio: AP procesos abreviados/sumarísimos, AR ordinario. Muchas veces se elige AP aunque tenga D para AR porque es + rápido.

 

Finalidad: mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder.

Posesorio ¹ petitorio:

Acciones Posesorias

Títulos no son relevantes, no discute D, solo se habla de relaciones de hecho.

Legitimación: poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.

2 finalidades: cuando atacan nuestra posesión/tenencia intentamos:

  1. Mantenernos en posesión o tenencia
  2. Recuperar objeto que nos han desapoderado

 

Se defiende:

  1. Extrajudicialmente/privada: nadie puede recuperar tenencia/posesión por propia autoridad, salvo:

Si se dan requisitos es único caso donde se puede defender posesión/tenencia por mano privada.

  1. Judicialmente: posesión/tenencia atacada:
  2. Turbación: no hay exclusión absoluta, molestado. "Desapoderamiento en marcha". Acción de MANTENER:
    1. Legitimado activo: poseedor/tenedor (no acredita título)
    2. Legitimado pasivo: turbador
  3. Desapoderamiento: exclusión absoluta puede ser total/parcial (se comportan como dueños). Acción de DESPOJO:
    1. Legitimado activo: poseedor/tenedor
    2. Legitimado pasivo: despojante, herederos y sucesores particulares de mala fe (compró sabiendo que habían despojado titular).

Acciones reales

Defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los DR contra ataques que impiden su ejercicio (+ efecto accesorio: indemnización cuando hubiere lugar).

Son imprescriptibles.

Fin perseguido: que se declare el D del titular + poner fin al ataque.

Finalidad:

Reivindicatoria y negatoria protegen = derechos, la ¹ es la gravedad de la lesión.

 

Legitimación: titularidad del D debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.

 

Actor puede pedir:

  1. Restablecimiento de su derecho (+ daño).
  2. Indemnización sustitutiva del daño à no puede pedir AR

1. Acción reivindicatoria

Defiende existencia y protege de desapoderamiento

Objeto: cosas susceptibles de ser poseídas, en su totalidad o en parte material. También la universalidad de hecho (Ej.: rebaño).

No son reivindicables: objetos inmateriales (bienes que no son cosas), indeterminables/fungibles, accesorios sin cosa principal, cosas futuras (no pueden ser objeto de posesión).

  1. Legitimación activa: titulares de DR que se ejercen por la posesión (dominio, condominio, usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis).
  2. Legitimación pasiva: poseedor/tenedor (animus domini). 3 hipótesis:
    • Caso común: despojo: contra poseedor/tenedor: despojante o sucesores (límite: buena fe + título oneroso).
    • Entrega voluntaria de la posesión: persona se desprendió voluntariamente de la posesión, se transmiten con su D las acciones, sólo procede AR cuando ataque el acto en cuya virtud se realizó la entrega (nulo o causa de rescisión) à caído éste, puede reivindicar. AR es para propietario que ha perdido posesión NO quien voluntariamente transfiere.
    • Caso particular: poseedor que niega serlo: condenado a transferir cosa. Reivindicante debería probar posesión del demandado (no titularidad: demandado no discute el D del reivindicante). Nuestra opinión: actor debe acreditar título à probar mejor derecho (en AR se discuten títulos).

Tenedor: 2 situaciones:

  1. Posee a nombre del reivindicante: éste le transmitió uso y goce o DP. Debe restituir al poseedor, salvo que pruebe que conforme a la causa que lo hizo tenedor no debe restituir.
  2. Posee a nombre de un 3ro: se libra si identifica al poseedor. Sino, pleito puede seguir contra él y 3ro no está alcanzado (no ha sido oído en juicio).

 

Efectos

Siendo el DR absoluto, el alcance será amplísimo, no habría límite a posibilidad de persecución à contra cualquiera que tenga la cosa. SALVO:

Procede AR contra el 3er poseedor:

  1. Concepción clásica: nadie puede adquirir sobre una cosa mejores D que los que tenía transmitente. Si el 1ro carecía de títulos perfectos, el último no está cubierto de la AR à procede.
  2. Concepción “a contrario”: AR no procede.
  3. Concepción taxativa: fuera de supuestos enumerados AR no procede, no esta enumerado à NO AR.

Nulidad: reivindicación procede aunque poseedor de buena fe, si adquirió del reivindicante por acto nulo (muebles e inmuebles).

Subadquirente no puede ampararse en buena fe y título oneroso si el acto se realiza sin intervención del titular del D à si no era propietario el enajenante, protección al subadquirente no funciona (muebles e inmuebles).

Se protege al subadquirente aún cuando inmueble fue transmitido por quien adquirió por acto nulo.

2. Acción negatoria

Afecta libertad (punto de vista del sirviente). Ej.: pretende ejercer servidumbre de la que no es titular sobre mi inmueble à AN para restablecer libre ejercicio de mi dominio.

Finalidad: libertad del ejercicio de los D se reestablezca (reducir a sus límites el ejercicio de un DR)

Legitimación pasiva: cualquiera que impida D de poseer.

Legitimación activa: = AR (titular de D que se ejercer por posesión)

3. Acción confesoria

Afecta plenitud (punto de vista del dominante) Ej.: se le impide al titular de servidumbre su ejercicio.

Finalidad: defender plenitud frente a turbación que impide ejercer S u otro D inherente a la posesión; que D y S se restablezcan à S en sentido amplio (D de disfrute).

Legitimación pasiva: el que impida D inherentes a la posesión (servidumbres/restricciones al dominio)

Legitimación activa: = AR: titular del inmueble dominante y acreedor hipotecario del inmueble (poseedores de inmuebles con D de poseer)

4. Acción de deslinde

Incertidumbre acerca del lugar por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos

Finalidad: fijarla de manera cierta y demarcar el límite en el terreno.

No procede acción de deslinde sino AR cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.

Legitimación activa y pasiva: titulares de DR sobre inmueble

Prueba: títulos y antecedentes (extensión de D) + prueba pericial (agrimensuras).

Juicio de reivindicación

Garantizar que sentencia pueda cumplirse à medidas de seguridad durante transmisión:

 

 

Prueba

Poseedor no está obligado a producir título à carga de la prueba: reivindicante (justificar titularidad del D à AR nace del dominio).

Actor no invoca título o poseedor justifica uno mejor, resultará vencido (en = de condiciones prevalece poseedor).

Diabólica probatio: demandado deberá demostrar su inocencia.

 

Prueba en AN: actor le basta probar su D de poseedor o de hipoteca, no necesita probar que el inmueble no está sujeto a servidumbre. Demandado debe probar la carga. Propiedad es por sí un derecho libre, pleno.

Prueba en AC: actor le basta probar su D de poseer inmueble dominante y servidumbre, acreedor hipotecario debe demostrar su D.

 

Sentencia: juez debe ordenar restitución, parte material de él o restos. Si es cosa mueble registrable y hay inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la inscripción.

Prescripción adquisitiva

Prescripción: medio para adquirir derechos o liberarse de obligaciones.

Adquisitiva/usucapión: adquirir derechos: poseedor de cosa adquiere un DR sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.  

2 elementos:

  1. Posesión: relación de poder entre persona y cosa y no reconoce en otro un D superior. Se exterioriza a través de actos materiales. Usucapiente es poseedor sin título, actúa como dueño (avance sobre D ajeno). Tiene que ser:
    1. Ostensible: pública, conocida por todos, abrir ventanas, entrar y salir (dueño frente a sociedad)
    2. Continua: objeto permita ejercicio permanente de actos posesorios, si por un período no lo permite que esté posibilidad de que se retome y lo haga (no puede interrumpirse y que no se retome).
  2. Tiempo: 2 tipos:
    1. Breve/corta: 10 años + posesión continua y ostensible + justo título + buena fe (cree que adquirió bien, no conoció ni pudo conocer falta de D de relación posesoria; se presume) à requisitos sumatorios. Permite sanear justo título: no tiene título suficiente, tiene título con condiciones de forma no de fondo (Ej.: inmueble consta en escritura pública pero emano de un no propietario o incapaz) à vicio: puede ser:
      1. Título no emanó del propietario
      2. Emanó del verdadero propietario pero no es capaz de enajenar

Se subsana con el paso del tiempo. Si hay demanda a los 10 años de compra se responde con excepción de prescripción: victorioso. Si es a los 8 años: victorioso el reivindicante.

Legitimados: todos los que pueden adquirir pueden prescribir. Contra particulares/E (de dominio privado).

Objeto: inmuebles/muebles:

 

Hay que hacer la anotación de litis: juicio contencioso

Demanda debe tener:

Se notifica al demandado à si no se sabe donde vive: se pide oficios a entes. Si le dicen que no vive más ahí: edictos. Si tampoco se presenta, juez nombra un defensor oficial. Propietario muerto y sin herederos: defensor va a luchar para que inmueble quede a nombre del Estado.

Se necesita trabar la litis: demandado contesta o debidamente notificado.

Etapa probatoria: todo tipo de prueba, no exclusivamente testimonial. Prueba documental: pago de impuestos (pero no es un acto posesorio, es administrativo, no es requisito para admitir usucapión) à requiere ejercicio de actos posesorios (hay que probar).

Sentencia à se inscribe en el registro

 

Suspensión e interrupción de prescripción:

  1. A) Suspensión

Paraliza momentáneamente cómputo del tiempo de prescripción, sin destruir efectos de la posesión anterior y posterior a dicha causal.

Causales:

 

 

  1. B) Interrupción

Aniquila efectos del tiempo ya cumplido (como si no hubiera existido). No se contabiliza tiempo ganado y se inicia un nuevo plazo. Efectos intempestivos permanecen hasta resolución que pone fin a cuestión (cosa juzgada formal: sentencias dictadas en procesos de ejecución, admitiendo juicio de conocimiento posterior).

Causales:

Publicidad registral (Ley 17.801)

DR absolutos à oponibilidad erga omnes à solo podemos exigir que se respeten los D que conoce à publicidad para oponibilidad. En inmuebles y muebles registrables requieren además publicidad registral.

Registros reales: inmueble matriculado y se le asigna un “folio real”: asienta toda CN, transmisión o extinción de DR que tienen por objeto inmueble. Consta la firma del registrador, ubicación y descripción (+ otras especificaciones), nomenclatura catastral, nombres de titulares (datos personales), título de adquisición, lugar y fecha de otorgamiento.

Inscripción registral declarativa: para ser oponible a 3ros.

Conozco situación jurídica del inmueble a través de 2 instrumentos:

  1. Informes registrales: pide cualquier interesado en conocer (demuestro interés pidiéndolo à por eso oponible erga omnes). Función: información. ¹ certificados: no generan reserva de prioridad ni garantizan inmutabilidad de datos. Por eso, no tienen plazo de vigencia.
  2. Certificados registrales: pide exclusivamente el escribano. Produce bloqueo registral à inmutabilidad de situación jurídica del inmueble. Notario pide través de escritura pública o resolución judicial. Son verdaderos instrumentos públicos que tienen = valor que asiento original. ¹ informes: producen reserva de prioridad y garantizan inmutabilidad. Por eso, tienen plazo de vigencia (caducan automáticamente).

Los 2 brindan información acerca de situación jurídica del inmueble. Los 2 son instrumentos públicos.

Ordena la información por inmueble y no por titular, es un sistema real, no personal: información en los 2 casos es con datos del inmueble, no basta con los del titular. Si quiero datos de inhibición de bienes el sistema es personal (información de la persona, de todos sus bienes no sólo 1).

 

Principios: CREACIÓN DOCTRINARIA

  1. Rogación: registro no procede de oficio, siempre pedido de parte. Salvo:
    1. Cancelación de hipoteca cumplidos 20 años y sin renovación
    2. Medidas cautelares si no se reinscribe caducan de pleno derecho a los 5 años de la toma de razón
    3. Documentos observados: no tiene datos necesarios para inscribir: rechaza o inscribe en forma provisoria por 180 días (tiempo para subsanarlo).

Art. 6: pueden pedir:

  1. a) Autorizante del documento que se pretende inscribir;
  2. b) Interés en asegurar el D que se ha de registrar.

Art. 7: petición redactada con requisitos.

  1. Inscripción: obligatoria para oponibilidad (efectos declarativos).

Art. 2: actos que deben inscribirse:

  1. a) Referidos a DR sobre inmuebles;
  2. b) Medidas cautelares;
  3. c) Otros establecidos por ley.

Art. 3: requisitos para inscripción:

  1. a) CN por escritura notarial o resolución judicial;
  2. b) Formalidades de la ley;
  3. c) Ser auténticos y hacer fe por sí mismo.

Podrán ser inscriptos los instrumentos privados con firma certificada por escribano público o funcionario competente.

  1. Especialidad: 10: inmuebles inscriptos con número de matrícula en el Registro correspondiente a su ubicación. Determinación específica del inmueble (descripción, datos del titular, monto del gravamen).
  2. Tracto sucesivo: 15: de los asientos deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás D à correlación de inscripciones y modificaciones, cancelaciones o extinciones. Transmisión es por cadena (causa por la que deriva). Actos dispositivos forman encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros. Nueva inscripción se apoya en una anterior (antecedente legítimo). Finalidad: conservar orden regular de sucesivos titulares registrales. Salvo matriculación originaria o usucapión (sin transmisión, hay disposición legal).
    1. Tracto abreviado ( 16): ley permite que evitemos pasos, inscribir a nombre de herederos y después inscribir transferencia. Inscribir en 1 solo asiento diversos instrumentos. No hace falta que los 3 herederos lo inscriban a nombre de ellos y después vendan, se hace todo en 1 inscripción (muy costosa la inscripción de cada asiento). No necesaria la previa inscripción cuando:
      1. Documento otorgado por jueces, herederos declarados, en cumplimiento de contratos hechos en vida por el causante sobre sus bienes;
      2. Herederos o sucesores transmitieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante/cónyuge;
  1. Instrumentaciones se otorgan en forma simultánea y versen sobre el mismo inmueble.

Siempre el documento deberá expresar relación de los antecedentes del dominio o de los D motivo de la transmisión.

  1. Legalidad/calificación: Registro examina documento, verifica si reúne requisitos.

Art. 8: Registro examinará legalidad de las formas extrínsecas de los documentos.

Art. 9: Registro puede examinar intrínsecos (contenido) y puede:

  1. a) Rechazar documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
  2. b) Si el defecto fuere subsanable, devuelve documento dentro de 30 días para que lo rectifique à lo inscribe provisionalmente por 180 días.
  3. Prioridad: 1ro en el tiempo mejor en el D. El que se inscribe 1ro tiene prioridad. Según orden de inscripción.

Art. 17: Inscripto un documento, no podrá registrarse otro de = o anterior fecha.

Art. 18: cuando hubiere lugar por D, Registro:

  1. a) Devuelve documentos rechazados dejando constancia de su presentación en registro y documento;
  2. b) Si al solicitarse la inscripción existieren otras de carácter provisional se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
  3. c) Cuando la 2da inscripción obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informará.

Art. 19: prioridad entre 2 o + inscripciones relativas a = inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos.

  1. Presunción registral/legitimidad: asientos à cada dato que da el registro. Se presumen verás, legal. Se enlaza con principio de fe pública registral: garantiza validez (formal) de disposiciones sobre un DR inscripto: registro se presume exacto para 3ro de buena fe que adquiera del titular registral. DR inscripto se presume que existe hasta que se demuestre que no coincide con realidad jurídica. Única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales. 22.
  2. Publicidad: interesados pueden acceder a información de registros.

Art. 22: plenitud o limitación de los D inscriptos sólo podrá acreditarse con relación a 3ros por publicidad.

Art. 23: ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, CN, modificación o cesión de DR sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro.

Documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias de la certificación.

Art. 25: expedida una certificación, el Registro tomará nota en el folio y no dará otra sobre = inmueble dentro del plazo de su vigencia.

  1. Presunción de completividad: como resultan inoponibles a 3ros interesados de buena fe los D no inscriptos, ello supone que todos los títulos relativos a DR sobre inmuebles han tenido acceso al registro y entonces lo no registrado no perjudica a 3ros. Lo que está inscripto es lo que existe, lo que no está no existe ni es oponible a 3ros. No importa si es la verdad o no. 2, 22.

Art. 20: partes, herederos y los intervinientes en formalización del documento, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el D documentado se considerará registrado.

 

Informe

Número  de matrícula (folio real)

Dirección

Nomenclatura catastral (datos inmueble)

Constancias de certificaciones expedidas

Titulares (porcentual de titularidad)

Ej.:

Juan (100%)

María: CV (fecha + escritura) à siempre se pone causa y porcentaje

Gravámenes (hipoteca, embargo, etc.)

Cancelaciones: se inscribe expedición de certificados: documentos con efecto jurídico de bloqueo registral. Para proteger negocio de vicio. Algo me anuncia que en cualquier momento ésta información se puede modificar.

 

 

Ej.: Juan muere à María: por CV a los 3 hijos de Juan que resultan herederos por x declaratoria de herederos (todos los datos se inscriben en forma simultánea para ahorrar costos).

 

Bloqueo registral

Favorece a quien solicitó certificado, garantizando que situación registral no variará y permanecerá tal cual era a la fecha de expedición del certificado durante el plazo.

Efecto que obtiene la expedición de certificados que pide el escribano.

A lo largo de vigencia del certificado, 15 días desde su expedición, datos se mantienen inmutables: protege de medidas cautelares (suspendidas) y hace que no caigan a la 2da columna de gravámenes.

Escribano tiene obligación de realizar la escritura durante la vigencia del certificado (15 días) para poder hacer la transmisión y proteger al adquirente.

Para que sea operativo se complementa con retroactividad de inscripción registral: oponibilidad a través inscripción. Art. 5: escrituras públicas que se inscriban dentro de 45 días desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. Válida la inscripción posterior, pero carecerá de retroactividad y producirá efectos desde inscripción.

Complemento de ambos efectos le da seguridad al negocio.

 

Obligación de los escribanos:

 

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