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Usufructo
Concepto:
Se denomina“ usufructo” al derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia, ya sea modificando su materia, forma o destino (si es una cosa) o menoscabándolo (si es un derecho).
El usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa, y debe conservarla para devolverla al propietario al terminar el usufructo
Objeto:
El usufructo puede ejercerse sobre:
1) una cosa no fungible;
2) un derecho (sólo cuando la ley lo prevé);
3) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
4) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Caracteres:
1) Derecho real de uso y goce
2) La cosa debe ser ajena
3) No se debe alterar su sustancia
4) Divisibilidad
5) Duración
Partes:
Usufructuante: es el nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de casi todas sus ventajas.
Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa.
Legitimados para constituir usufructo:
Capacidad para constituir usufructo:
Modalidades: a) pura y simplemente; b) sujeto a condición o plazo resolutorios; o c) con cargo.
Modos de constitución de usufructo:
Transmisión del uso y goce + reserva de la nuda propiedad.
Transmisión de la nuda propiedad + reserva del uso y goce.
Transmisión de la nuda propiedad a una persona + el uso y goce a otra.
Derechos y obligaciones del usufructuario:
Derechos:
1) Usar y gozar de la cosa respetando su sustancia y destino.
2) Transmitir su derecho.
3) Constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce.
4) Realizar mejoras (mejoras facultativas, conf. art. 2143).
Obligaciones:
1) Conservar la cosa y hacer uso y goce sin alterar la sustancia de la cosa ni su destino.
2) Hacer inventario de los muebles; y estado de los inmuebles.
3) Realizar las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias para conservar la cosa y las que se originen por su culpa.
4) Pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas.
5) Comunicar al nudo propietario las perturbaciones sufridas.
6) Entregar los bienes objeto del usufructo al extinguirse.
Derechos y deberes del usufructuante:
Derechos y deberes:
1) Tiene el deber de entregar al usufructuario el bien usufructuado en el estado que esté y con sus accesorios. Además, si se constituyó a título oneroso, el nudo propietario garantiza el uso y goce pacífico (garantía de evicción); no así, si es a título gratuito.
2) Tiene el deber de no hacer actos materiales sobre la cosa, alterando el objeto del usu- fructo, salvo queel usufructuario estuviere de acuerdo; ni actos jurídicos que le impidan al usufructuario ejercer derechos que ya tiene.
3) Tiene derecho a ejercer sus facultades como propietario, siempre que sean compatibles con el usufructo.
Extincion del usufructo:
Causas de extinción: Pueden pactarlas las partes al constituir el usufructo, o surgir de la ley.
Las causas especiales de extinción del usufructo son:
Efectos de la extinción:
1) El usufructuario devuelve la cosa y accesorios al nudo propietario o herederos (renace el dominio perfecto).
2) Se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
Uso
Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. Solo puede constituirse a favor de una persona humana.
Este derecho concede a su titular las mismas facultades que el usufructo, con la salvedad de que el usuario verá limitado su ius fruendi en la medida de la satisfacción de sus necesidades y las de su familia.
El uso es uno de los derechos reales principales y se encuentra comprendido entre aquellos que se ejercen sobre cosa ajena. Se trata de una desmembración del dominio, reservándose el constituyente las facultades de disposición jurídica y material.
No se puede constituir a favor de personas jurídicas pero sí a favor de varias personas físicas, por aplicación supletoria del derecho real de usufructo.
La esencia del derecho real de uso es la satisfacción de las necesidades del usuario y su familia. Esto se refleja en la inembargabilidad por parte de los acreedores de los frutos que produzca la cosa y que fueran necesarios para la satisfacción de sus necesidades.
El derecho está destinado a extinguirse con el acaecimiento del plazo fijado en el acto constitutivo o, en su defecto, con la muerte del usuario.
El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. Sí puede constituir derechos personales de uso y goce, cuya duración máxima no puede exceder la vida del usuario, y establece la obligación previa de dar garantía suficiente.
Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia. Los frutos revisten un tinte alimentario y la solución contraria implicaría quitar protección al instituto.
Servidumbre
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. Recaen únicamente sobre inmuebles y ellos deben ser ajenos
Partes:
Caracteres:
1) Derecho real,
2) Perpetuo o temporario
3) Sobre inmueble ajeno
4) Indivisible
Clasificaciones:
*Positiva: el titular del fundo sirviente debe dejar hacer al titular del fundo dominante
*Negativa: el titular del fundo sirviente se ve impedido de hacer algo.
*Real: es la inherente al inmueble dominante, Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella.
Ejemplo: si un fundo no tiene salida a la vía pública, el poseedor del mismo puede constituir una servidumbre de paso sobre el fundo vecino a favor del fundo que posee. El beneficio es para el fundo, y permanecerá aunque cambie de dueño. La servidumbre real se presume perpetua y en caso de duda se presume personal
*Personal: se constituye a favor de una persona determinada sin inherencia al inmueble dominante Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. En caso de duda, la servidumbre se presume personal. Las servidumbres personales son siempre temporarias, ya que no pueden durar más allá de la vida del titular o 50 años si es persona jurídica.
*Aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana.
*no aparentes son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.
Servidumbre voluntaria: Cuando las servidumbres no son indispensables (exigibles) pueden pactarse libremente entre las partes.
Servidumbre forzosa o legales:
Cuando la ley expresamente impone la constitución de una servidumbre, debiendo ser indemnizado el dueño del fundo sirviente por el dueño del dominante.
*Servidumbre de tránsito: es el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro derecho real sobre él, de pasar por un inmueble ajeno
*Servidumbre de acueducto: se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una canalización. La ventaja está constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble propio que proviene de un predio ajeno. Este derecho corresponde al titular de dominio y a otros poseedores legítimos.
*Servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del fundo sirviente del ingreso de agua que provenga de otras heredades. Aquí el destino del agua no es el fundo dominante, sino el sirviente. El predio sirviente recibe las aguas originadas en un fundo superior y estas llegan allí como consecuencia de la acción de una maquinaria que extraiga agua.
*Servidumbre de sacar agua:
Servidumbre administrativa: Derecho real de carácter público constituido por una entidad pública, por el cual se imponen restricciones al dominio de inmuebles de particulares, en favor del interés público (por eso se llaman administrativas). En estas servidumbres suele no haber fundo dominante.
Constitucion de la servidumbre:
*Legitimación : titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión: dominio, condominio, propiedad horizontal, tiempo compartido, cementerio privado, etc.
*Adquisición de la servidumbre a) Por contrato b) Por disposición de última voluntad c) Por ley.
*Modalidades Las servidumbres pueden: estar sujetas a un cargo; o establecerse bajo condición o plazo.
Son perpetuas, salvo aquellas constituidas por contrato o disposición de última voluntad, en donde las partes hayan pactado una condición o plazo que limite esa perpetuidad.
*Transinisibilidad: Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante.
Forma: el título suficiente se realiza en escritura pública (y si es por título gratuito, bajo pena de nulidad) y debe inscribirse en el RPI para su publicidad y oponibilidad frente a 3ros.
Capacidad: la capacidad para adquirir es la exigida para adquirir cualquier derecho real.
Derecho y deberes del propietario del fundo dominante:
1) Ejercer derecho de servidumbre principal y accesorias.
2) Constituir derechos personales.
3) Realizar mejoras necesarias.
4) Obligar a que vuelvan el inmueble a su estado.
5) Debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones.
Derecho y debres del titular sirviente
1) Derecho a mantener sus facultades de propietario.
2) Debe soportar la servidumbre.
3) Puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para su inmueble.
4) Debe determinar las circunstancias de lugar y tiempo del ejercicio
Extincion de la servidumbre:
*medio especiales de la extinción
*medio comunes de extinción
Destrucción total de la cosa.
Abandono,
Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena
Efectos de la extinción: Se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante
Derechos reales de garantía
Concepto: El derecho real de garant ía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena ( del
deudor o de un tercero) que garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor.
Clases de garantí as.-
Las garantías pueden ser de diferentes clases:
1) Legales: son las que surgen de la ley, como la fianza legal, el derecho de retención, los privilegios, etc .
2)Convencionales: surgen de la voluntad de las partes .
3) Personales: se agrega otra persona, otro deudor, en garantía de que se va a cumplir con el pago. Ejemplo: la fianza (Pedro -fiador- garantiza personalmente que Juan -deudor- va a cumplir, y que si éste no cumple lo hará él en su lugar).
4) Reales: el deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el acreedor se cobre de ella.
Caracteírsticas Escenciales de los Derechos Reales de Garantía.»
Los derechos reales de garantía presentan las siguientes características:
*Consecuencias de la accesoriedad: debe existir una obligación válida; si se transmite el crédito principal también lo hace la garantía; si se extingue la deuda se extingue el derecho real de garantía.
¿Qué pasa si se extingue la garantía? La extinción del accesorio no afecta a la obligación principal (el carácter accesorio del derecho real de garantía hace que siga la suerte del principal y la extinción de la obligación genera la del derecho real de garantía).
Especialidad en cuanto al objeto: El objeto de los derechos reales de garantía puede ser cosas y derechos (ej: prenda de créditos) . Debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro). Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son los bienes que van a garantizar la deuda (de los cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrara eventualmente ante el incumplimiento del deudor) y el importe por el que se responde con dicha cosa.
Ejemplos:
* Inmueble: indicar su ubicación (provincia, ciudad, calles, n°), superficie, valuación fiscal, nomenclatura catastral, etc.
*Auto: marca, modelo, n° motor y chasis, uso y destino, n° de dominio, etc
Especialidad en cuanto al crédito: El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. De esta forma sabemos hasta que cifra va a tener que soportar el dueño de la garantía real constituida, de parte del acreedor. La cifra por la que esta afectado el objeto tiene un límite máximo que puede coincidir o no con el importe del crédito garantizado. El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; pero en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
Defectos de la especialidad: La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo. Los defectos en especialidad sobre objeto o crédito pueden sanearse. Los datos faltantes al constituir la garantía pueden integrarse con los otros contenidos del acto constitutivo.
Caracteres naturales de los derechos reales de garantía:
Indivisibilidad
Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o solo a uno o alguno de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
A través de la indivisibilidad se permite que un número de cosas se alcancen como solo una por el gravamen real, de manera tal que el derecho tutele, de igual manera y sin variantes, hasta la mínima expresión del crédito principal.
Extension de la garantía.
Extensión en cuanto al objeto
Quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Salvo:
Extensión en cuanto al crédito
La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los interés, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura solo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
Subrogación real
El art. 2194 del nuevo Código Civil y Comercial indica que la garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
¿Qué es la subrogación real? Es la situación que se produce cuando el bien gravado es reemplazado ( por indemnización, precio, etc.) al ser destruido, expropiado o ser puesto fuero del comercio, etc., y la garantía pasa a ese reemplazo.
Hipoteca
Concepto:
La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. ART2205
Constitución de la hipoteca.-
¿Quienes pueden constituir hipoteca? Los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Es decir que son los titulares de derechos reales sobre cosa propia, ya sea uno o más inmuebles. No debe haber ninguna ley que lo impida y deben tener capacidad para hacer la garantía.
*Titular del dominio: el dominio que tiene el titular es revocable o fiduciario; puede igualmente constituir hipoteca pero sujeto a la consecuencia de su extinción.
* Titular de condominio: si es un condominio, el titular puede afectar la cosa por su parte indivisa.
*Titular de propiedad horizontal: puede constituir hipoteca sobre su parte privativa y sobre la parte común inescindible.
*Titular de superficie: puede constituir hipoteca ya sea sobre el derecho a construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, en ambos casos limitados al plazo de duración del derecho de superficie.
Hipoteca de parte indivisa
Conforme al art. 2207 (CCCN), un condomino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa (ya que es una de las facultades que tiene sobre su parte: constituir derecho real de garantía para avalar obligaciones propias o ajenas).
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. La partición extrajudiciai del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no prestó consentimiento expreso.
Si el acreedor hipotecario consiente la partición y en ella es beneficiario (quedando como dueño del bien) un condomino que no es el que constituyó la garantía real, ésta desaparece.
Si el beneficiario (ai que le adjudican la propiedad del bien) es el que constituyo la hipoteca, ésta subsiste (obviamente sobre la parte indivisa sobre la que se hizo el gravamen).
Si el acreedor hipotecario no consiente, el resultado de la partición le es inoponible, pudiendo pedir la ejecución de la garantía.
Si el bien pasa a un tercero ajeno al condominio la garantía subsiste.
El contrato de hipoteca
Forma del contrato para constituir hipoteca.-
La hipoteca debe constituirse por escritura pública (salvo que una ley expresamente imponga otra cosa). El acreedor puede dar su aceptación posteriormente, pero debe hacerlo por escritura pú blica y antes de la registración.
Entonces las condiciones de forma de la hipoteca son las siguientes:
1) Debe hacerse por escritura pública (requisito ad solemnitatem).
¿Y que ocurre si no se hace por escritura pública? En ese caso no es inválido el acto, sino que las partes se obligan a realizar en otro acto la forma impuesta por la ley. Es lo que se llama promesa de hipoteca: el contrato no es nulo, pero debe existir conversión por otro acto donde las partes se obligan a hacerlo por escritura pública.
2)El acreedor debe aceptar la constitución de la hipoteca (ya sea al constituirla o después). La hipoteca no puede registrarse hasta dicha aceptación por el acreedor
Registracion de la hipoteca
Nuestro sistema registral inmobiliario es declarativo y no convalidante y la inscripción en el registro inmobiliario del titulo de hipoteca(contrato de constitución) la torna inoponible a terceros interesados de buena fe.
El derecho real nace extra registralmente, con el titulo suficiente, ya que tratándose de la hipoteca, por su propia naturaliza, no requiere de la tradición.
Con la inscripción de la hipoteca se general la prioridad registral o rango, y nace el privilegio hipotecario. Los acreedores de rango ulterior cobraran cuando se haya satisfecho a los de grado preferente
En principio, el rango o puesto de las hipotecas se determina por la fecha de inscripción.
Si habiendo sido inscriptas 2 hipotecas sobre un mismo inmueble, una antes que la otra( de modo que les corresponde el primero y segundo grado o rango, respectivamente), la de primer grado caduca por cualquier causa, la de segundo rango pasara automáticamente a ocupar su lugar y se convertirá, asi, en hipoteca de primer grado, es decir, que habrá avanzado en su colocación respecto del valor del inmueble. Es lo que se denomina “rango de avance”
Celebración del contrato.-
El contrato de hipoteca puede celebrarse entre:
* Presentes: están las partes interesadas para prestar consentimiento y perfeccionar el contrato.
* Ausentes: las partes no están presentes y por eso el consentimiento de ellos se presta en distintos momentos (lugares y días). Acá el dueño del inmueble gravado ofrece la hipoteca y luego el acreedor debe aceptarla (ambos actos unilaterales)
Determinación del objeto.-
Conforme al art. 2209 del nuevo Código, los elementos que sirven para determinar
el objeto de la garantía hipotecaria (es decir el inmueble) son:
Duracion de la inscrpcion:
Expresa el art. 2210 (CCCN) que ios efectos del registro de la hipoteca duran 20 años, si antes no se renueva. Es decir que el plazo del asiento registral es de 20 años (si antes no se reinscribe el gravamen) y pasado ese tiempo caduca automáticamente el asiento registral, pero no el derecho real de hipoteca, ni el crédito garantizado (los cuales subsisten), ya que no es lo mismo la vigencia de la hipoteca que la vigencia del asiento registral que la publicita.
Durante el plazo de 20 años de la registración, la hipoteca es oponible frente a terceros interesados de buena fe. Existen algunas personas que quedan obligadas aunque no haya publicidad registral (partes del contrato, herederos , escribanos y testigos que intervi ú ieron en el acto, etc.); los demás adquirentes pueden proceder como si no existiera hipoteca sobre él .
Extinción
La principal causa de extinción es la extinción de la deuda que garantiza. Ésta puede producirse por pago, prescripción, transacción, etc. Causas de extinción:
Por vía de consecuencia: el pago de la deuda.
Por renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pública.
Destrucción del edificio: si el edificio se reconstruye, la hipoteca vuelve a gravarlo.
Resolución de los derechos del constituyente: en el caso en que el que la concedió tuviera sobre el inmueble un derecho sujeto a condición resolutoria y la condición se produce.
Confusión: una misma persona reúne las cualidades de propietario y acreedor.
Dación en pago: pago por entrega de bienes.
Comprador de un inmueble en remate judicial: lo adquiere libre de hipoteca.
Cancelación
La cancelación de la hipoteca es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen en el Registro de la Propiedad. Puede haber cancelación sin que se extinga la hipoteca y puede extinguirse la hipoteca sin cancelación por no haberse hecho en el Registro.
Puede ser voluntaria o judicial.
La voluntaria es cuando la hace el acreedor hipotecario unilateralmente, el deudor o conjuntamente.
Es judicial cuando la pide el constituyente por nulidad del crédito o extinción de la hipoteca.
Debe hacerse por escritura pública. Los efectos de la inscripción se extinguen a los 20 años y la cancelación es automática (opera de pleno derecho).
PUBLICIDAD:
Definicion:
Se llama “publicidad” a aquellos medios usados para difundir o exteriorizar toda ciase de hechos, actos o situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de índole juírdica, se la llama publicidad juridica.
En los derechos reales, esta publicidad se logra a través de los Registros — Es aquel lugar donde se anotan los actos y contratos de los particulares o de las autoridades (ejs: Registro de Propiedad Inmueble; Registro de la Propiedad del Automotor; etc).
La ventaja de la publicidad es la Protección de los derechos de los acreedores: les permite saber qué bienes tiene el deudor y, si éste no paga su deuda, el acreedor podrá embargarle algún bien. Permite a los 3ros que quieran adquirir derechos reales sobre un bien, saber en qué estado está, y quien es su dueño.
Clasificacion de los sistemas de publicidad:
Es necesaria para que el derecho real sea válido con respecto a terceros ajenos a él.
1) No Regístrales: se usan otros medios para la publicidad de los derechos reales (ej: un contrato o la tradición) en lugar de la inscripción en el registro.
2) Regístrales: se usa la inscripción en el registro para lograr la publicidad del derecho real. ya que en estos sistemas la simple publicidad no sería suficiente, quedaría el acto oculto, ajeno a la mayoría de la sociedad. Dentro de los sistemas regístrales hay una subclasificación:
la inscripción subsana cualquier vicio que el título pudiera tener, mientras que en el que “ no comalida n la inscripción no convalida el título ni subsana sus defectos.
Principios registrales: LEY 17.801
1) Principio de Rogación (art.6) — > Las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas ya que el registro no actúa de oficio. Pueden pedirlas: a) Él autorizante (escribano) del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal / b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
2) Principio de Inscripción (arts. 2 y 3) — Los documentos detallados en el art. 2 deben inscribirse o anotarse para su oponibilidad frente a terceros; y estos documentos son: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. / b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares. / c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
3) Principio de Prioridad (arts.17, 18, 19 y 40) — El orden en que se tendrá en cuenta la inscripción será en base a la prioridad al inscribir: primero en el tiempo, primero en el derecho” .
4) Principio de Especialidad (arts.10 y 11) — El inmueble debe estar determinado perfectamente. Es decir que debe estar determinado su valor, ubicación, quién es su titular, si tiene gravámenes hay que especificar su monto, y todos estos datos deben ser inscriptos en su folio real.
5) Principio de Tracto Sucesivo (arts.14 y 15) — El orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena; y cada nueva inscripción se apoya en otra anterior.
6) Principio de Legalidad (arts.8 y 9) — > El registro tiene facultad para aceptar o rechazar (provisional o definitivamente) el título que se pretende inscribir, a través de un examen en el cual se analizará si dicho título reúne los requisitos de forma.
7) Principio de Publicidad (arts.22, 23 y 25) — i*-Todo el que tenga interés podrá acceder al registro para enterarse del estado jur ídico de bienes, documentos, etc.
8) Principio de Presunción Registral o Legitimidad — Todo lo anotado en cada folio real (cada asiento registral) se presume verdadero hasta que se demuestre lo contrario, en cuyo caso son rectificados.
9) Principio de Presunción de Integridad o Completividad- Si bien el registro no se presume exacto (porque para eso tendría que ser convalidante de títulos, y ya vimos que no lo es), sí se presume completo.
10) Tracto abreviado: no será necesaria la previa inscripción o anotación en los siguientes casos:
En todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos, a partir del que figure inscripto en el Registro.
En el tracto abreviado, una persona que no figura en el Registro como propietario, el heredero, vende a un tercero el inmueble. Esto se hace para abreviar las transferencias de dominio, ya que sería superfluo inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.
Efectos de la inscripción:
La transmisión es válida entre partes antes de su inscripción, y luego de la inscripción será oponible a 3ros (sistema declarativo y no constitutivo).
¿Y para qué más sirve la inscripción?— -Para:
Matriculación:
Es la forma de asignarle a cada inmueble un folio, para individualizarlo .Se usa el sistema de“ folio real” ,es la hojita o tarjeta que tiene cada inmueble, en donde se ponen todos sus movimientos, su historia juírdica, etc.
El registro en donde se va a registrar va a ser el que corresponda según la ubicación del inmueble (y no la del titular del mismo, como pasa con los sistemas personales).
Es más fácil ubicar al inmueble que a su titular que puede cambiar rápidamente.
Diferencia entre certifcado y domnio:
La diferencia es que el certificado sirve para la reserva de prioridad, garantizando que los datos del inmueble no van a cambiar. En cambio los informes sólo informan, avisan pero no garantizan el bloqueo. Cada vez que se hace un certificado, el registrador debe anotarlo en el folio correspondiente, para así garantizar la inmutabilidad, y reserva de prioridad.
La certificación bloquea el registro, da prioridad sobre otro pedido de inscripción posterior. El registro no se paraliza con el bloqueo registral; solamente se le dará prioridad al 1ero. Además, el art, 25 dice que:
Expedida una certificación...el Registro tomará nota en el folio correspondiente, (ya que de esta forma se da a publicidad que se está por hacer un negocio con ese inmueble) y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia (15, 25 o 30 días) más el del plazo a que se refiere el articulo 5 o (45 días), sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Bloqueo registral: el escribano solicita el certificado al Registro y, desde que lo expide, comienza a correr un plazo de validez para escriturar, el cual será de 15, 25 o 30 días según se trate de funcionarios con domicilio en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. No podrá escriturar fuera de este plazo. Desde el otorgamiento de la escritura, comienza a correr el plazo para inscribirla en el Registro, que será de 45 días. Durante todo este tiempo, el inmueble está bloqueado, es decir, protegido contra las medidas que un acreedor pueda querer trabarle. Si no se cumplen los plazos, el bloqueo cae y la medida cautelar, que había sido trabada provisionalmente, se transforma en definitiva. Si inscribe después de los 45 días, se registrará la fecha verdadera de la inscripción. Si lo hace dentro, será retroactiva a la de su instrumentación.
Ejemplo: voy a comprar una casa, el escribano pide entonces un certificado sobre ella. Supongamos que el plazo del certificado es de 15 días. Se concreta la operación y luego
tengo 45 días para inscribir. Si durante estos 60 días se pide otro certificado sobre
el inmueble, se dará pero dejando constancia de la prioridad de mi certificado, que
actúa como una anotación preventiva del futuro acto: compraventa del inmueble .
Acciones posesorias (defensa de la posesión y tenencia)
Concepto
Qué son las acciones posesorias? Son aquellas realizadas sobre muebles, muebles registrables o inmuebles y que se utilizan para mantener (ante la turbación) o recuperar (si hay desapoderamiento) el objeto sobre el que se tiene una relación de poder (posesión o tenencia). Incluso puede hacerse contra el propietario de la cosa si es el que generó la agresión (efectiva o potencial) que afecta al que pide la acción.
Clases de Acciones Posesorias.»
Existen 2 clases de acciones posesorias:
Esta acción puede ejercerse también:
- contra el dueño del bien, si toma la cosa de propia autoridad.
- contra el desapoderamiento causado por realizar una obra que se empieza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o tenencia.
Requisitos de procedencia.»
1) que el turbador haga actos posesorios (ej: romper una reja) o de inminente producción con la intención de poseer (caso contrario sólo habría indemnización por daños y perjuicios a propiedad privada);
2) que el poseedor no haya prestado consentimiento;
3) que no se lo excluya al poseedor en forma total (porque en ese caso va a proceder la acción de despojo).
Turbación y Desapoderamiento.»
¿Qué es la turbación? Es cuando el acto no alcanza a excluir en forma absoluta al tenedor o poseedor (es decir no lo despoja por eso no hay que recuperar) sino que obstaculiza o hace mas gravosa la relación de poder, que hace que el sujeto pasivo no pueda seguir ejerciendo sus facultades como lo venia haciendo.
Como no se lo desapodera, no hay que recuperar la relació n de poder, sólo que ésta se ve amenazada, y por eso hay que mantener su ejercicio . Turbar es ejercer contra la voluntad del poseedor del bien (y con la intención de poseer) actos de posesión en donde no se llega a excluir totalmente al poseedor.
¿Qué es el desapoderamiento? Es cuando el acto excluye en forma absoluta al poseedor o tenedor de su relación con la cosa (es decir la pérdida total o parcial de la posesión o tenencia). Puede hacerse mediante violencia, hurto, clandestinidad , abuso de confianza, etc.
Es acción de daños cuando el acto es ejecutado sin intención de hacerse poseedor: no hay turbación o desapoderamiento si no hay intención de quien realiza los actos materiales de tomar la posesión de la cosa contra la voluntad del tenedor o poseedor ( ej: cuando el titular de la relación de poder consiente, autoriza o tolera las actividades en cuestión). Es decir que si con sus acciones de exclusión o molestias de la relación de poder el objeto se destruye o pierde o un tercero se queda con la posesión de la cosa no habría posibilidad de otorgar estas acciones sino daños y perjuicios (acción personal).
Acción para adquirir la posesión o la tenencia: quien tiene un título válido, tiene derecho a pedir el poder sobre la cosa (tener el título válido no da la posesión o tenencia es decir que no puede adquirirse de mano propia sin demandarla mediante vías legales). Vemos que tiene el derecho a la posesión o tenencia, y la entrega efectiva se pide a través de ví as legales (adquiere la relación de poder con la cosa ).
Legitimación.-
1) Poseedores de cosas (muebles, inmuebles, muebles registrables), o de universalidades de hecho (es el conjunto de cosas como un rebaño) que pertenezcan al mismo titular de la relación de poder, o de partes materiales de una cosa.
2) Coposeedores. Pueden ejercer las acciones posesorias:
* contra terceros sin el concurso de los otros
* contra los otros coposeedores, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común ( no procede si la cuestión es sobre la extensión mayor o menor de cada parte). Tanto si la lesión viene de un tercero ajeno a la comunidad como si surge de otro coposeedor, el actor pide la acción sin necesidad de que lo pidan los demás coposeedores o que le den autorización para ello.
3) Tenedores. Pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que se devuelvan la posesión, y si no quiere recibir la cosa, puede tomarla directamente.
1) En la acción de despojo es el despojante (autor del hecho), herederos y sucesores particulares de mala fe, y el dueño de la cosa (si la tomo por mano propia).
2) En la acción de mantener es el autor de la turbación .
Acciones reales (defensa del derecho real)
Concepto de Acciones Reales.-
Las acciones reales son los medios de defender enjuicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva. Es decir que ante la acción del damnificado el demandado presenta la prescripción diciendo que las vías o defectos que hay en su derecho sobre la cosa se subsanan por el paso del tiempo establecido para obtener por prescripción adquisitiva dicho derecho.
Clasificacion:
1) Acciones reivindicatoria: su fin es defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y se usa ante actos que producen el desapoderamiento. En este caso la lesión consiste en impedirle al titular del derecho ejercer sus facultades sobre la cosa, privándolo, despojándolo de su relación posesoria. Hay despojo. (ej. Soy dueño de una casa y no me dejan entrar)
Legitimación pasiva.-
Esta acción se ejerce contra:
2)Accion negatoria: su fin es defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión, y se usa ante actos que constituyen una turbación (en especial por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesion). El damnificado soporta actos materiales que causan turbación por parte del agresor que pretende ejercer derechos sobre el objeto, o si los tiene los ejercita en forma desmedida . Hay turbación.
Legitimación activa.-
¿Quiénes están legitimados para promover la acción negatoria?
Legitimación pasiva.-
¿Y contra quiénes se realiza? Contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro (aunque sea el dueño del inmueble).
3) Acción confesoria: su fin es defender la plenitud del derecho real y se usa ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Si bien el damnificado mantiene la cosa en su poder, no puede ejecutar (en todo o en parte) algún derecho propio de la posesión. No hay despojo.
Legitimación activa.-
¿Quiénes están legitimados para promover la acción confesoria?
Legitimación pasiva. -
¿Y contra quiénes se realiza? Contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de otro o sus servidumbres activas ( ej: titular del fundo sirviente ).
4) Acción de deslinde: cuando hay incertidumbre sobre el lugar exacto de demarcación.
Legitimación.-
*Legitimación activa: titular de un derecho real sobre un inmueble que no está separado de otros (por edificios, muros, cercas u obras permanentes ) .
*Legitimación pasiva: son los colindantes a los cuales el titular del derecho real les exige que concurran con é l a fijar mojones u otras señales (sea que hayan desaparecido o fueran removidos o corridos o no existieran).
Interdictos:
Son las pretensiones que surgen por la turbación o despojo, de posesión o tenencia, de un bien mueble o inmueble (o de una obra nueva que afecta a un bien), y su fin es lograr que el juez se expida sobre su amparo o restitución (o en caso de la obra nueva, lograr su suspensión y destrucción).
¿Cuáles son los interdictos procesales? Son los interdictos de:
*Adquirir (art. 607): a diferencia de las demás acciones e interdictos, este tiene por objeto “adquirir” la posesión (en lugar de defenderla). Se necesitan 2 requisitos: probar que se tiene el título o derecho de poseer; y que no hay otro que posea ese bien (es decir que no alcanza sólo con poseer).
Ejemplo: si la cosa la tiene un tenedor, y no se la quiere devolver al dueño porque no está seguro de que él realmente lo sea (y no porque pretenda tener la posesión).
* Retener (arts. 610 y 611): se usa para casos de turbación, y consiste en el reclamo judicial de conservar la tenencia o posesión. Los requisitos son: que el que reclama tenga la posesión actual o tenencia (de mueble o inmueble); y que amenacen con perturbarla o lo hagan con actos materiales.
* Recobrar (arts. 614 y 615): se usa para casos de despojo, y consiste en el reclamo judicial de la restitución de la tenencia o posesión.
Los requisitos son: que el que reclama haya tenido la posesión actual o tenencia (de mueble o inmueble); y que haya sido despojado (total o parcialmente) con violencia o clandestinidad.
* Obra nueva (art. 619): se usa para impedir una obra nueva.
Relación entre las acciones posesorias y las acciones reales
No pueden acumularse las acciones reales con las posesorias. El fundamento de esta independencia reside en que en cada una se ventilan cuestiones totalmente distintas. En las acciones posesorias se discutirá sobre la posesión o la tenencia en sí mismas para mantener o recuperar la relación de poder atacada. En las acciones reales, se debatirá el derecho real invocado sobre la cosa. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real.
Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria. Si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda. Pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la acción real.
Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior. La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.
Usucapión
Concepto
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por ley.
Fundamento
Por un lado, tenemos una persona que poseyó la cosa (ej: un inmueble) durante años, le hizo mejoras, reparaciones y la mantuvo productiva, y por otro lado está el propietario de la cosa, que durante años se desinteresó de la misma al no utilizarla, no hacerla producir y al no ejercer las acciones legales correspondientes para recuperar la posesión.
Con la prescripción adquisitiva o usucapión este propietario negligente pierde el derecho y lo adquiere el poseedor que mantuvo productiva la cosa. Por lo tanto, los fundamentos son los siguientes:
Elementos de la prescripción adquisitiva.-
Los elementos esenciales para prescribir son:
1) La Posesión (ostensible y continua)
2) El Tiempo, que dependerá de qué clase de prescripción se trate:
*Prescripción adquisitiva larga: posesión durante 20 años.
*Prescripción adquisitiva breve: posesión durante 10 años de buena fe y con justo título.
Requisitos de la posesión para prescribir.-
La posesión, para poder prescribir, debe ser:
* Ostensible: es decir que dicha posesión debe ser pública, notoria, evidente, manifiestamente visible para que se exteriorice frente a todos la existencia del derecho real que se pretende adquirir.
*Continua: que el poseedor realice actos posesorios en forma constante o periódica para demostrar la existencia de la relación posesoria.
La posesión es discontinua cuando hay un hecho negativo (omisión) del poseedor
(ej: el poseedor deja de habitar el inmueble durante varios años, abandona la cosa o deja de aprovecharla).
Este requisito no significa que la cosa deba ser poseída permanentemente, sino como corresponda según la naturaleza de la misma (puedo usucapir un inmueble aunque durante los días de lluvia no pueda acceder a él). Es interrumpida ante un hecho positivo, ya sea del poseedor (ej: si reconoce el derecho del propietario) o de un tercero (ej: demanda, citación ajuicio, etc.).
Clases de prescripción adquisitiva.-
Existen 2 clases de prescripción adquisitiva:
1) Breve: el art. 1898 establece que “ la prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años. Si la cosa es registrare el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título”
2) Larga: el art. 1899 establece que “Si no existe justo título o buena fe el plazo es de 20 años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión, También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes”
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