Derechos Reales 1er Parcial.

 

“Derecho Real es aquél derecho subjetivo de carácter patrimonial que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata”.

Los derechos reales NO son relaciones jurídicas, porque no se relacionan dos sujetos de derecho. Es una relación de contenido económico.

Art 1882 CCyC: “Concepto. El Derecho Real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este código”.

Comparación entre Derechos Personales y Derechos Reales:

Ambos son de contenido patrimonial.

	Derechos Personales	Derechos Reales
Definición	Relaciones entre personas	Relaciones entre cosas y personas
Elementos	Sujeto Activo Sujeto Pasivo Objeto-Prestación	Dos corrientes: una corriente clásica cree que hay 2 elementos (sujeto activo y objeto) y una corriente moderna reconoce 3 (sujeto activo, objeto y sujeto pasivo)
Sujeto Pasivo	Determinado	Indeterminado (universal)
Objeto	Es una prestación debida (obligación de dar, hacer o no hacer)	Tradicionalmente(en el código de Vélez), el objeto solo podían ser las cosas, con el código nuevo se incluyen además de las cosas, los bienes taxativamente señalados por la ley
Relación entre sujeto activo y objeto	Relación indirecta y mediata: no puedo disfrutar directamente del derecho necesito que mi deudor cumpla	Relación directa e inmediata: no necesito intermediarios para ejercer mi derecho
Régimen legal	Rige el principio de autonomía de la voluntad	Las normas que regulan los derechos reales son sustancialmente de orden público(hay excepciones), es decir no pueden ser dejadas de lado por las partes
Número	Ilimitado porque rige el principio de autonomía de voluntad	Números clausus/numero cerrado: solo puedo crear y transmitir los derechos reales que estén en la ley. Actualmente el CCyC enumera 14, antes 11.
Nacimiento de los derechos	Única causa fuente: contratos, cuasi-contratos, delitos, cuasi-delitos o ley	Una causa: apropiación. Dos causas: teoría del título (acto jurídico válido) y modo (tradición). Puede existir una causa o se pueden necesitar dos
Oponibilidad	Una o varias personas pero siempre determinadas	Erga-omnes
Publicidad	Salvo ciertos supuestos, no se necesita publicidad	Es esencial. 3 tipos de publicidad
Inherencia	La inherencia es ajena a los derechos personales	Una vez que nace el derecho real se pega a la cosa. De acá se derivan el ius persecuendi y el ius preferendi

 

En la época de Vélez si alguien trataba de crear un derecho real que no existía, se lo validaban como el derecho personal más parecido. El nuevo código no contempla esta opción pero la doctrina coincide en que si se da el caso, se aplicaría igual.

Fuente de los derechos reales: NO solo es la ley, podría ser también un testamento.

Teoría de doble causa: (o teoría del título y modo) Se aplica en adquisiciones derivadas por actos entre vivos de derechos reales que se ejerzan por la posesión. La hipoteca por ejemplo, no se ejerce por la posesión.

Publicidad de los derechos reales: 3 tipos:

• Tradictiva: la que se da en el momento de la tradición. Es débil porque solo tiene en cuenta a los que estuvieron presentes en ese momento.
• Posesoria: se da a través de actos posesorios sobre la cosa. No te ven en la tradición pero te ven poseyendo la cosa.
• Registrable: se da a través de la inscripción de la cosa en el registro correspondiente. Es la más fuerte.

Ius Persecuendi: Derecho de persecución. Puedo perseguir la cosa en manos de quien se encuentre.

Ius Preferendi: Primero en tiempo, más fuerte en derecho. Yo titular de derechos reales tengo preferencia a los que adquieran el derecho real después que yo.

 

Art 1887 CCyC: “Enumeración. Derechos Reales son: 1) Dominio; 2) Condominio; 3) Propiedad horizontal; 4) Conjunto inmobiliario; 5) Tiempo compartido; 6) Cementerio privado; 7) Superficie; 8) Usufructo; 9) Uso; 10) Habitación; 11) Servidumbre; 12) Hipoteca; 13) Anticresis; 14) Prenda”.

Es una enumeración taxativa.

Bienes: Derechos individuales sobre los bienes que integran el patrimonio de las personas.

Cosas: Derechos que recaen sobre bienes susceptibles de valor económico, los bienes materiales. Las cosas se pueden clasificar:

• Muebles – Inmuebles
• Fungibles – No fungibles
• Principales – Accesorias
• Consumibles – No consumibles
• Divisibles – Indivisibles
• Dentro del comercio – Fuera del comercio. A su vez fuera del comercio:
• Absolutamente enajenables (ej. Las cosas del dominio público del Estado)
• Relativamente enajenables (ej. Bienes de menores)

Dominio: Derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.

Condominio: Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. 

Propiedad Horizontal: Derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio.

Conjunto Inmobiliario: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Tiempo Compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

Cementerio Privado: Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Superficie: Derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el titulo suficiente para su constitución.

Usufructo: Derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Uso: Derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el titulo, sin alterar su sustancia. Si el titulo no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso solo puede constituirse a favor de persona humana.

Habitación: Derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación solo puede constituirse a favor de persona humana.

Servidumbre: Derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Hipoteca: Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del contribuyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

Anticresis: Derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se le autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Prenda: Derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

 

Los derechos reales se pueden clasificar:

Según el objeto:

• Cosas propias: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjunto inmobiliario, tiempo compartido, cementerio privado.
• Cosa ajena: superficie, usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis, prenda.
• Cosa mueble: prenda.
• Cosa inmueble: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjunto inmobiliario, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis.

Según el contenido:

• De goce o disfrute: superficie, usufructo, uso, habitación, servidumbre.
• De garantía: hipoteca, anticresis, prenda.

Según el ejercicio:

• No se ejercen por la posesión: hipoteca, servidumbre.
• Se ejercen por la posesión: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjunto inmobiliario, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis, prenda.

 

Obligación Propter Rem:

También denominadas ambulatorias. Siguen a la cosa en los distintos cambios de titularidad. Pertenecen a una persona en función de la titularidad que tenga con la cosa, no pertenecen a la persona en sí. El obligado propter rem puede liberarse de la obligación mediante el abandono de la cosa, por eso las expensas no son obligaciones propter rem, algunos autores dicen que sí, pero si debe expensas no se libera abandonando la cosa, es responsable. Naturaleza jurídica: NO son derechos reales, son obligaciones.

 

Relaciones de Poder:

Art 1908 CCyC: “Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia”.

Teoría de la Posesión:

Savigny e Ihering fueron dos juristas que dieron dos teorías opuestas pese a que no eran contemporáneos.

Elementos de la Posesión: Para Savigny la posesión tiene dos elementos: el Corpus (tener la cosa en mi poder) y el Animus Domini (no reconocer un señorío superior sobre la cosa). Para Savigny la tenencia es el Corpus sin el Animus Domini. Por su lado Ihering critica esta teoría porque al ser subjetiva tendríamos dificultades probatorias. Ihering hace su propia teoría, para él la posesión es el Corpus y el Animus. El Corpus seria la exteriorización del derecho de propiedad y el Animus es la voluntad, la relación debe ser querida, voluntaria. Para Ihering la tenencia es el Corpus mas el Animus teniendo en cuenta una Norma Legal que limite esto. Con Savigny la voluntad está incluida en el Corpus. Lo que para Savigny es tenencia, para Ihering es posesión.

Naturaleza jurídica de la Posesión: Para Ihering la posesión es un derecho real. Vélez lo consideraba un hecho pero lo legislo como un derecho. Nuestro código sigue la teoría de Savigny que dice que la posesión es un hecho con consecuencias jurídicas.  La posesión es un hecho porque no está enumerada como un derecho en el código, porque no necesito capacidad para ejercerla pero si discernimiento y porque no necesito un titulo para ser poseedor, mientras que para los derechos sí.

Protección del poseedor (fundamento): Hay dos teorías: una teoría absoluta que dice que hay que defender la posesión por sí misma; y una teoría relativa que fue adoptada por ambos autores y cada uno la justifica según su postura. Para Savigny defendiendo la posesión, defiendo también a la persona. Para Ihering defender la posesión es defender la propiedad.

En otras palabras:

Teoría clásica o subjetiva: Savigny en su obra Tratado de la Posesión, parte de la idea que, se está en posesión de una cosa cuando se tiene la facultad, no solamente de disponer físicamente de ella, sino también de defenderla e toda injerencia extraña. Para hablar de posesión es necesaria la incurrencia de dos elementos: el Corpus (elemento objetivo) y el animus domini (elemento subjetivo).

El Corpus es definido como el poder de hecho sobre la cosa, que es posibilidad de disponer físicamente de ella. Pero no basta el mero contacto, sino que ese contacto debe ser querido, debe haber un “mínimo de voluntad”, dada que esta es la diferencia entre el corpus t la yuxtaposición local. Si no se conjuga el corpus y el animus domini, solo habría tenencia. El elemento subjetivo (animus) es definido como la intención de comportarse con la cosa como lo haría su dueño. Entonces si falta el elemento objetivo, solo habrá yuxtaposición local; si falta el elemento subjetivo, habrá tenencia.

Teoría de Ihering u objetiva: sostiene que al ser el animus domini un elemento subjetivo, dependiente de la intención del sujeto, resulta muy difícil probar la voluntad, para determinar si una persona estaba imbuida a la cosa, habría que penetrar su mente, lo que era imposible. Por eso propone que, la posesión, consiste en el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa, conforme a su destino natural. Es decir que, toda relación entre el hombre y la cosa implica la posesión, a menos que una disposición expresa de la ley establezca que solo hay tenencia. Acá se reemplaza la voluntad individual del sujeto, el elemento subjetivo, por la voluntad abstracta de la ley (elemento objetivo). Esto facilitaría la prueba, basta demostrar que existe corpus para que la relación sea considerada posesión.

Posesión: Corpus (posibilidad de disponer fácticamente sobre la cosa, es decir, tenerla en mi poder) + Animus Domini (intención de someter a la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad y no reconocer un señorío superior sobre ella). Es la relación de una persona con una cosa que le permite ejercer sobre ella actos materiales (usarla, gozarla, aprovecharla) por sí o por otro, con prescindencia de la existencia, o no de la relación jurídica que pudiera justificarla o contenerla.

Art 1909 CCyC: “Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un Derecho Real, lo sea o no”. Ser poseedor no siempre implica ser titular del derecho real. Nuestro código sigue la postura de Savigny (el código de Vélez también).

CORPUS + ANIMUS DOMINI

Tenencia: Solo el CORPUS. Dispone fácticamente de la cosa pero reconoce un señorío o potestad superior.

Art 1910 CCyC: “Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor”.

Clasificaciones de las Relaciones de Poder:

• Posesión
• Tenencia
• Relación de lugar (o Yuxtaposición Local): Es un contacto físico con la cosa sin intención, no trae consecuencias jurídicas.

Clasificación de la posesión:

1) Legítima: Se da cuando sea el ejercicio de un derecho real regularmente constituido conforme a lo que dice el código conjuntamente con el Corpus y el Animus Domini.  Poseedores legítimos: Dueño, Condómino, Titular de propiedad horizontal, Titular de tiempo compartido,  Titular de cementerio privado, Usufructuario, Usuario, Acreedor prendario.

2) Ilegítima: El poseedor no es titular de un Derecho Real regularmente constituido conforme al Código. Ej. Usurpador. El código de Vélez en el art. 2355 da los casos: cuando se tenga sin título, o por un titulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla. A su vez la posesión ilegitima se divide en Buena Fe o Mala Fe.

• Buena fe: el poseedor no duda acerca de que es poseedor legítimo, no conoce que carece de derecho, ya sea por ignorancia o error de hecho excusable, esta 100% convencido de que él es el poseedor legitimo. Art 1918 CCyC: “Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad”.
• Mala fe: el poseedor conoce o debe conocer sobre la ilegitimidad de su posesión. Los errores de derecho son inexcusables, los de hecho no. A su vez, la mala fe se divide en Simple o Viciosa.

→ Simple o no viciosa: al adquirir la posesión tenía dudas de su legitimidad o si fue negligente en el examen de los títulos del vendedor. No estamos en presencia de vicios.

→ Viciosa: Estamos en presencia de vicios.

• Muebles:
• Hurto: sustracción ilegitima de una cosa a una persona, con o sin violencia
• Estafa: adquirir la cosa como libre y en realidad estaba gravada, o adquirirla de quien no era su legitimo poseedor
• Inmuebles:
• Violencia: se toma o mantiene la posesión por vías de hecho
• Clandestinidad: se toma o mantiene la posesión por vías ocultas
• Ambos:
• Abuso de confianza: se recibe una cosa con la obligación de restituirla pero se intervierte el título.

Regla general: Buena fe o mala fe se determina desde la génesis, inicio, adquisición de la posesión. Es decir, se juzga en el momento de la adquisición, en el momento inicial.

Presunciones Posesorias:

Son afirmaciones que la ley da por ciertas salvo prueba en contrario, sirven para facilitar la prueba en materia posesoria en tanto no se demuestre lo contrario (iuris tantum).

1) Presunciones que se relacionan con el título: Art 1914 CCyC “Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica”. Si tengo título se presume que poseo desde la fecha que éste indica y en relación a la extensión que señala.

2) Presunciones que se relacionan con la buena fe y mala fe: Art. 1919 CCyC “Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona”. Se presume que toda relación siempre es de buena fe excepto supuestos:

• Muebles: se presume la mala fe cuando el ganado de una persona tiene el diseño de la marca de otra persona y cuando se adquiere algo de una persona que habitualmente no hace tradición de tales cosas y carece de medios para adquirirlas.
• Inmuebles: se presume la mala fe cuando el título es de nulidad manifiesta.

3) Presunciones que se relacionan con los actos posesorios: Art 1911 CCyC “Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión”. Se presume que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre la cosa. Se excluye a los servidores de la posesión que son quienes usan la cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.

4) Presunciones de legitimidad: Art 1916 CCyC “Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley”. Las relaciones de poder se presumen legítimas salvo que se demuestre que importen un ejercicio irregular de un Derecho Real o Derecho Personal de conformidad con lo dispuesto en las leyes.

Adquisición de la Posesión:

Es asumir el poder de disponer físicamente de la cosa para sí. Excepción: Al fallecer el causante lo suceden sus ascendientes, descendientes y cónyuge automáticamente, se denomina investidura de pleno derecho (art 2337 CCyC).

Modos de adquisición de la posesión:

-Cosas que no tienen poseedor: posesión nace en cabeza del adquirente.

• Aprehensión (tomar una cosa) de cosa mueble sin dueño con la intención de someterla al ejercicio de un derecho real.

-Cosas con poseedor actual: se transmite una cosa que era poseída por otra persona.

• Sin consentimiento del poseedor actual: normalmente estas alcanzado por alguno de los vicios:

• Muebles: hurto o estafa.
• Inmuebles: violencia o clandestinidad.
• Ambos: interversión del título por abuso de confianza (algunos autores no incluyen este vicio).

• Con consentimiento del poseedor actual:

• Mediante la Tradición: es la entrega voluntaria y recepción voluntaria de la cosa por medio de actos materiales que pueden desarrollar amas partes o una con consentimiento de la otra. Art 1924 CCyC “Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla”. Para adquirir por tradición rige el instituto de la posesión vacua, que significa que para adquirir la posesión o tenencia por tradición la cosa de estar libre de toda posesión y no debe mediar oposición alguna. 3 tipos de tradición: ambas partes (tradens y ac sipiens) hacen actos materiales; actos materiales de uno (tradens) con el consentimiento del otro; y actos materiales solo del ac sipiens con el consentimiento del otro. Posesión vacua: Para que pueda juzgarse hecha la tradición el inmueble debe estar vacío y no debe mediar oposición alguna, es decir, debe estar libre de controversias. Art 1926 CCyC “Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna”.
• Fuera de la Tradición: Hay 3 excepciones a la necesidad de efectuar la tradición para recibir benes que se hallaban en posesión de otra persona con consentimiento de aquél, Art 1923 CCyC “Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa”:
• Traditio brevi manu: quien es tenedor de la cosa, por la realización de un acto jurídico se transforma en poseedor, es decir, quien posee en nombre de otro pasa a poseer en nombre propio. Ej: quien alquilaba el inmueble se lo compra al dueño y pasa a ser poseedor de aquél.
• Traditio brevi manu: quien posee a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de una tercera. Ej: propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, la relación de tenencia sigue vigente aunque haya cambiado el poseedor. La única condición es que el tenedor sea notificado del cambio de dueño.
• Constituto posesorio: poseedor transmite a otro la posesión pero queda como tenedor de la cosa, es decir, quien posee la cosa en nombre propio pasa a poseerla en nombre de un tercero. Ej: vendo un inmueble y al momento de la compra venta realizo un contrato de locación para alquilarlo. En la época donde no existían los registros, esto podía ser utilizado para fraude, para que esto no pase, se pide que existan dos actos jurídicos: uno que asiente que vendiste la cosa y otro que pruebe que estas celebrando un contrato.

 

Perdida de la Posesión:

Tiene lugar cuando se pierde uno de los dos elementos de la posesión, ya sea el corpus o el animus domini.

Art 1931 CCyC “Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En particular, hay extinción cuando: a) se extingue la cosa; b) otro priva al sujeto de la cosa; c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia; d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida; e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa ”

• Se extingue la cosa:
• Cosa inanimada: la pierdo si se destruye.
• Cosa animada (animal): la pierda cuando fallece.
• Transformación: se modifica la sustancia de la cosa de manera tal que pasa a ser una nueva, dejo de ser poseedor de la anterior y paso a serlo de la nueva cosa, ej: pepita de oro que se transforma en anillo.
• Cosas que son puestas fuera del comercio: cuando hay expropiación de muebles o inmuebles por causa de utilidad pública, dejo de ser poseedor porque la cosa sale del comercio.
• Fundo ribereño: río ensancha su cauce sobre jardín del propietario, ríos son del dominio del Estado, el propietario pierde la porción que el río ocupe.
• Otro priva al sujeto de la cosa:

Se da cuando hay desapoderamiento (Vélez llamaba despojo). Pierdo el corpus ya sea por hurto, estafa (muebles), clandestinidad, violencia (inmuebles) o abuso de confianza (muebles e inmuebles). Efectos de la sustracción: poseedor puede iniciar acción posesoria. En el caso de estar a poco tiempo de terminar la usucapión y ser despojado también se puede recurrir a la acción posesoria. Éstas prescriben al año, iniciando el plazo el día q fui despojado.

• Sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia:

Imposibilidad de tener el corpus de manera permanente. Ej: se me cae el reloj al mar en el medio del Océano Atlántico. No hay ninguna posibilidad de que recupere el corpus sobre mi reloj.

• Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida:

Dejo de tener el corpus pero es posible que alguien más pueda ejercer la posesión sobre mi objeto. Ej: me voy de viaje a otro país y pierdo mi reloj. La diferencia con el inciso anterior es que en éste alguien puede tener la posibilidad de ejercer la posesión sobre mi cosa perdida y en el anterior nadie podrá hacerlo.

• El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa:

Dejo de intentar someter a la cosa al ejercicio de un Derecho Real, o sea que dejo de tener el animus domini. Ej: leo el diario y lo dejo en el subte.

 

Efectos de la Posesión:

Hay derecho y obligaciones.

1) DERECHOS Y OBLIGACIONES INHERENTES A LA POSESIÓN Y A LA TENENCIA: son aquellos que le pertenecen a cualquier sujeto que tenga una relación de poder con una cosa determinada, es decir, en virtud de su calidad de poseedor y tenedor.

- Obligaciones inherentes a la posesión y tenencia: Art 1933 CCyC “Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro”.

1º supuesto: obligación de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla. Ej: tengo un Derecho Real de usufructo por 5 años, al concluir el periodo tengo la obligación de devolver la cosa al titular del dominio.

2º supuesto: obligación de respetar las cargas reales. Las cargas reales son aquellos Derechos Reales que recaen sobre cosa ajena desde el punto de vista del poseedor de la cosa, son el aspecto pasivo de los Derechos Reales sobre cosa ajena, es decir, cuando sobre la cosa de la q soy poseedor o tenedor, recae un Derecho Real sobre cosa ajena, yo debo respetar ese Derecho Real. Ej: soy dueño de un inmueble y otorgo un Derecho Real de usufructo, mi dominio que era perfecto pasa a ser imperfecto desmembrado ya q le otorgo facultades de uso y goce a un tercero. Otro ej: las hipotecas, mi dominio perfecto pasa a ser imperfecto gravado porque recae sobre él un Derecho Real sobre cosa ajena.

3º supuesto: obligación de respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa: Ej: si se dicta una medida de no innovar sin determinado terreno, quien sea poseedor o tenedor actual debe respetarla.

4º supuesto: obligación de respetar los límites y restricciones al dominio: son las obligaciones que se tienen en virtud de la relación con la cosa y la siguen más allá de los cambios de titularidad, es decir, obligación propter rem.

-Derechos inherentes a la posesión y a la tenencia: Art 1932 CCyC “Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro”.

1º supuesto: derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa: servidumbre: Derecho Real que afecta dos inmuebles y va a permitir que el fundo dominante obtenga una utilidad del fundo sirviente, es activa desde el punto de vista del poseedor del fundo dominante y pasiva desde el punto de vista del fundo sirviente. La servidumbre, por un lado, es real cuando se constituye en favor del fundo dominante, no importa quién lo posea, la servidumbre subsiste a las transmisiones y por el otro lado, es personal cuando se constituye en favor de un sujeto determinado, no será susceptible de transmisiones. En otras palabras: dentro de las servidumbres, la más común es la servidumbre de paso donde se necesitan dos fundos: uno dominante y otro sirviente, cuando la servidumbre es real, se entiende que está a favor de un sujeto determinado (titular dominante), si la servidumbre es real la puede aprovechar cualquiera, si la servidumbre es personal, y está a favor de “A” y “A” fallece, la servidumbre se termina.

2º supuesto: derecho a exigir que se respeten los límites y restricciones al dominio: es la contracara de las obligaciones propter rem ya q ellas así como deben ser respetadas también deben ser exigidas. Se habla desde el punto de vista activo de las obligaciones propter rem, ej: así como yo no debo hacer ruidos molestos por las relaciones de vecindad tengo el derecho de exigir a mis vecinos que tampoco los hagan.

2) DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS POSEEDORES DE BUENA FE Y MALA FE: se aplican al momento en que la cosa es restituida al poseedor legítimo o reivindicador triunfante.

1º supuesto: INDEMNIZACION. Cuando el objeto que había sido robado lo adquirí:

• A título gratuito: no habrá.
• A título oneroso pero de mala fe: no habrá porque sabía que el objeto era robado.
• A título oneroso pero de buena fe: habrá si se cumplen los siguientes requisitos:

→ Objeto haya sido vendido en venta pública con otros similares o,

→ Objeto haya sido vendido en casa de productos similares o,

→ Objeto haya sido vendido por quien acostumbra a vender tales objetos.

→ Si el objeto vendido es un bien mueble registrable es necesario que haya obtenido la registración de buena fe, es decir q quien me transmitió la cosa figuraba como el titular.

→ Art 2259 CCyC “Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado”

2º supuesto: FRUTOS: Son los objetos que un bien produce de modo renovable. Se clasifican en:

• Naturales: producciones espontáneas de la naturaleza. Son percibidos al ser separados de donde crecen, ya sea de un árbol (manzanas) o de la tierra (papas). Si no fueron extraídos aunque estén listos no se consideran percibidos.
• Industriales: producciones por la industria del hombre. Son percibidos de igual manera que los naturales.
• Civiles: rentas que la cosa produce. Son percibidos una vez que fueron cobrados. No lo son aunque estén devengados (dinero está listo pero no se produjo la entrega).

Regla particular → la buena fe o mala fe en los frutos se juzga en cada momento de la percepción de los frutos. Acá salimos de la regla general que dice q la buena fe o mala fe se juzga desde el inicio de la adquisición de la posesión. Ej: soy poseedor de buena fe y extraigo semanalmente manzanas de mi árbol, a la semana siguiente me llega una notificación que hay una demanda de reivindicación en mi contra, si extraigo manzanas luego de vista la notificación serán éstas últimas de mala fe.

• Poseedor de buena fe: hace suyos los frutos percibidos.
• Poseedor de buena fe que le llega una notificación comunicándole una acción reivindicatoria en su contra: hace suyos los frutos percibidos hasta el momento en que recibe la notificación, luego de ella voy a responder por los que perciba y los que haya dejado de percibir por mi negligencia (ej: para que voy a seguir cuidando la cosecha de papas si es muy factible que pierda la posesión).
• Poseedor de mala fe inicial: restituye todos los frutos percibidos y los que haya dejado de percibir por su negligencia.
• Frutos pendientes o no percibidos: corresponden al reivindicador triunfante.

• Al momento de restitución de frutos habrá que hacer un balance con los gastos hechos a tales fines para evitar el enriquecimiento sin causa.
• Art 1935 CCyC “Adquisición de frutos o productos según la buena fe o mala fe. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena fe o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena fe o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular. El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena fe o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa”

3º supuesto: PRODUCTOS. Son aquellos objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.

• Haya buena fe o mala fe: siempre deben restituirse los productos que haya obtenido de la cosa por su naturaleza no renovable.

4º supuesto: RESPONSABILIDAD POR DESTRUCCION O DETERIORO.

• Poseedor de buena fe: solo respondo si por una destrucción o deterioro obtuve de ella un provecho, ej: se cayó una pared y vendí los escombros. De no haber provecho alguno no se responde ya que se estaba cuidando a la cosa como propia porque no se tenía conocimiento que era ajena.
• Poseedor de mala fe simple: responde siempre excepto que el deterioro o destrucción se hubiese producido de todos modos estando el poseedor legítimo.
• Poseedor de mala fe viciosa: responde siempre aunque el deterioro o destrucción se hubiese producido de todos modos estando el poseedor legítimo.
• Art 1936 CCyC “Responsabilidad por destrucción según la buena fe o maña fe. El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución ”

5º supuesto: GASTOS Y MEJORAS.

• Mejora necesaria: son aquellas indispensables para la conservación de la cosa, se debe reembolsar el dinero utilizado salvo que la mejora haya sido hecha por culpa o negligencia del que poseía la cosa antes de restituirla. Si es buena fe se pueden reclamar las mejoras necesarias. Si es poseedor de mala fe no se pueden reclamar las mejoras necesarias que se hayan originado por su culpa.
• Mejora útil: son aquellas que no son necesarias pero de las cuales se obtiene un provecho, se debe reembolsar el mayor valor adquirido por la cosa. Se puede reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.
• Mejora de mero mantenimiento o voluntaria: son aquellas que hacen a la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa, no se debe reembolsar porque este gasto se entiende compensado con la utilización de la cosa. No se puede reclamar indemnización por estas.
• Mejora suntuaria: son aquellas de mero lujo o recreo, no son reembolsables nunca. No se puede reclamar indemnización por estas pero pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa.
• Mejora natural: si se produce una mejora por la naturaleza (ej: aumento de la superficie por cambio del cauce de un río) no habrá posibilidad de pedir reembolso al reivindicador triunfante. En ningún caso son indemnizables.

• Art 1938 CCyC “Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables”

 

Defensas Posesorias:

No importa si el poseedor es legitimo o no. Lo que importa es si tenes una relación de poder con la cosa.

Son remedios para resguardar las relaciones de poder sobre una cosa ya sea que el poseedor o tenedor sea o no legítimo. Art 2238 CCyC “Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor. Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor. La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor. Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños”.

Fueron reducidas en el nuevo CCyC ya que en el de Vélez había una mayor cantidad. Actualmente son las siguientes:

1) DEFENSA EXTRAJUDICIAL DE LA POSESION

2) ACCION DE DESPOJO

3) ACCION DE MANTENER LA TENENCIA O LA POSESION

Todas ellas responden frente a dos ataques que pueden sufrir las relaciones de poder:

-La TURBACION: molestia en el uso y goce, es una lesión menor.

-El DESAPODERAMIENTO: exclusión absoluta del poseedor, ya sea con relación al todo o a una parte de la cosa, la persona deja de tener la cosa bajo su poder porque se la han quitado.

Cada ataque posee 4 elementos de los cuales coinciden en los primeros 3:

• Elemento objetivo: tiene que haber actos materiales posesorios realizados sobre la cosa que hayan sido producidos o sean de inminente producción.
• Elemento subjetivo: actos materiales posesorios deben ser realizados con la intención de poseer.
• Elemento subjetivo: actos materiales posesorios deben ser en contra de la voluntad del poseedor actual.
• Elemento objetivo: en la turbación de los actos materiales posesorios NO debe resultar la exclusión absoluta del poseedor actual, mientras que en el desapoderamiento SI deben resultar la exclusión absoluta del poseedor actual, que implica quitarle al poseedor la posibilidad de actuación fáctica sobre la cosa, de manera que el poseedor pierde el corpus. La exclusión absoluta puede ser total (sobre el 100% de la cosa) o parcial (sobre una parte de la cosa).

-DEFENSA EXTRAJUDICIAL DE LA POSESION:

Es una defensa posesoria de modo extrajudicial frente a un ataque en el que el poseedor o tenedor puede defenderse por sus propios medios siempre que tenga una reacción inmediata, que haya imposibilidad de auxilio de las fuerzas de la justicia o policiales y que el medio empleado para la defesa sea proporcional al ataque.

Requisitos:

• Ataque por vías de hecho: turbación o despojo. Debe existir un ataque, no alcanzan las amenazas.
• Reacción inmediata del poseedor/tenedor
• Que no haya posibilidad de ser ayudado por quien detente el ejercicio de la fuerza pública, en caso de que haya auxilio el poseedor no podrá intervenir.
• Racionalidad o proporcionalidad entre el medio empleado para el ataque y el empleado para la defensa.

Consecuencia: de no cumplir con alguno de estos requisitos el poseedor es pasible de responder civilmente por daños y perjuicios ocasionados.

Legitimación activa → todos los poseedores, tenedores y servidores de la posesión.

Legitimación pasiva → autor/es del ataque.

Art 2240 CCyC “Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión”.

-ACCION DE DESPOJO:

Es aquella acción que protege la posesión o tenencia frente al desapoderamiento.

Legitimación activa → poseedores, tenedores.

Legitimación pasiva → contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe (si compró la cosa u obtuvo la cosa aun sabiendo que había sido despojada)

Se puede ejercer contra el mismo dueño si tomó la cosa de propia autoridad: si un sujeto había sido despojado de su casa y luego, fuera del ámbito de la defensa extrajudicial (porque no tuvo una reacción inmediata) intenta por medios propios retomar su posesión contra el despojante éste último tendrá la acción de despojo contra el poseedor.

Si el despojo se dio por una obra en construcción sobre el terreno del poseedor éste tiene la posibilidad de iniciar la acción de despojo.

Prescribe al año.

En el caso de que el dueño de la cosa la recupere por vías de hecho (mano propia), el dueño se convierte en despojante ya que debería haberla recuperado por vías judiciales.

Art 2241 CCyC “Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia”.

-ACCION DE MANTENER LA TENENCIA O LA POSESION:

Es aquella acción que protege la posesión o tenencia frente a la turbación.

Legitimación activa → poseedores, tenedores.

Legitimación pasiva → contra el/los autor/es del ataque y sus cómplices.

Novedad del CCyC: la acción puede ser hecha (a diferencia de Vélez) ante la amenaza de una turbación como puede serlo una obra en construcción.

Prescribe al año.

Art 2242 CCyC “Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia”.

 

JUICIO POSESORIO:

Aquel mediante el cual tramitan las acciones posesorias. El código de Vélez no especificaba si éste debía ser por vía ordinaria o sumarísima, el nuevo código despejó la duda con su art 2246 CCyC “Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso”, es decir, como regla se tramitan por proceso sumarísimo.

Pruebas: Debo probar:

• Mi legitimación activa: el que tiene el derecho, ya sea por posesión o tenencia, de iniciar la demandada.
• La agresión: turbación o desapoderamiento.
• Fecha en que se cometió la agresión: verificar que no esté prescripta. Las acciones posesorias prescriben al año. Desde que se realizo el ataque tengo un año para INICIAR la acción.
• Quien realizó la agresión: debo probar que estoy demandando a quien cometió la agresión, es decir, el legitimado activo. El juez pedirá ante quien corresponda la restitución de la cosa o el cese de actos de turbación.

Materia probatoria → normas generales, cualquier tipo de prueba es aportable. Cualquier presunción posesoria sirve. Recordar que si bien es de gran importancia el título del poseedor legítimo, no va a ser la prueba determinante porque estamos en un juicio posesorio en el que no interesa quién es el poseedor legítimo sino defender la posesión o tenencia.

En la sentencia se pide:

• Frente al desapoderamiento → restitución de la cosa.
• Frente a la turbación → cese de las molestias. También se pueden pedir astreintes por cada día en retardo del cumplimiento.

Los actos de desapoderamiento y turbación más allá de afectar la relación posesoria pueden generar daños y perjuicios que pueden ser reclamados dentro o fuera de este expediente.

Relaciones entre juicio posesorio y juicio petitorio:

-En el juicio posesorio se discute la tenencia, mientras que en el juicio petitorio se discute quien es el titular.

-Mientras que en juicio posesorio tramitan las acciones posesorias en el petitorio tramitan las acciones reales.

-Estos dos tipos de juicios no pueden acumularse ni tramitarse conjuntamente → si un sujeto que es poseedor legítimo de una cosa es despojado debe iniciar la acción de despojo (posesoria) o la acción de reivindicación (real) pero no las dos al mismo tiempo. En la práctica primero se realizan las acciones posesorias porque son de duración más corta, y luego las acciones reales.

-Si un sujeto inició una acción real y su demandado le inicia por su parte una acción posesoria, el curso de la acción real se suspenderá hasta que haya finalizado la posesoria y se hayan pagado las costas.

-Único punto de encuentro: si en una de las acciones el juez dicta una medida tendiente a la conservación de la cosa se puede continuar en la otra acción cuando finaliza, es decir, si en el marco de uno de los juicios se dicta una medida cautelar, esta se puede aprovechar en el otro proceso.

 

INTERDICTOS PROCESALES: (via sumarísima)

Son también remedios frente al ataque a una relación de poder pero regulados por el código procesal. La justificación para la utilización de los interdictos es que al provenir de un código de forma en cada provincia es distinto, y por lo tanto puede que no existan en todas ellas, por ejemplo en Tucumán.

-INTERDICTO DE ADQUIRIR: Para cosas muebles que no tengan dueño, tenedor o poseedor, en la práctica es un interdicto improcedente. Art 607 CPCCN “Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá: a) Que quien lo intente presente título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia con arreglo a derecho; b) Que nadie tenga título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto; c) Que nadie sea poseedor o tenedor de la cosa”. Se necesita que haya título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia. Deja fuera las inmuebles porque siempre tienen dueño, o un particular o el Estado. La cosa mueble debe ser res nullius, nadie debe tener posesión o tenencia sobre ella. Es inaplicable en la práctica pues no es necesario iniciarlo, si yo voy caminando por el bosque y me encuentro una piedra, la tomo, la aprehendo, y la hago mía (corpus + animus domini). La existencia de este interdicto encuentra su justificación en el antiguo derecho español y derecho patrio bajo la figura de la herencia yacente. Cuando alguien fallecía sus bienes no pasaban automáticamente a la posesión de los herederos forzosos sino que quedaban como res nullius. La herencia yacente era el periodo que transcurría entre el fallecimiento de la persona y la adquisición de sus bienes por sus herederos, durante este tiempo si bien le correspondía a los herederos adquirir, por una acción similar al interdicto, los bienes se corría el riesgo de que cualquiera iniciara tal acción con el mismo objeto.

-INTERDICTO DE RETENER: ante amenazas de turbación. Art 610, 611 y 612 Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

-INTERDICTO DE RECOBRAR: Art 614 y 615 CPCCN

-INTERDICTO DE OBRA NUEVA: la finalidad es que la cosa vuelva al estado anterior. Art 619 y 620 CPCCN

- INTERDICTO O ACCIÓN DE DAÑO TEMIDO (Art 623 BIS CPCCN): Acción que puede iniciar quien teme que de un edificio u otra cosa se derive un grave daño a sus bienes, el juez deberá concurrir al lugar para comprobar la existencia de grave riesgo y disponer las medidas necesarias para hacer cesar el peligro.

Art 623 CPCCN: “Deducida la acción posesoria o el interdicto, posteriormente sólo podrá promoverse acción real” → esto no es así porque el poseedor legítimo podrá iniciar un interdicto posesorio, en caso de perderlo recurrir a la acción posesoria y por último a la acción real, y en algunos casos hasta podría defenderse extrajudicialmente si hay una reacción inmediata. Entonces este artículo es inconstitucional porque cercena una posibilidad que da el código de fondo y es que yo podría iniciar interdictos, luego acción posesoria y luego real, por ende, viola la jerarquía constitucional.

 

DOMINIO:

Es aquel Derecho Real que otorga las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de la cosa dentro de los límites previstos por la ley. Es el Derecho Real más amplío de señorío que puede tenerse sobre una cosa y el que confiere mayores facultades. Propiedad y dominio no es lo mismo. La propiedad tiene más alcance. El dominio se clasifica en perfecto e imperfecto.

• PERFECTO:

Art 1941 CCyC “El dominio perfecto es el Derecho Real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.

Es perfecto cuando a la cosa no le fue constituido ningún otro Derecho Real, no está gravado.

Caracteres:

-Perpetuidad: el dominio dura tanto como la cosa que constituye su objeto. No se extingue por el no uso. Se intentaron establecer excepciones a la perpetuidad pero no lo son: el dominio revocable, la expropiación por causa de utilidad pública, ni la propiedad intelectual, ni tampoco la prescripción adquisitiva. Art 1942 CCyC “El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”.

-Exclusividad: es el reconocimiento de un solo titular de Derecho Real de dominio sobre la cosa. Solo existe una manera de adquirir el titulo, salvo excepción.

Art 1943 CCyC “El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título”. De este carácter se desprende la facultad de exclusión que es aquella en la que el titular puede evitar que otros usen y gocen de la cosa mediante el cerramiento. Art 1944 CCyC “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales”.

-Absoluto: porque es el Derecho Real que otorga la mayor cantidad de facultades posibles sobre la cosa sin perjuicio de las restricciones que impone la ley. La cátedra Clerc lo compara con el usufructo y en esta comparación, es más absoluto.

Facultades del titular del dominio:

-Facultades materiales:

• Poseer,
• Usar y gozar de la cosa y darle el destino que se considera conveniente,
• Disponer y percibir de los frutos naturales, civiles e industriales,
• Puede degradar o destruir la cosa.

-Facultades jurídicas:

• Disponer de la cosa enajenándola a titulo oneroso o gratuito,
• Disponer de la cosa gravándola con un derecho real,
• Constituir sobre la cosa Derechos Personales,
• Abandonar la cosa,
• Excluir del uso y goce a un tercero (tiene que estar ligado a buena voluntad).

Extensión del dominio:

Art 1945 CCyC “Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.

Hasta dónde va el dominio visto desde 3 aspectos:

• Vertical: desde el subsuelo hasta el espacio aéreo en líneas perpendiculares en la medida que el aprovechamiento sea posible. Hay excepciones: por ejemplo las minas, y las cosas del dominio del Estado como el subte.
• En cuanto a los frutos o productos: los adquiere por la simple fuerza del título, se presume que fueron hechos por el dueño.
• En cuanto a los accesorios: el dominio comprende su todo y sus accesorios.

→ Construcciones, siembras y plantaciones: pertenecen al dueño salvo en la propiedad horizontal y superficie.

→ Construcciones, siembras y plantaciones: se presume que fueron hechas por el dueño salvo prueba en contrario (presunción iuris tantum).

 

• IMPERFECTO:

Art 1946 CCyC “Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometida a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravado con cargas reales”.

Se clasifica en:

• Fiduciario o revocable: cuando está sujeto a plazo o condición resolutorios.

→ Fiduciario: un titular (propietario fiduciario) recibe un bien de otra persona (constituyente del fideicomiso) para que en cierto plazo de tiempo o cumplida determinada condición se lo transmita a su vez a un tercero (fideicomisario).

→ Revocable: un titular (transmitente) transmite un bien a un tercero (titular revocable) para que luego de cierto plazo de tiempo o cumplida determinada condición el tercero lo retransmita al titular original, en otras palabras, está sometido a un plazo o condición resolutoria, vencido el cual, pasa a quien se lo trasmitió originalmente.

• Gravado o desmembrado: cuando el Derecho Real de dominio reconoce, además del derecho de su titular, otro Derecho Real de una persona sobre la cosa. Se da cuando el titular de dominio constituye un Derecho Real de disfrute o garantía a favor de terceras personas sobre su propia cosa, de manera tal que limita sus facultades. Ej: hipoteca, prenda.

 

MODOS DE ADQUISICION DEL DOMINIO:

Son los hechos o actos jurídicos en los que se asume el poder de disponer fácticamente de la cosa con la intención de hacerla suya, reunir el corpus y animus domini. De dichos actos resulta la adquisición del dominio, ya sea por actos entre vivos por causa de muerte.

En el código de Vélez estaban enumerados en el art. 2524 Código de Vélez: El dominio se adquiere: 1° Por la apropiación; 2° Por la especificación; 3° Por la accesión; 4° Por la tradición; 5° Por la percepción de los frutos; 6° Por la sucesión en los derechos del propietario; 7° Por la prescripción.

En el nuevo código son:

1) Apropiación

2) Transformación

3) Accesión de

• Muebles
• Inmuebles
• Edificación, siembra o plantación
• Migración de animales domésticos

 

APROPIACION:

Modo de adquisición originario sobre cosas muebles no registrables sin dueño o abandonadas por ellos, se aprehende la cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma.

Art. 1974 CCyC: Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación. Son susceptibles de apropiación: las cosas abandonadas; los animales que son el objeto de la caza y de la pesca; el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos. NO son susceptibles de apropiación: las cosas perdidas, si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario; los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos, si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos; los tesoros.

Requisitos:

• Cosa susceptible de aprehensión
• Hecha por persona con capacidad
• Intención de apropiarse de la cosa
• Cosa no tenga dueño o haya sido abandonada por él

Son susceptibles de apropiación:

• Cosas abandonadas
• Animales que son objeto de caza y pesca

→ Caza: apropiación se produce cuando el cazador toma al animal vivo o muerto o éste cayera en su trampa. Si hubiese sido herido y otro cazador lo atrapa corresponde al que lo hirió. Art 1948 CCyC.

→ Pesca: adquiere la apropiación quien pesca en aguas públicas o con autorización con la simple captura de la especie acuática. Art 1949 CCyC.

NO son susceptibles de apropiación:

• Cosas perdidas: quien la encuentra asume las obligaciones del depositario oneroso:

→ Debe restituirla a quien tenga derecho a reclamarla

→ Si no lo conoce debe entregarla a la policía o a la justicia

→ Se publican edictos una vez cada 3 meses, si a 6 meses de la última publicación nadie se presentó se procede a subasta pública, con el resultado se dará la recompensa a quien lo encontró y en su caso los gastos de conservación de la cosa.

→ Art. 1955 CCyC: El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.

→ Art. 1956 CCyC: La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio. Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.

→ Animales domésticos salvo que se acostumbraran a vivir en otro inmueble sin que el propietario emplee artificios para atraerlos

→ Tesoros: cosa mueble de valor sin dueño conocido que está oculto en otra cosa mueble o en un inmueble. No es tesoro aquello que es del dominio público ni lo que se encuentra sepultado con los restos humanos. Con respecto al descubridor:

• En cosa propia: le pertenece
• En cosa parcialmente propia: le pertenece el 50% + el porcentaje que posee sobre esa cosa parcialmente propia.
• El hallazgo tiene que ser casual.
• 1951 CCyC: Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentraen una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.
• 1952 CCyC: Descubrimientode un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.
• 1953 CCyC: Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló. Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscarun tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.
• 1954 CCyC: Búsquedapor el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

 

 

TRANSFORMACION:

Es el modo de adquisición mediante el cual una persona, llamada transformador o especificador, por su trabajo hace un objeto nuevo o distinto con la materia de otra persona con la intención de apropiárselo.

Art. 1957 CCyC: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera. Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección. Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión. Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.

La propiedad de la nueva especie se decide en base a dos pautas:

• Que el objeto nuevo pueda o no volver al estado anterior

• La buena fe o mala fe del especificador

Supuestos:

• Solo adquirirá el dominio cuando el especificador sea de buena fe y la cosa no pueda volver al estado anterior. Debe pagarle al dueño de la materia el valor de ella.
• Transformación hecha de mala fe y no puede volver al estado anterior: si el propietario de la materia no quiere tener la nueva cosa tiene derecho a ser indemnizado. Si decide quedarse con la nueva cosa debe pagarle al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa.
• Transformación hecha de buena fe que puede volver al estado anterior: el dueño de la materia es el dueño del nuevo elemento luego de pagar al transformador el trabajo hecho.
• Transformación hecha de mala fe que puede volver al estado anterior: el dueño de la materia puede elegir quedársela sin pagar nada al transformador, o abdicar a ella reclamando daños y el valor de la materia.

 

ACCESION:

Se da cuando una cosa de la que alguien es dueño se adhiere a otra de distinta propiedad.

-DE MUEBLES: se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios, de tal modo que forman un solo cuerpo, siempre que no haya habido acuerdo entre los propietarios porque en tal caso la nueva cosa pertenecería a ambos en condominio. La cosa nueva pertenece al dueño de la cosa que tenía mayor valor económico (art 1985). La accesión de muebles puede ser por:

• Adjunción
• Mezcla
• Confusión

Art. 1958 CCyC: Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

-DE INMUEBLES: acrecentamiento de los inmuebles por acción del agua de los ríos.

Aluvión: crecimiento de la ribera de un inmueble confinante a un río o arroyo por sedimentación o por una crecida que modifica el cauce o haga recostar al río sobre otro margen siempre que no sea provocada por el hombre. Art. 1959 CCyC: “El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos. No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera. Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas, como por el abandono de su cauce”.

Cauce del rio: Art. 1960 CCyC: “No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias”.

Avulsión: crecimiento de un inmueble por la fuerza súbita de las aguas que arrastra una cosa susceptible de adherencia natural, ya sea tierra, arena, o plantas, a otro inmueble y se adhiere por adjunción o superposición. Si se trata de cosas de adherencia no natural se aplica el régimen de las cosas perdidas. Art. 1961 CCyC: “El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción. Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas”.

-EDIFICACION, SIEMBRA Y PLANTACION: Art 1962 CCyC: “Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero”. > El código no contempla que el que construya y el dueño sean de mala fe los dos, en este caso la mala fe se compensa.

Construcción en terreno propio con materiales ajenos:

• Propietario del terreno construye de buena fe: se queda lo que construye pero le debe al propietario de los materiales su valor
• Propietario del terreno construye de mala fe: se queda lo que construye pero además de deberle al propietario de los materiales su valor también le debe los daños.

Construcción en terreno ajeno con materiales propios:

• Propietario de los materiales construye de buena fe: lo que construye se lo queda el dueño del terreno pagándole el mayor valor adquirido.
• Propietario de los materiales construye de mala fe : dueño del terreno puede pedirle que vuelva las cosas al estado anterior, o quedarse con la construcción pero pagándole el trabajo y el valor de los materiales o abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y el daño.

-MIGRACION DE ANIMALES DOMESTICOS: cuando animales domesticados que gozan de libertad emigraren de un inmueble a otro de manera frecuente el dueño del inmueble que emigra se convierte en dueño de ellos siempre que no se haya valido de artificios para atraerlos. El anterior dueño no tendrá ninguna acción para reivindicarlos.

Invasión de inmueble colindante: Art. 1963 CCyC: Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión. El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

 

TRADICION COMO MODO DE EXTINCION:

Se da cuando una persona entrega una cosa y otra la recibe voluntariamente, consiste en actos materiales, por lo menos de una de las partes, que otorga un poder de hecho sobre la cosa. Debe ser:

• Hecha por el tradens
• Tradens y accipiens deben tener capacidad

• Tiene que ser en virtud de un título suficiente (acto jurídico que me permite transmitir el derecho de propiedad): reúne los requisitos de fondo y forma y es apto para servir de fundamento de la transmisión del dominio.

• Es constitutiva del derecho de dominio

• Tiene que publicitarse para tener efecto frente a los terceros mediante la inscripción al registro que corresponda.

 

PRESCRIPCION ADQUISITIVA O USUCAPION:

Es un modo de adquisición de derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena de goce o disfrute por la posición continuada ejercida de forma pública y pacifica de forma continuada por el tiempo establecido por la ley. Esto da lugar a dos tipos de prescripción: la adquisitiva y la liberatoria: mientras que en la primera se adquiere un derecho por la continuación de la posesión por el tiempo que indica la ley y con los requisitos que ella dispone, en la segunda un sujeto se libera de una obligación porque ha dejado de intentarla o ejercerla durante el tiempo que especifica la ley. La prescripción adquisitiva sirve para darnos seguridad en el derecho, para probar el derecho de propiedad y como título en sentido material.

Art 1897 CCyC “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un Derecho Real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.

Prescripción Adquisitiva	Prescripción Liberatoria
Adquisición de un Derecho Real	Pierdo la posibilidad de ejercer una acción
Se encuentra en el marco de Derecho Real	Marco de Derechos Personales
Supone hecho positivo de una parte que esta dado por la posición continuada	Supone hecho negativo(inacción) del titular q es la omisión de ejercer su acción o derecho

Formas de hacer valer la usucapión:

• Vías de excepción: cuando luego de notificarme de una demanda por una acción posesoria o acción real en la contestación de demanda opongo la defensa de Prescripción Adquisitiva. Si el juez adhiere a mi planteo y rechaza la demanda en mi contra solo hará lugar a mi defensa de Prescripción Adquisitiva pero no obtendré el título. Para ello debo iniciar un juicio aparte, por eso se aconseja reconvenir.
• Vías de acción: dos posibilidades:

→ Demanda: luego de haber sido poseedor de manera pública, ostensible, pacífica, ininterrumpida y continua entablo demanda para ser el nuevo dueño del dominio. Esto es iniciar la acción declarativa de usucapión.

→ Reconvención o contrademanda: soy demandado por acción posesoria o real y al contestar la demanda expreso mi acción por Prescripción Adquisitiva, reconvengo. El juez decidirá si hace lugar a la demanda o a la reconvención.

Elementos de la Prescripción Adquisitiva:

• Sujetos: Cualquier sujeto puede ser la parte actora y se puede demandar también contra cualquier sujeto, hasta contra el Estado siempre que se trate de una cosa del dominio privado del Estado.
• Objeto: son usucapirles tanto cosas muebles como inmuebles, salvo prenda y anticresis (que son derechos reales de garantía), todos los derechos reales que se ejerzan por posesión son usucapibles, la servidumbre también es usucapible.

Derechos Reales que pueden ser usucapidos:

Todos menos los Derechos Reales de garantía (hipoteca, prenda, anticresis) y la servidumbre. El Derecho Real más común para usucapir: dominio.

Fundamento de la Prescripción Adquisitiva:

Consolidar situaciones fácticas como medio de favorecer la seguridad jurídica.

Momento de oponer la Prescripción Adquisitiva:

Al contestar la demanda o en la primera presentación.

Sujeto activo → cualquier persona

Sujeto pasivo → cualquier persona

Prueba: quien inicia la demanda debe probar que ha poseído de manera pública y ostensible, pacífica, continua e ininterrumpida por el plazo que fija la ley.

Juicio de usucapión: hoy rige el decreto aplicable 5756 del año 58. La via va a ser de proceso ordinario. Siempre va a ser un proceso contencioso, es decir, tendrá dos partes, la parte actora y la parte demandada. También estará citado en el juicio el Estado provincial o de CABA para el caso de que no se presente ni el demandado ni sus herederos. Tengo que acompañar con el escrito inicial un informe de dominio y un plano de mensura. Voy a tener que probar los 20 años de posesión. Una sentencia no puede basarse en prueba testimonial solamente, se necesita la prueba testimonial que es muy importante pero además algo más. Una vez dictada la sentencia se va a inscribir la cosa en el registro y mi título será la posesión.

 Efectos de la sentencia de Prescripción Adquisitiva:

• Declarativa: da lugar a una nueva adquisición que extingue un Derecho Real de dominio.
• Constitutiva: porque el título del nuevo dominio debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y el Inmueble que corresponda a la jurisdicción.
• En la sentencia se va a especificar la fecha mediante la cual se va a tener la adquisición del dominio
• La sentencia de la Prescripción Adquisitiva larga no tiene efectos retroactivos al tiempo en que comenzó la posesión (art 1905).
• La sentencia de Prescripción Adquisitiva corta tiene efectos retroactivos al tiempo en que comenzó la posesión (art 1903).

¿Qué se puede usucapir?

-Muebles:

• Cosa hurtada o perdida: 2 años
• Cosa registrable: posesión a partir de la registración del justo título.

Art. 1898 CCyC: “Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título”

Art. 1899 CCyC: “Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes”

• Para el caso de los buques, la usucapión breve se consolida con justo titulo, 3 años de posesión y buena fe.
• Los automotores, según el art 4 del decreto ley 6582 del año 58: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en forma continua. Cuando un automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a la vigencia del presente en venta pública o en comercio dedicado a la venta de automotores, el reivindicante deberá resarcir al poseedor de buena fe del importe pagado en la venta pública o en el comercio en que lo adquirió. El reivindicante podrá repetir lo que pagase, contra el vendedor de mala fe”.
• Las aeronaves no son usucapibles, son abandonadas a favor del Estado.

-Inmuebles:

• Depende el caso corresponderá la Prescripción Adquisitiva larga o breve.
• Se requiere que haya posesión (corpus + animus domini).

• Posesión debe ser:

→ Pública u Ostensible: vista por todos mediante los simples sentidos, es decir, no debe ser llevada por vías ocultas.

→ Continua: realizar sin intermitencias actos posesorios según la naturaleza de la cosa.

→ Ininterrumpida: Se computa desde la media noche del día en que se tomó posesión del bien, y va a terminar el mismo día del mismo mes a la misma hora, 20 o 10 años después según sea el caso.

→ Pacifica: no debe haber sido adquirida por vías de echo.

→ Art 1903 CCyC “Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva. La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en q comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe”.

Accesión o unión de posesiones:

Es la facultad de unir la posesión actual a la del anterior poseedor a efectos de sumar el tiempo que fija la ley. Se da en los casos en que muere quien usucapía un inmueble y lo suceden los herederos, también puede hacerlo un sucesor particular si tenía una cesión de derechos posesorios. En otras palabras, no necesariamente necesito que el ultimo poseedor sea quien tenga los 20 años de posesión, se pueden sumar el tiempo de posesión de los poseedores anterior.

Requisitos:

• Que las posesiones que se unan no sean ambas viciosas
• Que esas posesiones no estén separadas a su vez por una posesión de mala fe
• En la Prescripción Adquisitiva breve si hay accesión de posesiones ambas tienen que ser de buena fe.
• Art 1901 CCyC “Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En las prescripción breve las posesiones únicas deben ser de buena fe y ligadas por un vínculo jurídico”

Causales de suspensión e interrupción:

-Suspensión: simplemente paraliza momentáneamente mientras subsista la causal el curso de la prescripción, sin destruir los efectos de la posesión anterior y posterior a dicha causal. Se suspende el plazo y luego sigo contando desde donde me quede. Ej de causal de suspensión: matrimonio entre el poseedor y el dueño legítimo.

-Interrupción: aniquila los efectos de la posesión anterior a la causa que la produjo, de modo que desaparecida ésta, debe comenzar a computarse una nueva posesión, como si la anterior nunca hubiese existido. Se interrumpe el plazo y se vuelve a contar desde cero. Dos tipos:

• Interrupción natural: un tercero o el mismo propietario despoja al usurpador. Si bien la desposesión es automática el plazo de interrupción se produce recién al año porque es el plazo que da el código para que el afectado promueva la acción posesoria para recuperar la posesión. Tengo un año para iniciar la acción legal de despojo.
• Interrupción civil: la prescripción se interrumpe por demanda contra el poseedor, se entiende por demanda a los efectos de interrumpir la prescripción, toda petición judicial del propietario que tienda a mantener vivo su derecho y revelador de que no lo ha abandonado. Ej de interrupción civil: reconocimiento de un señorío superior de otro sujeto.

Prescripción Adquisitiva BREVE:

Se consolida en 10 años.

Se interpone por vías de excepción, nunca de acción.

Requisitos:

• 10 años de posesión pacífica, pública, ostensible, continua e ininterrumpida
• Justo título: Cumple requisitos de fondo pero no de forma (capacidad o legitimación). Tiene que ver con el Derecho Real Putativo.
• Buena fe.

Pasados los 10 años el título está saneado, si alguien me demanda por reivindicación estaré en ventaja porque el título pasó a estar a mi nombre.

Art 1902 CCyC “El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un Derecho Real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella”.

Derecho Real Putativo: Soy titular del derecho frente a toda la sociedad menos frente al dueño legitimo. Una vez que pasaron los 10 años el titulo se sanea y deja de ser un derecho real putativo, no necesita iniciar el juicio de usucapión, paso a ser su poseedor legitimo y tiene efectos Erga Homnes.

Prescripción Adquisitiva LARGA:

Se consolida en 20 años. Se rige por el decreto 5756/58: la acción declarativa se interpone ante el juez civil con jurisdicción en el lugar de ubicación del inmueble, para la demanda se necesitan un informa de dominio o catastro y un plano de mensura, se admite toda clase de pruebas con la salvedad de que el fallo no podrá basarse solamente en prueba testimonial. El nuevo CCyC introdujo que una vez que el juez ordenó el traslado de la demanda va a decretar una anotación de Litis que anoticie a terceros que sobre ese inmueble hay un juicio en trámite. Conviene la via de acción, aunque podes ir por la via de excepción. El plazo para oponer las excepciones es el mismo que para contestar la demanda. Si pasa más de 20 años en posesión, y opone excepción no obtiene el titulo pero se queda con la cosa.

REGIMEN PARTICULAR DE LAS COSAS MUEBLES:

En materia de inmuebles rige el principio “nemo plus iuris” que se basa en que nadie puede transmitir un derecho mayor al que tiene. Esto sería imposible aplicarlo al régimen de las cosas muebles porque implicaría imposibilitar el comercio de tales cosas.

Vélez se basó en el principio francés de “la posesión vale título” con algunas diferencias y los legisladores del CCyC siguieron su criterio en el art 1895. El principio francés implicaba que era propietario quien ejercía la posesión, nuestro código dice que va a ser propietario quien:

• Sea poseedor
• Tenga buena fe
• La cosa no haya sido hurtada ni perdida

Se va aplicar como resguardo a la defensa de la reivindicación en los casos en que un tercer adquirente haya obtenido de un poseedor ilegítimo una cosa mueble no registrable que a su vez había sido de su verdadero poseedor y no fue ni hurtada ni robada sino prestada a quien intervirtió el título y decidió enajenar la cosa.

A (verdadero propietario) → B (intervirtió título) → C (tercer adquirente)

Cuando una persona inicia una acción reivindicatoria contra el tercer adquirente (C) éste se va a amparar en el articulo 1895 CCyC. Cuando es el verdadero poseedor quien inicia la acción (A) al tercer adquirente se le suma un requisito más: el título oneroso. Es decir, si C obtuvo de B la cosa a título gratuito A podrá accionar y C no podrá ampararse en el art 1895. En cambio si C obtuvo la cosa a título oneroso cristalizó el dominio, el propietario original no tiene ninguna posibilidad de reivindicar exitosamente la cosa. Entonces para los casos en que haya posesión + buena fe + cosa mueble no registrable ni hurtada ni robada + título oneroso, se suple la falta de título, es remediada la situación de esta persona.

Situaciones que no se amparan bajo el art 1895:

• Cosa es hurtada o perdida
• Cosas que no estén en mano de poseedor de buena fe
• La persona contra la que se quiere accionar es tenedor
• Cosas adquiridas a título gratuito
• Cosas que estén en mano de un sujeto que está obligado a restituir la cosa (régimen de cosas perdidas)
• Cosas muebles registrables.

• Cosas muebles del dominio público del Estado (las del dominio privado del Estado si se amparan en este articulo)
• Cosas accesorias de un inmueble reivindicado

Art 1895 CCyC “Adquisición legal de Derecho Real sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los Derechos Reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes”

Regímenes distintos a los de las cosas muebles:

• Cosas muebles registrables: ej: aeronaves y buques, tienen un régimen similar al de los inmuebles.
• Régimen de los automotores: se rige por el decreto ley 6582/58, la propiedad se confiere luego de la inscripción de buena fe que confiere el poder de repeler cualquier acción de reivindicación si el auto no hubiese sido hurtado ni robado. En los casos en que el auto sea hurtado o robado se adquiere el dominio de ellos por medio de la prescripción adquisitiva.
• Régimen de los semovientes: se rige por la ley 22.939 que dice que se presume que el dueño es quien haya registrado la marca o señal que tenga el ganado en su cuerpo en el registro correspondiente a la jurisdicción.
• Régimen de ciertos animales de raza: se presume que pertenecen a quien los tiene inscriptos en el registro genealógico.

 

RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO:

Estas restricciones no solo influyen sobre el dominio, alcanzan a todos los que tienen una relación de poder con la cosa.

Materia	Restricciones y límites al dominio	Servidumbres
Naturaleza jurídica	Son obligaciones propter rem porque siguen a la cosa.	Son Derechos Reales sobre cosa ajena de goce o disfrute.
Nacimiento o fuente	Nacen de la ley.	Nacen de un contrato, de un testamento, de la prescripción adquisitiva, o de modos propios de constitución de la servidumbre como lo son el renacimiento o el destino del padre de familia.
Contenido	-Hacer: si tengo una parrilla en la pared medianera con la propiedad vecina tengo que hacer la pared con determinado espesor. -Dejar hacer: si hay una obra en la propiedad lindera y necesitan colocar andamios en mi propiedad se los deje hacer. -No hacer: no molestar al vecino con ruidos u otras inmisiones.	-No hacer: tengo una servidumbre de vista constituida a favor del titular del inmueble que está atrás mío, esa propiedad da al mar, entonces puede ser que yo tenga una servidumbre de no edificar a favor del propietario del inmueble de atrás para que no pierda la vista al mar. -Dejar hacer: servidumbre de paso, yo soy titular de un fundo sirviente y dejo pasar al titular del fundo dominante. -Nunca de hacer.
Diferencia de la situación jurídica de los fundos	Afectan recíprocamente por igual a los propietarios de los fundos vecinos. Ej: yo titular del fundo A tengo la obligación de no molestar con ruidos al fundo B, él a su vez tiene la obligación de no molestarme con ruidos a mí que soy el titular del fundo A. Hay una relación de igualdad.	Hay un fundo dominante y otro sirviente, hay una carga para uno y no hay beneficio recíproco. Hay una relación de subordinación.
Calidad del dominio	Toda propiedad está sujeta a límites, configuran el estatuto normal del dominio. Marcan los límites legales del dominio.	Muy pocas propiedad están afectadas por servidumbre, son excepcionales. Se presume que la titularidad del dominio es perfecto.

 

Límites del CCyC y del derecho administrativo:

La mayoría de los limites y restricciones al dominio están en el derecho administrativo, la mayoría son legislados localmente (cada ciudad) aunque en el código civil están legisladas a nivel nacional.

Suelen fundarse en el interés público y razones de vecindad.

Art 1970 CCyC “Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en este Cap en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”.

Este artículo hace hincapié en que si bien hay limitaciones al dominio en el CCyC éstos se rigen por el derecho administrativo ya que comprometen al interés público. Especifica que cada jurisdicción posee sus propias normas administrativas porque el derecho administrativo es un derecho local. Por último el código dice que lo que legisla con respecto a las relaciones de vecindad será aplicable subsidiariamente a lo que disponga el derecho administrativo.

Ej de límites:

• Reglamentos municipales referentes a la alienación, altura, etc que deben reunir los edificios para que su construcción sea aprobada
• Normas relacionadas con establecimientos industriales incómodos, peligrosos o insalubres, que reglamentan zonas donde pueden instalarse y bajo qué condiciones deben sujetarse.
• Restricciones de muebles automotores: prohibición de estacionarse sobre mano izquierda o sobre ambas manos en avenidas.

Límites del CCyC:

Límites o restricciones a la disposición jurídica:

-Número cerrado (números clausus) de Derechos Reales que prevé el código: son aquellos Derechos Reales que crea y regula el código, no pueden por contrato o disposición de última voluntad crearse o modificarse Derechos Reales, si lo hiciesen valdrán como Derechos Personales. Este principio cercena la autonomía de la voluntad de las partes. En otras palabras, yo no puedo constituir cualquier derecho real sobre la cosa, solo puedo constituir los que la ley me permite y como lo permite.

 

-Cláusula de no enajenar: no es  una clausula tan común en la práctica.

• Actos a título gratuito: la clausula de no enajenar a persona determinada o indeterminada está permitida pero por una duración de 10 años máximo. En esos 10 años (o menos, si así se pactase) la cosa pasa a ser jurídicamente un supuesto de inajenabilidad absoluta, no puedo construir derechos reales de garantía sobre la cosa. Si puedo hacer actos de administración.
• Actos a título oneroso: la cláusula de no enajenar a persona alguna o indeterminada es nula porque si no se estancaría el comercio de inmuebles. Solo se puede la cláusula de no enajenar a persona determinada porque no se altera el régimen sino que se impone para proteger la competencia de algún negocio. Si se vendiera a persona prohibida se podría pedir la nulidad de la venta.

La cláusula de no enajenar comprende también el no gravar con hipoteca porque se podría llegar a una venta fraudulenta.

Art 1972 CCyC “Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros Derechos Reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas. En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció. En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria”.

-Límites o restricciones a la disposición material: están en el código civil y comercial pero rigen subsidiariamente a las leyes locales. Tienen que ver con la vecindad.

INMISIONES: Son fuerzas que se propagan de una propiedad a otra.  Por razones de vecindad y en pos de la convivencia pacífica deben soportarse una serie de incomodidades derivadas de los inmuebles vecinos que son las inmisiones: todo aquello que puede partir de un inmueble hacia otro/s linderos que pueda ocasionar molestias. Sin embargo debe respetarse el límite de la normal tolerancia que al ser un factor subjetivo van a tener q estar presentes al momento de establecerla:

• Las condiciones del lugar donde está situada la propiedad
• Aunque medie autorización administrativa no significa que las inmisiones puedan ser sin límites

• La antigüedad
• Otras cuestiones de interés general.

Art 1973 CCyC: “Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción”.

REGIMEN DE LUCES Y VISTAS:

Luces: aberturas que permiten la entrada de luz y aires. No puede haberlas a menos de 1 metro 80 salvo que la vista esté impedida por objeto fijo de material no transparente.

Vistas: aberturas, puertas o ventanas que permiten la entrada de luz, aire y la posibilidad de ver al otro lado. Se dividen en:

• Vistas de frente o derechas: pulmones de edificios o edificio contiguo, tiene que haber 3 metros entre cada ventana.
• Vistas oblicuas o de costado: 60cm entre balcones que den al mismo lado o que estén separados por pared o vidrio no transparente.

Art. 1978 CCyC: “Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante”.

Art. 1979 CCyC: “Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura”.

Art. 1980 CCyC: “Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente”.

Art. 1981 CCyC: “Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista”.

REGIMEN DE ARBOLES, ARBUSTOS Y RAMAS:

Pueden estar plantados de manera contigua al inmueble vecino con la limitación que no afecten la normal tolerancia. Si ramas se meten en inmueble vecino hay que pedir al dueño de la planta autorización para cortarlas. Si se trata de raíces puede hacerlo sin autorización.

Art 1982 CCyC: “Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo”.

–Instalaciones provisorias y de paso de personas por mi fundo: El propietario de un inmueble no puede oponerse si es necesario colocar andamios para una obra o permitir el paso de los trabajadores, esto sin perjuicio de que luego pueda pedir daños y perjuicios. Art 1977 CCyC “Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causado”.

 

CONDOMINIO:

Es el Derecho Real que se da cuando dos o más personas son titulares de la cosa, se hallan en cotitularidad con respecto a la misma cosa. Es decir, un dominio en comunidad. Art 1983 CCyC “Es el Derecho Real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a carias personas y que corresponde a cada uno por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción”.

Elementos:

• Pluralidad de sujetos: dos o más personas ya sean físicas o jurídicas.
• Unidad de objeto: dos o más personas tienen un derecho real sobre la misma cosa. Ya sea que el Derecho Real recaiga sobre una o varias cosas se va a considerar como una sola, ninguna parte materialmente determinada pertenece a un copropietario en especial. Ej: con mis 3 hermanos compramos 3 terrenos en condómino, el pensamiento típico sería que A posee el primer terreno, B el segundo y yo el tercero y esto no es así, sino que vamos a ser condóminos del primer terreno, así como del segundo y del tercero.
• Parte ideal o indivisa: recae sobre una parte inmaterial. Es la porción ideal que no se puede determinar materialmente sino que se establece por fracción o porcentaje. Saber el porcentaje o fracción es útil al momento de: Distribuir los frutos, Pagar los gastos y Dividir el dinero en caso de venta.

Fuentes del condominio:

1) CONTRATO: ya sea gratuito u oneroso. Se da cuando:

• Sujeto titular de dominio vende una parte y se vuelve un condominio

• Dos o más sujetos compran en comunidad

2) PRESCRIPCION ADQUISITIVA: idéntico al caso de dominio salvo que en éste la posesión la van a ejercer dos o más personas por el tiempo que fije la ley.

3) LA LEY: casos de condominio ex lege cuando la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los particulares, tal es el caso de la medianería.

4) DISPOSICIONES DE ÚLTIMA VOLUNTAD: cuando una persona fallece solo habrá condominio si en el testamento lega una cosa en condominio a dos o más personas, es decir si hay una institución de un legado. No es condominio la comunidad hereditaria de bienes que adquieren los herederos porque no hay unidad de objeto. Xlt no habrá nacimiento de condominio en los casos que hubiera constituido heredero o en las sucesiones ab intestadas.

Caso complicado: cuando se inscribe la declaratoria de herederos en un registro de inmuebles no implica el condominio de los herederos que adquirieron la cosa al fallecer el causante, sino que es a los efectos de publicitar el fallecimiento del titular registral y dar a conocer quienes lo suceden en sus derechos. Hasta que los herederos no hayan dispuesto cómo van a hacer la partición de la herencia no habrá condominio.

 

Clasificaciones del condominio:

1) SIN INDIVISION FORZOSA

2) CON INDIVISION FORZOSA

 

1) CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA

Cualquiera de los condóminos puede pedir en cualquier momento la partición. Si bien la partición puede ser pedida por cualquier condómino, si un condómino la considera nociva, el juez puede suspender la partición por 5 años, o las partes pueden acordar no hacerla en ciertos años con un plazo máximo de 10 años (aunque al cumplirse esos 10 años se puede renovar por 10 mas)

-Facultades de cada sujeto sobre su parte indivisa, art 1989 CCyC:

Cuando se hable de la parte indivisa las facultades solo serán jurídicas ya que las materiales no pueden darse por la intangibilidad de la porción ideal. El condómino puede (en gran similitud con las facultades jurídicas del dominio):

1) Enajenar su parte indivisa: título gratuito u oneroso

2) Renunciar al Derecho Real de condominio (abandonar su parte indivisa): favorece los a demás condóminos ya que la porción de estos incrementa

3) Constituir Derecho Real de garantía sobre su parte indivisa

4) Los acreedores pueden embargar la parte indivisa de su deudor

5) Constituir Derecho Real de uso o usufructo

6) No se puede constituir Derecho Real de habitación o servidumbre

7) No se pueden constituir Derecho Personal

8) Facultad de ejercer acciones posesorias y reales

-Facultades jurídicas sobre la cosa común: nulas porque si un sujeto no es titular de toda la cosa no puede disponer jurídicamente de ella.

-Facultades materiales sobre la cosa común:

1) Usar la cosa sin límites siempre y cuando se respete el destino acordado y no afecte los derechos de los restantes condóminos.

2) Limitación: “ius prohibendi”: para el caso de actos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad bastará con la oposición de solo uno de los condóminos para que no se realicen, art 1990. Se requiere la unanimidad de los condóminos para realizar disposiciones jurídicas o materiales sobre la cosa.

-Supuesto en el que un condómino utiliza la totalidad de la cosa: Se da mucho en la práctica por convención de los condóminos que uno de ellos va a usar la cosa exclusivamente (art 1987). Quien no la usa tiene derecho a un “canon locativo” que equivale al porcentaje que le corresponde al condómino de lo que saldría alquilar la cosa. Tal canon solo corre desde que fue solicitado fehacientemente (art 1988). Cuando esta acción se lleva a los juzgados se denomina “fijación de canon locativo”. En otras palabras, el resto de los condóminos pueden exigir el pago de un cargo lucrativo.

-Obligaciones y responsabilidades de los condóminos (art 1991):

1) Afrontar gastos de conservación, arreglos y mejoras necesarias hasta la proporción de su parte indivisa

2) Si uno solo de los condóminos afronta los gastos tiene acción de repetición frente a los otros + intereses

3) Condómino no se libera de los gastos por el abandono de la cosa

EXTINCION DEL CONDOMINIO:

Si bien se extingue por las mismas causales del dominio la más importante es la “partición”.

PARTICION: Deriva en la finalización del derecho real de condominio. Es la conversión de la parte ideal que corresponde a cada copropietario en una porción material, art 1997 CCyC “Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible”. 3 modos de llevarla a cabo:

• En especie: la cosa se divide entre los condóminos cuando sea posible su división material
• En dinero: la cosa se vende y se reparte dinero según los porcentajes de cada uno
• Mixta: parte en especie y parte en dinero. Cuando las porciones materiales no se corresponden con el porcentaje de los condóminos y uno paga al otro la diferencia

Modos de llevar a cabo la partición: Generalmente se lleva a cabo de manera extrajudicial ya que los condóminos se ponen de acuerdo, hay un único requisito cuando hay de por medio un bien inmueble la partición se hace mediante escritura pública.

En el caso de que se lleve a cabo de forma judicial se hará un juicio de división de condominio o se presentara al juez un acuerdo para homologar. Casos en que debe ser judicial:

• Partes no se ponen de acuerdo
• Hay menores o incapaces

• Tercero interesado en proteger su derecho o verificar que no se lo afecte

Condóminos pueden pactar la indivisión por un periodo determinado:

Suele hacerse para cuestiones comerciales: partes pactan la indivisión por 10 años. Si no especifican periodo se entiende que rige por 10 años, y si se especifica uno más largo se lo considera también de 10. Solo se puede suspender el periodo de indivisión siempre que concurran graves circunstancias y se pida de parte ante un juez la autorización para la partición.

Art 2000 CCyC “Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo”

Art 2002 CCyC “A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente”

Juez puede fijar indivisión a pedido de parte cuando un condómino quiere hacer la partición en un momento inconveniente por situaciones graves que resultaría en perjuicio de uno o más copropietarios, pero solo por plazo de 5 años prorrogable una vez, art 2001 CCyC “Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez”.

EFECTO DECLARATIVO DE LA PARTICION:

En los casos en que luego de la partición uno de los condóminos se queda con la cosa se considera que siempre fue el titular de la cosa, y quienes quedan fuera son considerados como si nunca hubieran tenido relación con ella, como si siempre hubiera habido un dominio por parte de quien se quedó con la cosa.

Consecuencias:

Los actos efectuados por quien se quedó con la cosa siguen vigentes porque se considera que este sujeto siempre fue el titular de la cosa.

Los actos efectuados por quien quedó fuera de la cosa dejan de existir porque se considera que este sujeto nunca tuvo relación con la cosa.

Supuestos: A y B tenían condominio. B se queda con la cosa luego de la partición.

• A constituye una hipoteca sobre su parte indivisa + B adquiere dominio por partición → hipoteca queda sin efecto con la condición de que la partición haya sido hecha judicialmente con citación al acreedor hipotecario o en el caso de que haya sido extrajudicial haya habido autorización del acreedor hipotecario (art 2207 CCyC “Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso”)
• B constituye hipoteca sobre su parte indivisa + B adquiere dominio por partición → hipoteca sigue existiendo sobre la porción ideal que tenía B
• A constituye hipoteca sobre totalidad de la cosa + B adquiere dominio por partición → hipoteca era nula y sigue siéndolo luego de la partición
• B constituye hipoteca sobre totalidad de la cosa + B adquiere dominio por partición → hipoteca era nula pero ahora pasa a ser válida

 

2) CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA PERDURABLE

Facultad del condómino de pedir la partición se encuentra impedida en cualquier momento. Es decir, no se puede pedir la partición.

-Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables: accesorio, parte, objeto, se encuentra en condominio por ser de vital importancia para el uso común de las heredades, art 2004 CCyC “Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios.  Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división”.

-Medianería, muros, cercos y fosos: son aquellas pareces que separan dos heredades contiguas.

División desde punto de vista físico son:

• Contiguos: asentado en terreno de una persona
• Encaballados: asentado sobre línea divisoria entre dos terrenos

División desde punto de vista jurídico:

• Privativo o exclusivo: le pertenece al vecino que lo construyó
• Medianería: es propiedad en condominio de los dos vecinos, es decir, comparten pared y terreno.

Privativo puede ser contiguo o encaballado.

Medianero solo puede ser encaballado.

En los casos que hay CERRAMIENTO FORZOSO, como cada uno de los propietarios de los inmuebles de núcleos urbanos y sus arrabales tiene el derecho y obligación recíproca de construir un muro lindero, quien construya un muro sobre la línea divisoria de los terrenos deberá cobrarle al propietario contiguo la mitad de los que gastó en el dinero de construcción hasta los 3 metros del muro. Pero si construyó el muro en terreno propio deberá cobrarle al mismo la mitad de gastos de construcción + su terreno que perdió hasta la mitad del muro, ya que la nueva línea divisoria entre las heredades empieza a correr por la mitad del muro. Si el propietario lindero se niega a pagarle quien construyó tiene derecho a iniciarle una acción de reembolso que prescribe a los 10 años.

El vecino puede obligarte a contribuir con los gastos de construcción del muro, si el otro se niega a pagar y abandona, la línea divisora se corre y pasa a ser tuya la pared junto con el terreno donde se construyo.

Tampoco se puede negar a vender la mitad de la pared que ya está construida.

Art 2007 CCYC: “Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”.

Art 2008 CCYC: “Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales”.
Art 2009 CCYC: “Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva”.