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Resumen para el Segundo Parcial  |  Derechos Reales (Cátedra: Otero - 2019)  |  Derecho  |  UBA

GUÍA DE LECTURA PARA CLASE / ELEMENTOS DE DERECHOS

 

 

Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:

 

 

Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño perfecto o imperfecto, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los condóminos sobre toda la cosa o parte material de ella, que requiere unanimidad o parte indivisa. Solo pueden afectar con esta carga quienes tienen un derecho sobre cosa propia y que comprenda las facultades de uso y goce.

 

 

El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una, subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario. No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.

 

 El usufructo puede constituirse por:

  1. La transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad.
  2. La transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce.
  3. La transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

 

El derecho real de usufructo puede constituirse por contrato, por actos de última voluntad. También puede constituirse por prescripción adquisitiva. No existe usufructo legal ni judicial

Tratándose de cosas inmuebles, el acto debe instrumentarse en escritura pública y realizarse la tradición de la cosa. Cumplido ello, corresponde proceder a la inscripción registral del documento al solo efecto de su oponibilidad frente a terceros. Si la cosa fructuaria fuese un automotor o caballo de carrera, la inscripción registral – al resultar constitutiva del derecho- resulta imprescindible.

Cuando el usufructo recae en cosas muebles no registrables, la simple tradición resulta bastante entre las partes. Aunque para su oponibilidad frente a terceros debe instrumentarse por escrito.

Modalidades

El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condicion o plazo resolutorio o con cargo.

Si se lo constituye por actos entre vivos no puede sujetarse a condición o plazo suspensivo y si así se constituye el usufructo mismo se tiene por no establecido.

Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o plazo suspensivo, la constitución solo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador

 

 

El usufructo es un derecho temporal.

Si es persona humana: el usufructo puede establecerse por un plazo o pactarse vitalicio, sino tiene plazo se entiende vitalicio. Si se establece un plazo y la persona fallece antes, el usufructo se  extingue con su fallecimiento, ya que el usufructo es intrasmisible por causa de muerte.

Si es persona jurídica: el usufructo puede constituirse por el plazo máximo de 50 años, si no se pacta plazo, se extingue a los 50 años de su constitución. Si la PJ se extingue antes del plazo, se extingue el usufructo.

El CCCN permite la trasmisión del derecho del usufructo, pero en este caso, si fallece el usufructuario originario se extingue el derecho.

 

 

El usufructuario tiene dos obligaciones antes de entrar en el uso y goce de la cosa:

  1. Hacer inventario: Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, descripción de los muebles, estado de los inmuebles. Permite determinar el objeto del usufructo y su estado. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado, en caso contrario, son obligatorios y deben ser hecho por escritura pública.

Si se constituye por testamento quien ha sido designado usufructuario esta obligado a inventariar y determinar el estado del objeto en escritura publica Esa obligación no es dispensable. La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la obligación.

La falta de inventario y de determinación del estado del objeto hace presumir que se corresponde con la cantidad indicada en el titulo y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.

  1. Dar garantía suficiente: por conservación y restitución de los bienes una vez extinguido el usufructo y asegurar uso y goce y conservación conforme a ley.

Pueden ser garantias reales o personales, no hay garantia sino es convenida, las partes pueden fijar el monto y en caso de conflicto lo fija el juez.

 

-Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales:

 Pertenecen al usufructuario singular o universal:

  1. Los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción.
  2. Los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario.
  3. Los productos (provechos no renovables que se extraen de un bien) de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extingue a los acrecentamientos originado por hechos de la naturaleza sin contraprestación alguna.

-Derechos reales y personales: El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis (que recae sobre el derecho de usufructo), uso y habitación y derechos personales de uso y goce. En ninguno de estos casos, el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Puede trasmitir el bien por actos entre vivos en forma voluntaria o forzosa. Así un acreedor del usufructuario puede ejecutar el derecho de usufructo de su deudor, y entonces el derecho de usufructo tal como fuera constituido va a estar en manos del adquirente en la subasta, aunque se extinguirá con la muerte del usufructuario originario, sino se fijó otro plazo.

-Mejoras facultativas: el usufructuario puede realizar otras mejoras además de las que son de su obligación, no alterando la sustancia de la cosa, no puede reclamar su pago pero si puede retirarlas si la separación no daña los bienes.

 

 

-No alterar la sustancia de la cosa: Destino: El uso y goce debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

-Mejoras necesarias: El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez (antigüedad) o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.

- Mejoras anteriores a la constitución: El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho. Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe soportar el costo de las mejoras realizadas por el nudo propietario.

-Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes: El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo. Frente al acreedor los obligados a satisfacerlos son tanto el usufructuario y el nudo propietario.

-Comunicación al nudo propietario: El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.

-Restitución: El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado en el que constaren en el inventario o en su defecto, en la cantidad que surge del título y en buen estado de conservación.

 

 

El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Debe entregar la cosa con sus accesorios en el plazo indicado en el contrato, no turbar el derecho de uso y goce del usufructuario, realizar las mejoras necesarias que no están a cargo del usufructuario, la garantía de evicción y por vicios redhibitorios si el usufructo fue constituido a título oneroso 

 

Son causales comunes: cumplimiento del plazo o la condición resolutoria.

Destrucción total de la cosa.

Abandono expreso.

Consolidación.

 Son causales especiales de extinción del usufructo:

  1. La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración, se entiende que es vitalicio.
  2. La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los 50 años desde la constitución del derecho.
  3. El no uso por persona alguna por 10 años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo.
  4. El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada jurídicamente.

 

Usufructo de grado menor.

Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. Sólo puede constituirse a favor de una persona humana y su objeto solo pueden ser cosas.

No se puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de estos se limita a las necesidades del usuario y su flia.

 

La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. Sólo puede constituirse a favor de una persona humana. Puede morar en el inmueble pero no es dueño de los frutos. Su objeto son las cosas inmuebles edificadas, en todo o en parte material.

Puede estar sujeto a plazo y se extingue con la vida del habitador.

 Se aplican normas supletorias del usufructo.

Cuando el habitador reside en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

La habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte. El habitador no puede constituir derechos reales ni personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

 

 

El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

 

 

El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.

 

 

La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Objeto: la servidumbre siempre requerirá la existencia de dos inmuebles pertenecientes a propietarios distintos:

La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.

 

 

Esta clasificación enfoca a la servidumbre desde el punto de vista del fundo sirviente:

 

 

Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante.

Se puede constituir a favor de una persona humana o jurídica. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia y acaba con la muerte de este titular cualquiera sea el plazo convenido, pues es intransmisible. Si es constituida a favor de persona jurídica, se extingue con esta o a los 50 años de su constitución si no se pactó menor duración.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante y debe procurar una ventaja real a este. El beneficio es para la heredad dominante, cualquiera fuese su propietario.

Ambas servidumbres son inherentes al fundo dominante, pero solo las reales lo son al dominante:

  1. Si se transfiere el inmueble sirviente, la servidumbre “viaja” con él, dada su inherencia, sea real o personal.
  2. Si se transfiere el fundo dominante, tal calidad sólo es predicable respecto de la real.

 

La calidad de personal o real de la servidumbre surgiran del titulo, y en caso de duda, se presume que la servidumbre es personal

 

 

Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

 

 

Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.

 

Son servidumbres forzosas y reales:

 

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

 

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

 

 

  1. Puede constituir derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida. No puede constituir derechos reales.
  2. Facultad de ejercer todas las servidumbre accesorias indispensables para el ejercicio de la principal.
  3. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
  4. Puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre.

 

 

El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho.

No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre.

El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

 

Se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante.

Son medios especiales de extinción de las servidumbres:

  1. La desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante.
  2. El no uso por persona alguna por 10 años, por cualquier razón.
  3. En las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es persona jurídica, su extinción y, si no se pactó una duración menor, se acaba a los 50 años desde la constitución.
  4. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante excepto que sea servidumbre forzosa.
  5. Puede realizar en el inmueble mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre.

 

 

 

 

Convencionalidad: los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con la forma que la ley indica para cada tipo. Si los derechos reales de garantía recaen sobre inmuebles, la convención debe efectuarse en escritura pública. La prenda y la anticresis pueden ser constituidas por instrumento público o privado porque son no solemnes.

 

Accesoriedad: los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran; son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. Vemos que no existen de forma independiente sino que están unidos a la obligación de la que dependen. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.  

 

 

Especialidad en cuanto al objeto: El objeto de los derechos reales de garantía pueden ser cosas y derechos (Ej.: prenda de créditos). Debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro). Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son los bienes que van a garantizar la deuda (de los cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrará eventualmente ante el incumplimiento del deudor) y el importe por el que se responde con dicha cosa.

 

Especialidad en cuanto al crédito: al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa. La especialidad en cuanto al crédito fija el grado de agresión patrimonial que tiene el acreedor con garantía.

 

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria.

 

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

 

Sobre la base de tener definido el máximo al que la garantía concede tutela privilegiada y su publicidad, podrán saber los terceros qué porción de la cosa o derecho se encuentra sujeta al régimen de garantía.

 

 

Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente o sólo a uno o alguno de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.

 

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

 

A través de la indivisibilidad se permite que un número de cosas se alcancen como solo una por el gravamen real, de manera tal que el derecho tutele, de igual manera y sin variantes, hasta la mínima expresión del crédito principal.

 

 

En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

  1. Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
  2. Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

 

Para ser accesorios de una cosa, es necesario que se encuentren adheridos con carácter perpetuo. Las rentas a las que alude la ley son las debidas, puesto que las pagadas no corresponden al inmueble sino al propietario que conservaba para entonces la disponibilidad de su patrimonio.

 

 

El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.

 

Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caducado el plazo y a cobrar con la preferencia correspondiente.

 

Cuando la obligación está sujeta a una condición suspensiva aun no cumplida, el acreedor puede requerir al tercero ejecutante una garantía suficiente de la restitución de lo percibido para el caso de frustración de la condición (medida conservatoria).

 

 

Tres supuestos:

  1. Aquel deudor que contrae la deuda y garantiza el cumplimiento de la obligación con una cosa propia.
  2. Aquel que garantiza una deuda ajena con una cosa propia pero que se obliga como deudor.
  3. Aquel que adquiere la cosa gravada, y cuando la adquiere asume la obligación de pagar el crédito que grava.

 

Dos supuestos:

  1. Aquel que garantiza la deuda ajena con una cosa propia pero no se obliga como deudor.
  2. Cuando se compra el bien gravado y no se obliga a pagar la deuda.

 

Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:

  1. Reclamar las indemnizaciones correspondientes
  2. Subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor
  3. En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.

 

Concepto: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

 

Concepto: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deudor.

 

 

Concepto: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o por todos los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

 

 

Institución por medio de la cual el transcurso del tiempo opera para la adquisición o consolidación de un derecho y, como contrapartida, como la pérdida de este derecho para su anterior titular.

 

Tiene dos elementos: posesión (invariable) y tiempo (variable).

 

 

 

 

La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles (elemento tiempo)por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.

Justo título: acto jurídico  que tiene como fin trasmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, con las formas exigidas para su validez , cuando su otorgante noes capaz o no está legitimado al efecto. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesion util se computa a partir de la registracion del justo titulo.

Buena fe. Consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho de ella. >Si son muebles registrables se debe verificar que los elementos de la cosa sean identicos,que haya actos de verificacion.

 

 

 

La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura y perdura hasta que desaparezca la causa que le dio origen pero aprovecha el período anterior y posterior a la suspension.

 

Causales:

  1. Entre cónyuges, durante el matrimonio.
  2. Entre convivientes durante la unión convivencial.
  3. Entre personas incapaces o capacidad restringida y sus padres, tutores curadores o apoyos.
  4. Entre personas jurídicas y sus administradores.
  5. A favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada.

 

 

El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la

precede  sin posibilidad de reiniciarse e iniciar un nuevo plazo.

 

Causales:

 

Preguntas y Respuestas entre Usuarios: