Poder jurídico: conjunto de facultades que el titular del derecho real puede ejercer sobre su objeto. Todos los derechos reales consisten en un conjunto de facultades materiales o jurídicas que el titular del derecho ejerce sobre el objeto. Ej. dominio, que tiene todas las facultades posibles.
Ejemplo: titular de domino de un objeto inmueble
Facultades materiales:
1. Poseer
2. Usar
3. Percibir sus frutos o gozar del objeto
4. Modificarlo, destruir o desnaturalizar.
Facultades jurídicas
1. Enajenar
2. Constituir derechos reales, ej. usufructo
3. Constituir derechos personales: ej. locación cuyo objeto sea la cosa de la cual soy titular de dominio
4. Renunciar, abandonar o abdicar al derecho.

Estructura legal: la regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la ley. Es nula la configuración de derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
OBJETO: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalada por la ley. Ej. prenda de créditos, usufructo sobre acciones, usufructos sobre cuotas.
Ius persequendi: el derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre. Puedo demandar al objeto que está poseyendo mi objeto cuando pretendo recobrarlo. No lo demando por haber sido autor del ilícito, sino porque lo retuvo para sí y lo tiene en su poder.
Hay excepciones en el ius persequendi, hay sujetos que no pueden ser demandados y hay que iniciar una demanda por daños y perjuicios.
Ius preferendi: el titular del derecho real puede hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE.
Una misma persona puede hipotecar un inmueble muchas veces. Hay dos titulares de hipoteca sobre un mismo objeto. Los 3 bancos están en desigualdad, en caso de conflicto, tendrá preferencia el que haya hipotecado primero. Se cobra hasta satisfacer su interés y si hay remanente, se reparte al siguiente, hace lo mismo, etc.
En la regulación de cada uno de los derechos reales se indica con precisión las facultades, cual es el poder jurídico de cada uno de los 14 derechos reales.
Los 14 derechos reales
a) Dominio
b) Condominio
c) Propiedad horizontal
d) Conjunto inmobiliarios
e) Tiempo compartido
f) Cementerio privado
g) Superficie
h) Usufructo
i) Uso
j) Habitación
k) Servidumbre
l) Hipoteca
m) Anticresis
n) Prenda

Dominio perfecto: el dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Condominio: es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenecen común varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Propiedad horizontal: derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este título y el respectivo reglamento de la propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Esas facultades se ejercen sobre partes privativas, que serán la oficina, el local comercial, etc. sobre las partes privativas, es decir, sobre el interior de la unidad funcional, se pueden ejecutar todos los actos que el titular estime convenientes, pero las partes comunes (ej. escaleras, pileta, ascensor, pasillos), solamente se puede usar conforme al destino. Es decir uno solo no puede disponer materialmente, solamente usarlo conforme al destino. De ahí entonces que se observa como se van reduciendo las facultades.
Conjunto inmobiliario: son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresarios o náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente, temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan unos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativa locales. Es casi idéntico a la propiedad horizontal pero respeto de los espacios comunes (solo existe una diferencia en cuanto a la extensión de la cantidad de la superficie), solamente tiene la posibilidad de usarlas.
Tiempo compartido: existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compartibles con su destino. Ejemplo: sistema turístico, ejerce las mismas facultades que el derecho anterior, también que la propiedad horizontal. También existe una cabaña xej. Sector exclusivo y también existen espacios comunes. El titular del derecho real puede ejercer facultades amplias sobre el sector exclusivo y servirse de los sectores comunes con los restantes titulares y siempre respetando el destino, pero además, esas facultades se ejercen de manera periódica y por turnos.
Cementerio privado: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Se ejercen facultades amplias sobre el sector exclusivos y usar los sectores comunes y el destino es específico.
Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Pero las facultades las ejerce sobre la edificación, la siembra o plantación. La reducción de las facultades deriva de una disminución de un objeto.
Usufructo: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Utendi fruendi.
Uso: usar y gozar de la cosa ajena, ese uso y goce debe ejercerse con los límites establecidos en el título. Ejemplo: si soy usufructurio, puedo percibir el 100% de los frutos, pero si soy usuario, puedo percibir mucho menos, depende del acuerdo de partes en el título. Si las partes omiten establecer el porcentaje, se constituye un usufructo.
Habitación: es el derecho real que consiste en morar (como residencia) en un inmueble ajeno. Pero no puede percibir los frutos.
Servidumbre: Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Servirse pero para un destino específico y determinado. Ej. servidumbre de tránsito por el predio lindero que se interpone entre el inmueble y la ruta. el objeto de la servidumbre es el inmueble ajeno pero específicamente para transitar.
Hipoteca: no confiere ninguna facultad material. Es necesariamente un acreedor y puede servirse del objeto para promover ejecución hipotecaria y luego de la subasta, cobararse su crédito. La utilidad se obtiene de la subasta del dinero producido.
Anticresis: derecho real que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
No cobrarse con el inmueble, sino con la percepción de los frutos.
Prenda: . La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

Elementos de los Derechos Reales
SUJETO
Ente susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones, puede ser humana o jurídica. Art. 15, la titularidad de los derechos de las persona, que son las titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio. Todas las personas pueden ser titulares de derechos reales.
Personas físicas y jurídicas, sin importar su capacidad. Puede recibirlos por donación, por herencia, etc.
Personas jurídicas públicas o privadas también pueden ser titulares de derechos reales.
Hay solo dos derechos que se constituyen exclusivamente para persona humana: el uso y la habitación
OBJETO
Elemento de contenido patrimonial
1883: posibles elementos para ser considerados objetos de los derechos reales: el derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, sea por el todo o por una parte indivisa. También puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
Patrimonio: atributo de la personalidad.
Los bienes pueden ser materiales o inmateriales.
Cosas: bien material, todo elemento material dotado de patromonialidad
a. Muebles, inmuebles
b. Divisibles, indivisibles
c. Principales o accesorias
d. Consumibles, no consumibles
e. Fungibles, no fungibles
f. En el comercio, fuera del comercio
Derechos:
a. Usufructo, prenda s/ cuotas
b. Usufructo y prenda s/ acciones
c. Prenda de créditos

CAUSA
Hecho o acto jurídico que confiere al sujeto la titularidad del derecho real. Lo coloca en ese emplazamiento jurídico, en titular. En el art. 1882 no se hace mención expresa pero está implícito.
Acto jurídico: acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas.
Hecho jurídico: acontecimiento que conforme al ordenamiento jurídico, produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas. Ej. herencia.
Principios:
Tradición constitutiva: se exige el cumplimiento del título y el modo suficiente. Puede presentarse de manera invertida también. El momento en el que una persona se convierte en titular es cuando logra la concurrencia de ambos elementos. EL DERECHO REAL SE ADQUIERE CON LA TRADICIÓN
Efecto declarativo de la inscripción: se aplica para inmuebles, buques y aeronaves. Los derechos reales cumplen una doble función, en cabeza del titular usar, gozar o servirse del objeto y el accesorio, que es para la comunidad en general, que consiste en agredir el patrimonio de su deudor. Toda la comunidad debe hacer conocer la titularidad de los derechos reales. De ahí que sobre la persona recae la carga de registrarlo. Puede invocarse el derecho tanto de la sociedad hacia el titular como viceversa. El titular puede pedir un crédito hipotecario y garantizar con ese inmueble porque en el registro ya se informa que el titular es el sujeto que lo adquirió y ahora lo utiliza para garantizar sus obligaciones. Cualquier acreedor puede agredir ese inmueble.
Nemo plus iuris: nadie puede transmitir un derecho más extenso ni mayor que el que tiene salvo excepciones legales.
Convalidación: paliativo del nemo plus iuris, porque se pueden convalidar los derechos que en principio no son válidos porque han sido transmitidos o constituidos en violación al nemo plus iuris. Ej hijo que vende un inmueble de su padre vivo, cuando este fallece, la transmisión se torna válida.



Enumeración de los derechos reales
1887 CCC: enumeración de los derechos reales no se pueden constituir nuevos derechos reales, numerus clausus. Enumerados desde el dominio
DER USAR - JUS UTENDI, servirse de la cosa conforme su destino.
DER GOZAR - JUS FRUENDI de los frutos, que pueden ser naturales. Ej. en un campo servirse del trigo. Adquirir en propiedad los frutos.
Frutos civiles: alquileres. El canon locativo que se recibe por alquilar la cosa es un fruto civil y tiene derecho de hacerlo propio
DER DISPOSICIÓN – JUS ABUTENDI (degradar) distintos actos que podemos realizar, dentro de cada derecho real, dentro de las facultades jurídicas qué se puede hacer. En el caso del dominio se puede hacer todo. Ej el titular puede contraer derechos personales, celebrar contratos. Y constituir derechos reales. dentro de la disposición jurídica, que muchos autores consideran dentro del jus abutendi.
En la compraventa se hace una transmisión del derecho real, es una tercera opción, es transmitir el derecho real. Algunos derechos son transmisibles. El contrato de promesa de compraventa es un derecho personal, pero cuando la vendo, es la transmisión del derecho real.
Condominio: condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Que sea una parte indivisa quiere decir que es una parte ideal, no se corresponde con una parte material de la cosa. Se expresa en porcentaje o en fracción. Todas las facultades se ejercen en común acuerdo de los condóminos.
Propiedad horizontal: siempre tiene que ser INMUEBLE. Tiene que estar edificado. Ese objeto se divide en partes privativas y partes comunes. En las partes privativas son las que tienen uso exclusivo. Las partes comunes son de uso común, el SUM, el ascensor, escaleras, terreno.
Se ejercen de distinta forma o con distinta intensidad o por partes comunes, de las partes comunes tiene solo el uso, y sobre las partes privativas tiene el uso, goce y disposición. No se pueden separar las partes, no podría alquilar la parte privativa sin alquilar el derecho de pasar por el pasillo. No podría hacer un usufructo sobre el ascensor sin el local comercial. no puedo vender, no puedo transmitir el derecho real de prop htal sobre el dpto sin hacerlo sobre la parte proporcional que le corresponde sobre el terreno. La unidad funcional se integra con la parte privativa y el proporcional sobre la parte común. Es un concepto que jurídicamente se forma no solo del departamento sino también del derecho sobre el ascensor, etc. está mal decir que la unidad funcional está solamente integrada.
El derecho de disposición no implica el jus abutendi salvo que en una asamblea lo prevean. Ej. por vetustez
EL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DEBE CONSTAR EN ESCRITURA PÚBLICA PORQUE SON DE DISPOSICIÓN DE ORDEN PÚBLICO. Sin embargo, hay asuntos que se tratan en asamblea.
Conjuntos inmobiliarios: art. 2073 objeto son los clubes de campo, barrois privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico, que tenga cerramiento perimetral, partes privativas y comunes, etc. Solo que serán distintas, porque hay vías de circulación. ES PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL porque tiene su propia regulación. Todo lo que no esté regulado por el 2073 en adelante, es PH común. 35:56.
Tiempo compartido: se considera que existe tiempo compartido si uno o más están afectados a su uso periódico y por turnos para distintos fines, para alojamiento, hospedaje, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Adquiero una semana en el año, otra semana va a ir otro adquirente, se van turnando para usar la misma habitación. Tiene derecho de usar mientras dure su turno, de gozar, sí tiene jus abutendi solo que no lo puede destruir. También sería una propiedad horizontal especial.
Cementerios privados: tiene un fin específico, inhumación de restos humanos. Es una propiedad horizontal con un fin específico. También hay derechos sobre las partes comunes es una buena forma de simplificar la figura.
Tiene todas las facultades pero limitadas pero no solo porque existan otros titulares porque están destinadas a un destino específico. El reglamento tendrá distintos horarios, estará afectado este bien específico. Es un derecho real sobre cosa propia.
Superficie: se constituye sobre un inmueble ajeno y es un derecho temporario. El titular tendrá derecho a plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo, o el subsuelo según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este título y las leyes especiales.
Hay dos titulares de derecho real: el titular del derecho de superficie y el titular de derecho de dominio.
El ultimo tiene un campo que no lo está explotando. Según la clasificación, son propios ej. el árbol plantado por el superficiario. Sobre esa porción superficiaria es sobre cosa propia pero cuando todavía no está hecha la cochera, cuando el árbol ya no está y solamente tiene derecho a construir solamente es derecho sobre cosa ajena. 1888: es sobre cosa propia la superficie si existe propiedad superficiaria. Si lo arboles los sacó ya no existe propiedad superficiaria y es sobre cosa ajena.
Usufructo: sobre cosa ajena. El titular de dominio entrega dos facultades al usufructuario: uso y goce. No debe menoscabar la cosa. Tiene derecho de usar la cosa ajena. El usufructuario puede disponer materialmente de la cosa y puede percibir sus frutos. Puede darlo en locación, porque tiene los frutos. No puede destruir la cosa porque tiene la obligación de no destruir la cosa.
Uso: usar y gozar de un bien ajeno, con limitaciones. No puede usar y gozar ilimitadamente. Antes era solo para los frutos, era para satisfacer el usuario y su familia. Serán las limitaciones que surjan del instrumento constitutivo. Cuando crearon este derecho real.
Habitación: también es sobre cosa ajena con el ánimo de vivir en un inmueble o en una parte del inmueble.
Servidumbre: Tiene una utilidad específica que está determinada en el instrumento constitutivo que es pactada u obligada por la ley. No tiene uso del inmueble ajeno, solamente una utilidad que es pasar.
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Hipoteca: derecho a cobrar a una deuda del producido de la cosa ajena INMUEBLE. Nos encontramos con una obligación entre un deudor y un acreedor, el acreedor se asegura el cumplimiento. Las que tiene del derecho real: puede constituir con acuerdo una hipoteca para asegurar que el deudor cumpla. La hipoteca es sobre inmuebles SIEMPRE. No tiene ninguna facultad el acreedor, ninguna. Solo tiene muy limitado su derecho: solo ante el incumplimiento de la deuda vender forzadamente el inmueble. Y con el producido, pagar la deuda.
Muy similar ocurre con la prenda: en la hipoteca, el inmueble permanece en poder del deudor. La prenda clásica recae sobre cosa mueble se entrega al acreedor para que yo no o venda. Ni utendi, ni fruendi ni abutendi
Anticresis: se le entrega el bien a un tercero para que lo explote y los frutos que la cosa genera se entregue al pago de la deuda.
Dentro de la clasificación de cosa ajena, están los derechos de disfrute.
Derechos reales de garantía son accesorios, porque acceden a la obligación. Si se extingue la obligación, se extingue el derecho de garantía.
ACCESSORIUM CEDIT PRINCIPALI



Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad
Tres modos de adquirir:
1) POR TÍTULO Y MODO SUFICIENTE
1. Por contrato: título y modo suficiente. 1892 CCyCN. La transmisión se produce en el momento en el cual concurren ambos elementos. A partir de ese momento, deja de pertenecer al enajenante y pasa a pertenecer al adquirente. Todos los efectos se empiezan a aplicar desde ese momento. Cuando el objeto es riesgoso, el titular del derecho real es civilmente responsable: antes de la concurrencia de los dos elementos, el enajenante, una vez cumplidas, pasan al adquirente.
Las expensas que devengan con posterioridad al título y el modo son del adquirente.
Cuando hay título solamente pero sin tradición soy acreedor de la obligación de dar cosa cierta. A partir de la tradición, cambia la titularidad dominial
Efectos del titular dominial: responsabilidad civil por daños. Ejemplo. En la casa hay una caldera y al lado hay un geriátrico y mata a varias personas. Deterioro por caso fortuito. Pago de expensas.



Se entiende que por título suficiente el acto jurídico revestido por las formas establecidas por la ley que tiene la finalidad de transmitir o constituir el derecho real.
Modo suficiente: tradición.

Ambos requieren requisitos de fondo (capacidad y legitimación) y forma. Para que el título y el modo sean suficientes, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados.
Intervalos lúcidos: si hay una declaración de insanía, los actos son nulos salvo que se demuestre el intervalo lúcido.
Si no hay declaración de insania se presume que son válidos salvo prueba en contrario.

I- TÍTULO SUFICIENTE

Forma del título: en los actos jurídicos en general como principio general, rige la libertad de formas, pero en materia de derechos reales, en la gran mayoría se exige la escritura pública porque todos los derechos que se constituyen sobre inmuebles deben ser otorgados en escritura pública.
Requisitos de fondo en el título: la capacidad que se requiere depende del tipo de derecho. Porque tratándose de derecho real sobre cosa propia se requiere capacidad para disponer, plena capacidad pero cuando se trata de la constitución de derecho plena para disponer, pero par constituir derechos reales sobre cosa ajena (ej usufructo, servidumbre, etc.) se requiere solo capacidad para administrar se requiere mínimo capacidad restringida, salvo la hipoteca, porque por ejemplo, el usufructo sigue estando en poder del titular, es un acto de administración. Cosa ajena de garantía: se requiere capacidad para disponer porque eventualmente terminan en una ejecución judicial. El momento en el cual el constituyente constituye la hipoteca, estaría autorizando por anticipado una eventual ejecución.

Legitimación: nemo plus iuris, no se puede transmitir un derecho más extenso que el que se tiene. De arriba hacia abajo en los términos del artículo 1887.
En los casos de adquisición por subasta no es necesaria la escritura porque lo hace el juez con su secretario, que vale como escribano y la inscripción registral se hace con las sentencia.
II- MODO SUFICIENTE
Forma: tradición
Tres casos abreviados de tradición:
1. Traditio brevi manu: consagrado “no es necesaria la tradición cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre”.
2. Traditio longa manu: no es necesaria la tradición cuando el que poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Solamente se comunica al locatario quien es el nuevo propietario.
3. Constitutum possessorium: no es necesaria la tradición cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
Capacidad: en derechos reales sobre cosa propia, capacidad plena. Para derechos reales sobre cosa ajena, se requiere como mínimo capacidad restringida.
Legitimación: nemo plus iuris.

2. POR LEY
1894: Se adquieren por el mero efecto de la ley los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles (art. 2004) y muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso (2009 y 2014) y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables (art. 1958); la habitación del cónyuge (art. 2383) y del conviviente supérstite (art. 527), y los derechos de los adquirentes y subadquierentes de buena fe.

Art. 2004: Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno e los condóminos puede pedir la división.
Para que se constituya, se derivan 3 requisitos de la norma:
USO COMÚN + 2 O MÁS PREDIOS + DIVERSOS PROPIETARIOS

Cuando se cumplen con estos tres requisitos, necesariamente debe ser objeto del derecho real de condominio, por fuerza de la ley. Ej. titular de dos inmuebles esta persona es titular de dominio también de otra cosa que lo usa como uso común de las dos heredades. Puede ser un pequeño predio donde se ubican los hilos para el acopio de granos que se producen en las dos heredades. Si enajena uno de los inmuebles o los dos, se configura el supuesto de que los inmuebles pertenecen a diversos propietarios, por fuerza legal se constituye el condominio sobre el accesorio indispensable en cuestión. Si una de esatas dos personas trasmite el inmueble, también transmite el condominio sobre el accesorio indispensable.
Artículo 2009: adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia adquiere la copropiedad por contrato con quien la construye o por prescripción adquisitiva.
Muro de cerramiento: estable, aislante y no menor a tres metros. es obligatorio construirlo y además ese muro tiene que haber sido en el límite separativo. Puede ser colindante cuando se apoya sobre un mismo inmueble porque está en el límite y el espesor es abarcado por el lugar en el que está asentado y es encaballada cuando asienta por mitades en los inmuebles, el eje imaginario está en el centro y se extiende por igual hacia los dos inmuebles porque está sobre la línea divisoria.

Artículo 2014: cobro de la medianería. El que constituye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y sus cimientos. Si lo construye encaballado, solo puede exigir la mitad del valor del muro y sus cimientos.


ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales. Ejemplos: se mezclan cemento de uno, arena de otro para hacer una.
Cuando se fusionan, se mezclan, se confunden cosas muebles que pertenecen a distintos propietarios bajo determinados requisitos se genera un nuevo objeto que será un condominio de fuerza legal. NO TIENE QUE HABER MEDIADO ACTO DE NINGUNO DE LOS DOS PROPIETARIOS. NO TIENE QUE HABER MEDIADO MANO DEL HOMBRE.
3 Requisitos: HECHO CASUAL + COSAS INSEPARABLES + IGUAL O SEMEJANTE VALOR. Pertenece en un 50% a los antiguos titulares de dominio.


La habitación del cónyuge y del conviviente supérstite y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. ARTICULO 2383.-Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
3 REQUISITOS:
VÍNCULO MATRIMONIAL + UTLIMO HOGAR CONYUGAL + PROPIEDAD EXCLUSIVA DEL CAUSANTE.
Conviviente art. 527: ARTICULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.
4 Requisitos: UNION CONVIVENCIAL + NECESIDAD DE VIVIENDA + HOGAR FAMILIAR + PROPIEDAD EXCLUSIVA DEL CAUSANTE.

Límites al ius persquendi
SUBADQUIRENTES DE BUENA FE: quien enajena no está legitimado.

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
5 REQUISITOS: BUENA FE + SUBADQUIRENTE +OBJETOS MUEBLES NO REGISTRABLES + NO HURTADAS O PERDIDAS + TÍTULO ONEROSO.
1895: yo soy el dueño de un cuadro y se lo llevo el restaurador, este no puede venderlo porque no es el dueño pero lo vende igual. Pasa Gatti, le gusta y lo compra. Diego no está legitimado, pero Gatti lo compra de buena fe. Ese juicio lo pierdo porque el nuevo dueño ya es Gatti porque la titularidad se lo otorga directamente la ley. Solo pido el resarcimiento por daños y perjuicios. Transmisión a non domino

Art. 1895: la posesión de buen fe del subadquierente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables, no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrables y éstos no son coincidentes.
ARTICULO 392 .- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona (primer adquirente) que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero (el transmitente por acto nulo), excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
BUENA FE + SUBADQUIRENTE + INMUEBLES O MUEBLES REGISTRABLES salvo automotor + ENAJENACIÓN NULA + TÍTULO ONEROSO
392: inmuebles. Ej el que vende es incapaz, vende un inmueble y luego diego lo vende y llega al subadquierente. No pude otorgar el titulo suficiente porque soy demente, si diego no conoce mi demencia, es poseedor de buena fe, cree que es el dueño pero en realidad no. Diego se lo vende a jose Carlos pero no está legitimado (nemo plus iuris). Pero José Carlos adquiere el derecho porque se lo confiere la ley, no porque haya estado bien hecha la transmisión
ARTICULO 2254 AUTOMOTOR.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.

Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
INSCRIPCIÓN DE BUENA FE + AUTOMOTORES + NO HURTADOS O ROBADOS (no es necesario que sea oneroso)
Yo soy propietario de un auto, lo entrego voluntariamente a una persona, y esta falsifica toda la documentación necesaria y se la transmite a otra persona que es de buena fe, y necesita inscribirlo para transferir el vehículo. Pero como esta persona estaba contratando con un estafador, lo adquiere y lo registra de buena fe. El antiguo propietario pierde la titularidad sobre el objeto porque el tercero lo adquirió de buena fe.


3. POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:
Prescripción adquisitiva (art. 1897). La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere el derecho real sobre ella mediante la posesión durante un tiempo fijado por la ley.
Derecho real: cualquiera que se ejerce por la posesión, los primeros 10.
Posesión ostensible y continua. La posesión se compone por dos elementos, uno es el corpus y el otro es el animus domini (elemento subjetivo).
Esta posesión debe ser ostensible y continua porque tiene que tener publicidad, publicidad posesoria porque el fundamento de la prescripción también radica en la actitud desaprensiva del titular del inmueble y no realiza actos tendientes a recobrarlos. De ahí la necesidad de que el poseedor lo haga de manera ostensible. Y además la posesión debe ser continua e ininterrumpida para que al computarse el plazo, no se han producido causales de interrupción o suspensión del plazo. En caso de que haya sido suspendido, se tiene que tener en cuenta.
Tiempo: se computa en años, de fecha a fecha. En caso de fallecimiento, transmite a sus herederos el plazo en que ha prescripto.

La prescripción breve de cosa mueble se aplica al adquirente de buena fe, no al que roba.
4. se requiere la posesión y el tiempo. lo que hay que tener en cuenta es que no solamente se necesita entrar al inmueble. Es una figura que requiere de dos elementos: uno objetivo y otro subjetivo.
Primer elemento: poder de hecho
Segundo elemento: animus domini, se comporta como titular de un derecho real, lo sea o no. Ej. paga los impuestos, entrega en locación, etc. si pasa durante 20 años, se adquiere la propiedad del inmueble.
La prescripción adquisitiva se aplica a todos los derechos reales (los 10 primeros, hasta habitación).
Oponibilidad de los Derechos Reales
Tiene una doble función, por un lado, permite al titular aprovechar la cosa y a la sociedad, impone el deber de respetar el derecho real ajeno y sirve como prenda común delos acreedores e integra el patrimonio.
Es necesario dar a conocer el derecho real porque hay un doble interés, porque el titular necesita exigir que nadie interfiera en el ejercicio de su derecho. No se le puede exigir respeto al derecho real a quien no lo conoce.
El segundo interés es el de la sociedad en general, porque de existir un acreedor, puede agredir su patrimonio para satisfacer sus acreencias. Se ha regulado el régimen de oponibilidad que se consigue con la publicidad, art. 1893 CCC.
Inoponibilidad: la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conforme a las disposiciones de este código (título suficiente, modo suficiente) no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Los derechos reales que están constituidos con titulo y modo son de una oponibilidad parcial porque se pueden invocar entre las partes y también frente a los terceros con algunas excepciones. ¿Quiénes son los terceros? ¿Qué es buena fe? ¿desde que momento se produce la publicidad suficiente?
TERCEROS INTERESADOS: tercero es toda persona que no es parte del acto jurídico. Los interesados son los titulares de un derecho subjetivo. Ejemplo, acreedor del enajenante puesto que es titular de un derecho personal que se puede frustrar si el deudor enajena sus bienes porque se insolventa. También son los sucesores
“Tercero interesado es todo aquel titular de un derecho subjetivo que, de no cumplirse con la publicación, puede invocar utilidad legítima en desconocer la transmisión o constitución del derecho real del que se trate.”
BUENA FE: el sujeto de buena fe es que no pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron de los actos o de aquellos que conocían o debían conocer la existencia del derecho real. Ej. quienes asintieron, testigos si los hubo, escribano, partes. El escribano no es considerado de mala fe, solo está haciendo su trabajo, lo mismo para los testigos. La mala fe se va a dar cuando intenten desconocer el acto por falta de publicación. No pueden prevalerse de una situación registral determinada, si conocen extrarregistralmente que ella mutó.
Se considera publicidad suficiente a la (tradición, modo e inscripción) inscripción registral (inmuebles, muebles registrables) o a la posesión (tradición), según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.


Inmuebles: aunque no tenga inscripción registral puede iniciar acciones reivindicatorias
Transmisibilidad de Derechos Reales
Todos los derechos reales son transmisibles excepto que la regulación específica de algún derecho real disponga lo contrario.
Hay que tener en cuanta que las transmisiones pueden ser por actos entre vivos o mortiscausa. Puede hacerse a título gratuito o a título oneroso.
Dominio art. 1941: dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa.
Condominio. Art. 1989: facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los demás condóminos.
Propiedad horizontal: art. 2037. Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio.
Conjuntos inmobiliarios: art. 2085: transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades
Tiempo compartido: art. 2095. Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios del tiempo compartido. C)comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos
Cementerio privado: art. 2106. Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deban consignarse los s.
Superficie: art. 2114. Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica. Lo que se transmite es el tiempo remanente, no se puede transmitir a perpetuidad. Máximo 50 años
Usufructo: art. 2142 derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina en límite máximo de duración del usufructo. Art. 2140: intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte. SÍ POR ACTOS ENTRE VIVOS. Lo que se transmite es el tiempo remanente, porque el usufructo es temporario. Si se transmite un usufructo vitalicio, se extingue cuando fallece el transmitente.
Uso: art. 2155 Normas supletorias: se aplican al uso las normas del titulo VIII (usufructo) a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.
Habitación: art. 2160 limitaciones. La habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte.
Servidumbre: art. 2172.transmisibilidad. ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. 2165: servidumbre personal es la constituida en favor de una persona determinada sin inherencia al inmueble dominante.
Derechos reales de garantía: accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios al crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal.

Extinción de los Derechos Reales
Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y los especiales de los derechos reales, se extinguen por la destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono, por la consolidación de derechos reales sobre cosa ajena y por sentencia judicial que así lo disponga en un proceso de extinción de dominio.
DESTRUCCIÓN: Se aplica en cosas muebles, no en inmuebles, porque aunque se destruya lo edificado, queda el terreno. Si se destruye el inmueble, habrá solo deterioro
ABANDONO: renuncia a los derechos patrimoniales. La renuncia debe ser indubitable, no se presume la voluntad de abandonar (art. 948). SE DEBE HACER POR ESCRITURA PÚBLICA (art. 1017CCC).
Cuando se trata de objetos muebles, no alcanza con el desprendimiento material del objeto sino que el abandono requiere la intención de renunciar al derecho de propiedad y como esta no se presume, se puede concluir que para que se configure, debe desprenderse del objeto en circunstancias tales que permitan llegar a la conclusión que ha renunicado a la titularidad del derecho. Ej. cuando se deja en la basura elementos que son generalmente son de escaso valor.
Cuando se habla sobre cosa ajena es más conveniente hablar de “Renuncia” porque el titular se desprende del ejercicio del derecho.
CONSOLIDACIÓN: una misma persona adquiere los dos derechos. Ejemplo: usufructuario que adquiere el dominio, no continúa el usufructo por el tiempo que falta, sino que se consolida directamente.
Causales específicas:
2124: extinción del derecho de superficie. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento de plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derc ho a construir y de cinco para el derecho de plantar o forestar.
2152: usufructo. Medios de extinción. Son medios especiales de etinción del usufructo:
a) La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados.
b) La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó duración, se extingue a los 50 años des de la constitución del usufructo.
c) El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción ni autoriza a extender la duración del usufructo.
d) El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Relaciones de poder: Posesión y Tenencia
Posesión
1909CCC: posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
ELEMENTOS:
- Material u objetivo (corpus) “ejerce un poder de hecho sobre una cosa”
- Intencional o subjetivo (animus domini) “comportándose como titular de un derecho real”
De la unión de ambos, se desprende cuando la posesión además de ejercer el corpus sobre el objeto, se comporta en TODOS los aspectos como si fuera el titular. Asume de hecho el rol de derecho, asume de facto el rol de propietario.
Ej: aquél que lo habita (corpus) y además se hace cargo de las obligaciones (ej. paga los impuestos). No solo se beneficia sin que además toma a su cargo las obligaciones que derivan de la titularidad de un derecho real de ese inmueble.
Yuxtaposición local: mero contacto físico casual entre una persona y la cosa. No podemos decir que no hay voluntad, no es una voluntad direccionada directamente a esa cosa y no a otra.
Hay vínculos que son dependencia, hospedaje u hospitalidad.
Dependencia: empleado con computadora por ejemplo.
Hospedaje: hotel.
Hospitalidad: amigo que se queda unos días. Y cuando se va, las cosas quedan, no se lleva las cosas con las que ha estado en contacto.

Toda posesión es defendible porque se protege la posesión para proteger la persona del poseedor, para proteger la paz social de manera tal que quien tiene un derecho a la posesión debe no tomarlo por sí mismo, sino iniciar las acciones legales pertinentes. El poseedor podrá iniciar acciones para defender esa relación de hecho con la cosa. (evicción). En todos los casos, la carga de la prueba es de quien controvierte.
Medios de prueba:
El corpus, se acredita fácilmente pero para el ánimus domini, se consagra la presunción de poseedor: el art. 1911: se presume que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre la cosa. Si se ha logrado acreditar el corpus, ya el texto legal supone el elemento intencional (animus domini) y a modo de ratificación de la presunción, determina cuales son los actos posesorios: su cultura (cultivo de la tierra), la percepción de frutos civiles, amojonamiento, impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Naturaleza jurídica de la Posesión
Cuando el código alude a las relaciones de poder, se aplica a todos. Si hace distinción, se aplica de la forma que el código establece.
Efectos de ambas relaciones de poder (CAPITULO 3)
Presunción de legitimidad
Innecesariedad del título
El sujeto de la relación es de buena fe si no conoce ni puede conocer que carece de derecho, es decir cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad
Efectos propios de la posesión:
Posesión viciosa: cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa o abuso de confianza, etc.
Efectos propios de la posesión. La posesión tiene efectos previstos en los arts. 1895 y 1897 de este código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento…
Efectos propios de la tenencia
a) Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos…
Clasificación de la posesión
Permanentemente se acude a los distintos efectos jurídicos de la posesión. De nada sirve abordar el estudio de los efectos jurídicos.
Si partimos de la base de que la posesión se compone con corpus y animus domini es considerado poseedor, se encuentran: el legítimo propietario, adquirente del inmueble por boleto de compraventa sin escritura pública, el usurpador, el que compra teniendo justo título pero no título suficiente.
No es el mismo tratamiento que se le da a cada uno de estos sujetos.



Poseedor es quien ejerce el poder de hecho y se comporta como un titular de un derecho real lo sea o no.
La posesión puede ser legítima o ilegítima. Es poseedor legítimo cualquier titular de derecho real, ej. dominio, propiedad horizontal sobre su unidad funcional, el titular de prenda, poseedor legítimo sobre el objeto donde ejerce sus facultades de acreedor prendario.
Debe cumplirse con la teoría del título y modo suficiente. Para obtener cada uno de estos elementos, debe cumplirse con dos requisitos (capacidad—para transmitir el derecho sobre cosa propia se requiere capacidad para disponer (ppio. gral.) y para constituir derechos sobre cosa ajena, se requiere capacidad de administración porque la cosa permanece en lugar del constituyente— y legitimación—debe recordarse que están legitimados para otorgar el título y el modo el sujeto que resulta titular del mismo derecho que transmite o de rango superior). En materia inmobiliaria, se exige la escritura pública. En los muebles, libertad de formas. El modo es a través de la entrega voluntaria.
BASTA CON QUE UNO DE LOS ELEMENTOS NO SE CUMPLAN, LA POSESIÓN SERÁ ILEGÍTIMA.
No es legítima cuando el titular no es un sujeto de un derecho real. Puede ser porque usurpó el inmueble, porque lo adquirió de un demente cuya demencia no es notoria, puede ser porque lo adquirió mediante boleto de compraventa pero no instrumentó el contrato con la escritura traslativa de domino.
Clasificación de posesiones ilegítimas:
BUENA FE:
Cree que es poseedor legítimo, se requiere que tenga un título nulo y que el poseedor desconozca ni puede conocer la causal de nulidad. Ej. desconoce la demencia o la falta de legitimación del transmitente. Está persuadido de su legitimidad. La buena fe consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. El título y el modo son defectuosos porque no cumplen con requisitos de fondo.
Falta requisitos de fondo:
Falta capacidad: Si adquiero del incapaz pero no es notoria, soy poseedora ilegitima pero de buena fe, estoy expuesta a que ese incapaz se le designe un representante legal y me notifique una demanda solicitándome que le restituya el inmueble, ofreciendo el pago del precio de la venta, voy a tener que allanarme y aceptarlo pero me entero de mi emplazamiento recién cuando reciba la demanda.
Falta legitimación: suplanta la identidad del verdadero propietario, engaña al estafado y al escribano para enajenar el inmueble que no le pertenece. Otorga el título que cree suficiente, pero no es válido porque el que lo otorgó no está legitimado. Me transmite el derecho de más jerarquía sin estar legitimado. Me entrega el inmueble y estoy persuadida de estar poseedora legítima por haber considerado que obtuve el modo suficiente.
El verdadero propietario demandará que le entregue el inmueble.

MALA FE: Sabe que no es titular de derecho real porque tiene conocimiento de que no tiene el título o el modo.

Mala fe viciosa:
1. cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa o abuso de confianza.
a) Hurto civil: quien se apodera de un objeto mueble sin violencia, con violencia y quien se apodera de una cosa perdida.
b) Estafa: en una permuta, digo que la estatuilla es de oro pero en realidad está enchapada en oro.
c) Abuso de confianza: quien ya ostenta el corpus de un objeto se convierte en poseedor porque adquiere unilateralmente el animus domini. Ej. se le presta algo, en principio, esa persona que lo tiene en su poder es tenedor. Pero si esta persona valora más el objeto que la amistad, exterioriza la voluntad de convertirse en propietario.

2. Cuando es de inmuebles adquiridas por violencia, clandestinidad o abuso de confianza.
a) Violencia: material o violencia como vicio de la voluntad.
b) Clandestinidad: cuando el poseedor toma el objeto por actos ocultos. Ej. espera a que se desocupe un inmueble porque sabe que por un tiempo el propietario está en otro país.
c) Abuso de confianza: tiene el corpus y luego intervierte el título.

Mala fe simple: saben que no son titulares del derecho real pero no incurrieron en ninguno de los vicios.
Ejemplo: adquiere cosa mueble hurtada sabiendo que es hurtada.
Ocupa pacíficamente un inmueble, sin violencia, abuso de confianza ni clandestinidad. A plena luz del día ingresa, alambrado y comienza a edificar.
Adquiere por boleto de compraventa y no hace la escritura pública porque debe saber que la forma es ostensible. No puede estar persuadido de que logró el título suficiente porque salta a la vista.
Presunciones de la posesión
Presunciones: se ha consagrado una serie de presunciones aplicables a toda la materia posesoria. Las presunciones son normas tendientes a facilitar la prueba de ese hecho es difícil de probar por su naturaleza. Se configura con el elemento intencional con el material y que además siendo posesión puede ser mala o buena fe. Se observa que todos los elementos intencionales, lo que una persona cree, sabe, supone el comportamiento de una persona son todos aspectos que quedan reservados en la esfera del pensamiento y por lo tanto no se pueden probar. Cada vez que hay que acreditar el elemento intencional, creencia o conocimiento nos encontramos con que es un tópico imposible de probar. Los legisladores han consagrado una serie de presunciones que permiten acreditarlas.
Presunción de poseedor o servidor de la posesión: se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre la cosa.
Basta con probar el poder de hecho para que se presuma el elemento intencional, el animus domini. Lo cual explica por qué se ha consagrado esta presunción, el corpus se percibe por los sentidos y hace que sea posible de acreditar. El elemento intencional no se exterioriza por lo cual, salvo que exista una declaración, no hay manera de acreditarla.
EL CÓDIGO TIENE POR ACREDITADO EL ANIMUS DOMINI SI TIENE QUE ELEGIR ENTRE TENENCIA Y POSESIÓN.
La otra presunción es la de legitimidad, salvo que se pruebe lo contrario. Toda presunción de hecho también se presume que es de derecho. Lo que se exterioriza es lo que se está poseyendo, el sistema legislativo recoge esta verdad empíricamente comprobable apreciable mediante la simple observación de los hechos y consagra esta presunción. Si se tiene acreditada la posesión, se presume que también es titular del derecho real, o sea, que es legítima.
Presunción de buena fe: la relación se presume de buena fe, salvo que se pruebe lo contrario.
El poseedor ilegítimo y que puede creerse legítimo está condicionado por esa creencia y como esa creencia queda reservado en su esfera íntima, el legislador se vio obligado a consagrar las presunciones. Por eso es que consagra que, salvo prueba en contrario, la posesión es de buena fe.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) Cuando el título es de nulidad manifiesta (inmuebles). Si el título es inválido, el poseedor es de mala fe, es ilegítimo, y la nulidad es ostensible es inconcebible que esté persuadido de que sea de buena fe. El boleto de compraventa no tiene valor como contrato de compraventa, sino como obligación de hacer que es otorgar la escritura. Quien posee pero tiene en su poder el boleto de compraventa no tiene un título valido como título suficiente y la causal de invalidez es manifiesta y se encuentra la primera presunción de mala fe. También quien le compra un inmueble a un menor de edad por escritura pública.
b) Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de ese tipo de cosas y no tiene recursos para adquirirlas. (cosas muebles no registrables) una persona adquiere un objeto de otra persona que le debe resultar sospechosa. Vale prueba en contrario, porque puede haberlo heredado o recibirlo a título gratuito.
c) Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
d) Se presume de mala fe cuando el poseedor no ha verificado los elementos identificatorios de la cosa conforme al régimen especial y tampoco se constata la documentación y el estado registral: se requiere una triple verificación que es del sujeto, del objeto y del derecho. Sujeto: documentación personal
Objeto: numeración identificatoria. Dominio, numero de motor, chasis.
Derecho: informe del registro que dice que ese objeto es de propiedad de esa persona.
Presunción de inmutabilidad INTERVERSIÓN: nadie puede cambiar la especie de su poder por su mera voluntad por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen este efecto.
Presunción de fecha y extensión: si media título, se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica. No se requiere un título para ser poseedor, pero a veces el poseedor sí tiene un título, como pasa en la posesión legítima. O el poseedor ilegítimo con justo título, el plazo de la posesión. Si una persona tiene un titulo que lo facultad a poseer por ej 40ha, se presume que lo que posee son las 40ha. Aunque de hecho, siembre sobre 20ha, ejerce la posesión sobre las 40ha. Si pretende acreditar que en lugar d 40 ha poseído 60, las 40 están acreditadas y las otras 20 las tendrá que acreditar.
Presunción de continuidad: se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto la mantuvo por el tiempo intermedio
Sujeto de la posesión
1909: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra ejerce el poder de hecho de la cosa.
No se han consagrado limitaciones son susceptibles de adquirir la posesión de un objeto. Todas las personas están revestidas de las facultades del poseedor. tanto físicas como jurídicas y sus respectivas clasificaciones internas.
Personas físicas: siendo incapaz la posesión se adquiere y se ejerce por medio del representante del incapaz, si una persona X dona un inmueble a su sobrino de 10 años, quien recibe la donación serán sus representantes legales, quienes ejercen la posesión son los representantes legales pero quien es el sujeto de la posesión es el menor.
Para adquirir la relación de poder sobre la cosa, esta debe establecerse voluntariamente, por sujeto capaz, excepto por las personas de menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años.
Si un niño menor de 10 años toma un objeto para sí, no se le aplican las normas de la posesión porque carece del discernimiento necesario para formar la voluntad, la figura es la yuxtaposición local, que es el contacto físico sin voluntad no es considerado posesión.
Las personas jurídicas pueden ser poseedores. Las personas jurídicas deben ejercerlas por medio de representantes. El elemento intencional surge de la voluntad de los representantes. Una persona jurídica, ej una corporación o sociedad que tiene numerosos hipermercados, vende muy bien y advierte en los representantes legales que el estacionamiento es insuficiente, cercan el predio lindero que no es de ellos, lo habilitan como estacionamiento, le ponen los carteles, le hacen un acceso directo al hipermercado, es indudable que el que ejerce la posesión es de la persona jurídica. También carga con los impuestos, puede adquirir por prescripción a los 20 años.
También lo puede hacer el estado.
COPOSESIÓN y se puede hacer condominio


Objeto de la posesión
Es la cosa material susceptible de apreciación económica identificado en su individualidad. La cosa indeterminada no es susceptible de posesión porque no se puede tener corpus sobre algo indeterminado. Arts. 15 y 16 se aluden estos dos elementos: material y patrimonial.
Universalidad de hecho: conjunto de cosas que están unidos de manera de cumplir un destino común y en algunos aspectos, el sistema jurídico lo regula como algo unificado. Ej. biblioteca compuesta por 50 volúmenes.
Debe ser una cosa individualizada, hay una duda sobre la universalidad de hecho, sobre el conjunto de cosas. El art. 2241 plantea la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor de una cosa o una universalidad de hecho. También el art. 2242 la acción de mantener la tenencia o posesión. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor de hecho sobre una cosa o universalidad de hecho.
En el art. 1927 indica que por comodidad terminológica se regula en determinados artículos la tenencia o la posesión sobre la universalidad pero debe estar bajo un mismo nombre. Ej. rebaño, paiara. Esto significa que el poseedor de los 50 volúmenes no puede hacer 50 demandas, hace una sola. En la demanda debe indicar que esa biblioteca está compuesta con X cantidad de volúmenes y nada obsta que se pueda aplicar distintos efectos jurídicos a cada uno de esos volúmenes. Si uno de ellos se destruye, no quiere decir que se pierda el derecho sobre el resto.
Universalidad de hecho: aquí prima la voluntad del propietario, pero debe haber algo más: entre los distintos componentes debe existir una cierta semejanza, asi como también en el fondo formar una cierta unidad en el tráfico comercial. como por ejemplo, vaya un rebaño, una biblioteca, etc. en el negocio jurídico obligacional nada impide considerarlos como una unidad. Así, puedo vender un rebaño de cien vacas que tengo en una chacra o determinada biblioteca. Pero en el negocio jurídico real, la unidad más o menos desaparece, ya que la tradición es necesario efectuarla individualmente. Si en el mencionado rebaño, solo de noventa vacas se hace la tradición, el comprador no adquiere el rebaño, sino las noventa vacas y será acreedor de las diez restantes.

Adquisición de la relación posesoria
La relación posesoria puede adquirirse de dos maneras: la primera, mediante la tradición y la segunda, el apoderamiento.
Para el análisis de la primera forma de adquirir la relación posesoria debe tenerse en cuenta que la tradición consiste en la entrega material del objeto tradens y la aceptación voluntaria de la cosa por el accipiens. Todo tipo de posesión puede adquirirse por la posesión.
Tradición
Si el titular de un derecho real, otorga a favor de otra persona primero el contrato de compraventa y luego el objeto, esa tradición es traslativa del derecho real y para el tradens significa el acto extintivo de la relación posesoria y para el accipiens, el comienzo de la relación posesoria.
Lo mismo si se transmite desde una posesión ilegítima, puede darse la unión de posesiones que consiste en el cúmulo de años que alcanzó un sujeto puede transmitirlo a otra persona, que se requiere además de la cesión de los años cumplidos, la tradición del objeto para que aquel que recibe el objeto pueda cumplir con los años que restan.
También se permiten las tradiciones fictas: Traditio brevi manu, Traditio longa manu y constitutum possessorium.
Apropiación
El contacto físico con la cosa, tomar el corpus con el ánimo de comportarse como propietario. Por eso se requiere que quien adquiere la posesión por ocupación sea un sujeto mayor de diez años, porque es el acto ilícito y la ley exige como mínimo 10 años.
Se considera ocupación o modo unilateral a la llamada INTERVERSIÓN DEL TÍTULO, a través del abuso de confianza. El comodatario o locatario comienza a comportarse como dueño del objeto.
1923: las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este pasa la posesión a quien poseía en su nombre. O quien poseía a nombre del propietario ahora posee en nombre del nuevo propietario, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. O quien poseía un objeto del que era propietario que es transferida a otro, pero reservándose la tenencia de lo mismo, constituyéndose en representante del nuevo poseedor. la posesión también se adquiere por el apoderamiento de la cosa.
1924: hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe, que debe consistir en la realización de acos materiales de por lo menos una de las partes que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de este de recibirla.
1922: adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse voluntariamente:
a) Por sujeto capaz, excepto de las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años
b) Por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.
1915: interversión del título.
Efectos de la posesión
Introducción
Se refiere a los efectos de la posesión ilegítima cuando no es titular de un derecho real.
I- EFECTOS COMUNES:
1. Ejercer derechos inherentes a la posesión: cargas y límites (1932)
2. Cumplir con los deberes inherentes a la posesión: cargas y límites (1933)
3. Restituir el objeto (1933)
a) Frutos (1935)
b) Productos (1936)
c) Responsabilidad (1936)
d) Derecho al reembolso (1938)
Obligaciones propter rem: de manera semejante, estos deberes son inherentes al titular de la posesión, no del derecho real. Son obligaciones que siguen a la posesión.
1 y 2) Las cargas: son derechos reales sobre cosa ajena. Ej. hay dos inmuebles, uno de ellos es dominante respecto del otro porque hay una servidumbre. Ej el propietario del fundo A puede transitar por el fundo B para salir a la vía pública. El titular de dominio del fundo A puede transitar por el fundo B, correlativamente el titular del fundo B tiene que permitir que este transite.
Si el titular del fundo B es usurpado, también el usurpador debe respetar que el titular del fundo A lo transite. Lo mismo si los dos son usurpados.
Límites: son los que se regulan en el derecho de dominio. Ej. no colocar ventanas de modo que afecte la privacidad de quien está en el inmueble colindante, arboles, etc. Ninguno de estos pueden por ejemplo, molestarse con inmisiones.
2) Obligación de restituir el objeto: una vez que el poseedor ilegítimo se ha demandado y dictado sentencia obligándolo a restituir. Porque está expuesto a que en cualquier momento le llegue la demanda, el sentenciante hará lugar y le ordenará restituir la cosa al propietario.
Durante el tiempo que duró la posesión, ¿qué pasa con los frutos, los productos, la responsabilidad y mejoras?
Si el poseedor mejoró el inmueble y lo tiene que restituir, o mejoró la construcción, debe analizarse qué es lo que ocurre con los gastos, si tiene derecho a exigirle el reembolso de aquello que gastó.

EFECTOS PROPIOS DE LA POSESIÓN
Art. 1939: Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los arts. 1895 y 1897 de este código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir con la obligación de cerramiento.
• 1895→ adquisición legal por sub-adquirente. Se convierte en propietario dependiendo de si cumple con los requisitos.
• 1897→ adquirir el objeto por prescripción adquisitiva.
• pagar impuestos
• Encerrar el inmueble.

II- DERECHOS Y DEBERES INHERENTES A LA POSESIÓN.
Se le impone la obligación al titular de cualquier sujeto que ejerza la posesión.
Si se los considera desde la óptica de la obligación, el poseedor tiene el deber de respetar las cargas reales y cumplir con los límites.
Si se lo enfoca desde el derecho, el poseedor tiene derecho a exigir el respeto a la carga y el cumplimiento de los límites.
Por carga real o gravamen real se entiende a los derechos reales sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales.
Ej. servidumbres. Aunque el inmueble esté usurpado, el usurpador debe concederme el acceso a la servidumbre.
Por límites, se debe remitir a las limitaciones del dominio: inmisiones (humo, ruidos, vibraciones, luminosidad, etc.), obligación de permitir las colocación de andamios provisorios, caminos de sirga, luces, vistas, etc.
III- RESTITUIR EL OBJETO

Principio general: la buena fe está en la posesión legítima e ilegítima.
Frutos:
El poseedor de buena fe (ej. quien le compró un inmueble a un demente cuya demencia no es notoria) los retiene y los devengados naturales no percibidos, mientras que el poseedor de mala fe, debe restituirlos y no solo los que percibió, sino también los que pudo haber percibido el propietario y debido a la usurpación no pudo hacerlo. Ej. el poseedor usurpa un inmueble que es apto para la siembra y que produce frutos que son las cosechas. El poseedor no siembra y no percibe los frutos, el propietario pretende que le restituyan el objeto y los frutos que percibió y si no los percibió no importa.

Si yo soy poseedor ilegítimo de mala fe porque le compré a un demente cuya demencia no era notoria, poseí el inmueble por un año y se me inicia una demanda, si ese año percibí frutos (naturales, industriales o civiles), están en mi patrimonio y no tengo que restituirlos.
Si soy de mala fe, restituyo los percibidos y los que pudo haber percibido.

Productos: ej minerales del suelo
Se producen una sola vez, consiste en una fracción desprendida de objeto, el objeto se va degradando a medida que se le extraen los productos. Tanto los de buena o mala fe deben restituirlo.
1935: frutos o productos según la buena o mala fe. Los productos también han sido definidos en el art. 233 que dice que son objetos no renovables.
Responsabilidad por pérdida o deterioro
El de buena fe no responde: demuelo la parte edificada, debo restituir el objeto en la condición de que se encuentra y no debo responder por los daños. Salvo que haya obtenido un beneficio, en ese caso deberé responder en la medida de mi beneficio pero es una medida muy excepcional.
El de mala fe simple responde con excepción: si la cosa se hubiera deteriorado si estaba en poder del propietario. Ej. sismo, terremoto, por el mero paso del tiempo se deteriora.
Si el poseedor de mala fe viciosa (hurto, estafa, violencia, clandestinidad o abuso de confianza), el poseedor responde sin excepción, es decir, aunque la cosa se haya podido deteriorar si estaba igualmente en poder del propietario.
Art. 1936: Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no responde por la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.

Derecho de reembolso: sin distinción entre buena y mala fe
El poseedor mejora el objeto y pretende que se le reembolse la suma de dinero que gastó en las mejoras.
Las mejoras pueden ser de 4 categorías:
Mero mantenimiento: no tiene. Ej. cambiar los picaportes de una puerta, grifería cuando se deteriora por el uso, etc.
Necesarias: el costo. Impermeabilización de techos.
Útiles: mejor aprovechamiento, puerta que brinda mayor seguridad. Tiene derecho al costo, lo que invirtió o el mayor valor adquiridos. De esos dos montos, el monto menor, hay que tener en cuenta el valor que se le dé, el costo no necesariamente equivale el mayor valor. Si gasto 300.000 en un inmueble, pero por otros factores, le incrementé el valor y pasó de valer 10.000.000 a 500.000, el poseedor tendrá derecho a percibir 300.000 porque es el monto menor
Suntuarias: de lujo, de recreo. No tiene derecho al reembolso de las mejoras suntuarias

IV- ADQUISICIÓN INMEDIATA DE DERECHOS REALES SOBRE MUEBLES
Cuando el poseedor de buena fe reúne otros requisitos, es un efecto que ha sido consagrado en la parte general, en el capítulo bajo análisis se encuentra el 1939 se remite al 1895 que es donde se consagra el efecto. La adquisición de derechos reales sobre objetos muebles no registrables. El poseedor ilegítimo será considerado legítimo por imperio de esta norma.
Causa: posesión.
Efecto: adquisición de derechos reales.
Es una figura que tiene por objeto brindar seguridad al adquirente a título oneroso de un objeto mueble no registrable. Hay dos bienes jurídicos en pugna: el derecho de propiedad contra la seguridad de las transacciones jurídicas.
Como principio general, se tutela al titular de un derecho real, el titular de dominio de un objeto del que perdió la posesión, lo puede recobrar de aquél que lo privó. Pero también se consagra el efecto reipersecutorio, que significa que si este que lo privó de la posesión lo transmite a otro, el propietario lo puede recobrar de este subadquirente, y si a la vez, lo transmite, lo puede recobrar del adquirente del subadquirente. Pero este efecto, tiene su límite: el subadquirente de buena fe, a título oneroso de objetos muebles no registrables no hurtadas ni perdidas.



EL POSEEDOR ILEGÍTIMO SE CONVIERTE EN TITULAR DE UN DERECHO REAL (Y POR ENDE, EN LEGÍTIMO) SI REUNE ESTOS REQUISITOS
Se plantea en una situación en la que un propietario (en realidad, antiguo propietario), demanda al poseedor actual (subadquirente) por medio de una acción reivindicatoria solicitando al juez que le restituya su objeto. Como el efecto de la norma es que se adquiera el derecho real, se rechace la demanda.
Ej. llevo el reloj a arreglar, el relojero lo vendió a un cliente. El cliente confía porque el transmitente se dedica a vender regularmente ese tipo de cosas, decido demandar al cliente porque el reloj es mío.
1. Buena fe: el transmitente se dedica habitualmente a vender cosas de ese estilo
2. Subadquirente: porque el primer adquirente es el relojero
3. Objetos muebles no registrables: el reloj es una cosa mueble no registrable. En nada cambia que algunas marcas registren a sus propietarios, porque el carácter de cosa registrable lo da la ley como requisito para constituir el derecho real.
4. Cosa no hurtada ni perdida: la entregó voluntariamente, sin perjuicio de que haya mediado abuso de confianza.
5. Título oneroso: no la adquirió a título gratuito.
El verdadero propietario puede todavía promover una acción de resarcimiento contra el relojero por el valor del reloj.
Hay que accionar por resarcimiento directamente contra el reloj porque se pierde in límine.


Obligaciones para restituir: la obligación del relojero al propietario
Entrega de la cosa a quien no es propietario. Bienes no registrables. Con relación a terceros, cuando la obligación de dar cosas ciertas tiene por fin restituirlas a su dueño, si la cosa es mueble no registrable y el deudor lo hace, a título oneroso, tradición de ella a otro por la transferencia o constitución de la prenda, el acreedor no tiene derecho contra los poseedores, de buena fe, sino solamente cuando la cosa fue robada o se ha perdido. En todos los casos lo tiene contra los poseedores de mala fe.
Se produce la extinción del dominio del verdadero propietario

V- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
La posesión sirve como causa y el efecto es la titularidad del derecho. El poseedor ilegítimo, con el transcurso del tiempo se transforma en poseedor legítimo.
La posesión tiene los efectos previstos en los arts. 1895 (adquisición inmediata de derechos reales de cosas muebles no registrables no hurtadas ni perdidas, de buena fe, subadquirente a título oneroso), y el 1897, la prescripción adquisitiva, que agrega el transcurso del tiempo
La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella mediante la posesión mediante el tiempo fijado por la ley.

La prescripción adquisitiva puede hacerse solamente respecto de los primeros diez derechos reales porque se ejercen por la posesión: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitación.
La prescripción requiere:
1° Posesión: animus domini y corpus
2° Tiempo: los plazos de meses o años se computan de fecha a fecha. breve o larga.
La posesión debe ser ostensible, continua e ininterrumpida.
Ostensible: expuesta a la percepción del verdadero titular, porque hay una actitud desaprensiva del verdadero propietario
Continua: para el cómputo deben tenerse en cuenta las causales de interrupción, suspensión y dispensas de prescripción cumplidas.
Dispensa: el juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizaran temporalmente el ejercicio de la acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesación de los obstáculos.
Ininterrumpida: que la sumatoria dé como saldo el plazo exigido por la ley.
Accesión de posesiones: permite a un poseedor sumar la cantidad de años de un poseedor con su antecesor. Puede ser por transmisión mortis causa o por actos entre vivos mediante una cesión. Una persona X pudo haber empezado la ocupación pero si muere a los 7 años, su hijo recibe esos 7 años y debe seguir poseyendo por 13 años más.

Prescripción de inmuebles
Presc. Breve: requiere que el poseedor esté persuadido de su legitimidad porque cree ser propietario, debe haber adquirido ese inmueble, por compraventa o donación pero no es titular del derecho real porque ese título no es suficiente, es un justo título (no necesariamente es la escritura, es el acto en sí) y haber ejercido la posesión por un plazo de 10 años.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, para acreditar la buena fe se requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, asi como el cumplimiento de los actos de verificación pertinentes establecidos en el respectivo régimen especial.
Se presume, salvo prueba en contrario que la posesión se inicia en la fecha del justo título o de su registración si esta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
Presc. Larga o Vicenal: requiere la posesión y 20 años

Prescripción de muebles
Breve: posesión de buena fe + cosa hurtada o perdida: dos años
El adquirente lo hace sobre una cosa hurtada o perdida ignorando su procedencia, lo que recibe es la posesión es ilegítima porque quien lo transmite no es poseedor legítimo, pero le suma su buena fe. Si transcurren dos años de posesión, la ley le atribuye la titularidad al adquirente de buena fe.
Larga: típico ejemplo: se transfiere un auto con 08 pero sin inscripción registral. El poseedor es de mala fe porque tiene conocimiento de que no se ha hecho la transferencia en el registro y como el registro del automotor es constitutivo, no puede creerse titular porque le falta el requisito legal para ser el verdadero propietario. Quien compra con el formulario 08 sin inscripción registral es de mala fe. El objeto no debe haber sido hurtado, por eso es que el titular registral lo transmite, aunque puede ser que se haya configurado una cadena sucesiva de transmitentes sin inscripción registral a su favor. Lo importante es que con la unión de todas las transmisiones se alcancen los 10 años. Tienen que coincidir los elementos identificatorios (número de motor, matrícula, chasis, dominio, etc.). Pasados los 10 años se configura en su favor la titularidad.

La prescripción larga puede hacerse valer por vía de acción o excepción o reconvención.
La prescripción breve, solo por vía de reconvención.

En la prescripción larga, quien cumplió con los requisitos para usucapir puede demandar al titular registral. Este tendrá oportunidad de defenderse pero si se cumplió con todos los requisitos, no tendrá defensa alguna. Pero el prescribiente puede seguir sumando años de prescripción y llegado el año 25, el titular registral lo demanda y el demandado puede oponerle reconvención por prescripción cumplida, acreditará los extremos de la prescripción adquisitiva cumplida. Se da traslado de la reconvención y se resuelve todo junto. Si asiste razón al demandado reconviniente, el juez cuando dicte sentencia rechazará la acción intentada por el antiguo propietario y hará lugar a la reconvención promovida por el poseedor prescribiente.
La prescripción breve solo puede invocarse por reconvención y esto es porque solamente puede hacerse de buena fe, entonces no va a pedirle al juez que le otorgue el título porque cree que ya lo tiene. Recién en la demanda se entera que el título que él creía era nulo.
Luego de la contestación de la demanda y la reconvención en su caso, se abre a prueba. Se admite toda clase de pruebas pero será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de los impuestos.

Sentencia de prescripción adquisitiva:
La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso y el prescribiente debe dirigirla al titular registral, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en el que comienza la prescripción.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
Competencia: es competente para conocer en el proceso, el juez del lugar en el que se encuentra la cosa cuyo dominio se intenta obtener
La demanda debe tener los requisitos comunes a toda demanda y el actor tiene la carga de acompañar, con aquella, una certificación de la que resulte la persona titular del dominio acorde “con las constancias del Catastro, Registro de Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble”. También debe adjuntar “plano de mesura, suscrito por profesional autorizado y aprobado por a oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción.
La anotación de litis que tiene que hacerse en el registro correspondiente tiene por objeto asegurar la publicidad de los procesos relativos a bienes inmuebles o muebles registrables, con la finalidad de posibilitar la oponibilidad a terceros de la sentencia que en ellos se dicte en relación al bien litigioso, evitando la alegación de buena fe frente a la modificación de una inscripción registral.


Efectos de la anotación de litis
Conforme la medida que se adopte respecto de la pretensión expuesta en la demanda, la titularidad del dominio puede cambiar. La anotación de litis surte efectos a partir de su inscripción en el registro respectivo y consiste en imprimir publicidad al litigio, el Registro de la Propiedad puede modificar la inscripción para que cese la presunción de buena fe de quien contrate sobre el bien.

Procedimiento
Una vez acreditada la verosimilitud del derecho y prestada la contracautela, la anotación de litis se efectiviza mediante el libramiento del correspondiente instrumento (oficio/testimonio) al respectivo registro de acuerdo a la naturaleza del bien afectado por la medida.

Levantamiento y extinción
La anotación de litis puede ser levantada en cualquier etapa del proceso a partir de que se acredite la cesación de las circunstancias de hecho que la determinaron. El art. 229 del CPCCN “cuando la demanda hubiere sido desestimada, esta medida se extinguirá con la terminación del juicio. Si la demanda hubiese sido admitida, se mantendrá hasta que la sentencia haya sido cumplida. De este modo, si la demandada resulta vencedora en el juicio, puede solicitar el levantamiento de la anotación de litis. Igual solución resulta cuando el proceso se extingue por caducidad de instancia, desistimiento, transacción o conciliación.

Prueba
Puede ofrecerse prueba testimonial pero esta debe ser corroborada mediante otros medios de prueba. El pago de los impuestos sirve como simple medio demostrativo del animus domini pero no es una prueba insustituible.
Como prueba documental, el boleto de compraventa que sirvió como base para el comienzo de la prescripción adquisitiva, aunque el actor lo haya considerado erróneamente como “justo título”, la presentación de planillas de revalúo con la declaración de realizar el acto a título de poseedor, los recibos de pagos, de impuestos, etc.
Prueba pericial, acerca de las mejoras o plantaciones realizadas por quien pretende prescribir, siempre que las conclusiones de los expertos tengan fuerza asertiva y fundamentos objetivos, no meramente estimativas.
Prueba informativa si se funda en constancias documentales archivadas o registradas en oficinas públicas, escribanías o entidades privadas y no tiende a sustituir otro medio de prueba apropiado a la naturaleza de los hechos que se intenta acreditar.
Respecto de los pagos de impuestos, no es necesario que se hayan efectuado durante todo el transcurso del tiempo de la posesión o dentro de los plazos fijados por la autoridad competente, aunque carece de valor probatorio el pago simultáneo de impuestos atrasados poco tiempo antes de interponerse la demanda y con mayor razón una vez iniciado el proceso, pues tal conducta autoriza a suponer que medió la intención de llenar una formalidad para colocarse bajo el amparo del régimen legal.

Nacimiento del derecho
El derecho nace en cabeza del usucapiente porque ha poseído la cosa durante el tiempo establecido por la ley.
Es necesario, para el tráfico comercial y jurídico que el usucapiente tenga un título en el sentido instrumental que dé constancia de su derecho y lo habilite a disponer jurídicamente del inmueble, por eso es que debe acudirse al proceso de usucapión en busca de una sentencia que declare adquirido el dominio (o el derecho real del que se trate), y en adelante cumpla las veces de ese título.
El derecho, recalco, se adquiere por la prescripción, no por la sentencia, dado que el efecto de esta es declarativo. Correlativamente, el anterior propietario pierde su derecho porque otra persona que ha poseído el inmueble durante el tiempo y bajo las condiciones legales, y no simplemente porque ha dejado de ejercerlo, ya que el dominio es perpetuo y en consecuencia, inextinguible por el no uso.
La sentencia debe ordenar la inscripción en el Registro de Propiedad, asi como la cancelación del anterior, si existiere.
Puede ocurrir que el plazo legal de la prescripción venza durante la sustanciación del proceso, en cuyo caso, debidamente probada la circunstancia, el fallo puede hacer mérito de ella para acoger la pretensión. Inclusive, si el vencimiento del plazo opera con posterioridad al tiempo de dictarse la sentencia de primera instancia, debe computarse como hecho sobreviniente en el fallo correspondiente a la instancia ulterior.
De todos modos, aun mediando sentencia firme que rechazó la pretensión por no concurrir el requisito referente al transcurso del tiempo requerido para usucapir, no media obstáculo para que, operado ese hecho con posterioridad, el poseedor inicie un nuevo proceso, ya que en tal supuesto existe u cambio de circunstancias que altera el alcance de la cosa juzgada atribuible a la sentencia anterior.
La sentencia de la prescripción larga NO tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.
El título acordado por la sentencia se proyecta estrictamente sobre el inmueble usucapido, en base a las constancias que emergen del plano de mensura. En consecuencia, si la posesión hubiera abarcado una extensión mayor a la comprendida en la sentencia, respecto del excedente, no habrá título y al interesado no le quedará otra alternativa que promover una nueva acción.

VI- PAGAR IMPUESTOS Y ENCERRAR
El art. 1939: efectos propios de la posesión. La posesión tiene efectos previstos en los arts. 1895 y 1897 de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas, [y expensas comunes] y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
Art 2007: obligación de cerramiento. Cada uno de los propietarios de los inmuebles ubicados en un núcleo de población, arrabales frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

Extinción de la posesión
Art. 1931: la posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. [en realidad, la pérdida del poder de hecho no extingue la posesión porque se compone de animus domini y corpus]
En particular, hay extinción cuando:
a) Se extingue la cosa
b) Otro priva al sujeto de la cosa: en realidad la posesión por sí misma no priva al titular de la posesión porque queda revestido como poseedor para poder defender su posesión y recobrarlo.
Las acciones posesorias prescriben al año. Significa que, si yo soy el poseedor de un inmueble y tengo que poseer durante 20 años para la usucapión. Si se cumplen 10 años y alguien me despoja, yo no soy titular de un derecho real porque me faltan 10 años para adquirirlo, por lo tanto no tengo una acción real para recobrarlo, pero sí tengo una acción posesoria y esa acción prescribe al año. Aunque el juicio dure dos años, por ejemplo, se siguen acumulando los años de prescripción, sin perjuicio de que todavía el juez decida hacerme lugar a la acción posesoria mientras ejerzo la posesión por animus. Si me desestiman la pretensión, tendré que iniciar el plazo de cero.
c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia: el objeto técnicamente no se destruyó pero por algunas circunstancias es imposible el ejercicio de los actos posesorios. Ej. un objeto mueble que se cae en un río, un lago, no se ha destruido pero es imposible ejercer actos posesorios. Esa imposibilidad tiene que ser perdurable. Art. 1929: conservación: la relación de poder se conserva aunque su ejercicio esté privado por una causa transitoria.
Ej. inundación en un inmueble del que estoy intentando usucapir, me hace imposible vivir ahí pero es transitorio, no es perdurable
d) Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida
e) El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa: el abandono provoca la extinción de la prelación de poder. Desaparece voluntariamente el animus domini y el corpus.
También provocan la extinción de la relación de poder los supuestos de Traditio brevi manu y Constitutum possessorium
Tenencia
Art. 1910: se configura la tenencia cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa pero se comporta como representante del propietario.
El sujeto de la relación de tenencia (tenedor) ostenta solo el elemento material objetivo pero carece del animus domini, no se comporta como el titular del derecho real.
Ejemplos: locatario, comodatario, depositario, consignatario.
Reconocen, mediante el contrato, un señorío superior: el locador, propietario, poseedor. cuando el contrato llegue a su término, tendrán la obligación de restituir.
Ej.: consignatario tiene el corpus de esos objetos para venderlos según lo ijo el consignante.

Casos dudosos: servidores de la posesión son casos especiales de tenencia. El trabajador ostenta el corpus pero reconoce que la empresa es la propietaria de la herramienta de trabajo.
Lo mismo en el caso de servicio: ej. mecánico que recibe el automotor de s cliente para devolverlo después. Existe una relación de servicio. Ostenta el corpus pero reconoce que el cliente es el titular o poseedor.
Hospedaje: relaciones más prolongadas. Se contrata la posibilidad de usar el inmueble
Hospitalidad: menos extendidas en el tiempo sin contrato ni contraprestación
Naturaleza jurídica de la tenencia
1908CCC: las relaciones de poder son dos, una es la posesión y la otra es la tenencia.
Innecesariedad de título: el tenedor no tiene obligación de producir su título.
Buena fe: el sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
Efectos propios de la tenencia: conservar la cosa.

Clasificación de la tenencia
La tenencia puede ser legítima o ilegítima. La ilegítima puede ser de buena fe o mala fe.

La tenencia será legítima si se funda en un derecho personal constituido con las previsiones de la ley, caso contrario, será ilegítima.
El tenedor es de buena fe si no conoce ni puede conocer que carece de derecho, es decir cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de la legitimidad.
La buena fe requerida en la tenencia consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Tiene que ser otorgado el contrato por quien es capaz y legitimado.

Presunciones de la tenencia
Legitimidad: porque la tenencia puede ser legítima o ilegítima. Se presume legítima.
Presunciones de mala fe:
a) El título es de nulidad manifiesta: ej. si en ese contrato de locación se indica la fecha de nacimiento del locador y basta con contar los años transcurridos para ver si es menor de edad.
b) Tenedor que recibe el objeto que no lo hace con habitualidad o carece de medios para adquirirlo: ej. inquilino de un indigente
c) Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
Interversión, presunción de inmutabilidad: tal como comenzó una relación asi se mantiene, salvo que la intención sea exteriorizada. Nadie puede cambiar su relación de poder por su mera voluntad o por el transcurso del tiempo. Se requiere la exteriorización de la voluntad. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa y sus actos producen ese efecto. Si quiere ascender a poseedor (que será poseedor ilegítimo de mala fe viciosa por abuso de confianza) no basta con la voluntad sino con la exteriorización. Le pido que ponga los impuestos a mi nombre, etc.
Presunción de fecha y extensión: si media título, se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
Presunción de continuidad: se presume, salvo prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o tenencia y que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

Sujeto
La persona. en el caso de incapaces, se necesita que sea mediante sus representantes legales. Se requiere que tenga mínimo 10 años para ejercerla por sí mismo. Si es menor de 10 años, se considera que es yuxtaposición local.
Las personas jurídicas pueden alquilar lugares para el desempeño de sus tareas por ejemplo.

Objeto
Todo objeto susceptible de apreciación económica. Materialidad y patrimonialidad.
Para ser susceptible de las relaciones de poder debe ser determinada. Para ejercer el contacto físico (corpus) se requiere que esté determinado. Sí pueden ser objeto de contrato la universalidad.
Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o posesión a todo poseedor o tenedor sobre una cosa o una universalidad.
Acción de mantener la tenencia o posesión. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor sobre una cosa o universalidad de hecho.
Adquisición de la tenencia
1. Tradición: se produce en virtud de un contrato que convierte al accipiens en tenedor. Ej. entrega del objeto dado en locación.
2. Tradición ficta: constituto posesorio
3. Aprehensión: tomar un objeto. No es una ocupación porque no pretende tomarla para sí. Se trata del autor de un hallazgo de una cosa perdida y lo toma para restituirlo, la ley lo convierte en depositario a título oneroso.
Efectos de la tenencia. Presentación
Efectos comunes con la posesión:
1. Ejercer los derechos inherentes a la posesión: cargas y límites
2. Cumplir con los deberes inherentes a la posesión: cargas y límites
3. Restituir el objeto (1933 y 1940 inc. c) → derecho al reembolso de las mejoras
Efectos propios de la tenencia
4. Conservar la cosa (art 1940, inc. a)
5. Reclamar reintegro de los gastos (art. 1940 inc. a.)
6. Retener el objeto (art. 2587)
7. Cumplir con la nomitaio auctoris (art. 1940 inc. a)
8. Restituir la cosa (art. 1940 inc. c)
Análisis:
Efectos comunes para la posesión y tenencia
El poseedor y tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tiene derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el capítulo 4, Título III de este libro.
El poseedor y el tenedor deben restituir la cosa (vto. Del contrato) a quien tenga el derecho de reclamarla aunque no se haya contraído obligación al efecto (encontró la cosa). + dcho. a reclamar mejoras
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el capítulo 4 título III de este libro.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales.
Ningún sujeto de la relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas ultimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago delas mejoras útiles pero solo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.
EFECTOS PROPIOS DE LA TENENCIA ILEGÍTIMA (DE BF O MF)
Lo siguiente se aplica a la tenencia ilegítima, porque como la tenencia es legítima cuando importa el ejercicio de un derecho personal, rige la autonomía de la voluntad lo respectivo a las obligaciones del tenedor. Se aplica lo siguiente, entonces al contrato nulo cuyo vicio es oculto porque se celebró un contrato de locación, por ejemplo, con quien carece de alguno de los elementos de fondo requeridos para considerar el título suficiente: legitimación o capacidad.
1. Conservar la cosa: en caso de incumplimiento, el sujeto incumplidor es responsable. Si se deteriora por su culpa, tendrá la obligación de responder, pagar al poseedor los deterioros que haya ocasionado.
2. Reclamar el reintegro de los gastos: se refiere a los gastos por las mejoras porque aunque el objeto se cuide, se lo trate con cuidado, las mejoras se hacen necesarias porque el objeto igualmente se deteriora por el uso y el transcurso del tiempo, TIENE DERECHO AL REEMBOLSO porque no son mejoras que se hacen por un accionar del tenedor y el pago debe estar en cabeza del poseedor.
a) Las de mero mantenimiento: no tiene
b) Mejoras necesarias: el costo
c) Mejoras útiles: el costo y el mayor valor adquirido por el objeto. Portón automático que costó 400.000 pero el inmueble incrementó su valor en 300.000, el tenedor tiene derecho a que se le reembolsen los 300.000. El menor entre los dos valores.
d) Suntuarias: no tiene derecho. Puede retirarlas si no deteriora el objeto.
3. Retener el objeto (2587): derecho de retención. Es la facultad que tiene el acreedor de retener la cosa en razón de la cual existe una obligación incumplida de su deudor hasta que se le reembolsen las mejoras que efectuó el tenedor. Tiene derecho a no restituir el inmueble hasta que el locador no le restituya el valor que le adeuda en razón de la cosa.
4. Cumplir con la Nominatio auctoris: individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón dela cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si esta corresponde.
esto se aplica en un conflicto en el que intervienen 3 personas: el sujeto A es el propietario, el sujeto B es el poseedor y el sujeto C es el tenedor.
Se analizan las obligaciones del tenedor: el sujeto A es el propietario de un inmueble en Mar del Plata. Mientras el propietario está en Buenos Aires, la casa es usurpada por el poseedor B (en ppio, A no tiene conocimiento de esto), pero a la vez, el poseedor B, en vez de quedarse, la alquila al tenedor C en un contrato que carece de efectos jurídicos porque no está legitimado. Ese inmueble tiene un propietario que ha sido despojado, un poseedor que ha despojado al propietario y un tenedor que lo ha recibido del poseedor despojante y por lo tanto representa al poseedor despojante. En este estado de cosas, llega el verano y A se dirige a Mar del Plata y cuando llega, lo ve a C, no sabe que es tenedor porque no conoce el contrato y lo toma por poseedor, entonces se lo reclama y dirige la demanda “A c/ C” pero esa demanda está mal dirigida. El tenedor C representa a B, pero B tiene derecho a defenderse. Pero tal vez B era el propietario suponiendo que A recibió esa propiedad por un testamento, pero que en realidad ese testamento quedó anulado porque el testador se lo atribuyó por un testamento posterior a B. Lo cierto es que existe un conflicto entre A y B pero C está en el medio. Entonces cuando el tenedor C cuando recibe la demanda de A, debe cumplir con la nominatio auctoris, que es individualizar y comunicar: a la parte actora A le tiene que decir “mire que yo solamente estoy ejerciendo la tenencia, soy mero tenedor, usted tiene que dirigir la demanda contra el poseedor B”. y además tiene que avisarle a B que A le mandó una demanda para que se pueda defender para que ventile el conflicto.
Si no cumple con la nominatio auctoris responde por los daños que pueda sufrir tanto el sujeto A como el sujeto B y además pierde la garantía por evicción, es decir que si tenía algún reclamo contra B en razón del contrato, pierde la posibilidad de reclamar.
Cuando llega la demanda al domicilio, se presenta en el expediente con un escrito que en título le pone “cumple con la nominatio auctoris” pone en conocimiento del juez interviniente que ocupa el inmueble en carácter de tenedor, el poseedor es el sujeto B con domicilio XX y acompañar el contrato. Entonces A toma conocimiento y puede dirigir la demanda contra B. Y C, para avisarle a B, manda una carta documento, porque tiene que ser un medio fehaciente.
5. Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente a otros que la pretendan: mientras está en curso el proceso, se le vence el proceso y tiene que restituir el objeto a aquel que se le entregó, es decir a B, debe darle aviso a otros que la pretenden, que es el sujeto A.
Extinción de la tenencia.
Art. 1931CCC: la posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. [en realidad, el perder el poder de hecho no quita el carácter de tenedor, sino que es necesario que se cumplan otros requisitos, pero mientras estos no se acrediten, se le siguen imputando los efectos de la tenencia]
En particular, hay extinción cuando:
a) Se extingue la cosa: se aplica solo para cosas muebles.
b) Otro priva al sujeto de la cosa: si a un inquilino le usurpan el inmueble que está ocupando, él mismo puede iniciar la demanda contra el usurpador a través de una acción por despojo, que prescribe después de un año. No se extingue la tenencia, sigue siendo tenedor, se producen los efectos porque puede demandar al autor del desapoderamiento, aunque lo haya transmitido a otro para recuperar la tenencia. Significa que la sola privación del objeto no extingue la tenencia, se requiere que pase un año para que prescriba la acción.
c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia (art. 1929 refuerza este art. Diciendo expresamente que el impedimento transitorio no produce la extinción de la tenencia).
d) Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa: si por ejemplo se pierde algo en una universidad, suele haber una oficina de objetos perdidos.
e) El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.



I. Dominio
La tradición a veces no se hace:
Traditio brevi manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que le poseía a su nombre. Ej. inquilino le compra el inmueble al locador. O leasing.
Traditio longa manu: otra persona, que no es el inquilino, compra el inmueble. Tiene que esperar a que termine el contrato de alquiler.
Constituto posesorio: se invierte la traditio brevi manu. La dueña del inmueble lo vende pero se queda como inquilina.

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Usar: conforme a su destino. Ej. auto, pasear; casa, habitarla; libro, leerlo|
Gozar: percibir los frutos.
Disponer: degradarlo, destruirlo, desnaturalizarlo. Otorgar actos jurídicos.
Naturaleza jurídica
Es un derecho real sobre cosa propia. Es al que hay que acudir cuando hay un vacío legislativo en más derechos. En el derecho de dominio no se puede perturbar con ruidos molestos a los vecinos.
Caracteres:
- Absolutez: surge de la misma definición. Puede ejercer todas las facultades.
- Perpetuo: no tiene límite en el tiempo.
- Exclusivo: un solo titular
- Excluyente: herramientas para impedir que cualquiera tome contacto con el objeto. el dueño puede excluir a quienes intenten turbar su derecho. Jurídicamente: acción reivindicatoria. Materialmente: elementos separativos.
Dominio perfecto y dominio imperfecto.
DOMINIO PERFECTO:
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Si el dominio no reúne los 4 caracteres (absolutez, excluyente, exclusivo o perpetuo), será un dominio imperfecto.
DOMINIO IMPERFECTO
El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cosas reales.
Dominio revocable: dura un tiempo, está destinado a extinguirse. La característica que no se consagra es la perpetuidad. Puedo venderlo, puede pasar que se extinga y me tenga que devolver la casa o él se convierta en dueño perfecto. En principio tiene las mismas facultades que el titular del dominio perfecto pero con la inseguridad jurídica de que en cualquier momento se puede extinguir. Sujeto a un plazo o condición resolutoria. Es titular de dominio imperfecto. Si la condición resolutoria no se cumple o el plazo expira, se consolida el derecho real.
Dominio desmembrado: el que conserva cuando constituye otro derecho o está gravada con cargas o gravámenes reales. Ej. yo, titular de dominio constituyo derecho real de usufructo, hipoteca, no dejo de ser dueño pero bajo de categoría de dominio perfecto a dominio imperfecto porque he transmitido, he desmembrado, ha dejado de ser absoluto. Si constituyo una hipoteca, pierdo la posibilidad de realizar actos que disminuyan el valor del objeto a los efectos de no lesionar el derecho del acreedor de cobrar íntegramente su crédito.
Dominio fiduciario: El dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fidecomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda entregar según el contrato, el testamento o la ley. El fiduciario es titular de dominio imperfecto de los bienes, no administra bienes ajenos. Pierde la absolutez, porque no puede hacer con los bienes lo que quiera el fiduciante le pasa el dominio a través del fideicomiso al fiduciario. 1701ccc. También se limita en el tiempo.
Elementos del dominio
Sujetos: puede ser una persona física (incluso incapaces) o jurídica.
Objeto: cosas muebles registrables o no registrables o inmuebles. Cuando recae sobre inmuebles, el dominio recae sobre el suelo, subsuelo y espacio aéreo. No es solo lo tangible.
Sujeto del Derecho Real de Dominio
Toda persona puede ser titular del derecho de dominio, sin distinción. Tanto las personas físicas (sean capaces o no) como jurídicas (públicas en cualquiera de sus estratos o privadas) pueden ser titulares del derecho de dominio. La administración y percepción de los frutos civiles lo hacen sus representantes legales. Pero no pueden gastarlos. A los 18 años debe tener acumulado todo lo percibido.
15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.

ARTICULO 18.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.

ARTICULO 235.- Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:

a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;

b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se entiende por playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales, y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local aplicable en cada caso;

c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos;

d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, excepto las que pertenecen a particulares;

e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial;

f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común;

g) los documentos oficiales del Estado;

h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.

ARTICULO 236.- Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:

a) los inmuebles que carecen de dueño;

b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según lo normado por el Código de Minería;

c) los lagos no navegables que carecen de dueño;

d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;

e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.

ARTICULO 237.- Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes públicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.

La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236.

ARTICULO 238.- Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal, son bienes de los particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales.

ARTICULO 239.- Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.

Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas para utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado, inalienables e imprescriptibles.

El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho alguno.
Objeto
La cosa, bien material susceptible de apreciación económica. Bienes materiales e inmateriales.
1945CCC: cuando se analiza el objeto del dominio, se incluye a todos los objetos o cosas que sean accesorias.
Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra de la cual dependen o a la cual están adheridas. El régimen es el de la cosa principal, no tienen una regulación autónoma.
La extensión del objeto cuando se trata de un inmueble: el suelo, subsuelo (si hay minerales, se aplica la ley de minerales, etc.) y el espacio aéreo.
Tiene potestades para demoler construcciones del vecino que de cualquier altura ingresen al espacio aéreo ajeno.
Modos de adquisición del Dominio (causa)
Siempre prevalece la reglamentación especial por sobre la general
Se aplican los de la parte general más otros supuestos. Esto es, adquisición por título y modo suficiente, adquisición legal y prescripción adquisitiva.
Modos genéricos: título y modo suficientes, adquisición legal, prescripción adquisitiva.
1) Apropiación: el dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño se adquiere por apropiación. Desde el primer momento en que se hace la aprehensión se convierte en propietario. Es claramente un acto jurídico en su naturaleza. Configura un acto voluntario licito que tiene por fin adquirir derecho real de dominio. Animales de caza, animales no domésticos perdidos. Los que salen a pescar en aguas que son de dominio público.
2) Derechos del descubridor: TESORO: objetos de valor ocultos en una cosa inmueble o mueble (ej. joyas en muñecas, patas de cama huecas, etc) y son de dueño desconocido. No se tiene referencia quien puede ser el dueño. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al descubridor en su totalidad. Se se encuentra en cosa ajena, pertenece al descubridor y al dueño de la cosa por mitades. Si la adquiere en cosa ajena, se convierte en un condominio
3) Recompensa y subasta: La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio. (para no pagar la recompensa, abandona la cosa en favor de quien la encontró).
Las cosas muebles con dueño no son susceptibles de apropiación. Quien encuentra un objeto perdido y se lo queda, no adquiere el dominio. Adquiere la posesión ilegítima de mala fe viciosa por hurto porque se está apropiando de una cosa ajena.
Puede que uno sepa o no quien es el dueño de la cosa. Si uno lo agarra, lo toma en carácter de tenedor, tiene el deber de devolverlo y tiene derecho a exigirle una recompensa. El dueño puede abandonar la cosa en favor de quien la encontró.
Si alguien encuentra algo y no sabe de quien es, tampoco puede apropiarlo, debe dar aviso por la fuerza policial al juez y este mediante edictos trata de ubicar al propietario y si lo encuentra, se le entrega al propietario y también tiene derecho a exigirle recompensa más reembolso de gastos. Si el titular no se presenta, se subasta y el producido va, parte a la municipalidad del hallazgo y parte al que encontró el objeto (para reembolsarle + recompensa)
Sea como sea, el titular puede abandonar la cosa en favor del hallador, adquiriendo este el dominio.
4) Transformación: hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe (creyendo que el objeto es suyo) con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, solo debe el valor de la primera. Una persona toma materiales de otra, aporta su trabajo y de la unión del trabajo y la mano de obra nace un nuevo objeto y se consagra la propiedad de esa nueva especie a favor del especificador, a favor de quien aportó su trabajo.
-Si es reversible de buena fe o mala fe, no reversible de mala fe el dueño del material la puede retener o abandonar en favor del especificador.
5) Accesión (unión) de cosas muebles: existen dos objetos que pertenecen a distintos propietarios y se adhieren. Ej se mezclan aceites en un depósito, por cualquier motivo se confunde, se adhieren. O granos o harinas que son de distintos propietarios, etc. debe ser por evento perpetuo o accionar humano pero ninguno de los dos anteriores propietarios. El principal es el de mayor valor
Se aplica el principio de la accesoriedad: Hay un objeto principal cuyo dueño adquiere el dominio del accesorio, que tendrá que pagarlo. Ej. con tela ajena un sastre puede hacer una prenda de vestir.
6) Aluvión: fenómeno natural que de forma paulatina e insensible un inmueble reduce sus dimensiones porque el agua corriente o va socavando y los sedimentos de ese inmueble los deposita en otro inmueble. Un inmueble disminuye su superficie. Como el aluvión es un modo de adquirir derechos reales, el dueño del que se incremento adquiere el dominio de una nueva fracción de terreno formado con los sedimentos adquiere el derecho desde el primer momento en que se va formando.
7) avulsión: el crecimiento es abrupto, se desprende un bloque entero de un terreno y se adhiere a otro bloque. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las que se producen una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si el acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. La diferencia es la palabra “adherencia” el dominio se adquiere una vez que se produce la adherencia. Si se desprende un camalote y se fija en mi predio, todavía no lo adquiero, el dueño del predio que se desprendió, lo puede cargar y llevar hasta que se produzca la adherencia definitiva. Cuando ya no se puede diferenciar entre la parcela principal y la nueva adherida.
8) Construcciones, siembra y plantación: el dueño del inmueble es el dueño de la cosa principal. construcción, siembra y plantación con cosa ajena. Los adquiere per debe su valor. Si es de mala fe, también debe los daños.
Materiales propios en terreno ajeno.
En ambos casos, el dueño del terreno adquiere el dominio de lo accesorio
Facultades de Dominio Perfecto
El dominio confiere las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente.
A medida que se avanza en los derechos reales se indica que se va reduciendo ese poder. El único derecho real que confiere las 8 facultades es el dominio y hay que tenerlas en cuenta porque a medida que se avanza, se empiezan a reducir.
FACULTADES MATERIALES
Ius posidendi: 1891CCC todos los derechos reales se ejercen por la posesión excepto la servidumbre y la hipoteca.
Ius utendi: el dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. Se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Ius fruendi: percibir frutos industriales, naturales o civiles.
Ius abutendi: deteriorar, desnaturalizar, degradar, destruir.

FACULTADES JURÍDICAS
Transmitir: A título gratuito o a título oneroso.
Constituir derechos reales: se requiere ser titular del derecho que se transmite.
Constituir derechos personales: contratos que tengan por objeto la cosa de la que es titular dominial
Renunciar: abdicar o renunciar a su derecho.
Facultades de Dominio Imperfecto
En principio, goza de las mismas facultades que el titular del dominio perfecto, pero hay algunas diferencias.
Dominio revocable: el titular de dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos que realizan están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto. Si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto.
A→B→C
Si B hipoteca el bien, esa hipoteca está sujeta a las consecuencias de la extinción. Significa que si transcurren los dos años de vigencia del pacto de retroventa, el titular de dominio revocable B adquiere el dominio perfecto. Pero si el dominio se revoca y una vez que el sujeto B ha entregado en locación o ha constituido en hipoteca, habrá que preguntarse si la hipoteca mantiene o no su validez.
Si tiene efecto retroactivo, se considera que el sujeto B nunca fue titular, se tienen por no otorgados. Se los priva de todo efectos jurídicos, se los considera nulos. A adquiere la cosa libre de toda carga real.
Si no tiene efectos retroactivos, no se borra el tiempo en el que B fue titular de dominio. Por lo tanto, el sujeto A puede recuperar el objeto pero debe respetar los contratos en curso.
¿Cuándo es retroactivo?
Si el objeto es registrable, es retroactivo salvo disposición legal o convencional en contrario.
Si el objeto no es registrable, la revocación no tiene efectos retroactivos.
Lo que se trata es de proteger a quien contrata con el titular del dominio revocable, que no se vea sorprendido de la revocación del dominio de la persona con la que se contrató. C tiene que corroborar en el registro qué tipo de dominio tiene el titular. En esas circunstancias lo acepta. Si luego A recupera el objeto, el efecto retroactivo hace que el acto no exista.
Dominio fiduciario: tiene las facultades del dueño perfecto, todas las facultades materiales y jurídicas en tanto los actos que se realicen se ajusten al fin de fideicomiso y no hayan sido limitadas las facultades por la voluntad del fiduciante las disposiciones contractuales pactadas.
Excepciones: el dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario.
Dominio desmembrado: el dominio desmembrado queda sujeto a la respectiva carga real que lo grava: hay que ver cuál es y cuáles son las limitaciones.
El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario.
Mis facultades dependen de si la carga es uso, es habitación, es hipoteca, etc.
Cuando se constituye servidumbre: el titular del fundo sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No debe turbar el derecho de turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la construcción de la cosa.
Cuando se constituye hipoteca: el constituyente conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Pierdo el ius abutendi, no la puedo demoler y ese terreno, además de ser mío, es la garantía del acreedor hipotecario.


Límites o restricciones al Dominio
Son artículos de excepción porque la regla es que el dominio puede hacer todo lo que crea conveniente con el objeto del que es titular.
Cláusula de inenajenabilidad: en los actos onerosos es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los onerosos no se permite la inenajenabilidad absoluta pero sí se permite la inenajenabilidad relativa.
Si la convención no fija plazo, o establece plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En la actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afecten a las porciones legítimas o que impliquen sustituciones fideicomisarias.
Se usa más que nada para impedir que se revelen secretos de empresas.
Hay dos tipos de cláusulas de inenajenabilidad:
1. Absoluta: no le puede transmitir el dominio a nadie y debe reservárselo para sí. Solamente son válidas para los actos a título gratuito.
a) Temporaria: no se la puede transmitir a nadie por el plazo menor a diez años
b) Perpetua: está prohibida
2. Relativa: no puede transmitir a una persona o personas determinadas.
a. Pude vender a cualquier persona menos a esas personas determinadas.
b. Perpetua: permitida.
En los actos a título gratuito, todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas s su plazo no excede de diez años.
Lo que buscó el legislador es que por acuerdo común de partes se quiten cosas de partes.
Inmisiones: las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

Generalmente los municipios dictan resoluciones determinando qué se entiende por “normal tolerancia”.
Camino de sirga: Sirga son unas cuerdas que sirven para remolcar los barcos cuando es necesario auxiliarlos desde las orillas.
Es una limitación destinada a os titulares de dominio ribereños, son linderos o colindantes con ríos aptos para la navegación. La limitación consiste en dejar libre una extensión de 15 metros en toda la extensión del curso. El propietario de ese inmueble lindero no puede construir ni plantar árboles en esa franja de 15 metros porque está destinada al auxilio y al uso de quienes operan al transporte por agua.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efetos de los actos violatorios respecto a este punto.
Obstáculo al curso de las aguas: los dueños de los inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas que modifique su dirección o velocidad a menos que sea meramente defensiva. Siempre va a haber un inmueble que se vea perjudicado. Si el dueño de un inmueble ribereño realiza actos que puedan modificar el curso natural de las aguas, siempre va a haber una consecuencia. Puede que si obstruye el paso del agua, la misma se acumule e inunde terrenos que antes no se inundaban, o que si algún inmueble se servía de esa agua porque tenía capacidad de riego se perjudique, etc. La norma habilita a que los propietarios de dichos inmuebles perjudicados puedan remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas con el objetivo de establecer las aguas a su estado anterior y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios a los demás daños
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado solo debe reestablecer las aguas a un estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
Recepción de agua, arena y piedras: el titular del inmueble tiene prohibido hacer obras que lo pongan a salvo de inundaciones porque puede perjudicar a los demás. Los predios linderos van a construir dentro de sus inmuebles una especie de diquecitos para contener el agua, pero el perjudicado va a tener que hacer un terraplén. Por eso se prohíbe de manera genérica que se realicen obras que tengan por efecto impedir el avance del agua hacia los inmuebles.
Los terrenos más altos deben abstenerse de modificar el curso mediante obras, los terrenos medios deben soportar el agua que viene desde los terreno más altos y permitir el paso hacia los terrenos más bajos para que fluya el agua.

Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra: cuando el propietario del predio lindero o de la parte de atrás le solicite instalar provisoriamente andamios o el paso de personas, el requerido no puede negarse. Es decir, tiene esta limitación a la facultad de excluir. Va de suyo que quien solicita la instalación debe garantizar que no causará ningún daño o perjuicio y será responsable por ellos.
Vistas: son ventanas.
Si son ventanas grandes con la finalidad de mirar hacia el exterior, son vistas.
Las luces son ventanitas más chiquitas que no permiten mirar hacia el exterior pero permiten el paso de luz.
Para asegurar la privacidad, se guarda la distancia.
Para las vistas, la distancia mínima que debe dejarse es de 3 metros cuando debe colocarse de visión frontal a la línea divisoria.
Cuando son laterales (oblicuas), 60cm. Las luces, a 1,80 en cualquier lugar.
Árboles, arbustos y otras plantas: el dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causen molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que sean de corte de ramas suficientes para evitar las molestias. Si las raícen penetran en su inmueble, puede cortarlas por sí mismo.
El viejo código utilizaba otra técnica, consagraba la distancia de 3 metros para los árboles y 1 metro para los arbustos.
Extinción del dominio
Debe estarse a las disposiciones generales, el art. 1907. Se consagran 3 causales genéricas de extinción pero no se aplica la consolidación.
Abandono o renuncia: voluntad de extinción por voluntad del titular.
Destrucción total: de un objeto mueble.
La doctrina agrega el consumo, pero podría encuadrarse dentro de la destrucción. También cuando se coloca por fuera del comercio un determinado bien porque ya no lo puede enajenar.
Ley de extinción del dominio que provienen de algunos determinaos delitos como el narcotráfico, explotación de personas y corrupción funcionarios públicos, por sentencia judicial



II. Condominio (A.C.)
1983CCC: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una. parte indivisa (abstracta) Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Derivan principalmente de las sucesiones.
El objeto si bien recae sobre una parte indivisa, es una cosa. IDEAL NO SE CORRESPONDE CON UNA PARTE MATERIAL POR MÁS QUE LOS CONDÓMINOS HAGAN UN ACUERDO.
Que sean dos o más los titulares, los condóminos.
Caracteres:
- derecho real autónomo
- sobre cosa propia porque se refiere a la parte ideal.
- se ejerce sobre la posesión
- unidad de objeto: que el conjunto de facultades materiales se ejerce sobre toda la cosa porque el objeto puede ser un automotor, libro un cuadro, un campo, pero en ningún caso se fracciona a los efectos del funcionamiento de este derecho real, sino que siempre se lo piensa como una unidad. Si falta la unidad de objeto y la pluralidad de sujetos estamos ante un dominio.
- pluralidad de sujetos: Necesariamente el derecho de condominio presenta dos o más personas. Si no hay pluralidad de sujetos, hay dominio. Si soy condómina de otro y le compro su parte o heredo su parte, no subsiste el derecho de condominio con único titular, sino que se convierte en un dominio.
- propiedad de partes ideales ¬(presunción de partes iguales): se puede expresar en números fraccionarios o bien, en porcentaje. Si nada dice en el título, se presumen iguales. Ej. si hablamos de 100 hectáreas, no se dividen en 50 para uno y 50 para otro, porque de ese modo serían titulares de dominio y serían terrenos linderos. De esas 100 hectáreas, le corresponde por partes iguales a cada uno el 50% imaginario.
Paredes divisorias: muchas veces se cree que pertenece mitad del espesor a uno de los vecinos y la otra a otro. Pero esto no es así porque en el condominio no se divide físicamente. Son 30cm de en total con una porción indivisa del 50%
CAUSA: Se adquiere por acto entre vivos (título y modo) pudo haberse adquirido como dominio y después hacerse condominio.
Puede adquirirse por prescripción adquisitiva.
Por causa de muerte. Ej. una persona fallece y los herederos entran en posesión de los bienes. Si son varios herederos, se les aplican las normas del condominio, después los herederos deciden qué hacen con esos bienes.

FACULTADES MATERIALES
Derecho de uso: cada condómino tiene derecho de uso. Puede ser ejercido en forma conjunta o individualmente, sin alterar destino (todos al mismo tiempo, por ejemplo viven todos los condóminos en la casa).
No pueden alterar su destino, el destino de la cosa no puede ser alterado individualmente. Ej. si el inmueble está destinado a vivienda, no pueden transformarlo en un hotel aunque no hayan hecho la inscripción de nada.
Derecho de goce: retirar los frutos civiles o naturales.
Convenios de uso y goce: puede ser alternado o de forma exclusiva y excluyente. Alternada sería que por ejemplo puedan utilizar el auto un condómino y otra el otro. Si es un inmueble, retiran los frutos A, en febrero B o como lo acuerden.
O puede que sea de forma exclusiva y excluyente en relación a una parte material. Podría acodarse entre titulares que un condómino use una parte del objeto y el otro la otra, excluyendo al otro. ESE CONVENIO NO SE INSCRIBE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y NO SE OPONE A TERCEROS. Si la cosa genera un daño, como ese daño no es oponible a terceros, responden todos los titulares en proporción a su parte indivisa.
NO TIENEN FACULTADES PARA DESTRUIR O VARIAR EL DESTINO, SALVO ACUERDO UNÁNIME

Facultades jurídicas sobre la parte indivisa
Cada titular tiene la disposición jurídica de su parte indivisa, sin preguntarle a nadie tiene la facultad de vender, donar, enajenar a cualquier título esa parte indivisa. También pueden constituir hipoteca o prenda. Además de que se pueden constituir derechos reales, al formar parte de la prenda común de los acreedores, puede ser ejecutados por impagos.
Cuando se transmite la titularidad (que NO ES EL CONVENIO DE USO Y GOCE) se ejerce la facultad de disposición jurídica.
- Abandonar
SE REQUIERE UNANIMIDAD
- Disposición jurídica de toda la cosa
- Decidir variar el destino de la cosa, ya sea de totalidad o una parte de esta.
- Destruir la cosa.
Naturaleza jurídica del condominio
El condominio es un derecho real sobre cosa propia y cabe recordar que la identificación de la naturaleza jurídica tiene importancia práctica porque sirve para la interpretación y la aplicación de la ley, se debe aplicar la ley por analogía si hay lagunas.
Condominio: es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una, por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Sujetos del condominio (A.C.)
Admite como sujeto a todo tipo de persona, tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser titulares del derecho real. Surge de los principios generales.
Conforme a las disposiciones generales, la titularidad de los derechos corresponde a las personas.
Objeto del Condominio (A. C.)
Todo tipo de cosa, mueble o inmueble. No hay ninguna duda al respecto porque en todo el título que regule a estos objetos, siempre se menciona a la cosa: todo objeto material susceptible de tener un valor.
Clasificación del Condominio (A.C.):

El condominio esencialmente es sin indivisión forzosa, excepcionalmente puede ser con indivisión forzosa.
SIN INDIVISIÓN FORZOSA: es un derecho real naturalmente inestable porque cualquier condómino puede pedir la partición en cualquier momento. Como es difícil vender la porción indivisa, es difícil que uno lo quiera comprar. La acción es imprescriptible. A dividir por especie, a venderse entre sí o a un tercero. Si lo que tengo en condominio es un cargamento de cereal, peso el 50% y se lo doy al cotitular. Pero en un auto, por ejemplo es materialmente imposible.
Con un terreno, no siempre es posible dividir en especie porque existen también normas municipales. Si no alcanza la parcela para subdividirla, tendrán que construir un edificio y afectarlo a propiedad horizontal.
Si no es posible dividir en especie, queda la opción de que uno se lo compre al otro o la enajenación a terceros para quedarse con el dinero. El que se quiere quedar con la cosa, si no tiene la plata para quedarse con la parte, lo tienen que poner a la venta.
Puede ser dada en especie o en dinero. Lo más común es en dinero y es a través de la venta, sea a terceros o entre los mismos condóminos.
1997: Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, puede pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible mediante la acción de indivisión de condominio.
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA
Condominio con indivisión forzosa: la facultad de extinguir el derecho real ha sido prohibida, postergada o suspendida.
Puede ser que la indivisión forzosa sea temporaria o perdurable. En el caso de la indivisión forzosa temporaria puede ser de origen voluntario o judicial. Y en el caso de la perdurable, por accesorios indispensables o muros medianeros.
Condominio con indivisión forzosa temporaria voluntaria: suspensión de la posibilidad de dividir el condominio convenido por las partes en un acuerdo cuyo máximo permitido es de 10 años. En caso de un pacto menor, se puede renovar hasta 10 años.
Art. 2000: los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. el plazo que sea inferir a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Ejemplo: empresarios de transporte tienen dinero suficiente para poder adquirir un vehículo y ponerlo a funcionar. Ninguno de los empresarios tiene el dinero para hacerlo por sí solo y deciden invertirlo en condominio. Uno pone el 50%, otro pone el 25% y otro el 25%. Las ganancias se dividen según lo que cada uno aportó. Si no se establece este pacto, todos los empresarios que hicieron un desembolso considerable están expuestos a que en cualquier momento otros de los condóminos se verán perjudicado porque no se cumplió el plazo para amortizar la ganancia, etc. Suele ser recomendable que entre los 3 condóminos convengan la indivisión por el plazo de 10 años. Entonces los 3 saben que ninguno puede pedir la división. En caso de que alguno, con el pacto vigente, intente promover la demanda, los demandados como excepción le van a oponer el convenio de indivisión forzosa y se rechaza la demanda.

2330: Indivisión impuesta por el testador: el testador puede imponer a sus herederos, aun legitimarios, la indivisión de la herencia por un plazo no mayor a diez años.
Puede también disponer que se mantenga indiviso por ese plazo o, en caso de haber herederos menores de edad, hasta que todos ellos lleguen a la mayoría de edad:
a) Un bien determinado
b) Un establecimiento industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituye una unidad económica
c) Las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o accionista.

En el titulo suficiente de la donación puede haber una cláusula de indivisión. Madre y padre donan a sus 3 hijos un condominio con indivisibilidad. Si los hijos no están de acuerdo, pueden no aceptar la indivisión.
Comunidad hereditaria: primos que heredan la casa de los abuelos. En máximo 10 años no venden la casa de los abuelos.
También por acto de última voluntad que sería imponer la indivisión.
Pacto de indivisión: los herederos pueden convenir la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de 10 años, sin perjuicio de la partición provisional de uso y goce de los bienes entre los copartícipes.
Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, el convenio concluido por sus representantes legales o con la participación de personas que los asisten en la aprobación judicial.
Estos convenios deben ser renovados por igual plazo al término del anterior establecido.
Cualquiera de los coherederos puede pedir la división antes del vencimiento del plazo, siempre que medien causas justificadas.
Oposición del cónyuge: Si en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole que constituye una unidad económica, o partes sociales, o cuotas o acciones de una sociedad, el cónyuge supérstite que ha adquirido o constituido en todo o en parte el establecimiento o que es el principal socio o accionista de la sociedad, puede oponerse a que se incluyan en la partición, excepto que puedan serle adjudicados a su lote.
Tiene el mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el establecimiento pero que participa activamente en su explotación.
En estos casos, la indivisión se mantiene hasta diez años a partir de la muerte el causante, pero puede ser prorrogada judicialmente a pedido del cónyuge supérstite hasta su fallecimiento.
Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes sociales, cuotas o acciones corresponde al cónyuge supérstite.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de la indivisión antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justifican la decisión.
El cónyuge supérstite también puede oponerse a la vivienda que ha sido residencia habitual de los cónyuges al tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o construida total o parcialmente con fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en la parición, mientras él sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote.
Los herederos solo pueden pedir el cese de la indivisión si el cónyuge supérstite tiene bienes que le permiten procurarse otra vivienda suficiente para sus necesidades.
Condominio con indivisión forzosa temporaria judicial: la decisión de suspender la partición es judicial, no es de los condóminos. El juez puede disponer la indivisión temporaria por 5 años renovables por otros 5. Art. 2001: cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a al circunstancias y que no exceda de 5 años. Este término es renovable por otros 5 años. Que se consideran gravosas para cualquier persona. ahora hay casos relativos a los DDHH ej. discapacidad, vender un inmueble ahora es tan gravoso que impide el ejercicio de sus derechos fundamentales que se contrapone con el derecho de propiedad y la libertad de contratación. Es muy controvertido y delicado.
Primero hay que venir de un condominio SIN indivisión forzosa pero en el momento en el que uno decide pedirlo, resulta claramente perjudicial para los otros condóminos. Se demora la partición porque yo, al contestar la demanda, acredito mis perjuicios extraordinarios. Si el juez considera atendibles mis agravios, determina la indivisión forzosa. Si los perjuicios cesan antes del cumplimiento del plazo, no hace falta que se llegue a término el plazo.

CONDOMINIO PERDURABLE: PROHIBICIÓN LEGAL
Accesorios indispensables para dos o más heredades: son generalmente inmuebles aunque también pueden ser muebles, que tienen por fin servir de manera accesoria para que sea utilizado por dos o más inmuebles. 4 campos, y una parcela chica que es un condominio entre los 4 y ese condominio corresponde el 25% a cada uno, antes era un campo completo de una persona que tenía 4 hijos y dividieron el campo para todos pero dejaron una mini parcela. También puede ser el sistema de riego. Pueden ser cosas muebles.
Condominio con indivisión forzosa perdurable: medianería. No todos los muros son medianeros. Hay muros que son privativos que son objeto de dominio pero existen muros medianeros que son objeto de condominio. Cuando el muro es medianero es un condominio con indivisión forzosa perdurable. Si la pared tiene 40cm de espesor y colocar un elemento divisorio que sea más finito para ganar 20cm en su inmueble, no está en condiciones de exigirlo porque se trata de un condominio con indivisión forzosa perdurable debido a la finalidad de las paredes divisorias, se llega a la conclusión de que es un condominio con indivisión forzosa perdurable.

Modos de adquirir el condominio (A.C.)
3 modos genéricos: título y modo (la tradición puede hacerse a cualquiera de los dos porque existe una representación mutua), prescripción adquisitiva (coposesión) en caso de prescripción breve, seríamos coposeedores porque carecemos de conocimiento de incapacidad civil. Una vez que pasan 10 años, se sanea el título y adquisición legal de los derechos reales: 3 hipótesis dentro de ese artículo
ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Existen también determinados modos de adquisición del dominio que se aplican en lo pertinente al condominio.
ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
Soy titular de dos lotes y además soy titular de dominio de una tercera cosa que puede ser mueble o inmueble donde están los hilos para el acopio de dichos objetos. Puede ser también una maquinaria. Ej. cosechadora.
Si yo dejo un testamento que un inmueble va para una persona y el otro va para otra, sin indicar el accesorio indispensable, se convierte en condominio cuya titularidad corresponde a los propietarios de las heredades.
Si yo vendo una sola de las heredades, forzosamente esa maquinaria indispensable para los dos inmuebles se convierte en condominio para mí y para el otro (es un condominio con indivisión forzosa perdurable)
ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.
Cuando se edifica en la parte separativa, ese muro es un condominio con imperio legal. si el que pagó fue uno solo de los vecinos o lo asentó mitad del espesor para la casa de su vecino y mitad para él o está todo el espesor en su terreno, se resuelve con créditos y con deudas y no con la titularidad del muro medianero. Porque aunque lo haya pagado uno solo de los vecinos, ese muro es un condominio, independientemente de que luego se obligue al otro vecino

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.
ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.
Si hay una que tiene más valor, el dueño de la que tenga más valor, este adquiere el dominio. El art. 1958 ofrece una solución residual, se divide por dos partes iguales

En lo pertinente, se aplican las del dominio:
1. Apropiación: se produce una “coapropiación”, dos personas se sientan a pescar y adquieren el derecho real sobre los peces por partes iguales.
2. Descubrimiento del tesoro: si se encuentra casualmente en cosa ajena, el hallador y el dueño de la cosa.
3. Hallazgo: encontrar una cosa de otra persona, dos personas si lo encuentran de forma conjunta para ser “cohalladores” y luego si el dueño quiere hacer un abandono noxal, en lugar de transmitir el dominio a los halladores, les transmite el condominio.
4. Transformación: se requiere el trabajo de dos “coespecificadores”
5. Accesión (aluvión, avulsión, construcción, siembra y plantación): siempre existe un objeto principal y uno accesorio. El dueño del terreno adquiere el terreno aluvional, que accede a lo principal, el titular del predio principal adquiere lo accesorio. Si el objeto principal es un condominio, como el principio general el accesorio sigue la suerte de lo principal, esos condóminos serán dueños de eso.



Facultades del Condominio (A. C.)
4 facultades materiales y 4 facultades jurídicas.


No se pueden dar facultades materiales en la parte indivisa porque justamente no existe una porción material de la parte ideal.
Facultades materiales:
1. Poseer el objeto: art. 1891CCC todos los derechos reales se ejercen por la posesión.
2. Ius utendi (uso): cada condómino conjunta o individualmente puede usar el condominio sin alterar su destino. Debe usarse conforme al destino original del objeto y sin obstaculizar el ejercicio del mismo derecho hacia el resto de los condóminos. Ej. no puedo poner un candado.
3. Facultad de gozar de la cosa: cada condómino conjunta o individualmente puede gozar de la cosa común sin obstaculizar el igual derecho de sus condóminos y conforme al destino.
4. Facultad de disponer materialmente: no puede salvo acuerdo entre todos los condóminos. Ej. demoler la casa, quemar el libro, etc.
FACULTADES JURÍDICAS
a) Transmitir: garantía de disponer de su propiedad.
b) Constituir derechos reales: Puedo hipotecar mi parte indivisa y luego funciona igual que cualquier hipoteca. Si lo pago, se extingue la hipoteca. Si no lo hago, subasta la parte indivisa y de ese dinero se cobra capital, intereses, gastos de justicia y entrega el remanente al condómino y en su lugar, entra el adquirente en subasta.
c) Constituir derechos personales: nada se dispone de la posibilidad de constituir derechos reales: alquilar o celebrar contratos de comodato por ejemplo. Lo normal, por razones fácticas se alquila todo el objeto. Si los tres condóminos somos inversores inmobiliarios y compramos ese inmueble con la intención de alquilarlo, a ese contrato lo otorgamos todos juntos y después lo que pague el arrendatario, nos lo dividimos en la proporción. Si alquilo mi 50%, no se pueda no por razones jurídicas sino por razones físicas. Pero existe la posibilidad de que uno de los condóminos constituya derechos personales que deriva del art. 1987, por el convenio de uso y goce, que dispone que los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. Ejemplo, yo puedo usarlo por 6 meses y lo alquilo. O también puede hacerse un convenio excluyente, para usar y gozar de una parte material. Si en virtud de este convenio puedo usar de manera excluyente el inmueble durante 6 meses al año, lo puedo alquilar sin el consentimiento de los demás.
d) Renunciar: la renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos, incrementa proporcionalmente las proporciones de los demás condóminos.
Art. 1989: cada condómino puede gravar y enajenar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

Administración del Condominio (A.C.)
Puede pasar que por la naturaleza del objeto no es apto para el uso y goce por parte de los condóminos, sucede a pesar de las herramientas jurídicas que el texto legal confiere a los condóminos. El art. 1986 CCC confiere a cada uno de los condóminos las facultades de usar y gozar de los bienes de manera individual o conjunta.
Facultad de celebrar un convenio entre los convenir el uso y el goce exclusivo sea por fracciones, es decir, por sectores materialmente determinados ej en lotes de considerables extensiones que se puedan atribuir a condóminos determinadas cantidad de hectáreas. También se puede hacer en función al tiempo.
Pese a estas herramientas legales, puede darse el caso de que por razones atinentes al objeto no resulten aptos para el uso y goce. Ejemplo condominio entre 4 personas que tienen una familia medianamente numerosas.
Se puede someter el objeto al régimen de administración y tomar las decisiones mediante voto de la mayoría absoluta para aprobar una decisión.
1986CCC: cada condómino, conjunta o individualmente, pueden usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
Convenio de uso y goce: los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera excluyente sobre determinadas partes materiales.
1993: imposibilidad de uso y goce común: si no es posible el uso y goce común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, estos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. Deben decidir si la someten a un régimen de administración, pueden nombrar a un administrador para que lo administre o directamente arrendarlo.
1994: todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta (la mitad más uno) de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas (no por cantidad de condóminos, sino por la cantidad que a cada uno le corresponde) aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En cas de empate, debe decidir la suerte.
Es decir, si a un solo condómino le corresponde el 50,01%, ese solo terminará tomando todas las decisiones.


Medianería (A. C.)
Clasificación de las paredes divisorias
En zona urbana, hay muros y en zona rural, cercos y fosos.
La pared medianera es un tipo de pared separativa que es un condominio cuando pertenece a ambos vecinos por partes iguales. Por eso está regulado en el titulo de condominio, porque las paredes medianeras configuran un condominio pero no todas las paredes son medianeras, hay otras que son privativas que son de dominio del predio linderio.
Pared divisoria: todo muro que separa dos inmuebles y lo delimita del inmueble colindante. Es un término genérico, comprende a todas. Si una persona ve a simple vista dos lotes y una pared que lo separa, debe decirse que es una pared divisoria.

CLASIFICACIÓN MATERIAL
Encaballado: asienta por mitades en ambos predios linderos. Es aquel cuyo eje coincide con la línea divisoria de los puntos. Por ejemplo, en un muro de 30cm, se asientan 15cm en cada uno de los medios. Si alguno de los vecinos inicia la construcción tiene autorización legal de poder invadir el predio lindero hasta la mitad del espesor de la pared divisoria.

Contiguo: el muro asienta en su totalidad en uno de los fundos, el límite divisorio coincide con el filo de la pared. El vecino puede elegir hacerlo de forma contigua o encaballada.


CLASIFICACIÓN JURÍDICA
Medianera: pertenece en condominio en partes iguales a ambos propietarios el lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Existen tres inmuebles: los lotes, la pared y la franja de terreno que le sirve de base y el lote B. Es un condominio en partes iguales. Se aplican las disposiciones sobre condominio.

Privativa: es objeto de dominio del titular del lote en donde se encuentra construida. El lote A consiste en el suelo y en la pared, hay un solo objeto, no hay un suelo y otro objeto. Este lote A podría formar parte de una cochera, un edificio, etc. Forma un todo. Al lado está emplazado el lote B pero cuyo titular no tiene derecho alguno sobre él. Cuando la pared es objeto de dominio, es privativo. Se aplican las normas del dominio.

3 TIPOS DE PAREDES QUE SE CLASIFICAN SEGÚN SU ALTURA, PROFUNDIDAD.
Muro de cerramiento forzoso: (art. 2008) pared desde la superficie del suelo (rasante) hasta tres metros de altura. Si una legislación local prevé lo contrario, prevalece esta última.
Muro de elevación: más alto de 3mts. es un muro de elevación, con altura ilimitada. Si la pared tiene 10 metros, el muro de elevación será de 7 metros.
Muro enterrado: por debajo del nivel del suelo a profundidad ilimitada. NO SON LOS CIMIENTOS DEL MURO DE CERRAMIENTO. Es la pared de un sótano o subsuelos.




Determinación del derecho sobre la pared divisoria (A.C)

El vecino que toma la iniciativa puede elegir si hacerlo de manera encaballada o contigua. Esta posibilidad está claramente indicada en el art. 2007: cada uno de los propietarios ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recírpocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Cuando se construye el muro de encerramiento, sea de manera contigua o encaballada nace medianero, es un condominio desde el origen. Pertenece tanto al que edificó como al vecino. Se establece un crédito por fuerza legal a favor del constructor y depende del emplazamiento.
A la mitad del valor de la pared lo debe siempre, se haya construido de manera contigua o encaballada. Pero si el muro se edificó de manera contigua, el crédito es mayor porque el vecino debe pagar la mitad de la pared pero también la mitad de la franja del terreno.
El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y sus cimientos. Si lo construye encaballado, solo puede exigir la mitad del valor del muro y sus cimientos.
Cuando el constructor requiere el pago, puede pagar o puede abdicar. El vecino no está obligado a pagar la mitad de lo que vale la pared y el terreno. Se le da la posibilidad de pagar, y si lo hace, sigue siendo un condominio. Si no quiere pagarlo, tiene la facultad de liberarse de esa deuda a través del abandono y el efecto será que pasa a ser propiedad exclusiva del constructor.
Abdicación: el condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso. Y el constructor acrece, como en todos los derechos reales.

Muros elevados y enterrados: nacen siendo privativos, es de propiedad exclusiva de quien lo construyó y nada puede reclamar al vecino. El muro está destinado a seguir siendo privativo pero no condenado a seguirse en tal carácter porque si el vecino pretende apoyarse a los 6 metros, puede adquirir la medianería de esos 3 metros que exceden el muro de encerramiento. Puede hacerlo mediante dos maneras, una es la compra (es forzosa, no puede negarse). Debe comunicarse mediante carta documento o verbalmente y redactar un pequeño contrato.

Otra es mediante la prescripción, en lugar de comprar la medianería, lo hace directamente, excava en la pared en la cual empotra la viga a 6 metros de altura y la figura que se produce es la de prescripción adquisitiva del condominio porque se comporta como cotitular del derecho.
Art. 2009: el muro construido conforme a lo dispuesto en el art. 2008 es medianero hasta la altura de 3 metros. también es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye o por prescripción adquisitiva.

Facultades sobre las paredes divisorias (A.C.)
Si es una pared contigua, el uso es exclusivo del constructor. Los gastos también corren por su cuenta, el vecino que no tiene derecho de usar esa pared, no tiene por qué contribuir con los gastos de su vecino.
Los gastos los solventa el propietario del lote A.
En cuanto a la responsabilidad, si un ladrillo se desprende el único responsable será el propietario.

A la pared medianera, se le aplica lo respectivo al condominio, en cuanto a la posibilidad de usarla, es una facultad de ambos vecinos. Tanto el propietario del lote A como el del B pueden empotrar vigas o tirantes, pueden adosar grampas o cualquier otro tipo de estructura etc. Pueden hacerlo hasta todo el espesor de la pared, no hasta la mitad porque es un condominio y las facultades materiales se ejercen sobre toda la cosa, siempre que el ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.
Los gastos de mantenimiento también se solventan por mitades.
Frente a los terceros, es solidaria pero entre ellos tendrán facultades de reembolso si alguno de ellos no hizo alguna mejora para evitarlo.
En las mejoras útiles, cada condómino puede también, a su costa, hacer mejoras útiles.

Prueba sobre las paredes divisorias (A.C.)
Hay exenciones de prueba, para su prueba, como principio general debe acompañarse en el expediente la escritura pública, a veces como es muy costoso, aunque sean inmuebles, no solo se admite la escritura pública sino también los instrumentos privados y además se admite la prueba por signos exteriores, es decir, la utilización de un solo lado o de los dos lados de la pared. También se admiten algunas presunciones consagradas en el texto legal.

EN ESTE ORDEN DEBE APRECIARSE LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA:

Instrumentos privados: por ejemplo, carta documento, recibo que otorga el acreedor al deudor. Puede haber sido construido por sus antecesores. Si una persona es propietaria del lota A y otra del lote B y entre ellos dejan constancia del muro privativo o medianero, o si el propietario del lote A se muere y el del lote B, ahora esos documentos, instrumentos públicos o privados pueden ser invocados por los sucesores universales o singulares (comprador).
Signos exteriores: señales de utilización que pueden estar de un lado, del otro o ambos. Si hay embutidas instalaciones para el tendido de cables o adosadas grampas o empotrados tirantes, esos signos exteriores, autorizan a presumir que es de quien la utiliza.
Si hay esto de ambas partes, se presume que es medianero porque hay signos exteriores de ambos lados.
Presunciones legales: para que se haga efectiva, es necesario que exista una pared divisoria de dos edificios, no se aplica cuando hay patiod, huertos y jardines de un edificio.


Se presume la medianería por encima del muro de encerramiento forzoso hasta la altura del edificio menor. Se presume la privacidad la parte que excede al edificio menor.
Hasta los 3mts es muro de cerramiento. Desde los 3mts hasta la altura del menor (7mts), esos 7 metros se presumen medianeros y los últimos 5 se presumen privativos


ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos.
ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.
ARTICULO 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

Obligaciones de los condóminos (A.C)
Única obligación de contribuir con los gastos de conservación y mantenimiento del objeto. Hay que tener en claro cuales son las consecuencias del incumplimiento, en caso de que un condómino se resista y no quiera contribuir con los gastos de mantenimiento no se le ocasiona a si mismo el perjuicio, sino que también se aplica a los restantes.
En el inmueble se rompe un vidrio, debemos arreglarlo entre todos, sino, se deteriora el patrimonio de todos. De ahí que no se admite que el condómino se resista, porque se tutela el patrimonio de los demás.
Obligaciones:
1. Pagar gastos de conservación
2. Reembolsar los gastos de conservación
3. Reembolsar los frutos
Si es un bien de producción, el mismo tiene que producir el dinero para su conservación. Si es un bien de consumo o de uso o es un momento en el cual el objeto de condominio no está produciendo ingresos, deberán desembolsar de sus ingresos para solventar los gastos. Si uno de ellos no tiene, debe vender su porción indivisa para que lo adquiera otra persona u otro de los condóminos y este otro de los condóminos.
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia de su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha de pago.
- Mejoras de mero mantenimiento
- Mejoras necesarias
Las de mero mantenimiento son gastos menores y las más onerosas son las mejoras necesarias.
Las mejoras útiles o suntuarias generan un aprovechamiento más rentable: nadie está obligado a contribuir, es una liberalidad en favor del resto de los condóminos.
Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común (no debe afectar el destino de la cosa ni obstaculizar el ejercicio de idéntico derecho a los restantes condóminos), cada condómino puede también a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento
Ej: no puedo poner un portón automático y quedarme con la llave porque le restrinjo el derecho de acceso a los demás.
Reembolso de los frutos: no habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos. Ejemplo, si arrendamos un inmueble, cualquiera de los condóminos puede ir a cobrarle el monto total del canon locativo, debe retener para sí lo que corresponde a su parte y reembolsar al resto en la proporción de su interés.

Extinción del condominio (A.C.)
Existen causas genéricas de extinción: renuncia, destrucción total, consolidación que se aplica para cosa ajena. O sea, solo solamente se aplican las dos primeras.
Destrucción del objeto: para cosas muebles, porque los inmuebles solo se deterioran. Es una causal extintiva el consumo también.
Renuncia o abandono: en el art. 1989 que consagra las facultades jurídicas el condómino, entre ellas, de enajenar, de constituir derechos personales, reales y abandonar. El efecto del abandono es originar el incremento de las partes indivisas de los restantes condóminos, produce un acrecentamiento por parte de los restantes condóminos.
Específica: PARTICIÓN extingue el derecho de condominio. Cabe tener a la vista algunas normas.
Cualquier condómino puede, en cualquier momento, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible. Si alguno se opone, puede iniciar una demanda, a través de la acción de división de condominio.
También se considera partición que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa. Ej. condominio entre 3 sujetos, uno de estos adquiere las partes de los otros dos, se conviene en dueño exclusivo y se adquiere el derecho de dominio.
Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia en cuanto sean compatibles.

En especie: el mismo objeto se fracciona y se entrega a cada condómino. Se puede fraccionar mediante la demarcación de tres parcelas: una de 50h, y 2 de 25. Todos adquieren a título de dueño exclusivo. Esta forma de dividir el condominio se aplica exclusivamente para objetos divisibles. Ej. terrenos.
La indivisibilidad física deriva en que si se divide, pierde sus cualidades esenciales. Ej. un cuadro, un animal, una estatua. O puede ser una indivisibilidad jurídica por ser antieconómico.
En dinero: se aplica en subsidio. Cuando el objeto no es divisible el condominio sí se puede dividir pero en dinero. Se vende y se reparte el producido en lo proporcional a los distintos condóminos
En especie + compensación: muchas veces la división en especie traduce la cuota parte de cada condómino en superficie pero no en cuanto al valor. Ej. un campo de 100ha, se puede dividir en dos lotes de 50ha y atribuir a cada uno una de esas parcelas de 50ha. Pero cuando se procede a la división en especie hay 50ha que tienen valor mayor o menor, es decir la superficie se divide perfectamente, pero el valor no porque tal vez hay una parte baja que se inunda y vale menos, o no es apta para la producción, o hay una vivienda o ciertos elementos aptos para el riego, etc. Para compensar, le paga la diferencia.


Partición privada: los condóminos pueden dividir el condominio, pueden hacerlo de manera privada y para instrumentarlo, si es un inmueble, se requiere la escritura pública. Pero si no es un inmueble, pueden servirse de la forma que estimen conveniente conforme la principio de libertad de formas.
Partición judicial por acción de condominio: en tres hipótesis:
- Cuando entre los condóminos hubiere algún incapaz, con capacidad restringida o ausentes
- Terceros legitimados para intervenir: porque pueden existir terceros que vean afectados sus derechos a raíz de la partición: los acreedores de los terceros porque tienen como prenda común para sus acreencias el patrimonio de su deudor y si el deudor está por disponer de esos bienes que integran el patrimonio, este tercero legitimado puede ver frustrada su acreencia porque puede producirse una insolvencia fraudulenta que la está encubriendo bajo una división de condominio.
- Falta de acuerdo en la partición extrajudicial: no se ponen de acuerdo si hacerlo en especie, dinero o especie con compensación.
La forma en la que se hace la partición judicial es hacerlo mediante subasta y repartición del producido.
La partición es declarativa y no traslativa de derechos. En razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación y que no tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.
Cuando se procede a la división del condominio, tiene efecto retroactivo al momento de la constitución, se considera que cada uno de los ex condóminos ahora titulares de dominio, fueron dueños exclusivos sobre la parte que ahora definitivamente se le adjudicó.

2000 – 2005: dominio exclusivo de Juan Pérez.
2005 – 2010: condominio entre José García y Adrián Carta.
2010 – 2020: José García le compra la parte indivisa a Adrián Carta y se constituye como titular de dominio con fecha retroactiva al 2005, es una ficción legal, no hay un efecto constitutivo, sino declarativo. La ficción consiste en que el otro condómino no transmite, sino que reconoce que siempre fue propiedad exclusiva del otro condómino, se considera que José García fue titular exclusivo desde el 2005 y Adrián Carta nunca tuvo participación en ese condominio.
Puede llevar a la nulidad de actos válidos y a la validez de actos nulos. Año 2009 existía un condómino, Carta pudo haber constituido una hipoteca válida en su parte indivisa pero este acto jurídico luego de la partición se torna inválido porque se considera que nunca formó parte de esa porción indivisa.
Puede darse un acto valido en principio que luego se torne válido, ej. si el otro condómino hipotecaba ambas partes, luego de la partición se puede tornar válido. Este efecto retroactivo tiene consecuencias jurídicas en ambos.
POR ESO ES QUE LA PARTICIÓN EN ESTOS CASOS ES NECESARIO QUE SE HAGA DE FORMA JUDICIAL, PARA QUE INTERVENGAN LOS TERCEROS CON INTERESES LEGÍTIMOS, PARA EVITAR FRAUDES EN LOS TÉRMINOS DEL ART. 338CCC.
Los acreedores hipotecarios están publicados en el registro de la propiedad inmueble entonces el juez los puede citar al proceso para que se opongan a la partición o que se ofrezca otra garantía en el caso de que el deudor se esté insolventando.




Medianería (CLASE)
Condominio sobre muros, cercos y fosos (art. 2007 y 2006)
ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor
Cuando cierro mi terreno, lo estoy ayudando a cumplir con su propia obligación de cerramiento. Es una obligación para garantizar la intimidad y familiar, protección de las acciones privadas de los hombres y la facultad de exclusión y encerramiento.

Todo muro que separa dos inmuebles linderos no siempre es medianero.
Muros linderos, separativos o divisorios: es el que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante. También se lo llama pared divisoria. Dividen inmuebles. En el ambiente rural, fosos, asepsias.
Puede estar construido:
Un muro puede ser encaballado: es el muro lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Puede avanzar 15cm sobre el inmueble lindero. Se considera que un muro estable es de 30cm.
Un muro puede ser contiguo: se asienta totalmente en uno de los inmuebles, tocando el límite divisorio. Todo en el terreno A, de modo que el filo del muro coincide con el límite separativo.
Muro de elevación: está por encima del muro de cerramiento, excede la altura del muro del cerramiento, desde los 3 metros hacia arriba.
Muro enterrado: por debajo del nivel del suelo pero mientras no sea cimiento. Puede ser para darle solidez a la estructura o para el sótano
La pared próxima no toca el límite divisorio, no nos ocupamos de regularlo en el código. Tiene la calidad jurídica del resto de la construcción.

Art. 2008: el muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esa medida es subsidiaria de las que disponen reglamentaciones locales.

¿A QUIÉN PERTENECEN LOS MUROS?
Los muros pueden ser:
Medianero: Es común porque pertenece en condominio a ambos colindantes. Es un condominio. No les corresponde una mitad física, sino que es una mitad ideal. Vamos a tener 3 inmuebles: los dos terrenos y el muro. Termina el lote A donde empieza el muro. El suelo, el subsuelo y el espacio aéreo de donde empieza el muro es otro inmueble que está en condominio.
Privativo: es lindero que pertenece a uno solo de los colindantes. DOMINIO. No se aplican las normas del condominio, se aplican las normas del dominio. No tenemos tres objetos jurídicos, tenemos el inmueble A, con su muro y el inmueble B.
De cerramiento: el que cumple con la obligación de cerramiento forzoso. Este cumple con la obligación de cerramiento. Sea porque se haya construido encaballado o contiguo y no requiere autorización del lindero si lo construye contiguo o encaballado. Aunque avance sobre el terreno del otro, no le tiene que pedir autorización porque está cumpliendo con una obligación, no solo con un derecho.
Superposición de los criterios.
Nacen medianeros: tanto el muro de cerramiento encaballado como contiguo son medianeros desde su construcción. Nacen las facultades: prolongar el muro, apoyar en el muro, anclar, empotrar tirantes, hasta puede abrir cavidades
Tienen también responsabilidad por daños, los dos responden por igual. Los gastos y reparaciones los tienen que efectuar los dos y si uno hace las mejoras necesarias, las puede reclamar.
Como son medianeros de la construcción, nace de quien lo construye el derecho de cobrar la medianera.
El enterrado y el de elevación nacen privativos, de dominio. Un mismo muro es medianero hasta los 3mts y una vez que se excede, es dominio. Se transforma en medianero en la medida que el lindero se apoya en el muro, abre cavidades. Se considera que revocar no es utilizarlo en el del límite 2021. Y solo en la medida que lo utiliza.


Quien lo construyó puede reclamar el pago desde el inicio de la construcción, aunque el vecino no utilice el muro “específicamente”, aunque no se apoye porque cumple con la obligación de cerrar.
El muro de elevación o enterrado, solo puede reclamar desde que se apoyó, porque se convierte en medianero. Desde que es medianero, puede reclamar. Puede reclamar lo que vale hoy (por la mitad que le corresponde) y hay que tasar. Puede cobrarle el valor de la mitad del terreno además del muro y sus cimientos, en cambio, si es encaballado solo puede exigir el valor del muro y los cimientos.

56:00
Se pretende que quien perdió 15cm de su terreno lo pueda retomar, obliga al vecino a comprarle esos 15cm2
¿Qué puede hacer el obligado? Puede abdicar a la medianería, si realiza esto, será de dominio el otro condómino.
El juez ya no tiene margen como para autorizar o no una división, sino que debe desechar la demanda porque la ley así lo dispone. Plazo de prescripción dl cobro de la medianería: 5 años
Deben incluirse la mitad de os gastos y honorarios derivados de la confección de los planos de medianería 1:08
Se puede adquirir la medianería por prescripción adquisitiva de cerramiento forzoso. La utiliza, pasan 20 años y la adquiere por prescripción adquisitiva.
PRESUNCIONES
Se prefiere la prueba documental antes que la prueba de signos
Hasta la línea común de elevación se presume medianero, por encima de la línea de ella, se presume privativo del edificio más alto.
Se aplican los modos de extinción del condominio: extinción y renuncia.
Nuevo específico en condominio: división de partición.

III. Propiedad Horizontal
Definida en el art. 2037CCC: la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble asi como las facultades que sobre ella se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

La redacción del art. parece indicar que el titular de un inmueble afectado al régimen propiedad horizontal tiene disposiciones materiales y jurídicas también sobre las partes comunes cuando en realidad sobre estas solamente se puede ejercer el USO, no asi la disposición (sea material o jurídica)

Se regula por dos instrumentos: primero, por el texto legal pero también por el reglamento, que tiene naturaleza contractual. Es una rareza porque los derechos reales se regulan por la ley. Los reglamentos indican que uso se les puede dar a las unidades funcionales.

La unidad funcional se compone con el sector privativo y también con una participación indivisa sobre los sectores comunes: el suelo, sectores comunes, terraza, etc. y las facultades jurídicas que hagan los titulares siempre comprende a la unidad funcional en su totalidad: la parte privativa es principal y la participación sobre los sectores comunes es accesoria. Si yo transmito mi unidad funcional, transmito mi parte privativa y mi participación indivisa.
“titular del derecho de propiedad horizontal sobre la unidad funcional 4to B sito en…”
Naturaleza Jurídica de la Propiedad Horizontal
Derecho real autónomo, sobre cosa propia. Antes estaba regulado por la ley 13512 se generaban dudas sobre la naturaleza jurídica de la PH porque cuando se refería a los titulares del derecho no se refería a ellos como propietarios, sino como condóminos. Se utiliza este conocimiento para conocer cuales son las figuras análogas, semejantes, qué figuras pueden prestarse las normas en caso de vacíos legales.
Unidad funcional: sector privativo + espacios comunes (vías de circulación, SUM, etc.)
En caso de que se detecte una laguna, debe solucionarse mediante las normas del dominio o del condominio y depende de si el conflicto se originó sobre sectores privativos o comunes. Entonces si debe resolverse un conflicto sobre sectores privativo. Si es sobre sector privativo, se aplica el dominio y si es sobre sectores comunes, el condominio
Caracteres de la propiedad horizontal
Las notas características son 3:
- Es exclusivamente inmobiliario
- El objeto es compuesto: unidad funcional
- Se regula parcialmente por la convención: reglamento + texto legal.
Las notas características surgen del art. 2037 que lo define, del 2039 que alude al objeto (unidad funcional, pisos, dependencias, departamentos, etc. que comprende las partes indivisas del terreno, de las cosas de uso común, etc.)
Unidad funcional: el derecho de propiedad horizontal tiene por objeto la UF, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. LAS DIVERSAS PARTES DEL INMUEBLE ASI COMO LAS FACULTADES QUE SOBRE ELLLAS SE TIENEN SON INTERDEPENDIENTES Y CONFORMAN UN TODO NO ESCINDIBLE.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa de un terreno, de cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Constitución: a los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. Y en el momento de la inscripción, se extingue el dominio y se constituye un derecho real nuevo.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
TÍTULO SUFICIENTE: ESCRTIURA DE COMPRA + REGLAMENTO (Escritura de afectación)
Sujeto de la propiedad horizontal
No se hace ninguna distinción: personas físicas o jurídicas. Tampoco en subclasificación.
Recibe el título de “propietario” no hay que confundir con una persona jurídica que se conforma en un edificio que conforma el consorcio de propietarios.
El consorcio es una persona jurídica que se requiere para el funcionamiento de propiedad horizontal para que pueda contratar personal: ej. seguridad, encargado, etc.
Tiene una personalidad distinta de la que la integra.
Objeto de la propiedad horizontal
Es compuesto por: sector privativo + sectores comunes.
El art. 2039 dice las distintas modalidades que puede adoptar la unidad funcional
Se integra con el sector privativo y una parte indivisa del edificio, es decir que la estructura del edificio pertenece por partes indivisas a los propietarios, no es patrimonio de la persona jurídica “consorcio”. El porcentaje que a cada uno le corresponde es proporcional a la unidad funcional respecto de todo el edificio, se define en el reglamento. Puede ser el 2,5% más o menos.


Puede que se divida por pisos en un edificio, otra modalidad es departamento que pueden estar ubicados en distintos pisos
También puede ser en locales comerciales.
De manera genérica se alude a espacios susceptibles de aprovechamiento, lo cual permite afectar a PH no solo los pisos, dptos. y locales, sino también cocheras.
Los pisos, dptos., etc. tienen que tener independencia funcional, debe abastecerse a sí misma. Si el destino para vivienda, debe tener su cocina, baño propia, etc. Si es para oficina o locales muchas veces comparten el mismo baño pero eso no hace que pierdan su característica de independientes.
Salida a la vía pública:
No se permite la necesidad de atravesar una unidad funcional para llevar a otra. Ej. casa de dos plantas, dividas en dos partes para hacer dos departamentos por afectación de PH, en principio no puede porque la unidad funcional más alta para salir a la vía pública tiene que bajar por la escalera interna y después, la puerta. En ppio, no es un inmueble apto para afectarlo a propiedad horizontal. Sí se puede bloquear la escalera interna o que salga una esclera al balcón frontal.

Objeto de la Propiedad Horizontal: Unidades Funcionales
Tiene un objeto compuesto que se llama unidad funcional que se integra con un sector exclusivo y un porcentaje (parte indivisa, porcentaje) que es la estructura del edificio, las instalaciones comunes.
Los gastos de mantenimiento:
Si se tienen que hacer gastos en un sector privativo, los gastos los afronta el titular. Si se tiene que hacer en un sector privativo, lo afronta el consorcio con el fondo que se origina del pago de las expensas comunes.
- Sectores comunes: se generan muchos conflictos cuando hay que pagar los gastos de mantenimiento. Si es de propiedad privativa
- Sectores privativos: las puertas, la cocina, la grifería, etc.
La enorme mayoría de los elementos son comunes.
El art. 2043: son necesariamente propias con respecto a al unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitados por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes (paredes que dividen un ambiente de otro, no es un muro maestro), las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos (la alfombra es propia, o el parquet, la cerámica, lo que está por debajo es común porque es estructural. Las paredes que separan los dptos. Con los sectores comunes o con el exterior son comunes). También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstos como tales en el reglamento.
PRESUNCIÓN DE COMUNIDAD
Las cosas y partes que cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales las cosas y de partes de uso común indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad
Cosas y partes necesariamente comunes:
a) El terreno
b) Los pasillos, vías o elementos que comunican a las unidades entre sí y a estas con el exterior
c) Techos, azoteas, terrazas y patios solares (patio interno)
d) Los cimientos, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso la de los balcones, indispensables para mantener la seguridad
e) Locales e instalaciones de los servicios centrales.
f) Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional (parte privativa) hasta el acceso hasta el disyuntor o llave eléctrica, a partir de ahí es propiedad privativa.
g) la vivienda para alojamiento del encargado
h) los ascensores, montacargas y escleras mecánicas
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación con personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional y las vías de evacuación alternativas para el caso de siniestros.
k) Todos los artefactos, o instalaciones existentes para el servicio de beneficio común
l) Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
m) Esta enumeración tiene carácter enunciativo

Constitución y adquisición de la Propiedad Horizontal
El titular dominial extingue su dominio y hace nacer distintas unidades través de la AFECTACIÓN.
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos (el superficiario también) deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional, de las cuales es dueño hasta que no las venda a terceros.
En las construcciones en pozo, celebran un contrato el adquirente y la empresa constructora, que sse obliga a construir, a que esa construcción sea apta para afectarse a propiedad horizontal, se haga el plano de fin de obra, se redacta el reglamento, la escritura, se inscribe y se adquiere la unidad funcional.

A partir de la inscripción en el registro, se extingue el derecho real de dominio (condominio o superficie) y explota como una metástasis en un régimen de propiedad horizontal, que pertenecen al afectante.
En el título V destinado a propiedad horizontal, se aplican las normas generales de derechos reales.
1. Título (escritura + escritura de afectación y reglamento que estan en el mismo instrumento) y modo suficiente
2. Adquisición legal de derechos reales.
3. Prescripción adquisitiva


Facultades en la Propiedad Horizontal


Las facultades materiales se distinguen según recaigan sobre las partes privativas o las partes comunes.
Las facultades materiales sobre la parte privativa, tiene los mismas facultades del dominio.
Las facultades jurídicas recaen sobre toda la unidad funcional en su conjunto. Sobre la parte privativa y de manera inescindible el porcentaje o parte indivisa sobre las partes comunes.
No se puede gozar de los usos comunes. Ej. cobrar a los terceros para que vengan a meterse a la pileta y eso no está permitido porque es para el uso de quienes habitan.
Tampoco se pueden ejercer actos de disposición sobre partes comunes.
El uso viene acompañado de dos limitaciones: debe hacerse conforme a su destino


Obligaciones en la Propiedad Horizontal
ARTÍCULO 2046, obligaciones. El propietario está obligado a:
a) Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del registro interno, (normas de convivencia, no se redacta por escritura pública ni se inscribe en el registro) si lo hay.
b) Conservar el buen estado su unidad funcional: evitar filtraciones, cuidar instalaciones eléctricas, gas, etc. el administrador, está legitimado para promover las acciones tendientes a lograr el cumplimiento de las disposiciones legales que tienen a su cargo los propietarios
c) Pagar expensas comunes, ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa (salvo disposición en contrario, 2056 inc. g): de allí se pagan los impuestos, el salario del personal, etc.
d) Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay. ningún propietario puede negarse a contribuir con una parte de las expensas alegando que no es necesario o que no tiene una obligación de contribuir al fondo de reserva y solo contribuir a los gastos ordinarios para evitar pagar el monto que está incluido en las expensas pero que en la liquidación se lo toma como un rubro específico que forma el fondo de reserva.
e) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y tras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.

Personal del consorcio o contratado por el consorcio que debe realizar una reparación a un elemento del consorcio pero debe entrar en por un sector privativo. Por ejemplo, en el caso de que a un propietario el titular del 4to B se rompe una cañería de una distribución de agua que pasa por el baño y quien recibe las filtraciones es el del 3ro B, en esta hipótesis, personal del consorcio debe reparar algo que es del consorcio, que es esa cañería pero para acceder a él debe ingresar por el sector privativo
f) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si no lo constituye, se lo tiene por constituido en la unidad funcional.
g) (No está en el código): conservar la estética del edificio.
Al momento de enajenarse las unidades funcionales, los adquirentes toman conocimiento del reglamento y adhieren a las cláusulas preestablecidas, es decir, se configura un contrato por estructura de adhesión y debe acatarla

GARANTÍAS PARA EL COBRO DE LAS EXPENSAS COMUNES
Es una obligación propter rem, porque se obliga quien resulte ser propietario. Aunque resulte ser pactado por contrato, persiguen siempre al propietario, sin perjuicio de las acciones de reembolso entre el locador y el locatario.
c) Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias la proporción de su parte indivisa (salvo disposición en contrario, 2056, inc. g).
Expensas
Las expensas son cargas que deben cumplir cada uno de los propietarios en proporción al valor de sus unidades funcionales (dicha proporción debe estar fijada en el Reglamento)
a) Comunes y ordinarias: son para aquellos gastos de conservación del edificio (partes comunes o bienes del consorcio) que no necesitan aprobación de la Asamblea. Se corresponden con los siguientes gastos:
1. Gastos de administración: son los gstos que surgen por la administración normal del edificio como son el sueldo del portero y administrador, gastos de limpieza, mantenimiento del ascensor, iluminación, gastos de seguros médicos, de incendio, de accidentes de trabajo, etc.
2. Gastos de reparación o sustitución: son los necesarios para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, de manera que estos gastos los hace el consorcio a través de su administrador, y si este no hace la reparación, puede hacerla un propietario.
Si es una reparación urgente o necesaria, el propietario que lo hizo puede reclamar el reembolso.
Si no es urgente, hay que cumplir tres condiciones para ser reembolsado:
a. Que no esté el administrador
b. Notificarle a los demás la reparación que se pretende hacer
c. Que ninguno se oponga a esa reparación.
3. Gastos por instalación de los accesos y circulación de personas con discapacidad y vías de evacuación alternativa ante siniestros.
4. Gastos de las obligaciones impuestas al administrador, por el reglamento o por la asamblea. El consorcio debe hacerse cargo de las multas impuestas al administrador y de los gastos producidos por incumplimiento.
b) Comunes extraordinarias: son dispuestas por resolución de la asamblea y son aquellos gastos por trabajos no indispensables para mantener el edificio pero sí para mejorarlo:
a. Gastos por innovación y mejoras: Para aquellas mejoras que no alteren la substancia, se exige el voto de la mayoría absoluta de votos o el porcentaje superior que establezca el Reglamento de PH. Esto es para evitar que un propietario caprichosamente impida hacer la mejora. Si la mejora es de un costo excesivo o contrario a la ley o Reglamento o aspecto estético del edificio, ec, la minioría puede oponerse a través del interdicto de obra nueva.
b. Gastos por daños causados con cosas comunes: ej. la caída de un balcón, un accidente causado con el ascensor
c. Gatos por reconstrucción: la minoría que no quiere pagar el gasto puede venderle su parte a la mayoría.
Cobro de expensas
¿Quién cobra las expensas?
a) Si los gastos los hizo el consorcio, este será el acreedor y deberá cobrar el administrador
b) Si los gastos los hizo un propietario, este es el titular del crédito y quien tiene derecho al reembolso.
Pago de expensas
¿Quién paga las expensas?
El propietario y los poseedores por cualquier título (usufructuarios, inquilinos, compradores con boleto y posesión, etc.) están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal.
Ordinarias: giro normal o cotidiano del consorcio. Se destina a todo el cumplimiento de las obligaciones que el consorcio deba afrontar.
Extraordinarias: cuando exceden el giro habitual. Ej pagos de juicios. Mejora útil o suntuaria que permite un mejor aprovechamiento, un costo de conservación cuando es excesivo también debe hacerse mediante expensas extraordinarias.
2056: contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: g) determinación de la proporción en el pago de expensas comunes
2048: gastos y contribuciones. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio. No es que pagan según su superficie, sino su valor. Por ejemplo, si una unidad funcional paga 2.5% de expensas comunes, no quiere decir que ocupe ese espacio en el edificio, sino que ese es su valor en el conjunto de inmuebles. Depende de la superficie entre otras variables, por ej. superficie, destino, etc. Ej en once, un piso de un mismo edificio, los locales comerciales valen 600.000 dólares y los dptos. Pagan 200.000 teniendo la misma superficie. Eso es porque a veces se triplica el valor de metro cuadrado según destino.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por la resolución de la asamblea.

Se establece toda una serie de garantías para los copropietarios que aportan a las expensas comunes, el efecto del incumplimiento es tan grande que hasta puede llevar a la pérdida de la unidad funcional para que el consorcio de cobre aquella deuda.
1. EL CERTIFICADO DE DEUDA EXPEDIDO POR EL ADMINISTRADOR Y APROBADO POR EL CONSEJO DE PROPIETARIOS, SI ESTE EXISTE ES TÍTULO EJECUTIVO PARA EL COBRO.
2049: defensas. Los propietarios NO PUEDEN LIBRARSE del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto de las devengadas antes de su adquisición,
2. por renuncia al uso y goce de los bienes comunes, (ej. construcción de una pileta se tiene que votar en una asamblea extraordinaria, en la que se requiere unanimidad)
3. por la enajenación voluntaria o forzosa,
4. ni por abandono de su unidad funcional.: sigue siendo obligado quien abandona, de las devengadas y de las futuras.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la via correspondiente.
2050: obligados al pago de expensas. Además del propietario y sin implicar liberación de este, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título (ej. usufructuario y nudo propietario, adquirentes por boleto de compraventa, usurpador). EL ADQUIRENTE SE SUMA COMO COOBLIGADO. Si lo compro y tiene deuda, le descuento del precio, pago y tengo derecho al reembolso, que lo puedo hacer por compensación.
2582: enumeración tienen privilegio especial sobre los bienes en que cada uno se indica a) se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal.
Inoponibilidad del bien de familia. Efecto de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto obligaciones por expensas comunes
Prohibiciones en la Propiedad Horizontal
Norma + reglamento.
Art. 2047: está prohibido a los propietarios y ocupantes (titulares de otros derechos reales o poseedores legítimos e ilegítimos, o tenedores):
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal. En el primer caso, se prohíbe que se hagan prestaciones sexuales en los llamados “departamentos privados”.
El segundo es porque en los reglamentos de ph se suele indicar exactamente cual es el destino de cada una de ellas y puede que sea distinto para cada una.
b) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia
c) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble. Muchas veces puede que determinadas profesiones nunca puedan ser riesgosas, ni afectar la seguridad. Ej. odontólogos, veterinarios que generan residuos porque consisten en tejido humano, jeringas, bisturíes, etc. que pueden ser peligrosos
d) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales: explosivos, elementos que sean inflamables o instrumentos peligrosos o calderas
A LOS ÍTEMS ANTERIORES DEBEN SUMARSE LAS DISPOSICIONES DEL REGLAMENTO
Art. 2069: Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden (daños y perjuicios + astreintes), el consorcio (administrador) o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

Si hay materiales peligrosos, soy afectada igual y puedo exigirle el cese.

Acciones:
- Cese de incumplimiento: art. 1973. Si siendo reincidente y no propietario, se lo puede desalojar.

Modificaciones en la Propiedad Horizontal
RÉGIMEN DE MEJORAS.
De mero mantenimiento / necesarias: son gastos de conservación. No está contemplado dentro del 2051, se deben realizar con el aporte de los copropietarios mediante las expensas comunes y deben llevarlos a cabo el administrador y para esto no se requiere de ninguna asamblea.
“Cada propietario debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes.
Puede tratarse de hacer una estructura o una obra nueva donde originariamente es un jardín, hacer una edificación que tienda a brindar mayor seguridad.
La regla es que la mejora está prohibida porque es subjetivo lo que es “mejor” ¿es mejor tener una pileta en vez de un jardín? Es subjetivo según quien opine.
Los copropietarios se obligan a la conservación de las cosas ya existentes pero no se obligan a contribuir con una edificación que algunas personas consideran que es mejora pero quizás para el sujeto en cuestión no resulte una mejora. De ahí que esté prohibida la realización de mejoras.
Pero la prohibición no es tajante. Por prohibido debe entenderse que pueden realizarse las mejoras si es que existe la unanimidad de acuerdo favorable.
Sí se permiten las mejoras que no sean substanciales, que no modifiquen la naturaleza.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Mejoras en interés particular son las que se realizan a favor o en interés de uno o alguno de los propietarios. Solo pueden ejecutarse por UNANIMIDAD DE TODOS los propietarios, no de los que se reúnen en asamblea.
Mejoras en interés general: zonas comunes a las que tienen acceso todos los propietarios. Acá es donde debe distinguirse si la mejora es substancial o insustancial.
Si se modifica la substancia quiere decir que el objeto dejará de pertenecer a un género determinado y solamente puede hacerse con la conformidad unánime. Si se hace una cancha de tenis en un patio o un cine en donde antes era un gimnasio, se cambia la substancia y ese sector común dejará de ser lo que es. Se requiere la conformidad de todos. Como pueden afectar a la solidez, seguridad, ocasionar molestias o bajarle el valor a otras unidades, se exige la aceptación por todos los propietarios en asamblea convocadas al efecto. El beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de la propiedad hortizontal y de su inscripción, si hubiera que hacerlos.
Cuando la mejora es INSUBSTANCIAL cuando no se mejoran las características propias ej. poner un trampolín en la pileta o poner una glorieta en el jardín, se requiere la mayoría. En primer lugar, se requiere la mayoría que indica el reglamento y para el caso en que no se haya contemplado eso en el reglamento, rige la mayoría indicada en el 2060 (mayoría absoluta: 50.0001% por ejemplo. Se obtiene con doble cómputo: debe sumar la mitad tanto la cantidad de propietarios como la sumatoria de los porcentajes o partes indivisas. Ejemplo: si son 100 propietarios, deben votar favorablemente 51, pero en estos 51, deben alcanzar el 51% de las partes indivisas. Si resulta que esos 51 propietarios no llegan a cubrir el porcentaje de las partes indivisas porque están valuados, deben sumarse otros propietarios para que, si votan por ejemplo 55 propietarios a favor, lleguen al 51% del porcentaje.) SE REQUIERE EL DICTAMEN DE UN PERITO O TÉCNICO PROFESIONAL AUTORIZADO PARA SER ESTUDIADO ANTES DE TOMAR LAS DECISIONES.
¿QUIÉN PUEDE ACCIONAR FRENTE AL JUEZ PARA QUE DEJE SIN EFECTO LA RESOLUCIÓN ADOPTADA EN LA ASAMBLEA?
Si la asamblea denegó la propuesta de la mejora, quien la propuso podrá recurrir al juez para que deje sin efecto la decisión adoptada por el órgano legislativo del consorcio. Igual derecho tendrá la minoría disidente cuando, adoptada la propuesta, podría afectar a su interés particular. El juez evaluará el informe con las características de las mejora y obra nueva: si es de costo excesivo, contraria al reglamento o la ley, si afecta a la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble, etc.
REPARACIONES URGENTES:
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, puede realizar reparaciones urgentes que requieren una rápida solución, en las cosas y partes comunes. (ej. arreglar la bomba de agua, cambiar caños, cables, etc.) como un gestor de negocios.
El propietario que pagó los gastos tiene derecho a ser reembolsado por el consorcio y si este se niega al pago, puede ser demandado judicialmente para que el juez resuelva y decida si el gasto fue o no justificado y el precio razonable.
Si los considera injustificados, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si le corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior a costa del propietario.
GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
Ante casos graves de desgaste de destrucción total o parcial del edificio (causados por incendios, inundaciones, terremotos, derrumbes, etc.), se necesita en la asamblea la mayoría que represente a más de la mitad del valor del edificio (es por porcentaje y no por cantidad de votos) para decidir:
a) Su demolición y venta del terreno y materiales.
b) La reparación o reconstrucción según sus porcentuales y ante la negativa a pagar se procede mediante la vía ejecutiva (ya que ese gasto es tomado como expensas comunes). Si hay oposición de la minoría, esta no puede ser obligada a pagar la reconstrucción del edificio de manera que puede ceder sus derechos de propiedad a terceros o a los demás copropietarios que se harán cargo de dicho pago. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes según la valuación judicial.
c) Se considera grave destrucción n deterioro del edificio cuando este no puede en forma total o parcial cumplir con su destino.
Reglamento
El titular de dominio, condominio o superficie, debe redactar el reglamento de propiedad horizontal como requisito constitutivo del derecho real de propiedad horizontal y debe inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble. Se extingue el derecho real anterior y se convierte en titular de PH de todas las unidades funcionales y luego se procede a la transmisión.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
La naturaleza jurídica del contrato es contractual a medida que el resto de los titulares se van convirtiendo en propietarios deben adherir a las cláusulas del reglamento y ahí se configura el consentimiento.
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios: si se modifica por mayoría establecida en el reglamento, pueden “expropiar” a un titular de una cosa que le pertenece y hacerla común.

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad: si le corresponde un 2% o un 3%

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
repercute doblemente: si me agregan más expensas, me lesiona el patrimonio porque tengo que pagar una suma mayor pero a la vez mi unidad funcional vale menos porque nadie quiere pagar tantas expensas.

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal: SOLO PUEDE AUMENTAR LA MAYORÍA PREVISTA EN EL ART. 2057

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Modificación del reglamento: todo reglamento tiene muchas clausulas, hay clausulas estatutarias y otras reglamentarias.
Hay que saber diferenciarlas, estatutarias: son las que tienen contenido patrimonial (ej. lo que se paga de expensas, cuáles son los sectores comunes y los sectores exclusivos porque esos metros cuadrados pertenecen a su titular y los comunes pertenecen a todos y si se modifica también afecta el patrimonio. Otra es la que establece el destino, porque el valor del destino puede devaluar o sobrevaluar el edificio) y las reglamentarias: no tienen contenido patrimonial. (ej. cuantas asambleas se llevan a cabo en un año, forma de computar las mayorías. Lo que dice el art. 2057 es solamente para las que NO Tengan contenido patrimonial.
No se puede disponer por mayorías el patrimonio de una persona, tiene que ser por unanimidad porque eso es para que cualquier persona afectada haya prestado su consentimiento.

El criterio
Para distinguir si se trata de una cláusula estatutaria o de una cláusula reglamentaria, lo fundamental es verificar si se afecta el patrimonio
a) Si es estatutaria: se modifica con la unanimidad de los propietarios
b) Si es reglamentaria: se modifica con la mayoría absoluta o con la mayoría superior que dictamine el reglamento

JUICIO DE MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: por una causal que da lugar a la nulidad.
Consorcio en la Propiedad Horizontal
Cuando se afecta un inmueble al régimen de propiedad horizontal, nace una persona jurídica que se conoce con el nombre de consorcio de propietarios, un ente susceptible d adquirir derechos y contraer obligaciones. Es la persona jurídica integrada por los titulares de los derechos reales de PH sobre las distintas unidades personales. Pueden actuar en juicio, sea como parte actora o parte demandada. El consorcio puede emplear personal (ej. encargado, personal de seguridad). Como toda persona jurídica se debe administrar, se debe expresar la voluntad mediante los órganos y ha sido dotada de tres órganos.
- Órgano de gobierno: Asamblea de Propietarios integrada por los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal y en reunión expresan la voluntad de la persona jurídica.
- Órgano ejecutivo: encargado de ejecutar las decisiones de la asamblea.
- Órgano de control (optativo): Consejo de Propietarios.
Art 148CCC: Personas jurídicas de carácter privado: Consorcio de la propiedad horizontal.
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales consittuye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal sea por acuerdo unánime de los propietarios en escritura pública o por resolución judicial inscripta en el registro inmobiliario.
ATRIBUTOS:
a) Nombre: ej. Le Parc o Consorcio Hipólito Yrigoyen 1111
b) Domicilio: emplazamiento físico.
c) Patrimonio: aptitud para ser titular de bienes. NO SON LOS BIENES QUE LO INTEGRAN. Es la bolsa donde se integran los bienes. Está integrado por las expensas cobradas, el fondo de reserva (a veces ni tiene fondos el fondo de reserva) y los intereses punitorios por expensas atrasadas y demás créditos contra terceros x ej. El consorcio es responsable con su patrimonio por las deudas contraídas por el administrador al cumplir con sus funciones.
En los casos de insolvencia o insuficiencia del activo del consorcio, donde se compruebe su incapacidad patrimonial para afrontar la deuda común, todos los propietarios van a contribuir pero no lo harán solidariamente sino en la proporción al valor de sus unidades funcionales.
Los bienes y cosas comunes NO pertenecen al consorcio, pertenecen a los propietarios en su forma indivisa.
d) Capacidad: para usar, gozar y disponer de las unidades funcionales. Solo para el cumplimiento de sus fines. Principio de especialidad.

Asamblea de Propietarios
Es el órgano deliberativo, con mayor facultades porque se reúne para tomar decisiones en asuntos atinentes a la propiedad. Se regula en el texto legal su funcionamiento a partir del art. 2058 y también algunas normas concordantes. Pueden tomar cualquier decisión, es soberana.
Pueden resolver:
a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o poer el reglamento de propiedad horizontal
b) Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo cuando le son sometidas por cualquiera de estos. Es decir que tanto el administrador como el consejo tienen atribuciones que derivan de las previsiones originarias de la asamblea, que es la mandante. El administrador es el mandatario.
c) Nombramiento y despido del personal.
d) Cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o consejo de propietarios. Se refiere a todas las cuestiones, la totalidad que no hayan sido expresamente delegadas a los otros dos órganos.
Existen distintos tipos de asambleas:
1. ORDINARIA: Se reúne con periodicidad indicada en el reglamento. Art. 2056 inc. m). casi todos los reglamentos coinciden en que tienen que reunirse cada 6 meses, 2 veces al año. Generalmente en los meses de marzo y septiembre. Se votan y se resuelven todas las decisiones necesarias que hacen al funcionamiento habitual del consorcio. Ej aprobar cuentas del administrador, renovar el seguro del incendio, etc.
2. EXTRAORDINARIA: cuando hay un evento imprevisto, se presenta una eventualidad que amerita una asamblea extraordinaria. Ej. el estado de acefalía en el consorcio, también una reparación urgente muy costosa. Se debe hacer saber haciéndoles saber la orden del día (temario)y si llega a la cantidad de propietarios necesaria, se inicia la reunión, se comentan y analizan los temas y se tiene que llegar a la decisión mediante.
3. JUDICIAL: interviene el juez. Se lleva a cabo de manera subsidiaria a pedido de los propietarios que representen el 10% del total que se convoque cuando quien tiene a su cargo la convocatoria (administrador) no lo hace, en su defecto, tampoco lo hace el consejo, se acude de forma subsidiaria a la asamblea judicial o en lo casos en los que no hay consejo, los propietarios que representan el 10% pueden pedírselo al juez. Simplemente permite que los propietarios debatan y tomen las decisiones por la mayoría simple de presentes en esa oportunidad. Solamente en los casos en los que no haya acuerdo el juez podrá intervenir y dictar las medidas que estime conveniente.
Para todas las asambleas (ordinarias y extraordinarias y en parte para las judiciales) debe haber primero una convocatoria.
CONVOCATORIA Los propietarios deben ser convocados en asamblea de la forma prevista en el reglamento (ej. carta documento, notificación dirigida en la unidad funcional, etc.) además, de manera complementaria o concordante puede verse el art. 2056 (contenido del reglamento) y establece en el m) dice que debe fijar la forma de notificar la convocatoria a las asambleas.
Debe redactarse transcribiendo la ORDEN DEL DÍA, en forma precisa y completa y es nulo el tratamiento de otros temas. Si bien el párrafo es breve en cuanto a la extensión, es de una contundencia notable en cuanto a la imperatividad a la orden del día.
El orden del día fija los marcos, no puede excederse de lo que diga el instrumento.
El sistema de asambleas consiste en una reunión en la cual se adoptan decisiones adoptadas por mayoría que son obligatorias para los integrantes del consorcio. Partiendo de esta base, de este sistema de decisiones tomadas en asamblea es que cabe considerar que el propietario que no concurre a la asamblea, está consintiendo por anticipado la resolución que tome la mayoría. Pero la consiente solamente respecto de los temas invocados en la ORDEN DEL DÍA.
Debe ser precisa y completa, que no le falte ningún punto y siguen insistiendo y se establece que es nulo el tratamiento de otros temas.
Permite que quienes no estén interesados en los temas a tratar en el orden del día, no asistan. Se puede dar un poder a un vecino para que lo represente en la audiencia.
Si hay 5 temas en el orden del día, presidente dispone:
a) Se da comienzo al tratamiento del tema 1
b) Confiere la palabra
c) Luego votan. Tienen o ejercen la facultad de votar y se tomará una decisión.
Pero para proceder a las votaciones, es bastante complejo el sistema de mayorías, que estarán fijadas en el reglamento. Rigen, como ppio gral., en subsidio o falta de disposición reglamentaria.
El reglamento debe contener la determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones. Debe indicarse qué cantidad de votos favorables se requieren para aprobar esa decisión. Se suele fijar una mayoría genérica para todo lo que no haya sido dispuesto una mayoría específica.
El reglamento debe contener la forma de computar las mayorías.

Hay que cumplir con 3 extremos:
1. Cantidad de votos (simple, absoluta, calificada o unanimidad)
a) Mayoría simple: la cifra nominalmente superior. Ej. si hay que hacer una reparación y hay que contratar personal y existen 3 postulantes y hay 10 personas para votar. A tiene 3 votos, B 3 y C4: gana C porque obtuvo mayor cantidad de votos que los restantes.
b) Mayoría absoluta: cualquier número que supere la mitad. La mitad más 1 o la mitad + 0.0001.
c) Mayoría calificada: cada vez que se alude a ella debe establecerse exactamente como debe hacerse. 2/3 o ¾ 4/5.
d) Unanimidad: todos de acuerdo. En cuanto al aspecto patrimonial. Ej. para decidir la hipoteca en todo el edificio.

2. Base de cómputo: debe tenerse los presentes o la totalidad.
Ej. si se necesita una mayoría absoluta y hay 100 unidades funcionales, se necesita el voto favorable de 51 propietarios.
Si se hace con los presentes, ej. hay 40 propietarios y 60 ausentes. Votaron 21 y se logró la mayoría absoluta pero de los presentes.

3. Valor de cada voto: que cada propietario tenga un voto o que tenga tantos votos como partes proporcionales integren su unidad funcional.
Ej. edificio de 40 departamentos. Rondan las unidades funcionales a cada uno le corresponde un 2,5% del total. Como nunca es tan preciso, habrán unidades funcionales a las que les corresponda un 2.57% por ejemplo. Entonces, puede computarse el voto por unidad funcional o por partes proporcionales y cuando haya que alcanzar una determinada mayoría, puede darse el caso de que sí se alcancen las partes proporcionales o puede que no se lo alcance por unidades.
O pueden darse supuestos de doble exigencia, por ejemplo que se requiera una mayoría absoluta, calificada y que represente tanto la mitad más 1 o 2/3 cuya sumatoria de partes indivisas también supere la mitad o supere los 2/3.

Las mayorías entonces se consagran en el reglamento y en la ley.
Mayoría genérica
La mayoría absoluta con doble cómputo como principio general salvo que el reglamento diga lo contrario.
2060: las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.

EJEMPLO


Hay 7 unidades, la mayoría absoluta es el voto de 4 y la sumatoria de los porcentajes arroja como resultado el 100%.
Mayoría absoluta de totalidad con doble cómputo:
El voto favorable para una decisión cualquiera de los 4 propietarios de los semipiso + el propietario de un piso.
Es decir, suman 4 votos que son los que se necesitan para alcanzar la mayoría absoluta pero la sumatoria arroja que les corresponde un 40% del edificio. No llega con la exigencia, por eso se necesita que vote al menos un propietario de piso, porque se alcanza la mayoría con doble exigencia: 5 propietarios contra 2 y 60% contra 40%
Tampoco llegan los propietarios de piso, porque le gana en porcentaje pero no le gana en mayoría. Deben sumar al menos el voto favorable del propietario de un semipiso.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los 15 días de notificadas, excepto que estos se opongan por igual o por medio, con mayoría suficiente.


Esto es porque los propietarios suelen faltar a las asambleas. Entonces, se fijó un sistema:
1° permitir la reunión de cualquier cantidad de propietarios
2° Permitir el debate y votación
3° lo que se vote por mayoría de presentes no tiene valor como decisión pero sí tiene valor como propuesta.

Este sistema permite extender la asamblea más allá de la reunión por los próximos 15 días porque esta propuesta que no vale como decisión, cuando termine la reunión de propietarios, debe comunicarse a todos los ausentes y luego esperar 15 días de la notificación. En caso de que los ausentes pero notificados no se opongan de manera expresa, se los tiene por voto tácito. Se extiende la participación a todos los integrantes del consorcio. Entonces, si en ese plazo de 15 días no se oponen la mayoría como para revertir la propuesta, esa propuesta adquiere carácter de decisión.
ES NULO EL TRATAMIENTO DE CUALQUIER TEMA QUE NO HAYA ESTADO EN EL ORDEN DEL DÍA
Si 7 propietarios eligen administrador, 93 faltan, sale 4 a 3, se notifica a los restantes y el proyecto vale como propuesta. Una vez que se comunica, se verá si se oponen los otros 48, hay 53 votos negativos expresos en total y así se revierte la votación.
Ejemplo: se reúnen los propietarios del piso. De los 3 que votan, 2 votan afirmativamente y 1 en forma negativa. Hay 40% a favor y 20% en contra. Se termina la reunión pero no el status de asamblea y se comunica la propuesta a los ausentes, haciéndoles saber que se los considerará votantes a favor de la propuesta aprobada por mayoría a menos que expresen su disconformidad y se pronuncien en el sentido opuesto.
Cumplidos los 15 días, no hay oposición y se procede al cómputo definitivo:
6 voto que reúnen el 80%.
1 oposición, quedan 5 propietarios que reúnen el 70%
2 oposiciones, quedan 4 propietarios que suman el 60%
3 oposiciones, que suman 4 propietarios con el expreso= NO SE APRUEBA LA PROPUESTA

En toda asamblea se labra un acta, que la redacta un secretario que tiene por finalidad dejar constancia de lo que se debate y lo que se decide en la asamblea. Luego se integra en el libro de actas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario elegidos por los propietarios y deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie del acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
El secretario de actas es un propietario más, no es necesario que sea un escribano. Debe hacer mención de lo debatido y transcripción de lo decidido.

El Administrador de la Propiedad Horizontal
Actúa como mandatario de la asamblea de propietarios y debe cumplir las directivas que la asamblea le imparte, dar cumplimiento de las obligaciones y titular de las facultades que se indican en el texto legal.
Cumple la función principal de ser el representante legal de la persona jurídica consorcio, todos los actos jurídicos deben ser otorgados por el administrador, que puede ser una persona física o una persona jurídica y nada obsta a que sea un propietario que reúna los requisitos que la ley impone, Ley CBA 941 que regula la actividad de los administradores del consorcio.
Está titulado y capacitado y su control está a cargo del Registro de Administradores
Generalmente dura un año.
Acredita su personería con el acta en la que consta su designación.

Designación y remoción
Corresponde a la Asamblea, quien también dispone la remuneración. El primero debe designarse en el Reglamento, que hasta que se adquieran las distintas unidades funcionales, es una declaración unilateral de voluntad. En la primera Asamblea, se decidirá si el administrador fijado en el Reglamento cesa o se ratifica. La primera de las asambleas se hace dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales. Cualquiera de los dos eventos que ocurra primero.
Ejemplo: Si la fecha de otorgamiento es del 6/9/20, el día 6/9/22 comienza el plazo de 90 días para realzar la primera asamblea y se ratifica o remueve al administrador designado.
Si antes de los dos años se adquirieron o se ocupan las unidades funcionales en virtud de una instrumento provisorio, comienza a correr el plazo de 90 días.
Los propietarios pueden remover al administrador sin expresión de causa ni se requiere reformar el reglamento.
Las entidades locales dictan normas que regulan la actividad, que dan lugar a la creación del registro de administradores de consorcio, quede deben contar con ciertos requisitos.
En capital, el art. 13 establece un plazo de un año para ejercer la administración. La continuidad o cesantía del administrador es puesta en discusión una vez por año.
Mayoría absoluta del total con doble cómputo (mayoría absoluta de unidades funcionales cuya sumatoria de partes indivisas también arroje al mayoría absoluta de porcentuales)
Facultades:
1) Convocar la asamblea, redactar el orden del día, cotejar la forma de los asistentes a ella con la registradas en el libro de formas y ejecutar las decisiones que se toman en ella
2) Recaudar fondos (las expensas) para los gastos cotidianos y corrientes. Para disponer de los fondos de reserva, (totalmente o parcial) ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe pedir autorización previa al consejo de propietarios
3) Conservar las cosas y partes comunes y cumplir con las normas de seguridad de estructura del edificio multando al consorcio si las incumple
4) Rendir cuenta documentada, dentro de los 60 días previo al cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
5) Nombrar y despedir a personal del consorcio (con acuerdo de asamblea convocada al efecto): conviene aclarar que es por el alto impacto económico que puede significar un despido (por la indemnización) sea evaluado en el consorcio.
6) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria
7) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios
8) Llevar adelante los libros de actas, administración del registro de propietarios, de registro de firmas y archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas
9) Ante la renuncia o remoción dentro de los 15 días hábiles debe entregar al consejo de propiedades los activos existentes, libros y documentos del consorcio y rendir cuentas documentadas.
10) Notificar a todos los propietarios si hay reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio (antes de 48hs hábiles de recibir la comunicación respectiva)
11) Emitir el certificado de deudas y créditos del consorcio (a pedido de parte interesada: puede que sea una persona que quiera comprar el dpto., se lo compro igual y se descuenta lo que deba de expensas) y dejar constancia si hubiera reclamos (administrativos o judiciales) e informes sobre algunos seguros vigentes
12) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandato exclusivo con todas las facultades de representante legal. No puede delegar sus facultades judiciales pero puede apoderar a un tercero para que lo represente en juicio.

Consejo de Propietarios
Ejerce una función de CONTROL. y REEMPLAZO del administrador de forma total o parcial en caso de vacancia o cuando esté omitiendo. Ej. puede convocar la asamblea.
Es la asamblea quien puede designar a un consejo de propietarios. Denota que es optativo, la Asamblea los propietarios tienen la facultad de optar y puede tranquilamente funcionar solamente con administrador y consejo.
No se alude al número de integrantes, se sugiere que sea impar.
Su función es controlar al administrador y solo en caso de vacancia lo puede reemplazar de manera transitoria, porque debe convocarse a una asamblea extraordinaria.
Puede redactar el orden del día y convocar a la asamblea pero solo en caso de que el administrador no lo haga.
Debe controlar los aspectos económicos y financieros del ejercicio
Debe autorizar al administrador del fondo de reserva, porque el administrador solo puede disponer como regla sin autorización del saldo de caja.
Ejercer la administración solo en caso de vacancia o ausencia y debe convocar a la asamblea dentro de los 30 dias de vacancia.
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios y demás contribuciones.
El título de deuda es el certificado de deuda que expide el administrador aprobado por el consejo para dotarlo de fuerza ejecutiva.
Además de lo que dispone la ley, se rige por las facultades especiales del consejo de propietarios en el reglamento.

Extinción de la Propiedad Horizontal
El código no tiene un régimen especial de extinción de la propiedad horizontal, por eso se le aplican los modos genéricos.
DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA
En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea que represente a más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella y puede liberarse por la transmisión de sus derechos dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Como las opciones son solamente dos puede ser 51 vs. 49.
Grave deterioro: es de manera
paulatina, se va deteriorando de a poco.
Destrucción: el deterioro deriva de un evento único y abrupto como un terremoto o un incendio.
Art. 2055: para el caso de grave deterioro, debe hacerse una asamblea para decidir qué hacer con esa propiedad, conduce a la convocatoria de la asamblea y la asamblea decide.

Debe acudirse a ciertas reglas interpretativas porque la norma es imprecisa. ¿Qué es grave deterioro?
No se conoce si el monto de la reparación es para convertir el edificio en un monto habitable equivale un 40%. Que la destrucción total y absoluta difícilmente se produzca porque puede haber determinadas partes en pie, en ese caso se habla de una destrucción parcial, que es un deterioro.
Art. 12 de la 13512, en caso de destrucción total o parcial de mas de las terceras partes del valor puede entenderse como pauta interpretativa.
Se extingue el derecho de propiedad horizontal cuando los miembros de la asamblea deciden por mayoría absoluta sobre el valor del terreno la demolición y la venta del terreno y los materiales. El producido de la venta y los materiales se divide entre los ex titulares de propiedad horizontal, porque ahora hay un condominio.
Se tiene en cuenta que esta causal difícilmente se aplique para el caso de destrucción. Sí para el deterioro porque es paulatino.
Lo que pasa es que, la mayoría de los edificios están asegurados contra el riesgo de destrucción y en ese caso será la compañía de seguros la que se encargará de arreglarlo.
El administrador debe mantener asegurado el inmueble con un seguro integral que incluya incendios, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica. Comprende cualquier tipo de siniestro.
Si la empresa de seguros no se hace cargo, operaría el procedimiento previsto anteriormente.

ABANDONO
No lo usa como una causal de extinción pero sí como una eventual defensa inválida de un copropietario que adeuda expensas
CONSOLIDACIÓN
Si bien el código establece que este modo de extinción para los derechos reales sobre cosa ajena, se aplica de forma análoga en los supuestos de propiedad horizontal para los casos en los que un único propietario adquiera todo el edificio afectado a ph. Porque sencillamente la normativa de ph es inaplicable. Pero no se pierde el derecho real si no manifiesta su decisión de abandonar el régimen de propiedad horizontal a través de escritura pública, que deberá inscribirse en el registro correspondiente.
La baja del registro producirá la desafectación del régimen de ph. Si asi no lo hiciere, será todavía titular de ph podrá enajenar las unidades funcionales a terceros, porque NO se había extinguido el derecho real, sino el sistema.
Conjuntos Inmobiliarios
Hay que ser muy cuidadoso con el entendimiento que se le da al concepto “conjuntos inmobiliarios” porque se usaron los mismos términos para aludir al género y a una de sus especies.
Derecho real de conjunto inmobiliario (2073-2086)
El conjunto inmobiliario como derecho real es muy reciente. Antes existía una regulación sobre conjuntos inmobiliarios pero como derecho personal.
Concepto: son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náutico, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independiente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga comprendidos, asimismo, aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Estos conjuntos inmobiliarios son una nueva forma coparticipativa de propiedad (al igual que el tiempo compartido y los cementerios privados)

Marco legal: todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios se rigen por las normas administrativas aplicables a cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa de derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones que establece este titulo a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
En vez de que las unidades funcionales sean departamentos o pisos, es el terreno en el caso de los conjuntos inmobiliarios.
Las unidades funcionales:
1. Construidas y terminadas
2. En construcción (no tienen aprobado el final de obra para ser consideradas terminadas)
3. A construir, ya proyectadas en planos aprobados pero todavía no empezaron a construirse.
Localización
En cuanto a la ubicación: las normas administrativas regularán y limitarán teniendo en cuenta el bienestar general de la gente que vive e n esa zona. Por ejemplo, en un shopping se va a tener en cuenta cual es la zona de mayor concurrencia, etc.
En cuanto a los límites perimetrales: el derecho a encerrarse con muros o cercos es una característica de los conjuntos inmobiliarios y su fin es controlar el acceso de las personas al complejo, evitando que entre aquellas ajenas al mismo o que no han sido invitadas. Se lleva a cabo mediante vigilancia privada y control de acceso dentro del predio. Esta persona verifica que el sujeto que ingresa sea dueño, pariente, o amigo invitado o personal que ingresa a trabajar al local. desde ya que la policía puede ingresar y no necesita orden para ello.
El reglamento debe tener cláusulas sobre derecho de admisión y, sobre acceso y uso de partes comunes siempre que no resulten discriminatorias y arbitrarias.
Pueden constituirse servidumbres.
Preferencia y derecho de admisión: el reglamento de propiedad horizontal puede prever lmitaciones como derecho de admisión o de preferencia, en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de las unidadesrivativas pero no puede impedir la libre transmisión y adquisición de las unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario.
De esta forma, si un titular desea vender su unidad debe comunicarlo, para que si algún otro propietario o el consorcio desea comprarla, pueda hacerlo. De todos modos, si llega a vendérselo a un tercero, la compra sería válida, y seguramente e nvendedor tendría que pagar alguna multa o similar por el incumplimiento.

Sanciones
Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios pued aplicar las sanciones previstas en este instrumento.
En general, el reglamento tiene un órgano de administración y justicia que se encarga de aplicar sanciones como multas, suspensiones, apercibimientos, etc, cuando haya infracciones, ya sea en la parte privativa (construcciones indebidas, no realizar cercos correctamente, hacer ruidos molestos, etc.) o de los counes (usar las instalaciones fuera de horario, no respetar límites de velocidad en calels internas, etc.)
Excepcionalmente puede aplicarse la suspensión definitiva del uso de partes comunes o acceso cuando la infracción es muy grave. En este caso, puede plantearse que se venda la unidad, pero siempre esa resolución pasará antes por sede administrativa y judicial.





Tiempo Compartido
Concepto: se considera que existe tiempo compartidos si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles.
Tiempistas comparten el uso y el goce de la cosa en períodos y por turnos. Ej. si un objeto está afectado al derecho real de tiempo compartido, pueden usarlo a lo largo de un año, 6 meses un tiempista y otros 6 meses el otro tiempista.
Surge claramente que el destino para actividades claramente lucrativas.
Está afectado a que una pluralidad de sujetos para alojamiento, hospedaje, industria, u otros fines.

Rasgos fundamentales del tiempo compartido:
1. Vigencia
2. Naturaleza: es un derecho real, y como tal, es un conjunto de facultades sobre cosas. En el sistema turístico la naturaleza era de derecho personal.
3. Objeto: en el régimen de sistema turístico, era una unidad vacional. Ej una cabaña que tiene cosas comunes, se conforma la unidad vacacional. En el régimen actual, el objeto se conforma con inmuebles que pueden estar integrados por cosas muebles.
4. Destino: solamente para turismo. En el derecho real de tiempo compartido se le puede dar todo lo que dice el artículo 2087.
EJEMPLOS
La posibilidad de usar este derecho real para adquirir un objeto inmueble integrado con muebles con destino a comercio y servirse del objeto periódicamente y por turnos.
Ej. dos empresas gastronómicas que deciden adquirir un local comercial con todos los enseres en una localidad turística. Deciden afectarlo a tiempo compartido porque les resulta más rentable. Ej. una conocida persona jurídica que se dedica a la venta de havana y otra empresa que también se dedica a la gastronomía como por ejemplo una persona jurídica que se elaboración de helados que se producen y consumen mayoritariamente en verano. Pueden afectar el inmueble a tiempo compartido. Los 6 meses fríos puede usar y gozar Havana pero cuando pasa turno, se lo entrega al otro tiempista compartido, el de la heladería que obtendrá mayor rentabilidad por esos meses que la cafetería. Se turnan recíprocamente esto permite que entre los dos tiempistas.
Naturaleza Jurídica
Es un poder jurídico de ejercer prerrogativas sobre una cosa. Es un derecho real. Si bien la norma que lo define el art. 2087 no dice claramente que configura un derecho real.
El art. 1887 enumera a los derechos reales y entre ellos incluye al tiempo compartido.
Art. 1888:lo agrupa como derecho sobre cosa total o parcialmente propia: tiempo compartido.
Art. 2101: derecho real del aquierente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente del tiempo compartido se aplican las onrmas de derechos reales.
Conjuntos inmobiliarios en sentido genérico, que está compuesto por tres capítulos:
- Conjuntos inmobiliarios
- Tiempo compartido
- Cementerio privado.

Analogía:
Cementerio privado y conjuntos inmobiliarios, porque son análogas. Si no alcanza, se aplica los de cosa propia y si aun asi no se encuentra, se tiene que aplicar las reglas generales.
Caracteres del Tiempo Compartido
1. Perpetuo: no tiene limitación temporal, dado que en el momento en el que se constituyen no están sujetos a un plazo resolutorio.
2. Indivisibilidad: no habilita al tiempista a pedir la división. Cada uno de los tiempistas puede enajenar su derecho de tiempo compartido.
3. Uso y goce periódico: es el único que se ejerce por turnos periódicamente. Pueden ser distintos los plazos de uso y goce de cada uno.
4. Se rige por propiedad horizontal
Todos (de forma genérica) los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el titulo v de este libro, con las modificaciones que establece el presente título (donde los caps son conj. Inmob, tiempo comp. Y cem. Priv.), a los fines de conformar un derecho real de prop htal. Especial.
Se le aplican los artículos de la propiedad horizontal en su totalidad salvo la regulación específica. Es todo lo mismo en cuanto a facultades, sujetos, etc.


Sujetos
La persona, sin distinción.
Designaciones: titular, adquirente, tiempista.
Usuario: se reserva a quien puede disfrutar de tiempo compartido pero en virtud de derechos personales.
Objeto
Pareciera ser sobre inmuebles pero la normativa específica de tiempo compartido alude a que con independencia de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra (unir para constituir un todo, de manera integrada) con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de estos sea compatible con los fines mencionados.
NO SE PERMITE LA CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE TIEMPO COMPARTIDO SOBRE COSA MUEBLE SOLAMENTE.

Adquisición
Afectación al régimen de tiempo compartido, cuyo antecedente puede ser dominio, condominio.
2089: la constitución de un tiempo compartido requiere la afectación deuno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que , en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública.
El instrumento debe ser otorgado por el titular del dominio pero cabe llegar a la conclusión de que:


Inmuebles→ 1017, libertad de formas en el caso de muebles si es que los anexan a los mismos y quedan afectados al tiempo compartido.
Cap de disponer: xq el dominio se extingue.
Condóminos: x unanimidad.
Afectar su unidad funcional por ejemplo si es un edificio cuyas UF tengan destino comercial
Superficiario: el titular de la edificación que está emplazada encima de un inmueble ajeno puede afectar a prop htal y por ende puede hacerlo respecto del tiempo compartido puesto que es una especie de prop htal.
Adquisición
Se extingue el derecho originario y se fracciona en unidades de tiempo que se ejercen de manera periódica y por turnos. Cada una de ellas cobra una vida autónoma, y para su transmisión se aplica ls ppios grales para la transmisión y adquisición de derechos reales.
Título y modo; adq. Legal (392ccc); presc adq. Larga o breve

Facultades






Obligaciones
Marco legal: todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que estable el presente título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
1. Pagar gastos de conservación de objeto (arts. 2048, PH, 1991 en C. Dom.)
2. Pagar impuestos, tasas, contribuciones, expensas. (2046, inc. c)
En el tiempo compartido los tiempistas también están obligados a contribuir con los gastos de conservación y mantenimiento. Debe contribuir en proporción a la unidad de tiempo que no necesariamente coincide con la extensión de la unidad de tiempo.
La extensión incide en el valor de la unidad de tiempo. En principio, cabe presumir que un objeto afectado a tiempo compartido cuya titularidad ha sido adquirido por 3 sujetos y un sujeto adquirió la unidad de tiempo 6 meses y los otros 3 meses cada uno, contribuirá el primero con el 50% y el 25% los restantes.
Si está ubicado en zona turística y la temporada implican una mayor rentabilidad. Los 6 meses que le corresponden a un solo tiempista estén en la temporada baja mientras que en la temporada alta, se dividieron 3 meses cada uno de los restantes dos sujetos y quizás el valor venal (de venta) sea la misma porque 6 meses en temporada baja quizás tenga el mismo valor que en temporada alta.
Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El tiempista debe pagar todas las tasas, contribuciones, impuestos y expensas comunes que respondan a su unidad de tiempo y que sean ORDINARIAS.
El cobro de un impuesto, tasa o contribución o expensa extraordinario no se destina a quien esta disfrutando la cosa en ese momento sino en beneficio de todos. Tienen que pagarla entre todos según la proporción de sus unidades de tiempo.
Ej. asfaltado un inmueble, aumenta su valor. Necesita impuestos extraordinarios para pagarlo. Se benefician todos los tiempistas


Extinción del Tiempo Compartido
Art. 2099. Extinción del tiempo compartido se produce:
a) Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación
b) En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que debe dejar constancia registral
c) Por destrucción o vetustez.
Se utilizan para extinguir el derecho real de tiempo compartido con el código de 2015.
Debe entenderse por destrucción total de la cosa cuando se aplica al PH y T.C. que se alude al inmueble porque estos no se pueden destruir totalmente, porque el terreno queda. MISMA CAUSAL QUE EN PH: resolver por asamblea.
Art. 12 ley 13.512 ~DEROGADA~: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, puede resolver su demolición y de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales.
Abandono: el abandono no se presume, entonces tiene que ser expreso que implica la renuncia o abdicación por parte del titular a su derecho real.
Consolidación: se aplica para algunos derechos reales sobre cosa propia como el derecho real de superficie. Una sola persona es titular de toda las las unidades de tiempo.
Cementerio Privado
Antes era un mero derecho personal porque no estaba regulado en el código como derecho real.
2103: concepto: se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
Se trata de un derecho real sobre cosa propia.
Normas que se aplican prioritariamente:
Disposiciones generales del Título I del 1882 – 1907
Se aplican las normas de ph porque constituye un ph especial. Todo lo referido a concepto, naturaleza, caracteres, sujeto, objeto, adq, facultades, obligaciones, prohibiciones, sanciones, órganos del consorcio, salvo que la normativa especial disponga otra cosa.
Constitución: el titular de dominio debe otorgar una escritura pública de afectación del inmueble a los efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el registro de la propiedad inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local, el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Reglamento de administración y uso
El reglamento de administración y uso debe contener:
i. La descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes
ii. Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables
iii. Fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento (EXPENSAS), que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad
iv. Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados
v. Pautas sobre la construcción de sepulcros
vi. Disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas.
vii. Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes
viii. Constitución y funcionamiento de los órganos de la administración
IUS UTENDI: art. 2107 inc. d) utilizar los oratorios, servicios, parques e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.
EXPENSAS: 2108: inc. c) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio privado.

Facultades materiales
Partes privativas: volumen de terreno que integra el sector exclusivo que esta afectado a inhumación de restos humanos y la parte superior donde se construye o se edifica el sepulcro
Se le otorga las facultades materiales:
IUS POSIDENDI: porque se ejerce por la posesión
IUS UTENDI: indica que se puede utilizar para la finalidad especifica de inhumación de restos humanos
IUS FRUENDI: percibir los frutos civiles. Puedo alquilarlas hasta que se sobrevalúan y logro venderlas. Ej. si dos personas quieren ser enterradas su ciudad de nacimiento, al fallecer el primero, se puede arrendar una parcela hasta el fallecimiento de la otra.
IUS ABUTENDI: darle la forma que estime conveniente, edificar.

Partes comunes
Lo que no puede hacer es recibir frutos y disponer.

Facultades jurídicas
El titular de la unidad funcional (parcela) puede enajenar su unidad, constituir derechos reales, derechos personales que tengan por objeto esa parcela y también abandonar
INEMBARGABILIDAD: tiende a proteger la faz sentimental del titular del derecho de prop.
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas

744: quedan excluidos de la garantía común los sepulcros afectados a su destino, en los que ya hay restos, mientras sean parcelas eque todavía no fueron utilizadas, es embargable y ejecutable.

VII. Superficie
El ultimo de los derechos reales sobre cosa propia. Artículo 2114 a 2128. Artículo 2114: el derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, vuelo o subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de los previsto en este tótulo y las leyes especiales.
El titular de domino puede fraccionar su objeto y transmitir su parte a otra persona, que será el superficiario, esto significa que en un plano horizontal, puedo dividir el objeto material, puedo enajenar a otra persona todo el espacio aéreo y yo me quedo con el suelo y el subsuelo. En este caso, el superficiario incorpora a su patrimonio todo el espacio aéreo y todos los objetos materiales incorporados en ese espacio aéreo, quedando su parcela físicamente encima de mi parcela.

El titular de dominio reduce su propiedad porque ahora su domino se extiende desde la rasante hacia abajo.
Pero no necesariamente tiene que estar en la rasante, se puede elevar, lo cual permite hacer una edificación encima de otra. Ej. una construcción sobre otro inmueble. Puede que se le dé, el subsuelo, puede que se le den X metros hacia abajo o hacia arriba.

El objeto es el espacio, el volumen y todos los objetos comprendidos dentro de ese volumen que está ubicado encima de un lote que es ajeno. Y ese plano horizontal puede estar ubicado en la rasante, en el vuelo (espacio aéreo) o en el subsuelo.
Naturaleza Jurídica
Hay tres doctrinas:
- La que considera que es un derecho real sobre cosa propia
- La que considera que es un derecho real sobre cosa ajena.
- La eclética: bajo ciertas circunstancias es de cosa propia y en otras circunstancias es sobre cosa ajena.
Art. 1888: son derechos reales sobre cosa propia […] la superficie, si existen sobre cosa ajena.
Art. 2114: el derecho de superficie es un derecho real temporario que se constituye s obre un inmueble ajeno.
No existe una contradicción entre ambos artículos, la voz “sobre” un inmueble ajeno, alude a una posición meramente física.
Art. 2115: el superficiario puede realizar construcciones, plantaciones, o forestaciones… haciendo propio lo plantado o construido. También puede constituirse el derecho sobre construcciones, plantaciones o forestaciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo: hay dos propiedades que han sido separadas.
Art. 2120: facultades del superficiario: el titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía.
Legitimación: pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Se aplican las normas del dominio revocable, porque es temporario
Caracteres de la Superficie
- Temporario: desde el mismo momento de su constitución se fija el plazo de su constitución.
- Exclusivamente sobre objetos inmuebles.
- Para su ejercicio, para que el superficiario pueda ejercer las facultades de uso y goce deben fijarse los límites en cuanto al destino fijado en el título constitutivo, el que surge de su naturaleza o el que tenía al momento de constituirse.
Plazos:
No puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. no se cuenta desde la fecha del título, sino de la entrega.
Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado respecto en el acto constitutivo.
[usufructo] el uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo que el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Naturaleza de la cosa: ej si se constituye sobre una zona urbana, se presume que es para construir pero si se la constituye sobre un predio rural donde las condiciones del suelo no son aptas para la construcción, se presume que es para plantar.
Uso al cual estaba afectado de hecho: ej. si se la constituye sobre parcelas plantadas, se presume que es para continuar la plantación. Si se la constituye sobre edificado, que es para edificar.

Se puede convenir más de un destino: por ejemplo, se puede pactar que se pueda plantar en un sector pero construir en el otro, etc. pero tiene que estar en el título constitutivo

Clasificación
Si se la constituye para plantar: es un IUS PLANTANDI: cuando la finalidad es plantar, foresta. Plazo de 50 años.
Si se la constituye para edificar: es un IUS EDIFICANDI: cuando es para construir. Plazo de 70 años.
En nuestro ordenamiento jurídico se utilizan las dos clasificaciones.
El derecho de plantar, construir plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años para el derecho a construir y de 5 años para el derecho a plantar o forestar

Sujeto
Todas las personas son los titulares que recaen sobre los derechos que integran su patrimonio, sin distinción.
Objeto de la superficie
Propiedad superficiaria: es solamente elevada del terreno, el espacio aéreo que está emplazado encima del inmueble ajeno. El titular de dominio divide su objeto en un plano imaginario y transmite al superficiario la parte arriba, el cubo de aire, el volumen que queda arriba del límite separativo que no es otra cosa que el elemento medianero entre las dos parcelas. o ningún elemento tangible o visible.
Puede estar también emplazado en el subsuelo.



Adquisición del Derecho Real de Superficie
1219: modos para adquirir el derecho de superficie mediante una remisión: remite a dos de los modos consagrados en los modos generales: el título y el modo y prescripción adquisitiva breve.
Adquisición del derecho de superficie: por contrato y por prescripción breve. Cuando alude a la precisión por contrato, debe entenderse que alude a toda la aplicación de art 1892 que es la que consagra la del título y modo. para adquirir el derecho real bajo estudio debe cumplirse con ambos pasos, la conjunción de título y modo.
Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de dominio, condominio y propiedad horizontal (+ tiempo compartido y cementerio privado)
Para la constitución por título y modo e necesita capacidad para disponer, PLENA CAPACIDAD, ser legitimado y hacerlo por escritura pública, porque es el volumen de un inmueble ubicado encima de un terreno (art. 1017). Requiere que el constituyente conserve el derecho real del bien principal.
Modo: entrega física de la posesión, es la Traditio. Se admite también los tres modos de tradición ficta que se conocen como Traditio brevi manu y Traditio longa manu o Constitutum possessorium

Prescripción adquisitiva: se descartó la usucapión y sí se ha permitido la prescripción adquisitiva breve, que requiere 10 años de posesión con justo título de buena fe.

Adquisición legal: adquirente o subadquierente de buena fe. (subadq tit. Onerso bf)

Facultades

Enajenar art. 2119: el derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. La transmisión tiene el tiempo remanente
Constitución de derechos reales: hipoteca y anticresis. Por imperio de las disposiciones grales, podría también constituirse derechos reales de uso, goce y disfrute.
Puede afectar el inmueble al régimen de propedad horizontal.
Derechos personales: si el derecho de superficie se extingue antes del tiempo legal o convencional subsisten
Extinción

RENUNCIA: mediante escritura. Si no se hace de forma expresa, sería un no uso durante un plazo.
VENCIMIENTO: Para plantar máximo 50/ para edificar 70.el titulo puede establecer plazos menores
CUMPLIMIENTO DE UNA CONDICIÓN: si transcurren los plazos máximos y no se cumplió se extingue
CONSOLIDACIÓN: Se confunden el dominio y la superficie
NO USO: 10 años para ius edificando, 5 para el ius plantandi. Acción declarativa de extinción de derecho real y se le da traslado al superficiario y puede probar que eso nunca pasó.


Superficie:
En muchos casos es sobre cosa ajena. Van a tener que respetar el derecho del otro.
Art. 2114: es un derech real temporario, que se ejerce sobre un sobre inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o constituir o sobre lo plantado forestado o construido en el terreno, el vuelo (desde la rasante hacia el espacio aéreo) o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en el título VII del Código Civil y Comercial y en las leyes especiales.
excepción al derecho de dominio. El titular del dominio ejerce sus facultades que existen sobre el terreno el vuelo, y sobre el subsuelo por ese principio de extensión del dominio (“edificio invisible”).

Va a poder retirar los frutos, que los adquiere en propiedad. Esa disposición jurídica como posibilidad de transmitir la superficie o la posibilidades de realizar las facultades específicas de construir los derechos personales.

Nunca hay que interpretar que implique vender toda la cosa, no se refiere en el poder de enajenar en toda la cosa.
Dependiendo de la buena o mala fe de los suegros, les paga o no. El objeto inmueble lo dividimos conforme a lo que las partes hayan pactado puede ser en relación al vuelo, en relación al subsuelo o la rasante (ras del suelo). El superficiario tendrá facultades sobre el subsuelo o en otro tiutlo constitutivo, ejercerá el derecho de plantar pinos y no tendrá

Las modalidades del derecho de superficie:
a) DERECHO A: Plantar, sembrar o construir. Realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, adquiriendo la propiedad de lo plantado, forestado o construido.
b) YA CONSTRUIDO Y YA CONSTITUIDO: Construir el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes.
Derecho a explotación de acuífero X persona.
Es importante como se redacta el título constitutivo. Porque por ej el propietario puede explotar el acuífero y que el superficiario lo plante.
Quién se queda con qué lo define el título constitutivo, se plasma también el plano.
Naturaleza jurídica
El derecho de superficie cuando todavía no se construyó, sembró o plantó o de destruyó la propiedad superficiaria es sobre COSA AJENA.
La propiedad superficiaria da derecho a percibir los frutos es sobre cosa propia una vez que está plantado, sembrado o plantado.

DESDE LO CONSTRUCTIVO
Puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte material determinada en el título constitutivo, aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
Caracteres
- Temporario: 2117CCC
El plazo convenido no puede exceder:
- Para construcciones: máximo 70 años
- Forestaciones y plantaciones: 50 años
Si se pacta un plazo mayor, se lo reduce al máximo legal.
Sujeto: personas físicas o jurídicas.
Legitimación: los titulares de los derecho reales de dominio, condominio (de acuerdo por unanimidad porque tiene que ver con la parte material) y propiedad horizontal, que deben estar todos de acuerdo porque intervienen los derechos de propiedad. Para generar un dominio imperfecto.
No hay que confundir la legitimación, que se refiere a quienes pueden constituir en favor de otro, no hay que confundirlo con las facultades jurídicas que tiene el superficiario.
CAUSA:
→ Actos entre vivos: título suficiente + contrato oneroso o gratuito. Escritura pública (1017CCC) + modo suficiente
→ Causa de muerte: se transmite a los herederos
→ prescripción adquisitiva breve. NO SE ADQUIERE POR USUCAPIÓN.
Se tiene que inscribir en el registro de la propiedad inmueble solo para oponibilidad de terceros, tiene carácter declarativo

FACULTADES
Materiales
- Poseer
- Usar
- Gozar
- Degradar
Jurídicas
- Transmitir del derecho de superficie, por acto entre vivos o causa de muerte, por el plazo remanente.
- Constituir derechos reales, incluso hipoteca, afectar a PH
- Contraer derechos personales
- Abandonar 1907 y 2124

¿Qué pasa con los terceros?
Tienen buena fe registral, les informa la situación jurídica del inmueble para decidir si compra o no.
El titular de dominio conserva la disposición material y jurídica sin turbar los derechos del superficiario. El titular de dominio puede usar gozar y tiene disposición jurídica: puede vender o odnar toda la cosa pero quienes adquieran el domino tiene que respetar el derecho del superficiario. Adquiren un dominio imperfecto que tanto el titular del dominio como los futuros adquierentes. Puede que se muera el titular de dominio y se transmita a los herederos.

Hay distintas causales de extinción:
- Renuncia por escritura pública y no lo libera de las obligaciones pactadas.
- Vencimiento del plazo contractual o legal.
- Cumplimiento de una condición resolutoria pactada en el título constitutivo.
- Consolidación
- No uso durante 10 años del derecho a construir: 5 años (derecho a plantar o forestar).
- Destrucción seguida de inactividad por 6 años en el caso de la construcción y 3 años para plantar o forestar
Efectos de la extinción:
Si se extingue por el plazo, el titular de dominio recobra el dominio pleno y perfecto, extinguiéndose los derechos reales o personales que el superficiario hubiere construido.
Si la condición se cumple antes, se mantienen los contratos y derechos reales hasta el plazo fijado por la ley.
Indemnización ante la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real de dominio debe indemnizar al superficiario para evitar el enriquecimiento sin causa, debe pagar el valor equivalente a la propiedad superficiaria. Pueden pactar las partes que no haya indemnización.

____________________________
♥ SEGUNDA PARTE♥
____________________________
Derechos Reales sobre Cosa Ajena
Derechos Reales de Disfrute
Usufructo
Concepto
El usufructo es el derecho real de usar, gozar de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restituir del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
No puede enajenar, es una contradicción en términos, no se puede convertir en ajeno algo que ya lo es. El ordenamiento jurídico faculta al usufructuario a transmitirlo por el tiempo remanente mas no a enajenarlo, por ser manifiestamente inconstitucional la sola idea de permitir a un sujeto disponer sobre bienes ajenos (art. 17CN)
Naturaleza Jurídica
Constituye un derecho real sobre cosa ajena, de disfrute. La importancia práctica es que permite aplicar en la ley civil la analogía o figuras semejantes. Sus disposiciones se aplican al uso y a la habitación en lo pertinente.
Caracteres del Usufructo
Es temporal, puede ser en un plazo o condición resolutoria.
Si es sobre persona humana y no se pactó la duración, se entenderá que es vitalicio.
Si es sobre persona jurídica y no se pactó duración, se extingurrá a los 50 años de su constitución si nada se estableció en el título.
También hacen de plazos máximos.
Es transmisible, se permite solo mediante actos entre vivos puede ser a título gratuito u oneroso. Puede transmitir el tiempo remanente. La muerte del usufructuario transmitente extingue el usufructo.
Se proyecta sobre la embargabilidad. Los frutos entran a título de dominio en la espfera del usufructuario
No confiere la posibilidad de alterar la substancia, ius abutendi. Tiene la obligación de conservar el objeto para restituirlo una vez extinguido. Si se entregó un inmueble que no está edificado pero es apto para la siembra, no está permitido, por ejemplo, el depósito de residuos, depósito de basura de modo tal que cuando lo restituya haya desvirtuado esta posibilidad.
Es divisible porque puede constituirse en favor de viarias personas en forma simultánea pero no sucesiva.
El usufructo puede constituirse a favor de una o varias personas conjuntamente pero no en forma sucesiva. El motivo es evitar que el dominio permanezca desmembrado por tiempo indefinido. Solamente si el primer beneficiario no puede o no quiere aceptar el usufructo, puede hacerlo el segundo beneficiario pero una vez que se transfiere el usufructuario ya es el único.
Si se extingue para uno subsiste para los otros pero sin derecho a acrecer, salvo que e el acto constitutivo se establezca lo contrario. Si uno muere, su parte no acrece a los otros, sino que la recupera el nudo propietario.
Sujeto del Usufructo
Admite la titularidad en todo tipo de personas físicas o jurídicas, sin distinción entre sus subespecies.
Usufructuario o titular.
Nudo propietario: la otra parte del contrato usufructuario, el titular de dominio desmembrado.
Al momento de extinguirse el usufructo, debe restituir al cosa al propietario, quien asciende nuevamente al status de titular de dominio perfecto
Objeto del Usufructo
Además de las cosas, puede tener otro objeto que no sea patrimonial. Si carece de materialidad pero es susceptible de apreciación pecuniaria, es un bien.
Artículo 2130: objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad o una parte material o indivisa (porque los condóminos pueden constituir usufructo sobre esa parte) de los siguientes objetos:
a. Una cosa no fungible: ej. un cuadro, un caballo de carrera, inmuebles
b. Un derecho, solo en los casos en los que la ley lo prevé
c. Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales: animales considerados como ganado, que no tengan características que lo hagan único.
d. El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario. También puede hacerlo por legado, sobre un bien particular.
232: cosas fungibles: son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad. Un vehículo FORD X, no importa que no coincidan los números identificatorios.
156 de la ley 19.550: la constitución y cancelación de usufructo, prenda, embargo... sobre cuotas (S.R.L.), se inscribirán en el Registro Público de Comercio. Se aplica lo dispuesto en arts. 218 y 219.
Usufructo de acciones (S.A.). El derecho de usufructo. La calidad de socio corresponde al nudo propietario. El usufructuario tiene derecho a percibir las ganancias obtenidas durante el usufructo.
Adquisición del usufructo
Título y modo, prescripción, última voluntad, por ley
Título y modo
Requisitos:
1. Capacidad: se requiere la capacidad para administrar porque la constitución de usufructo no sale de su patrimonio. Se convierte en dominio imperfecto. Los inhabilitados pueden otorgar actos de administración pero no de disposición, por ello podría constituir usufructo.
2. Legitimación: 4 titulares, además del titular de dominio, también están legitimados los condóminos y los titulares de PH y superficie.
Los de conjuntos inmobiliarios, cementerio privado y tiempo compartido, se encontrarían incluidos dentro de PH. Se presume, además, por el nemo plus iuris
3. Forma: depende del objeto. Se otorga por escritura pública cuando el objeto es un inmueble. Si es sobre muebles, rige el principio de libertad de formas.
Si es sobre automotores, se requiere la inscripción en el registro de la propiedad automotor.
Modos de constitución.
a) Por transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad
b) Por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce
c) Por la transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra:
El titular de dominio perfecto puede desmembrarlo en una dirección o en la otra.
Si constituyo usufructo a favor de un sujeto X por diez años. Me reservo la nuda propiedad y transmito el uso y goce por 10 años. Cuando se extingue, nuevamente reúno el dominio pleno.
También se puede hacer en el sentido inverso, puedo transmitir la nuda propiedad y reservarme el usufructo. Ej. por 10 años porque sé que me jubilo y voy a vivir en otro lado.
La tercera. El titular de dominio transmite en dos personas distintas las partes en la cual desmembra las facultades que le otorga el dominio. Puedo transmitir a X la nuda propiedad y a sujeto Y el uso y goce. Cuando se extingue el usufruto, el sujeto X se convierte en titular de dominio pleno y perfecto.

Legado 2490CCC: consiste en la identificación de un bien que compone el patrimonio para que al momento de fallecer quien otorga el testamento, ese bien objeto del legado se separa de todo el acervo y se transmite a un sujeto determinado
No necesariamente el legado tiene que ser de propiedad, sino que se puede hacer un legado de usufructo por un tiempo determinado a un sujeto X. También puede hacerse un legado para transmitir la nuda propiedad. Y a uno la nuda propiedad y a otro el uso y goce.
Prescripción adquisitiva: es un modo de adquirir derechos reales a través de la posesión continua, ostensible e ininterrumpida. Prescripción breve o prescripción larga.
Adquisición legal: se adquieren por mero efecto de la ley los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. (392, 1895, 2254 posesión con inscripción registral y buena fe)
MODALIDADES
Se puede establecer de forma:
a) Pura y simple
b) Sujeto a condición o plazo resolutorio
c) Con cargo (ej. obligación del usufructuario de hacer algo determinado hasta que pase algo puntual)
No puede sujetarse a plazo o condición suspensivos, y, si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido.
Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o plazo suspensivos, la constitución solo es válida si la condición o plazo se cumplen antes del fallecimiento del testador.
Facultades del usufructuario
Facultades materiales
Poseer: 1891 CCC
Usar: si
Gozar: si
Disponer: NO, debe conservar la substancia. Hay alteración de la substancia cuando se modifica la materia, forma o destino.
Facultades jurídicas
Transmitir: solo por actos entre vivos por el tiempo remanente. No se transmite por causa de muerte.
Constituir derechos reales: uso, habitación, servidumbre, anticresis. Es la aplicación más primitiva del nemo plus iuris. La constitución de hipoteca prenda configuran actos de disposición porque cuando una persona hipoteca su inmueble está consintiendo por anticipado una venta futura.
Constituir derechos personales: comodato, locación.
Renunciar: art. 1907, que consagra las causas generales de la extinción de los derechos reales.
Obligaciones
Porque en algún momento deberá restituirlo y si así no lo hiciere, deberá responder.
i. Obligaciones del usufructuario antes de entrar al uso y goce de la cosa, también llamada obligaciones previas: son dos obligaciones que debe cumplir el usufructuario desde el momento de la entrega del título hasta el modo.
ii. Obligaciones mientras ejerce su derecho: desde que toma la posesión hasta que el derecho real se extingue
iii. Al momento de la extinción, que es la obligación de restituir.

Obligaciones previas
1) Inventario: es una lista con la indicación de todos los objetos que se reciben y el estado en que se encuentran. Desde el momento en que se le otorga el título, debe dejar constancia del estado en el que se encuentra. Ej. si se recibe un inmueble, edificado, que adentro hay camas, colchones, mesas de luz, etc. surge como una facultad de ambas partes porque la finalidad de esta obligación consiste en preconstituir la prueba para resolver un hipotético conflicto que se origina a futuro. Esto es porque, en un futuro, si se entregan los bienes en mal estado o resulta que hay bienes faltantes, será el usufructuario quien deberá probar su falta de culpa con el inventario.
Para el ex usufructuario no presenta el inventario, impone la presunción en su contra. Es decir, que recibió todo lo que constaba en el título y todo se encontraba en buen estado. Es decir que será el usufructuario quien deberá pagar cualquier objeto faltante debido a la presunción.
El inventario será facultativo y puede hacerse por instrumento privado cuando las partes son mayores de edad y capaces.
Es obligatorio y debe hacerse por escritura pública cuando alguna de las partes sea incapaz o si el usufructo es por testamento. De todas formas se considera que una vez que muere el testador, e nudo propietario puede dispensar al usufructuario de inventariar.
Pero en realidad es una obligación, no es facultativo.
2) Fianza: suma de dinero que se deja depositada para que pueda responder por los faltantes o por los deterioros. Es una obligación dispensable. La dispensa de la obligación de otorgar garantía no es lo mismo que la exoneración de la responsabilidad.
Obligaciones durante la vigencia
1) Conservación: no ha sido establecida en el capítulo de las obligaciones, sino que ha sido definida en la definición “sin alterar la substancia”. Por esto es que justamente se redacta el inventario y se otorgó la garantía.
2) Pagar mejoras: solventar todos los gastos de conservación, sean gastos menores (ej. deterioro de la grifería) o deterioros mayores (ej. impermeabilización de los techos, colocación de membrana o el reajuste de la estructura de la edificación cuando por el paso del tiempo se tornan endebles. Y las demás que se hayan solventado por su culpa
3) Destino: el uso y goce del usufructuario debe ser acorde al destino de la cosa.
Fijado por:
a) El título
b) Si no surge del título, debe estarse a la naturaleza del objeto conforme el destino natural que deriva del objeto.
c) Si no se puede determinar, deberá estarse al destino que de hecho se encontraba afectado al momento de constituirse el usufructo.
4) Pagar impuestos, tasas, contribuciones y expensas: si el propietario lo paga, podrá repetir lo pagado contra el usufructuario.
5) Comunicar al nudo propietario: las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Entonces, esta obligación deriva de la circunstancia de que quien está en posesión es del usufructuario, es por eso que debe comunicar inmediatamente al nudo propietario para que pueda defender su derecho real de dominio imperfecto. Ej, las perturbaciones pueden ser de hecho (ej. usurpación), tiene acción judicial el propietario pero necesita que le avise alguien. También pueden ser perturbaciones de derecho.

Extinción
1) Restituir, la obligación de dar cosa cierta para restituir al dueño. Debe restituirlo a quien tiene derecho a reclamarlo, que es el mismo constituyente o su sucesor singular o universal en la cantidad y estado recibido y detallado en el inventario.
Percepción de los frutos a cargo del usufructuario:
a) Los frutos percibidos durante el usufructo.
b) Los frutos pendientes al constituir al usufructo, pero los pendientes al extinguirlo son del nudo propietario.
c) Los productos de una explotación ya iniciada al constituir el usufructo.
Son productos los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen la substancia de la cosa. Por eso, y teniendo en cuenta que en el usufructo no puede alterarse la sustancia de la cosa, solo podrá adquirir excepcionalmente los productos de una explotación ya iniciada.
¿Qué ocurre con los acrecentamientos causados por la naturaleza durante el usufructo?
El usufructuario puede usar y gozar de ellos sin tener que dar nada a cambio. Ej. si si es en una cosa puede ser por accesión y si es el terreno puede ser por avulsión o aluvión.
Deberes del nudo propietario
1) Tiene el deber de entregar al usufructuario el bien usufructuado en el estado en que esté y con sus accesorios. Además, si se constituyó a título oneroso el nudo propietario garantiza el uso y goce pacífico (garantía de evicción); no es así si es a título gratuito
2) Tiene el deber de no hacer actos materiales sobre la cosa alterando el objeto del usufructo, salvo que el usufructuario estuviere de acuerdo; ni actos jurídicos que le impidan al usufructuario ejercer derechos que ya tiene.
3) Tiene derecho a ejercer sus facultades como propietario siempre ques sean compatibles con el usufructo. Ej. venderlo, donarlo, hipotecarlo, adquirir servidumbres activas. Esto es porque el adquirente tiene el deber de respetar el usufructo.
¿Qué pasa si el nudo propietario, haciendo uso de sus facultades, turba el uso y el goce del usufructuario?
En estes caso, este puede exigir el cese de la turbación; o si el usufructo es oneroso, disminuir el precio proporcional a la gravedad de la turbación.
¿Puede el usufructo ser ejecutado por acreedores?
Si, el acreedor del usufructuario puede ejecutar el derecho de usufructo, pero el adquierente debe dar garantía suficiente al nudo propietario de que se conservará le restituirá los bienes. Y siempre el límite máximo de la duración del usufructo será la muerte del usufructuario.
Extinción
Medios generales
1. Destrucción total
2. Renuncia: porque es un derecho patrimonial.
3. Consolidación: ej. cumplidos 10 años de usufructo, un sujeto X quiere adquirir el dominio de la propiedad en cuestión. Puede adquirir el usufructuario el tiempo remanente y adquirir del constituyente la nuda propiedad. Se concentra solo en él las calidades de usufructuario y titular. Se extingue.
Medios especiales
1. Vencimiento
2. Cumplimiento de la condición
3. Muerte del titular: extingue el usufructo aunque no se haya cumplido el plazo o condición resolutoria.
4. Extinción de la persona física usufructuaria
5. No uso durante 10 años por persona alguna (presc. Adq.) y por cualquier razón
6. Uso abusivo: incumplimiento del deber de mantener el destino.
7. Alteración de la sustancia.
Efectos de la extinción del Usufructo
El usufructuario debe devolver la cosa y accesorios al nudo propietario o herederos (salvo las mejoras voluntarias que aquél pueda retirar sin dañar la cosa), haciendo renacer el dominio perfecto.
Además se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la prevista para la extinción del usufructo originario, es decir que si el usufructuario cede a un tercero su usufructo, de todas formas termina una vez que se extingue el usufructo constituido entre el usufructuario y el nudo propietario

Clase de usufructo
2129: usufructo es el derecho real de usar gozar y disponer jurídicamente (de los frutos) de un bien ajeno, sin alterar su esencia. (no puede destruir ni degradarlo y lo tiene que conservar)
Hay alteración de la sustancia, si una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se menoscaba.
NO PUEDE VENDER EL BIEN AJENO, por el NEMO PLUS IURIS
Al propietario le queda una nuda propiedad, no puede usar ni gozar de ella. Va a poder venderla pero quien la adquiera tiene que respetar wel derecho del usufructuario. Al nuevo propietario le queda la nueva propiedad nuda y al usufructuario, adquiere el derecho de ejercer el uso y goce. Acreedores pueden ejecutar esa nueva propiedad
Es un derecho real temporario, está destinado a extinguirse al término de un plazo o una condición resolutoria. Implica que cuando se está constituyendo el usufructo se puede acordar.
Plazo máximo:
1. Muerte del usufructuario. (usufructo vitalicio), aunque no se haya cumplido. NO SE TRANSMITE A LOS HEREDEROS.
2. La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los 50 años desde la constitución del usufructo
3. El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo
4. El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada
5. Condición resolutoria o plazo resolutorio.

Es parcialmente transmisible por actos entre vivos. Lo puede transmitir pero por acto entre vivos, por un contrato, por otro título suficiente. No necesita la aprobación del nuevo propietario pero sí que el usufructuario adquirente le otorgue la garantía de que conservará la cosa y luego se lo va restituir.
Por cuanto tiempo se transmite? Si es un usufructo vitalicio, será el fallecimiento del usufructuario originario y transmite el tiempo remanente

¿Qué bienes pueden ser objeto del usufructo? Una parte material o una parte indivisa. La totalidad o una parte.
DEBEN SER COSAS NO FUNGIBLES, TAMBIEN PUEDNE SER DERECHOS SOLO SI ESTÁ EXPRESAMENTE FIJADO EN LA LEY.
Ej. cuotas partes en una sociedad anónima: adquieren los frutos. Puede hacerse por testamento y si los herederos aceptan, se configura el usufructo.
Una cosa es cuando el usufructo se encuentra en vigencia y muere el usufructuario, se extingue.
Cuando una persona que no tiene usufructos constituidos pero deja en testamento. La nuda propiedad la heredan los herederos.
Si alguien no tiene hijos ni nietos ni padres y pueda disponer de la totalidad de los bienes. Para poder testar tiene que tener el bien y tiene que estar libre de usufructos.
Conjunto de animales pueden ser objeto de usufructo. El rebaño o panal de abejas como universalidad
CONSTITUCIÓN
Por título y modo, debe estar redactado en escritura pública si versa sobre inmuebles.
El nudo propietario tiene que tener capacidad para administrar porque no sale de su patrimonio.
Legitimados para constituir usufructo: titular de dominio, titular de ph superficiario y los condóminos. Si no hay acuerdo entre los condóminos sobre una parte indivisa. Si hay acuerdo, todo, si asi lo acuerdan.
Mortis causa: muerte del testador, de quien era titular del dominio de la cosa, siempre que esté dentro de la parte disponible.
Puede adquirirse por prescripción adquisitiva también. La breve tiene más sentido cuando hay justo título para sanear.
No se puede hacer por sentencia judicial.

2134: una persona que es titular de dominio (x ej. puede ser cualquier otro) puede transmitir el uso y goce a favor de una persona y lo único que le queda es la nuda propiedad, puede vivir ahí, cobrar alquileres, etc. de tal manera que los herederos tienen que respetar el derecho del usufructuario.
El usufructo puede constituirse:
b. por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce.
c. por la transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
OBLIGACIONES PREVIAS AL USO Y GOCE
Garantía es facultativa en principio: la otorga el usufructuario al nudo propietario para asegurarle que cumplirá con las obligaciones de conservación y restitución de la misma. Implica pagar los gastos necesarios y de conservación (incluyendo impuestos).
Es obligatoria en el caso del 2142. En caso de que el usufructo se transmita. El segundo usufructuario tiene que darle garantía suficiente al nudo propietario.
Inventario: deja expresado que bienes integran o que accesorios integran el usufructo. Se presume que estaba en buen estado. Se mira y deja nota de todo. Es obligatorio cuando hay menores e incapaces.
FACULTADES.
Materiales
- Poseer (ejercer posesión legítima como usufructuario)
- Usar (disposición material) SIN ALTERAR LA SUSTANCIA. Puede alquilar pero como no hay una norma expresa y el derecho real es de orden público, se entendería que se extingue el contrato de locación junto con el usufructo.
- Gozar (2124, 2145)
Jurídicas
- Constituir derechos reales, servidumbre anticresis (garantía sobre los frutos de una cosa), uso
- Contraer derechos personales
- Transmitir
- Abandonar
OBLIGACIONES DEL TITULAR DE USUFRUCTO
- Conservación del objeto (mantener su substancia)
- Pagar mejoras de mero mantenimiento necesarias
- Comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho
- Respetar el destino
- Pago de impuestos, tasas, contribuciones, expensas comunes
- Al finalizar el usufructo, restituir a quien tenga el derecho.
Uso
Es un derecho que permite servirse del objeto y también percibir sus frutos pero en menor medida que el usufructuario.
El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, una parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
Queda librado a la autonomía de la voluntad el límite de la percepción de los frutos.
I. Si se toma el tiempo como límite: permite al usuario servirse del objeto por ejemplo 2 horas por día, 2 veces al año, etc.
II. También se puede tomar como base la cantidad: nominal o porcentual.
A. Cuando se hace de manera nominal: se establece que los frutos que retirará el usuario será una extensión fija. Ej. podrá extraer dos quintales de soja.
B. Cuando se hace de manera porcentual, se determina el porcentaje que representa del total.
No son ejecutables por los acreedores los frutos cuando el derecho de uso ha sido fijado con la cantidad mínima que son los frutos necesarios para satisfacer las necesidades del usuario o su familia.
Si el título no establece la extensión y los límites en base al tiempo o cantidad, se entiende que se ha constituido un derecho real de usufructo.
Naturaleza jurídica
Es un derecho real de uso y goce. Se aplican de forma supletoria las normas del usufructo.
Caracteres
- Temporario: el plazo máximo es la vida de la persona huamana.
- Transmisible pero solo por actos entre vivos
- No confiere el ius abutendi
Sujeto
No se puede constituir en favor de persona jurídica, solo se puede respecto de la persona humana.
Pero vistas las utilidades para la producción, hubiera sido útil que el código amplíe quienes pueden ser sujetos del derecho real de uso en favor de personas jurídicas.
Objeto
Cosa: objeto material susceptible de apreciación económica.
Remisión del art. 2155
Objeto del usufruto:
a. Cosa no fungible
b. Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales
c. El todo de una herencia cuando el usufructo tenga origen testamentario: solo respecto de los bienes que sean cosas.

Adquisición del Uso
Se adquiere por los mismos 4 modos que el usufructo:
Contrato: puede pedir una contraprestación o no a cargo del usuario. Titulo y modo suficiente. (capacidad, legitimación y forma)
El sujeto constituyente puede ser capaz o con capacidad restringida. Dado que el bien no sale de su patrimonio, con lo cual es un acto de administración. El incapaz no puede constituir derecho real de uso. Los inhabilitados también pueden constituir derecho real de uso porque se trata de un acto de administración.
Legitimados: los 8 derechos reales que se encuentren por encima.
Forma: inmuebles, escritura / resto, lib. De formas
Se puede desmembrar en cualquier dirección:
a. Constituyo derecho de uso en favor de un X y quedarme con la propiedad desmembrada
b. Transmitir al propiedad desmembrada y reservarme el uso
c. Transmitir a otro la propiedad desmembrada y a otro el uso.
Acto de última voluntad: se requiere que el propietario pueda otorgar en su legado de uso. La nuda propiedad se transmite a los herederos y el usuario adquiere el uso. También se aplican las 3 modalidades precedentes. El bien sale del acervo y se transmite según corresponda.
Prescripción: según buena y mala fe y el tipo de bien.
Ley: adquirentes y subadquirentes de buena fe
Facultades
Materiales
Poseer: SÍ todos los derechos reales se ejercen por la posesión salvo la servidumbre y la hipoteca
Usar: SÍ servirse del objeto, conforme al destino y los límites fijados en el título. El mínimo contenido es el de “necesario para él y su familia. La necesidad varía en función de la condición económica, estado de salud, el lugar donde vivan el usuario y su familia. No se considerarán “necesidades” las relativas da la industria o el comercio del usuario. Ej. Si tengo el uso sobre un fundo que produce manzanas y tengo una frutería, no puedo abastecer mi negocio con esas manzanas.
Gozar: SÍ percibir sus frutos, conforme a su destino y a los límites establecidos en el título
Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores del usuario, cuando el uso de estos se limita a las necesidades del usuario y su familia, pero sí son embargables por los acreedores del constituyente (concordante con el art. 743 patrimonio como gtía. común de los acreedores. Pero con las limitaciones del art. 744).
El titular de dominio debe respetar la carga real, pero sí podrá vender solamente que quien compre tendrá que respetar el derecho del usuario por las deudas del dueño puede hasta rematar pero tiene que respetar el derecho del usuario.
Disponer: NO. no puede desnaturalizarlo, ni alterar la sustancia.

Jurídicas
Transmitir: SÍ solo por actos entre vivos. Tiempo remanente
Constituir derechos reales: NO
Constituir derechos personales. SÍ
Renunciar SÍ
Obligaciones del Usuario
Obligaciones previas al uso y goce del bien
- Inventario
- Garantía: para asegurar la responsabilidad. Es una obligación dispensable pero la responsabilidad no se exime.
Ejercicio
- Conservar la cosa: sin alterar la sustancia.
- Pagar mejoras: mero mantenimiento y necesarias.
- Destino: título, naturaleza, de hecho.
- Pagar impuestos, tasas, contribuciones o expensas comunes.
- Comunicar las perturbaciones de hecho o derecho, si omite hacerlo, será responsable.

Extinción
- Restituir
Extinción del Uso
Se aplican las normas relativas al usufructo.
Destrucción total
Renuncia expresa
Consolidación: sea porque el nudo propietario desmembró su dominio en dos, a un sujeto le transmitió la nuda propiedad y a otro el uso. Puede que un sujeto que quiera adquirir el dominio perfecto le compre al usuario el tiempo que le queda del uso y adquirir la propiedad de quien era el titular en ese momento.
O bien puede suceder que el usuario adquiera el dominio de quien representaba en la posesión.
NO RESULTA APLICABLE LA RESOLUCIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA PORQUE SOLO PUEDE SER CONSTITUIDO SOBRE PERSONA HUMANA.
Condición resolutoria: El usuario debe transmitirlo al nudo propietario
Plazo resolutorio: el usuario debe transmitirlo al nudo propietario.
Muerte del titular: extingue el usufructo aunque no se haya cumplido la condición o plazos pactados.
Alteración de la sustancia: deteriora, modifica o ejerce sus facultades de modo tal que pierde sus propiedades. No se respetó la obligación de conservar la cosa.
No uso durante 10 años: no debe ejercerlo el usuario ni una tercera persona. si asi fuere puede que lo adquiera por prescripción con detrimento del usuario legítimo
Uso abusivo: incumplimiento de la obligación de respetar el destino.

Habitación
Concepto
Es un derecho que está pensado para proveer vivienda a las personas humanas. 2158CCC
La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él sin alterar su sustancia.
Naturaleza jurídica
Derecho real sobre cosa ajena de disfrute. En subsidio, se recurre a lo dispuesto en el derecho de Uso y en su defecto, al usufructo y en subsidio, a las disposiciones generales.
Caracteres
Intransmisible ni por actos entre vivos ni por causa de muerte, temporario y tiene la prohibición de alterar la sustancia
Sujeto
Persona humana, queda excluida la constitución de derecho real de habitación en favor de persona jurídica, solamente se puede constituir para morar, residir y además el destino que se le puede dar al objeto es de habitación.
Objeto
Inmuebles edificados. Puede ejercerse en parte material del inmueble, dado que en predios de una larga extensión a veces no es necesario constituir derecho real de habitación sobre todo el predio porque se necesita únicamente cubrir una parte.

Adquisición del Derecho Real de Habitación
Contrato: puede ser constituido por personas con capacidad restringida porque es un derecho real que para ser constituido solo requiere administración
Se puede hacer de las mismas tres formas que en el derecho real de usufructo y uso: transmitir solo el derecho de habitación, transmitir la propiedad desmembrada y reservarse la habitación o transmitir a uno la propiedad desmembrada y a otro la habitación
Acto de última voluntad: mediante legado.
Prescripción: larga o breve porque puede que el constituyente carezca de capacidad o legitimación
Ley: adquirentes y subadquirentes de buena fe. 392CCC el transmitente había adquirido su derecho en virtud de un acto nulo y a su vez el habitador es de buena fe y además por título oneroso. Ej. si adquiero un inmueble a una persona que es incapaz, no seré titular de dominio porque carezco del título suficiente pero si luego constituyo derecho real de habitación en favor de una persona, que de buena fe (desconoce que el acto era nulo) y por título oneroso (subadquirente), el derecho queda legalmente constituido por imperio legal.
Habitación del cónyuge supérstite 2383CCC:
El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho real es inoponible a los acreedores del causante.
SUJETO OBJETO REQUISITOS CARACTERES
Cónyuge supérstite Inmueble de propiedad del causante 1. Ultimo domicilio conyugal
2. Titularidad exclusiva 1. Vitalicio
2. Gratuito
3. Inoponible a acreedores del causante

La finalidad de este derecho real es proteger al cónyuge supérstite que, habiendo vivido en el domicilio conyugal cuya titularidad exclusiva era del causante, no pueda ser privada del derecho a morar en el mismo. Cuando se abre la sucesión, mis bienes se dividen respectivamente entre mis herederos, quienes adquirirán proporcionalmente lo que les corresponda. Entonces, en el caso en el que se presenten los requisitos previstos ut supra, se transmite el derecho de propiedad entre los causahabientes y, de forma automática queda constituido el derecho real de habitación vitalicio y gratuito en favor del cónyuge supérstite sobre la parte que le corresponde al otro coheredero. La idea es que, si el coheredero, supongamos que es mi hijo, quiere pedir la partición del inmueble, se respete el derecho real de habitación de mi cónyuge. Podrá vender su parte pero el valor venal será muy escaso porque el adquirente deberá respetar el derecho real de habitación gratuito y vitalicio en favor del cónyuge.
Habitación del conviviente supérstite 527CCC
El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
SUJETO OBJETO REQUISITOS CARACTERES EXTINCIÓN
Conviviente supérstite Inmueble de propiedad del causante 1. Carencia de vivienda propia
2. Carencia de bienes suficientes
3. Ultimo lugar familiar
4. Titularidad exclusiva 1. Plazo máximo de 2 años
2. Gratuito
3. Inop. A acreedores del causante 1. Nueva unión convivencial
2. Matrimonio
3. Adquisición de vivienda
4. Adquisición de bienes suficientes

Facultades
Materiales
Poseer: SÍ
Usar: SI
Gozar: NO
Disponer: NO

Jurídicas
Transmitir: NO
Constituir derechos reales: NO
Constitución de derechos personales: NO
Renunciar: SÍ

Obligaciones del habitador
Previas
1. Inventario
2. Fianza
Vigencia
1. Conservar
2. Pagar mejoras
3. Destino
4. Pagar impuestos: cuando el habitador reside solo en una parte de la casa que se le señala como vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la cosa que ocupa.
5. Comunicar al propietario las turbaciones de hecho o de derecho que puedan suscitarse en el ejercicio del derecho real.
Extinción
1. Restituir a quien tenga derecho de reclamarlo (porque puede que el propietario lo haya enajenado)


Extinción
Generales
1. Destrucción
2. Renuncia
3. Consolidación
Modos especiales
1. Vencimiento del plazo
2. Cumplimiento de la obligación
3. Muerte del habitador
4. No uso por diez años
5. Uso abusivo: por variar el destino
6. Alteración de la sustancia: modificar


___________________________________________-

Tiene que ser un inmueble construido, edificado. Es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, in alterar su substancia. Es INTRANSMISIBLE.
Solamente puede realizar ese uso específico. No puede retirar los frutos, no puede constituir derechos reales ni personales. La forma de constitución es igual al usufructo (presc. Adq., titulo y modo suficiente).
El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito. De pleno derecho, no lo tiene que pactar con nadie pero hay requisitos. Es el inmueble que es de propiedad del causante. Tiene que haber sido el último hogar conyugal no se haya encontrado en condominio con otras personas. HAY QUE PEDIRLO EN el primer escrito LA SUCESIÓN E INSCRIBIRLO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. Se puede vender pero el adquirente tiene que respetar el derecho de habitación. El derecho real de habitación del cónyuge supérstite es inoponible a los derechos de los acreedores. Asi había deudas, se puede ejecutar, no asi los acreedores del habitador. Puede tener otros bienes y lo puede ejercer igual

Conviviente supérstite: 527 NO SE REQUIERE QUE LA CONVIVENCIA ESTÉ INSCRIPTA debe acreditar un estado de necesidad que acredite no tener una vivienda de su propiedad ni bienes suficientes para adquirir una vivienda habitable. No tiene que estar en condominio con otros y tiene que ser la última vivienda
Causas de extinción
Se suman al abandono, cesación del estado de necesidad o bienes suficientes para adquirirla.

Servidumbre
Definición: la servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Existen dos partes en este derecho, un inmueble dominante y otro sirviente, que dará un servicio al dominante.
El titular de derecho real de servidumbre es titular de dos derechos, uno de dominio sobre el inmueble dominante y titular de servidumbre sobre el inmueble sirviente.
No confiere siquiera el ius posidendi ni ius utendi porque no se ejerce por la posesión. Solo está facultado para ejercer la posibilidad de usar el inmueble ajeno para una utilidad específica y determinada. Se ejerce erga omnes: si en el futuro el inmueble sirviente cambia de propietario, tienen que permitir que el titular de la servidumbre transite sobre ese inmueble.
El inmueble dominante determina quien es el titular, es quien resulte ser el propietario del inmueble dominante.
Confiere la utilidad, que es determinada sobre el inmueble sirviente ajeno.
No confiere el ius utendi, confiere el uso limitado, para una utilidad específica y determinada.

Naturaleza jurídica
El último derecho real sobre cosa ajena de disfrute. Si no hay normas específicas sobre servidumbre, se aplica de forma análoga lo dispuesto en los otros derechos reales de cosa ajena.
Caracteres
- Ya sea como derecho o como gravamen es inherente tanto al pedio dominante como al predio sirviente. Es un derecho accesorio, inherente tanto de manera activa como pasiva. Esto quiere decir que si alguno de los dos los transmite, serán los sucesores quienes estarán legtimados para ejercerla o permitirla respectivamente. Porque el titular del derecho no es el sujeto indiviualziado como titular, sino que de forma genérica se establece que se constituye en favor de quien es titular del inmueble correspondiente.
- ↑Excepción:
- Se regula por contrato: se regula la utilidad específica, la duración, la extensión, modalidades de ejercicio, contenido, etc.
- Es un derecho real exclusivamente inmobiliario: de la propia definición se ve la palabra “inmueble”. Se requiere escritura pública, inscripción en el registro público correspondiente, etc.
- Es un derecho accesorio porque se transmite junto con el derecho principal, ej. dominio, condominio.
- Es una relación entre objetos, entre dos inmuebles.
- Se regula por la autonomía de la voluntad
- En caso de duda, la constitución de la servidumbre es onerosa.
- Puede constituirse sujeto a modalidades: suspensiva oresolutoria.
Si alguno constituye hipoteca, el acreedor hipotecario adquiere tanto el derecho real principal como la servidumbre. Incluso si se alquila, el tenedor también podrá ejercer la servidumbre. Los impuestos inmobiliarios los paga el titular del inmueble dominante.
- Es un derecho regulado por la autonomía de la voluntad.
- Ejercicio: el ejercicio de la servidumre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
El gravamen será ejercido en la medida necesaria para la satisfacción de los requerimientos del fundo dominante y causando el menor agravio posible al fundo sirviente. La excepción es que se incrementen las necesidades de una servidumbre forzosa (acueducto, recibir agua y de tránsito). Ejemplo, si una explotación económica requiere extraer mayor cantidad de agua mediante una servidumbre de acueducto, la excepción se impone máxime si tiene en cuenta que no hay título ni posibilidad de negociar. Esto puede conllevar al agravamiento del ejercicio del gravamen, pero deberá ser debidamente indemnizado.
Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a reestablecer la cosa a un estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, este solo debe tolerar la realización de tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
Clases
1. Servidumbres positivas y negativas
2164: Servidumbres positivas: cuando puede ejecutar cualquier acto sobre el inmueble sirviente. Ej. sacar agua, transitar, canto rodado, etc.
Negativas: facultan al titular del derecho real de servidumbre a exigirle al titular del inmueble sirviente que se abstenga de realizar una determinada actividad. Ej. servidumbre de no edificar a más de determinada altura. Ej. inmueble lindero a un aeropuerto. También se puede hacer por razones estéticas.
2. Servidumbres reales y personales
Servidumbre real: presta un servicio al objeto, al inmueble. Ej. acueducto se requiere la provisión de agua al inmueble siriviente. No se extingue con la muerte del titular. Es transmisible a los herederos porque es INHERENTE a ambos fundos.
Servidumbre personal: presta un servicio al sujeto al propietario dominante. Por cuestiones profesionales. Ej. para jugar al tenis. La muerte del titular extingue el derecho real. Si se constituye en favor de varias personas y se extingue para alguna de ellas, el derecho subsiste pero no habrá derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario. PERO NO PUEDE CONSTITUIRSE SERVIDUMBRE EN FAVOR DE VARIAS PERSONAS QUE SE SUCEDEN ENTRE SÍ.
3. Servidumbres forzosas y voluntarias
Servidumbres forzosas: se imponen coactivamente que se hacen por una necesidad insoslayable, es decir independientemente de su voluntad u oposición. Si se reúnen las circunstancias fácticas previstas en la norma, el titular de un derecho real sobre un inmueble puede exigir a su vecino la tolerancia de una servidumbre por imperio de la ley. Ej. servidumbre de paso, acueducto, provisión de servicios públicos, gasoducto, electroducto. No se puede oponer pero no significa que sean gratuitas.
Servidumbre de tránsito: el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro derecho real sobre el de pasar por un inmueble ajeno. Es constituido a favor de un predio destituido de comunicación con la vía pública y la ventaja real importa el paso por el predio sirviente. El presupuesto previsto en la nomra es que aun cuando el inmueble posea cierta comunicación con al vía pública, le resulte insuficiente.
El encerramiento del predio puede ser físico o uncional. Es de cir que el fundo dominante, requiera de otra vía de comunicación acorde con aquella actividad, pero no debe tratarse de una mera comodidad sino que debe basarse en una verdadera necesidad.
Servidumbre de recibir agua: tolerancia del fundo sirviente del ingreso de agua que provenga de otras heredades.

ACCIÓN JUDICIAL
Si el titular del predio siriviente no aceptara la servidumbre forzosa sobre su inmueble, el interesado puede reclamarla judicialmente y, para ello, cuenta con una acción imprescriptible a través de la acción confesoria. La sentencia que haga lugar a esta acción deberá disponer que se haga eefctiva la restauración del derecho afectado, removiendo el impedimento.
El dueño de la heredad sirviente tiene derecho a percibir una indenminzación. En caso de que no se llegue a un acuerdo con el titular del predio dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, la debe fijar el juez.
Servidumbres voluntarias: No pueden imponerse coactivamente y, por lo tanto, solo mediante la voluntad se podrá constituir. Por ejemplo: la constitución de un predio para guardar coches, para llevar adelante una actividad recreativa.

4. Servidumbres principales y accesorias
Servidumbres principales: la que se requiere directamente el servicio que se genera en esa servidumbre. Ej. de sacar agua que lleva la servidumbre accesoria de tránsito, por un caminito.
Servidumbres accesorias: para ejercer otra servidumbre, ej. sacar agua de un aljibe también tiene la servidumbre accesoria de tránsito porque tengo que caminar hasta llegar para sacar agua. El efecto es que todo derecho accesorio sigue la suerte de la principal. cualquier efecto que suscite en la servidumbre principal extingue la accesoria. Puede ser por pérdida de utilidad por ejemplo. Sisterna por ejemplo.
Sujeto
Todas las personas físicas o jurídicas pueden ser titulares del derecho real de superficie. Art. 15. También se vislumbra según lo que dice el título. Debe ser sujeto que resulte ser titular de un derecho real que recaiga sobre inmuebles y se ejerzan por la posesión. Si existe comunidad, deberá constituirse por el conjunto de titulares.
En los modos de extinción, alude a las personas físicas y jurídicas.
Persona humana: su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados;
si el titular es una persona jurídica: su extinción y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años de su constitución.
Objeto
Un inmueble, no debe recaer necesariamente sobre todo el inmueble, sino que puede recaer sobre una parte.
Puede consistir en un “usar de él” o en un “impedir que el propietario ejerza algunos de los derechos de propiedad”. NUNCA PUEDE CONSTITUIR UNA OBLGACIÓN DE HACER APARA EL TITULAR QUE SOPORTA LA CARGA.
Alcance material de la servidumbre
La totalidad o una parte material. NUNCA UNA PARTE INDIVISA, porque rige el principio de indivisibilidad de la servidumbre.
Podemos diferenciar a la servidumbre como derecho o como carga o gravamen real.
Adquisición
A) CONTRATO
Título y modo suficientes: No hay entrega física, el primer uso es el modo suficiente. En lugar de presentarse con el título + tradición, se presenta título + primer uso.
I. Título:
Escritura pública art. 1017.
Capacidad: para administrar (plenamente capaces, capacidad restringida)
Legitimación: titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles que se ejercen por la posesión. . Incluso el usufructuario puede gravar con una servidumbre el predio sujeto a usufructo pero la carga no puede durar más allá de su derecho pues de lo contrario se vulneraría el principio de salva rerum substantia. Sucede que si la servidumbre subsistiera, el inmueble volvería disminuido al nudo propietario Pero el usuario y el habitador no pueden constituir derechos reales, por lo tanto no pueden constituir derecho real de servidumbre. Entonces, son 9 los legitimados para constituir el derecho real de servidumbre: los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie y usufructo.
II. Modo
No se requiere la entrega del objeto y se requiere el primer uso. Es decir, que el primer uso es el modo suficiente, cuando el titular transita por primera vez, por ej. en servidumbre de tránsito.
Capacidad: para administrar
Legitimación: ídem que el título.



B) TESTAMENTO
En el código civil lo establecía de forma expresa, en este código no pero mientras el testador, mientras no afecte la legítima, puede disponer como quiera de su propiedad y de su disfrute.
C) FUERZA LEGAL
Art. 1894 adquirente y subadquirentes de buena fe y a título oneroso.
ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
Ejemplo: adquiero un inmueble de un sujeto cuya demencia no es notoria, al no contar con el requisito de capacidad, el título no es suficiente y por lo tanto, nulo, consiguientemente no he llegado a adquirir el derecho real. En estas condiciones, constituyo derecho real de servidumbre a favor del titular de buena fe a título oneroso y desconoce que el título del constituyente es nulo. Queda válidamente constituida por fuerza legal por imperio del art. 392CCC.
Facultades del titular de derecho real de servidumbre
Facultades materiales
- Ius posidendi: NO. Art. 1891
- Ius utendi: SÍ. Pero no conforme a su destino, sino conforme a la utilidad determinada especificada en el título y comprensiva de ejecutar las servidumbres accesorias y las obligaciones de conservación.
- Ius fruendi: NO, sólo puede usarlo con la utilidad determinada
- Ius abutendi: NO, debe conservar la cosa.


Facultades jurídicas
- Transmisibilidad: SÍ, se transmite con el inmueble dominante, por el principio de accesoriedad, porque el que me compre necesitará el acceso a la vía pública, por ejemplo.
- Constitución de derechos personales: SÍ, pero depende del derecho real principal. Es exactamente lo mismo que en los derechos reales. o sea alquila la posibilidad de transitar sobre el inmueble ajeno, el predio sirviente.
- Constitución de derechos reales: SÍ pero depende del derecho real de servidumbre como derecho principal si el titular del inmueble dominante también está hipotecando el derecho de servidumbre, porque en caso de incumplimiento y posterior ejecución, el adquirente también va a recibir la titularidad del derecho real de servidumbre, ej. de transitar sobre el inmueble ajeno. Lo mismo si se constituye derecho real de usufructo, uso o habitación, sobre el inmueble dominante porque el usufructuario tendrá que transitar sobre ese inmueble también, por ejemplo.
- Renuncia: SÍ. Si ya no lo necesito, puedo renunciar al derecho real de servidumbre liberando el gravamen sobre el inmueble ajeno y mantengo la titularidad dominial sobre el fundo dominante.
Derechos del titular sirviente
Conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir al predio los mismos usps que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuo fundo está gravado con servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él por el mismo lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación, si la servidumbre es onerosa, puede optar por una disminución en el precio proporcional a la gravedad de la turbación.
Obligaciones
1. El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el título no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular del inmueble sirviente.
Ej. si el fundo sirviente tiene salida a la via pública pero esta está direccionada en diagonal de sudoeste a noreste, el titular del derecho real de servidumbre debería transitar por el sur porque el camino es más corto y el titular dominial del fundo sirviente se vería menos perjudicado.
2. Dar aviso de cualquier perturbación de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Ej. si un tercero perturba el ejercicio de la servidumbre, ej. edificando o pretende jurídicamente, impide o restringe el camino, perjudica al titular de la servidumbre porque no lo deja pasar y al titular de dominio también justamente porque es el titular del bien. Si no avisa, responde por los daños y perjuicios.
Extinción
1. Destrucción total de la cosa. Debe asimilarse a la imposibilidad de ejercicio, por ejemplo por inundación y podrá solicitar que se constituya derecho real de servidumbre en el mismo predio y por otro sector.
2. Renuncia
3. Consolidación: si el titular de servidumbre adquiere el derecho real sobre cosa propia sobre el dominante. O viceversa. O un tercero que adquiere ambos. O un sujeto que hay era titular de uno de los fundos y adquiere el otro por sucesión.
4. Vencimiento del plazo o condición resolutorios. Liberación del inmueble sirivente.
5. No uso por 10 años
6. Desaparición de la utilidad para el inmueble dominante. Ej. serv. De sacar agua fe un pozo que ya no tiene.
7. Si el titular es persona humana, a su fallecimiento
8. Si es persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, a 50 años de su constitución.
Efectos de la extinción: extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante.
_____________________________________________________________

Se utiliza para permitir el tránsito a inmuebles que están encerrados y no tienen acceso a la vía pública, se usa en zona rural.
Las servidumbres son onerosas salvo que en el título se haya pactado su gratuidad
Si después ese inmueble se vende, el dominante puede seguir accediendo. Disminuye el valor del inmueble.
Servidumbres de electroductos: pasar cables de alta tensión para transportar energía eléctrica.
Servidumbres para extraer materiales de construcción, servidumbres de recreo (ej. para pescar en un determinado predio)
Ej hipermercado que no tiene un estacionamiento propio pero el predio lindero sí tiene lugar. Constituye derecho real de servidumbre para utilizarlo, y no importa si cambia de dueño, siempre lo tendrá. No está expuesto a las contingencias de un contrato de alquiler.
Puede ser temporario o perpetuo. El titular del inmueble sirviente por lo general queda eximido de responsabilidad y responde el titular del inmueble dominante.
Servidumbres cruzadas. Ej un barrio privado que tiene cancha de tenis pero no de futbol y otro que no tiene cancha de tenis pero no de futbol.
Cpo: acciones posesorias y acciones reales
Seguridad inmobiliaria



Derechos Reales de Garantía
Parte General
Las garantías reales surgen ante el incumplimiento de las obligaciones. También hay garantías personales, ej. en los contratos de locación se constituye con frecuencia, fianza, agregándose un patrimonio extra al del deudor. Muchas veces se pide que se dé garantía propietaria, un inmueble pero esto no significa que la ejecución en caso de incumplimiento del deudor el acreedor pueda accionar exclusivamente sobre el inmueble que se presentó como garantía de solvencia, porque los deudores responden con todo su patrimonio: el patrimonio es garantía común de los acreedores.
La afectación de la vivienda solo protege de ejecución mas no de embargabilidad por causa posterior a su constitución.
En las garantías reales, se genera una relación directa e inmediata entre el titular (acreedor) del derecho real de garantía sobre el objeto que puede ser de propiedad del deudor o de un tercero.
El titular tendrá ius preferendi ante cualquier derecho personal o real constituido con posterioridad al derecho de garantía. Independientemente del tipo de derecho real, será preferido según prior in tempore potior in iure.
Elementos:
Sujetos:
a. Titular del Derecho real de Garantía: Acreedor
b. Constituyente:
i. Deudor
ii. Propietario no deudor.
Objeto
a. Cosas
b. Derechos solo en los casos en los que la ley los prevé. Ej. prenda de créditos.
Debe ser actual, individualizada en el contrato constitutivo bien individualizado y comprende lo físicamente adherido, plantado o edificado.
Causa
Acto jurídico causal: título suficiente.
Caracteres esenciales:
Hay algunos que no pueden dejarse de lado porque el acto sería nulo:
a. Convencionalidad: entre titular y constituyente. Prohibición de hipoteca judicial
b. Accesoriedad: si se extingue el principal, se extingue el accesorio. Intransmisibilidad sin el crédito.
I. Obligaciones garantizables
1. Créditos determinados: con sujeto, objeto y causa. Puro y simple, condicional, eventual (puede existir o no). Tienen identificados sus elementos: sujeto, objeto y causa.
2. Créditos indeterminados: les falta la causa determinada al momento de constituir la garantía real. Tenemos los sujetos, la prestación debida pero falta la causa. Se ha conocido como hipotecas abiertas pero puede ser aplicable a cualquier derecho “garantizo todas las obligaciones que surjan entre acreedor y deudor”, que puede ser el suministro de combustible, deuda por entrega de mercaderías, etc.
Para estos caos, es necesario:
- Debe indicarse que es garantía de máxima.
- Debe indicarse el tope máximo por todo concepto en dinero, que es el máximo de agresión patrimonial que el acreedor puede ejercer sobre el bien que es objeto del derecho real de garantía. El excedente es quirografario.
- La causa que nace posteriormente para quedar comprendida en la garantía tuvo que haber nacido entre la constitución y 10 años.
- Abarca los créditos nacidos entre la constitución y 10 años posteriores.
c. Especialidad: puede ser
i. en cuanto al objeto: datos catastrales del inmueble determinado en el titulo suficiente. Subrogación real.
ii. En cuanto al crédito, monto del privilegio del acreedor suma cierta y determinada de dinero. Ese monto determina el tope máximo de agresión patrimonial que la cosa soporta con garantía real, que se constituye al momento de constituir el gravamen. El excedente es quirografario.
d. (carácter natural no es esencial porque su omisión no acarrea la nulidad del acto) Indivisibilidad: todas las garantías, en principio, son divisibles:
ART. 2191 CCC: cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de las partes. pero puede pactarse la divisibilidad o solicitarla judicialmente.
El objeto de la garantía puede ser uno o varios bienes. Supongamos que están 3 inmuebles afectados a una garantía, por ahí son 10 años de constitución de garantía y va por el año 9 pagando bien pero tiene 3 inmuebles afectados y es sobreabundante porque con un bien ya quedaría satisfecha la diferencia que le queda pagar. Podría acordar que se liberen 2 de sus inmuebles y se puede pedir judicialmente acreditando que el bien que queda es suficiente.
También pueden convenir al inicio que se libere un inmueble al cumplirse un determinado porcentaje. O si no, puede solicitarse judicialmente.
Si hay un solo bien, estará afectado y puede pactarse que cuando se pague el 50% el gravamen se reduzca a la mitad y se haga anotar registralmente.
Se puede disminuir el tope convencionalmente y hacerlo constar en el registro.
Si es judicial, el juez libra un oficio al registro.
Si es sobre inmuebles, se materializa en escritura.
Si es sobre autos, en el registro de la propiedad inmueble.
Mientras el plazo de cumplimiento de la obligación garantizadaesté pendiente:
El constituyente no puede hacer ningún acto que disminuya el valor de la garantía (materiales o jurídicos), porque el titular del inmueble pierde la facultad de ius abutendi. Por ejemplo, no puedo demoler lo edificado. El acreedor puede compeler al titular del inmueble a través de estas tres medidas:
1. Conservatoria: tiende a conservar o mantener el valor de la garantía. Se entere que el propietario del inmueble hipotecado pretende ejecutar actos que disminuyen el valor. Si esto ocurre, puede solicitarle al juez que le ordene al titular que conserve al objeto. Ej. deja entrar animales que puedan deteriorar el bien, filtraciones que arruinen una obra de arte por ejemplo.
Si el acreedor se entera de que yo quiero deteriorar el inmueble puede pedirle al juez, mediante una medida conservatoria, dar cumplimiento con la obligación que me impone el art. 2195CCC.
Si no toma conocimiento de esto, debe recurrir a la medida restitutoria.
2. Restitutoria: si el titular del inmueble deterioró ya el inmueble, puede exigirle al juez que ordene otorgar una nueva garantía, por ejemplo, hipotecar otro inmueble (suplemento de hipoteca) o bien restituir la garantía mediante el depósito de una suma de dinero.
3. Ejecutoria: promover la subasta pero mientras el plazo está pendiente. Se promueve porque las otras dos medidas ya resultaron ineficaces. La conservatoria ya no procede o no tiene sentido hacerlo, porque ya hizo los deterioros. La restitutoria tampoco porque no tiene en su patrimonio otro inmueble para hipotecar, y si se permite que pase el tiempo, se verá aun más perjudicado, podrá solicitar la ejecución pero siempre teniendo en cuenta que el plazo está pendiente. No es la ejecución habitual, que es la que se aplica cuando el deudor no cumplió con su obligación. En la medida ejecutoria, se requiere que el plazo esté pendiente, no cumplió y no ha dejado de cumplir, solo que el plazo se torna caduco y se lo tiene por extinguido antes de tiempo porque el propietario incumplió su obligación de conservar la garantía. Es decir que el acreedor puede pedir que se den por caducos los plazos. Es decir que esa obligación que se venía pagando bien, no quedan más cuotas tiene que pagar todo ahora y si no lo hace ahora, se va a ejecución judicial y a remate.
4. Entonces, cuando se promueve la medida ejecutoria, se debe indicar al juez que el plazo sigue pendiente pero el sustento de la ejecución antes de tiempo es el cumplimiento de una obligación a cargo del propietario. Debe demostrarlo y citar el art. 2195.


EJECUCIÓN
Con escasas defensas: inhabilidad de título, pago, falta de legitimación pasiva, etc.
Si los acreedores del constituyente, por otro juicio, inician juicio ejecutivo y se arriba a la etapa de sentencia de remate, es necesario que se cite a los demás acreedores que hayan constituido derechos reales de garantía sobre la cosa y a los acreedores que hayan trabado medidas cautelares para que hagan valer sus derechos.
Si está pendiente el plazo y el deudor no se encuentra en mora, el acreedor hipotecario dará por caduco el plazo a los efectos de poder satisfacer su crédito a partir de lo producido en la venta en subasta. Por imperio del ius preferendi, los titulares de derechos reales de garantía serán quienes saldarán primero sus respectivos créditos.
REMATE Y COBRO DEL PRODUCIDO.
El acreedor se satisface su crédito con el producido y entrega el remanente al deudor.
EXTINCIÓN DE LA GARANTÍA
Por vía directa: subasta, juicio ejecutivo ante el poder judicial.
ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.
ARTICULO 2197.- Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Si otro acreedor aun quirografario, citan a todos los acreedores, se presentará el acreedor hipotecario y extinguirá igual la garantía. También se citan a los embargantes y a quienes hayan trabado inhibición de bienes.
Vía de consecuencia: 2186. Al extinguirse la obligación 921
Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
Lo accesorio sigue la suerte de lo principal, se extingue la obligación principal por medio de cualquier modo de extinción.
EXTINCIÓN ≠ CANCELACIÓN: dar cuenta de la extinción en el registro correspondiente, por el mismo medio que el que nació. Si fue por escritura, mediante escritura, si fue por subasta.
El acreedor debe firmar la cancelación. Si este no comparece, por ausencia, fallecimiento, extinción de la persona jurídica, etc., el deudor irá ante el juez demostrando la extinción para que este produzca la cancelación.





Hipoteca
Concepto: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles (puede ser un lote sin edificar, campos o casas, departamentos, etc.) individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia, para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
No se realiza la entrega al titular del derecho real. El inmueble continúa en posesión del inmueble y el titulo constitutivo se inscribe en el registro de la propiedad inmueble.
Puede que coincida o no la persona del el deudor con la del constituyente, puede que le pida a un tercero que constituya hipoteca sobre mi crédito.
Mientras la obligación garantizada esté con plazo pendiente, el titular de hipoteca no puede ejercer ninguna facultad sobre el objeto. Solamente cuando el contrato llegue a su término y el deudor no haya pagado el crédito, el acreedor hipotecario podrá pedirle la ejecución del inmueble: capital, intereses y gastos de la ejecución. Subasta el inmueble para cobrarse con el producido lo que no se cumplió.
El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir al cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que se haya obtenido oponibilidad posteriormente Persecución y preferencia: otorga al titular de perseguir la cosa dirigiendo la demanda al sujeto que lo tenga en su poder. El titular del inmueble hipotecado lo puede vender o se puede morir y nada de esto afecta al acreedor.
Si no es satisfecho en su crédito puede demandar el cobro del inmueble individualizado independientemente de su cambio o no de titularidad.
Preferencia: es preferido el acreedor hipotecario porque con el producido se cobra capital, intereses y tasa de justicia y, con el remanente, se cobrará el más reciente.
Naturaleza jurídica
Derecho real de garantía.
Caracteres
Se aplican a los todos los derechos de garantía
Los primeros 3 son esenciales, porque si no se cumple, se considera nulo si no hubo convencionalidad válida, no se garantiza el pago de un crédito o no se cumplió con la especialidad en cuanto al crédito u objeto del crédito y bienes.
- Convencionalidad: los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.
- Especialidad: los derechos reales de garantía son accesorios al crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen por el principal. Es decir que el crédito es el derecho principal.
Créditos garantizables: cualquier crédito, puro y simple, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer (ej. no colocar un comercio en determinado lugar)
Especialidad crediticia, en el título constitutivo, es decir, la escritura debe individualizarse el objeto y también debe individualizarse el crédito.
Para individualizar el crédito, debe indicarse sujeto, objeto y causa.
En el caso del inmueble garantizado, debe indicarse ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, etc.).Esto es porque puede que el constituyente tenga más de un inmueble, por eso es importante identificar cual es el que ahora está desmembrado, los que quedarán libres de gravamen. Lo mismo con el crédito
También pueden hipotecarse todos los inmuebles y garantizarse la totalidad de los créditos.

- Indivisibilidad: los derechos reales de garantía son indivisibles porque cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
a. Cada uno de sus bienes: pluralidad de inmuebles
b. Cada una de ellas: una extensión de tierras que está compuesto por varias hectáreas, por ejemplo, cada una de las hectáreas que conforma el campo.
El crédito puede tener partes: se establece que la totalidad de los inmuebles hipotecados o cada hectárea del campo hipotecado están afectados al pago del crédito o de cada una de las cuotas.
Es decir que si el deudor incumple en la última cuota, la primera o habiendo pagado el 50% de las cuotas, el acreedor puede dirigir la ejecución sobre todos los bienes o sobre la totalidad de las hectáreas que integran el bien. Significa que la indivisibilidad es una excepción a la accesoriedad porque en la hipótesis en que el derecho principal, o sea el crédito, se extingue parcialmente porque se van pagando las cuotas, el derecho de hipoteca no se extingue parcialmente, sino que todos los bienes hipotecados o el predio hipotecado conserva el gravamen hasta el pago de la última cuota.
Pero el principio de indivisibilidad tiene excepciones: supuestos de divisibilidad
a. Pacto en contrario: ej. si pido 4 millones de pesos y pongo en garantía 4 inmuebles para garantizar ¼ del crédito respectivamente, puedo acordar que, una vez pagado ese cuarto del total, el inmueble que garantiza dicho monto se libere del gravamen, y cuando devuelva otro cuarto, se libere, y así sucesivamente.
b. Puede que la designe el juez
Sujetos
Todas las personas pueden ser sujetos del derecho real de hipoteca, que será titular del derecho real de hipoteca o acreedor hipotecario. Todo surge del art. 15, que son titulares de los derechos reales que integran su patrimonio. Las personas incapaces los ejercerán mediante sus representantes legales. Lo mismo respecto de las personas jurídicas sean de cualquier tipo: privadas o públicas.
El condómino puede hipotecar su parte indivisa sin consultarle a los demás
Pero la gran mayoría son entidades crediticias.

Objeto
Inmuebles, por definición del concepto hipoteca en el código civil y comercial. no debe analizarse de manera autónoma porque este objeto se complementa con otros elementos, por imperio del 2192 y 2194.
El objeto de la hipoteca necesariamente es un inmueble.
Elementos que integran el inmueble: quedan comprendidos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
1) Accesorios físicamente unidos al inmueble: ofrece como garantía hipotecaria el lote. Luego, lo edifica, sobrevaluándose el lote y ese excedente también integra el objeto de la garantía. Lo beneficia aun por encima de lo que el mismo acreedor hipotecario aceptó. Esto es por el principio de accesión, que la edificación pasa a integrar bien principal que es el suelo.
2) Mejoras: ej. donde ya estaba edificado, edifica una plata alta, hace una pileta, también incrementa el valor del objeto y beneficia al acreedor hipotecario.
3) Frutos pendientes y rentas debidas: las rentas son frutos civiles y cuando los frutos naturales no fueron separados se llaman frutos pendientes es el mismo criterio y el mismo elemento.
1934: fruto percibido es el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación pero si el fruto es civil se considera percibido el que ya fue devengado y cobrado. Por lo tanto, el que no se cobró, es pendiente.
4) Aumento por extinción de cargas
5) Bienes sustitutos: Subrogación real: la garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto de la subrogación real.
Los casos más frecuentes son la indemnización que debe el estado en caso de expropiación y la indemnización que debe la compañía aseguradora en caso de siniestro. De ahí que los acreedores hipotecarios exigen que el deudor contraten un seguro, porque en caso de deterioro, la garantía se traslada sobre la indemnización de la aseguradora. Lo mismo si se expropia.
Si yo soy el deudor de una suma de dinero en virtud de un banco y un inmueble mío ha sido hipotecado, puede que por causas de utilidad pública me lo expropie y deba indemnizarme y esa suma de dinero recibida también queda afectada al pago de la deuda y si con esa suma de dinero compro otro inmueble, ese inmueble queda hipotecado de pleno derecho por la subrogación real porque el inmueble originariamente hipotecado fue sustituido por la suma de dinero que el estado me pagó y luego esa suma de dinero fue sustituida por el inmueble que compré con esa misma suma.
Caso de la aseguradora: si hipoteco un inmueble edificado y luego por un incendio/terremoto/explosión/atentado el inmueble se deteriora considerablemente porque se destruye toda la parte edificada, esa suma de dinero que la aseguradora me debe pagar también queda afectada al pago de la deuda garantizada y si con esa suma de dinero construyo o adquiero otro inmueble, ese inmueble, por subrogación real queda gravado o hipotecado por la fuerza de la ley.
Adquisición del derecho real de Hipoteca
Basta con el título suficiente porque no se ejerce por la posesión y este continúa en poder del, se prescinde de la entrega material y queda constituido con la extensión del título suficiente que debe cumplir con los requisitos de fondo y forma
Forma: escritura pública art. 1017CCC. Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble pero tiene efectos declarativos, para oponerlo a terceros.
Si no lo inscribe en el registro y el crédito se incumple, el acreedor hipotecario podrá ejecutar el inmueble de todos modos. En cambio, si se enajena, al no contar con la publicidad suficiente, el acreedor hipotecario no podrá promover la ejecución debido a que el acto, es decir, la hipoteca, es inoponible al comprador. Salvo que se trate de algún testigo del acto o el mismo escribano (deber de buena fe)
Fondo:
Legitimación: dominio, condominio sobre su parte indivisa, ph sobre su unidad funcional, conjuntos inmobiliarios (conj. Inmobiliarios propiamente dichos, tiempo compartido, cementerio privado) y superficie
Capacidad: capacidad para disponer, porque se consiente una enajenación futura en caso de incumplimiento garantizado con el inmueble afectado. Las personas con capacidad restringida o inhabilitados no pueden otorgar derechos real de hipoteca salvo que cuenten con sus apoyos.
Efectos entre el acreedor y el titular
Relaciones jurídicas que se establecen entre el titular del derecho real (acreedor) y el constituyente. Si bien en la mayoría de los casos el deudor es el mismo sujeto que el titular del inmueble hipotecado porque puede ser constituido por un tercero. Puede ocurrir en dos oportunidades
1. Cuando el deudor es el mismo sujeto que el constituyente: constituyo hipoteca sobre mi inmueble. Si se analiza el vínculo creditorio el banco es sujeto acreedor y soy deudor y propietario del inmueble hipotecado, es decir que el banco es titular de un derecho real que accede a su derecho creditorio sobre el inmueble de mi propiedad.
2. Cuando desde el inicio, la hipoteca la constituye un tercero: pido prestada una suma de dinero a un banco pero no soy titular de un inmueble para poder hipotecarlo y puedo pedirle a otra persona que avale mi obligación mediante hipoteca sobre mi inmueble. El vínculo creditorio no se ha modificado, porque seguimos siendo deudor-acreedor pero el titular del inmueble hipotecado es de un tercero.
3. Cuando un tercero compra el inmueble que ya ha sido hipotecado: se parte de la hipótesis en la que el deudor y el propietario es la misma persona pero luego, con posterioridad y mientras el plazo está pendiente, puedo vender el inmueble que pasa a ser titularidad de este tercero que lo compró. Si no cumplo con la obligación, la ejecución se dirigirá contra este tercero.

Plazo pendiente
No puede hacer ningún acto que disminuya el valor de la garantía (materiales o jurídicos), porque el titular del inmueble pierde la facultad de ius abutendi. Por ejemplo, no puedo demoler lo edificado. El acreedor puede compeler al titular del inmueble a través de esas tres medidas:
1. Conservatoria: tiende a conservar o mantener el valor de la garantía. Se entere que el propietario del inmueble hipotecado pretende ejecutar actos que disminuyen el valor. Si esto ocurre, puede solicitarle al juez que le ordene al titular que conserve al objeto.
Si el acreedor se entera de que yo quiero deteriorar el inmueble puede pedirle al juez, mediante una medida conservatoria, dar cumplimiento con la obligación que me impone el art. 2195CCC.
Si no toma conocimiento de esto, debe recurrir a la medida restitutoria.
2. Restitutoria: si el titular del inmueble deterioró ya el inmueble, puede exigirle al juez que ordene otorgar una nueva garantía, por ejemplo, hipotecar otro inmueble (suplemento de hipoteca) o bien restituir la garantía mediante el depósito de una suma de dinero.
3. Ejecutoria: promover la subasta pero mientras el plazo está pendiente. Se promueve porque las otras dos medidas ya resultaron ineficaces. La conservatoria ya no procede o no tiene sentido hacerlo, porque ya hizo los deterioros. La restitutoria tampoco porque no tiene en su patrimonio otro inmueble para hipotecar, y si se permite que pase el tiempo, se verá aun más perjudicado, podrá solicitar la ejecución pero siempre teniendo en cuenta que el plazo está pendiente. No es la ejecución habitual, que es la que se aplica cuando el deudor no cumplió con su obligación. En la medida ejecutoria, se requiere que el plazo esté pendiente, no cumplió y no ha dejado de cumplir, solo que el plazo se torna caduco y se lo tiene por extinguido antes de tiempo porque el propietario incumplió su obligación de conservar la garantía.
4. Entonces, cuando se promueve la medida ejecutoria, se debe indicar al juez que el plazo sigue pendiente pero el sustento de la ejecución antes de tiempo es el cumplimiento de una obligación a cargo del propietario. Debe demostrarlo y citar el art. 2195.
EFECTOS ENTRE EL TITULAR DEL INMUEBLE Y EL ACREEDOR
Plazo vencido
I. Cumplimiento→ Extingue (porque lo accesorio sigue la suerte de la principal) y cancela (en el registro de la propiedad inmueble)
II. Incumplimiento →el acreedor materializa las facultades sobre el objeto y es la ejecución que se produce al final del término. De la demanda ejecutiva se da traslado y si el demandado afirma que la obligación, tendrá a su cargo la prueba del pago.
Si no se dio cumplimiento, el juez llevará a cabo la subasta y, con el producido, el acreedor se cobra el capital, intereses, las costas, daños por el incumplimiento. El remanente se entrega al titular.

Facultades del titular del derecho real (acreedor)
No tiene facultades materiales: solo en hipótesis de incumplimiento podrá promover la ejecución hipotecaria para enajenar el inmueble en la subasta y, con el dinero que ingresó, cobrarse su crédito, intereses, costas y daños.
- Ius posidendi: porque está excluido por imperio legal art. 1891CCC
- Ius utendi:
- Ius fruendi
- Ius abutendi: porque no puede degradar, desanturalizar
Facultades jurídicas:
- Transmisible: solo se puede transmitir junto con el crédito que garantiza. El cesionario ocupa el lugar del cedente, lo convierte en el nuevo acreedor hipotecario.
- Constituir derechos reales: NO
- Constituir derechos personales: NO
- Renunciar: no implica la remisión de la deuda. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
Extinción de la hipoteca
Está destinado a extinguirse desde el momento de su constitución, sea por cumplimiento o incumplimiento.
Cuando llega el vencimiento, si el deudor paga, el efecto será la extinción del crédito y se extingue la hipoteca por ser el derecho garantizante y los derechos producidos sobre
Si no cumple, podrá promover la subasta que tiene por finalidad extinguir el derecho hipotecario, porque una vez que se transmite, el adquirente lo adquiere libre de gravámenes. Con el producido, el acreedor hipotecario va a satisfacer sus acreencias.
Medios extintivos de la hipoteca

Vía refleja de extinción:
- Pago
- Dación en pago
- Novación
- Transacción
- Compensación
- Confusión
- Renuncia del acreedor
- Imposibilidad de cumplimiento
- Remisión de la deuda
Vía directa:
a. Renuncia: a la hipoteca pero no al crédito. Se convierte en un acreedor quirografario
b. Destrucción total: se destruye lo edificado, se quema lo forestado.
c. Consolidación: ambos derechos y la propiedad sobre el inmueble hipotecado se reúnen en cabeza de una misma persona. Ej. un propietario con un inmueble hipotecado que, frente a la imposibilidad de pagar, el acreedor le compra el inmueble y se extingue el derecho real.
d. Remate judicial: los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido. La hipoteca se extingue cuando se transmite al adquirente que pagó el precio que ofreció en la subasta. Cuando se libera el inmueble del gravamen, la garantía se traslada sobre el producido, y sobre ese producido, se cobra todo. Y el remanente, si es que queda, se entrega al titular del inmueble.
e. Caducidad del asiento registral: los efectos del registro de la hipoteca se conservan hasta por el término de 35 años. Lo que se extingue no es el derecho, sino la oponibilidad a terceros. En los efectos prácticos se lo asemeja porque la utilidad de un derecho real, cuando es inoponible, la utilidad es muy limitada que prácticamente no cumple con la finalidad.

Ejecución Hipotecaria
Juicio ejecutivo. Excepciones: inhabilidad de título/falsedad privada.
Ejecución especial: muchos actos procesales que hace el juez con intervención dela oficina de mandamientos y notificaciones
Para rematar:
Antes de ordenar la subasta el juez requerirá informes:
1) Sobre la deuda por impuestos, tasas y contribuciones.
2) Sobre las deudas por expensas comunes, si se tratare de UN (1) bien sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3) Sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones, según las constancias del registro de propiedad inmueble. Los informes tendrán una vigencia de SESENTA (60) días, a cuyo vencimiento deberán ser actualizados.
Asimismo, intimará al deudor para que dentro de tercero día presente el título de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de obtener testimonio a su costa. No se realizará la subasta mientras no se haya agregado el título o, en su caso, el testimonio.
Podrá comprobarse judicialmente el estado de ocupación del bien si las circunstancias así lo aconsejaren.


INFORME SOBRE CONDICIONES DEL INMUEBLE HIPOTECADO
Art. 598. - Dictada la sentencia de trance y remate se procederá de la siguiente forma:
1) El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en el plazo de diez (10) días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública.
No verificada en el plazo la desocupación, sin más trámite se procederá al lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la aprobación del remate, con intervención del notario al que se refiere el párrafo anterior. A esos fines, el escribano actuante puede requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depósito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor.
2) El acreedor estará facultado para solicitar directamente al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado y gravámenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicación del importe de los créditos, sus titulares y domicilios.
3) Asimismo, el acreedor puede requerir la liquidación de las deudas que existan en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez (10) días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeran por aplicación de lo dispuesto en este inciso no afectarán el trámite de remate del bien gravado.
4) La venta quedará perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y realizada la tradición a favor a favor del comprador. El pago se podrá realizar directamente al acreedor, quien deberá depositar el remanente dentro del quinto día de verificado el cobro. Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podrá transmitirla directamente al comprador; caso contrario y no habiendo mediado desposesión como lo prevé el inciso 1 deberá ser entregado con intervención del juez. La protocolización de las actuaciones será extendida por intermedio del escribano designado por el comprador, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado.
5) El deudor ni el tercero, poseedor del inmueble hipotecado, pueden interponer incidente ni recurso alguno, salvo las defensas del artículo 64 en la oportunidad del artículo 54, sin perjuicio de que el deudor pueda ejercitar, en juicio sumarísimo posterior, los derechos que tenga que reclamar el acreedor. Si existiera peligro de desprotección de alguno de los interesados, se notificará al defensor oficial para que asuma el control del proceso de ejecución de la garantía.
6) Una vez realizada la subasta y cancelado el crédito ejecutado, el deudor podrá impugnar por la vía judicial:
a) La liquidación practicada por el acreedor, y
b) El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente artículo por parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deberá indemnizar los perjuicios ocasionados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas de que se hiciera pasible.
7) En todos los casos previstos en el presente artículo, no procederá la compra en comisión ni la indisponibilidad de los fondos de la subasta. No obstante el juez podrá pedir caución suficiente al acreedor.
Cancelación de la Hipoteca
Actualizar el informe registral respecto del estado jurídico del inmueble porque la extinción de la hipoteca se produce de forma extra registral. Jurídicamente, una vez extinguida la hipoteca, el inmueble se encuentra libre de gravamen pero el registro púbico continúa informando que el inmueble se encuentra hipotecado. El ex acreedor hipotecario debe otorgar la escritura de cancelación de la hipoteca, que se inscribe en el registro correspondiente y a partir de allí comienza la cancelación, cuando se cancela la inscripción el registro.
Si el ex acreedor hipotecario se niega, se debe promover una acción de cancelación de hipoteca. El interesado es el titular de derecho sobre cosa propia sobre cosa propia y demanda al ex acreedor hipotecario. En el proceso, debe acreditar ante el juez que la hipoteca se ha extinguido acompañando los pagos que extinguieron el crédito y consecuentemente también extinguieron la hipoteca. Del pedido de cancelación se da traslado y en caso de que el ex acreedor hipotecario se allane u oponga una excepción injustificada, no es necesario que condene para que otorgue la escritura sino que basta con que el juez dicte la sentencia correspondiente y con eso se procede a la cancelación registral pertinente.
Anticresis
Concepto
Objeto: recae sobre los frutos de un objeto inmueble o mueble registrable. Este análisis brinda una idea de ejercicio del derecho real. El acreedor cobra con la percepción de frutos del objeto de modo tal que si necesita pedir prestada una suma de dinero y no se justifica constituir hipoteca por el monto, podría ofrecerse anticresis.
La posesión se entrega al acreedor o un tercero o a quien por acuerdo de partes se haya designado.
La duración será la misma que la del contrato. Una vez satisfecho el crédito, el derecho real se extingue.
ARTICULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.
Puede ser constituido por un usufructuario con la limitación temporal de su derecho. Si es vitalicio, hasta la vida del usufructuario.
Tiene un plazo máximo a contar desde la constitución:
a. Muebles registrables: 5 años
b. Inmuebles: 10 años
El anticresista tiene ius utendi y ius fruendi y esos frutos se imputarán:
1. Gastos e intereses
2. Capital
El anticresis tiene la obligación de conservar la cosa, porque puede usarla, explotarla, darla en arrendamiento pero desde un origen adquiere la obligación de restituir al cumplimiento del plazo o antes si se ha cumplido con la obligación por parte del deudor.
Se procede a la inscripción del registro correspondiente.
Naturaleza Jurídica
Derecho real de garantía.
Artículo 2212CCC: El anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Caracteres del anticresis
1. Convencionalidad: mediante el otorgamiento del acto jurídico. Derecho real que se ejerce por la posesión. El constituyente debe entregar al acreedor anticresista el objeto para que este pueda aplicarse la teoría del título y modo suficientes.
2. Accesoriedad: los derechos reales de garantía son accesorios al crédito que aseguran. No son autónomos sino que se constituyen para garantizar otro derecho de naturaleza creditoria, de ahí que el titular es un acreedor anticresista. Es titular de un derecho principal, que es el crédito y otro accesorio, que es el derecho real de anticresis. Pueden garantizarse cualquier crédito puro y simple, a plazo, condicional o eventual de dar, hacer o no hacer. El accesorio sigue la suerte del principal.
Puede constituirse para su operatividad inmediata o diferida.
- Inmediata: cuando el objeto del crédito coincide con los frutos del objeto del anticresis. Ej. para garantizar una obligación dineraria se puede constituir anticresis sobre un objeto que también produce sumas de dinero, vgr. Se constituye derecho real de anticresis a sobre un inmueble que está sujeto a un contrato de locación. Al percibirse frutos
- Diferida: generalmente cuando la obligación sea de hacer o no hacer porque el acreedor ejerciendo este derecho no logrará que el acreedor realice o se abstenga de cumplir el contenido de la prestación. Ej. el deudor debe cantar o participar en un evento deportivo puede constituir derecho real de anticresis pero el deudor debe ejecutar el acto que hace a la prestación. En caso de que omita cumplir con la prestación, allí se tornará operativo el derecho de anticresis. Se utilizará para garantizar al suma de dinero que se hace necesaria para resarcir el perjuicio ocasionado por el incumplimiento de la obligación de hacer/no hacer. Esa obligación sí podrá ser resarcida por el acreedor anticresista directamente del objeto cuando este genera frutos civiles.
3. Especialidad:
a. En cuanto al objeto: en el titulo constitutivo (convencionalidad) debe individualizarse debidamente el objeto
b. En cuanto al crédito: debe individualizarse el objeto garantizado/garantizante. En caso de que existan varias cosas o varios objetos cual es el crédito garantizado y cual es el garantizante.
4. CARÁCTER NATURAL: Indivisibilidad: los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a la deuda y cada parte de estos bienes (ej. cada uno de los inmuebles), quedan afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes (cada deuda). Ej. si se constituye una anticresis sobre un objeto indivisible o varias cosas divisibles y en el caso de que sean divisibles (cuotas). El derecho real garantizante no se extingue parcialmente a medida que se extingue el derecho creditoria garantizado.
EXCEPCIONES:
I. Pacto en contrario: respecto del crédito y bienes afectados de forma convencional.
II. Divisibilidad judicial: cuando la indivisibilidad la dispone el juez.
Ej. si constituí derecho real de anticresis sobre un determinado bien, puedo pactar con mi acreedor al extinción progresiva del derecho real conforme se vaya extinguiendo parcialmente el crédito a través del pago de cada una de las cuotas.

Sujeto del derecho real de anticresis.
Titular del crédito y será titular del derecho real garantizante, el titular de anticresis.
El art. 15 dice que debe tratarse de una persona porque el sujeto titular de los derechos creditorios y reales es una persona.
Tanto las personas físicas (capaces o incapaces), o jurídicas (privadas o públicas) pueden ser titulares de los derechos individuales que integran su patrimonio.
Objeto del derecho real de anticresis
Art. 2212 CCC: quedan comprendidos los inmuebles, y los muebles cuyos títulos se establece la inscripción un registro creado y regulado por ley. Ej. buques, aeronaves o caballos de sangre pura de carrera.

El anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero entregado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando le ley requiere la inscripción en el respectivo registro, a los efectos que corresponda.
La necesidad de inscripción del título en un registro debe ser impuesta por la ley, pues proviene de un instrumentos dictado por una sociedad, asociación o federación como la sociedad rural argentina, la asociación civil de Jockey Club argentino, la federación cinológica argentina o la federación colombófila argentina no convierten en registrables a las cosas que refieren. Entonces tienen calidad de cosas registrables:
 Los inmuebles, cuyo registro ha sido creado por la ley 17.801;
 Los automotores, registrables por el decreto 6582/58,
 Los buques, cuyo registro contempla la ley de navegación 20.094
 Las aeronaves, cuyo registro ha sido impuesto por el código aeronáutico, ley 17.285;
 Los caballos de pura sangre de carrera, ley 20.378.
Extensión en cuanto al objeto
En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras, las rentas debidas.
Subrogación real: la garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro que le permite obtener la subrogación real.
Los inmuebles o muebles registrables se integran con:
1. Accesorios físicamente unidos: si el objeto del anticresis es un terreno pero luego se edifica, produciéndole más frutos que cuando era un terreno, esos nuevos frutos también están afectados al pago del crédito.
2. Mejoras: si debido por una obra que tiene por la finalidad mejorar el objeto y esta mejora genera una mayor percepción de frutos también estarán afectados al pago de la deuda. Lo coloca por encima de lo que el propio acreedor aceptó.
3. Frutos pendientes y rentas debidas: si al momento de constituirse el anticresis, es decir luego de entregado el título y el modo, existen frutos pendientes o rentas debidas, estos los percibe el acreedor anticresista.
4. Aumento por extinción de cargas o gravámenes: ej. un inmueble gravado con una servidumbre. Si durante la vigencia del anticresis se extingue la servidumbre y debido a esa extinción genera mayor cantidad de frutos también quedan afectados a la percepción de frutos del anticresista.
5. Bienes sustitutos → indemnización por expropiación
→ indemnización por la aseguradora.
El punto 5 remite a la subrogación real: cuando un bien afectado a anticresis se sale del patrimonio, se deteriora, o destruye y en su lugar entra un bien mueble registrable o un inmueble, este bien queda afectado al derecho real de anticresis. Ej, en los casos en los que se indemniza por indemnización.
Ej. expropiación: sale el inmueble→ entra la indemnización (subroga el inmueble)→con ese dinero adquiero otro inmueble →este nuevo inmueble se subroga realmente en el inmueble que quedó constituido en el contrato (ppio. de convencionalidad)
Aseguradora: si el inmueble se incendia →la aseguradora paga la indemnización y esta se subroga en el inmueble →con esa plata compro otro inmueble→ ese inmueble nuevo queda afectado al anticresis.

Adquisición del derecho real de Anticresis
Título y modo suficiente.
Título: por el principio de convencionalidad.
Modo: debido a que para percibir los frutos, requiere la entrega física del objeto.
Tanto el título y modo suficiente deben reunir tres requisitos:
a. TÍTULO
I. Forma: escritura pública (art. 1017CCC o forma escrita para muebles registrables, no es necesario que sea en escritura pero sí que sea un instrumento privado con firma certificada, que es el formulario que entrega el registro correspondiente y que por el solo ingreso ya queda certificado por el funcionario que desempeña sus funciones en ese registro)
II. Fondo:
II.I. Capacidad: plena capacidad o también puede hacerlo el sujeto con capacidad restringida. Nunca el incapaz. Esto es así porque el derecho real de anticresis es un acto de administración. (arts. 32, 48 y 49 CCC)
II.II. Legitimación: titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie y usufructo.
b. MODO
I. Forma:
I.I. Entrega: tradición
II. Fondo
I.I. Capacidad: plena o restringida (acto de administración)
I.II Legitimación: ídem req. de fondo del título
Facultades del titular de anticresis
Facultades materiales:
Ius posidendi: porque es un derecho que se ejerce por la posesión, no se encuentra excluido por el art. 1891 CCC.
Ius utendi: 2215CCC El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos
Ius fruendi: Los frutos se imputan primero a gastos e intereses y luego a capital. Tiene derecho a percibir los frutos y explotarla él mismo o darla en arrendamiento, puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.
Ius abutendi: no. art. 2216 debe abstenerse de ejecutar actos que produzcan la modificación, degradación o desnaturalización del objeto.
Facultades jurídicas:
Transmitir: 2186: accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorio s al crédito que aseguran y son intransmisibles sin el crédito y se extingue con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renncia, no afecta la existencia del crédito.
Constituir derechos personales: 2216CCC puede darla en arrendamiento, percibir lo que pague el titular de servidumbre.
Constituir derechos reales: 2168: está legitimado el acreedor anticresista puede constituir servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión.
Renunciar: 2186 CCC: la extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, n afecta la existencia del crédito.
Obligaciones del acreedor anticresista
I. Conservar el objeto: art. 2216 debe abstenerse de ejecutar actos que produzcan la modificación, degradación o desnaturalización del objeto.
II. Respetar el destino: Art. 2216, ej. si se trata de un inmueble apto para la siembra y no para otro destino, el acreedor debe satisfacer su crédito llevando a cabo esa actividad y percibiendo los frutos que surgen de la siembra del inmueble.
el acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
III. Pagar contribuciones y cargas: 2217: el titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del objeto, aunque este no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y cargas del objeto.
IV. Rendir cuentas: 2215: el acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a los gastos e intereses y luego al capital de lo que debe dar cuenta.
la rendición de cuentas debe ser documentada, presentación de los balances y la documentación que respalda esos balances.
V. Restituir: 2216 in fine: el incumplimiento de los deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
Puede que el constituyente haya enajenado el bien, en cuyo caso debe restituirse al sucesor individual o causahabientes en caso de fallecimiento pero el acreedor anticresista continuará ejerciendo sus derechos por el tiempo remanente hasta la percepción de todo el crédito, dado que aunque el constituyente fallezca, el derecho real es erga omnes.
Extinción del anticresis
Vía directa: no deriva de la extinción del crédito.
a. Destrucción total del objeto: carece del objeto, la cosa sobre la cual ejercer el poder jurídico.
b. Renuncia: No de la deuda, sino del derecho real y adquirirá el status de acreedor quirografario.
c. Consolidación: ocurre generalmente cuando el anticresista compra el objeto sobre el cual ejerce el derecho real.
d. Incumplimiento de las obligaciones: obligación de conservar el objeto y respetar el destino.
e. Caducidad del asiento registral: se produce en tanto y en cuanto no sea renovado. Al cabo de 20 años para inmuebles y 10 años para muebles registrables.
Vía de consecuencia/refleja: la extinción del derecho principal propaga sus efectos al derecho accesorio, es decir al derecho real de anticresis garantizante.
Cancelación del anticresis
Actualizar en el registro respectivo el estado jurídico del inmueble, instar el trámite para que en el registro conste que el derecho real ha sido extinguido y hacer público que el bien se encuentra libre de gravamen.
Modos de cancelación:
Voluntariamente: en realidad es impuesta por la ley. Por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las constancias registrales.
(art. 1017: deben otorgarse por escritura pública los actos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles y todos los actos que sean otorgados en escritura pública).
Si el objeto hubiere sido un bien mueble registrable, se hará mediante el mismo formulario que se otorgó para su constitución y la correspondiente baja en el registro.
Judicial: por el juez, ante incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En caso de negativa, se inicia un acción de cancelación de anticresis: lo impone el art. 2204.
a. Parte actora: el propietario del bien/constituyente
b. Parte demandada: acreedor.
Denuncia que el crédito se encuentra extinguido y por lo tanto, el derecho real también. Se corre traslado y en el caso de que se allane o ante el rechazo de las excepciones, el juez ordena la actualización de las constancias registrales

Prenda
Líneas generales. Mariani Farina
La posesión la tiene el acreedor prendario quien tendrá la obligación de devolverla cuando la misma se extinga.
Sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por contrato público o privado pero siempre será necesaria la fecha cierta.
Para que se perfeccione debe existir la entrega de la cosa porque es un derecho real en el que el acreedor tiene la posesión.
Puede ser constituida por el dueño y el condómino pero esta no puede prendar su parte indivisa porque significa ejercer una facultad material sobre la cosa, con lo cual necesita ser consentida por todos los demás condóminos.
Si el deudor no cumple, se realizará en bien por subasta pública, arts. 2228 y 2229 del CCC.
Créditos instrumentados: existe la posibilidad de prendar sobre cualquier crédito instrumentado que pueda ser cedido. Ejemplo: pagaré.
La prenda cuando se instrumenta debe ser por instrumento público o instrumentado con fecha cierta.



El acreedor prendario podrá ejecutar, intimar, y una vez extinguida la obligación garantizada, el acreedor realizará la restitución del instrumento en que quedara algún remanente debe rendirle cuentas al titular del crédito de cuanto y qué ha percibido para acreditar la existencia del probable remanente.
En la prenda con registro, el constituyente conserva la cosa, no desplaza la posesión.
Concepto
2219: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado por instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente capítulo.
Ej: préstamo garantizado con prenda. Mientras el plazo esté pendiente, tiene facultades para poseer y el deber de conservar la cosa, hasta que pueda exigir el pago.
Luego, llegará el momento del vencimiento, ej. a fin de año, el deudor tiene la obligación de su prestación y pueden darse dos circunstancias:
a. Cumplimiento: el acreedor prendario debe restituir la cosa
b. Incumplimiento:
a. Remate judicial y luego cobrarme el crédito a través de la venta y entregar el remantente
b. Atribuirme la cosa hasta el valor del crédito. Si la cosa es de mayor valor que el crédito, tendré que desembolsar la diferencia.
c. Venta privada y con el producido cobrarme el crédito (cap+int) y entregar el remanente al propietario/deudor.
Naturaleza jurídica
Derecho real sobre cosa ajena en función de garantía. Art. 1887 y ss.
Caracteres de la prenda
a. Convencionalidad
b. Accesoriedad
c. Especialidad:
a. Crédito
b. Objeto
d. Indivisibilidad
a. Salvo pacto en contrario
b. Salvo disp. judicial
Clasificación de la prenda
Prenda con desplazamiento o con posesión ≠ prenda con registro
La prenda con registro no fue regulada en el código civil y comercial.
La que se ve en la materia es la prende con desplazamiento o con posesión.
A su vez, la prenda con desplazamiento puede ser sobre cosas no registrables o créditos.
Sujeto
Titular del crédito y será titular del derecho real garantizante, el titular de anticresis.
El art. 15 dice que debe tratarse de una persona porque el sujeto titular de los derechos crediticios y reales es una persona.
Tanto las personas físicas (capaces o incapaces), o jurídicas (privadas o públicas) pueden ser titulares de los derechos individuales que integran su patrimonio.
Objeto
Deben estar en el comercio, deben ser cosas muebles no registrables, sean no consumibles o fungibles, no puede recaer sobre cosas muebles que sean inmuebles por accesión o que estén por fuera de la garantía de los acreedores. Ninguno de los cónyuges o integrantes de la unión convivencial puede sin el asentimiento del otro celebrar contrato de prenda respecto de muebles indispensables para la vivienda familiar, ni respecto de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o conviviente o al ejercicio de su trabajo o profesión aunque sean de propiedad del constituyente.
No pueden gravarse con prenda créditos que no están instrumentados.
La prenda sobre cosas fungibles es calificada por la doctrina como una prenda irregular por su analogía con el depósito irregular, en el que el acreedor se convierte en propietario y por lo tanto no hay prenda regular, sino irregular. El acreedor cumple con su obligación de restitución al entregar igual cantidades de cosas de la misma especie y calidad. La prenda es regular si esas cosas fungibles se entregan en saco o sobre cerrado cuya apertura se vedó al acreedor.
Se puede dar en prenda dinero dado que es una cosa mueble no registrable, fungible y consumible. El acreedor prendario toma ese dinero y lo ingresa a su patrimonio, y si luego el deudor cumple la obligación que dio motivo a dicha prenda, debe devolver la misma cantidad y calidad.
Ej. para garantizar que se va a pagar el alquiler se suele hacer un depósito de X cantidad de dinero que luego de pagar el alquiler es devuelta.
Prenda sobre cosas ajenas
Si el acreedor que tomó una cosa en prenda de una persona que resulta que no era el dueño, devuelve la cosa prendada a quien la reclama como dueño, le puede exigir al deudor que le entregue la cosa a quien la reclama como dueño, le puede exigir al deudor que entregue otra cosa en prenda de igual valor (y si este no lo hace, puede exigirle que cumpla con la obligación principal aunque no haya vencido el plazo.
Recordemos que el art. 1008 autoriza que un bien ajeno pueda ser objeto de un contrato.
El acreedor no puede negarse a restituir la cosa alegando que no le pertenece al constituyente, eexcepto que se trate de una cosa perdida por el dueño o hurtada a este.
Si el acreedor sabe que la cosa es hurtada o perdida, debe comunicárselo al dueño para que este la reclame judicialmente y será responsable en caso de que omita efectuar el comunicado o si, pese a hacerla, restituye la cosa al constituyente. El duepño verdadero no puede pretender del acreedor la devolución de la cosa sin consentimiento del constituyente o sin orden judicial.



Garantía por evicción
El deudor responde por evicción de la cosa prendada si la prenda se constitituyó con su consentimiento. La prenda constituida por un tercero sin la conformidad del deudor no puede perjudicarlo.
Surge del art. 2219 del Código Civil y Comercial:
a. cosa mueble no registrable: una cosa mueble es no registrable cuando la ley no requiere la inscripción de os títulos en el registro correspondiente. Los documentos portantes de derechos no acceden a un registro. Ej. casa de empeño.
b. Créditos instrumentados: la prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido. La regla general es que todos los derechos son susceptibles de ser cedidos. Debe considerarse que se encuentran las cuotas parte de una SRL y las acciones SA. (Art. 156 LGS y 219 LGS N°19.550)
Ídem: extensión en cuanto al objeto e integración de muebles registrables o créditos (accesorios físicamente unidos; mejoras; frutos pendientes y rentas debidas (ej. dividendos de las acciones/cuotas partes); aumento por extinción de cargas; bienes sustitutos: indemnización por expropiación e indemnización por la aseguradora)
Adquisición de la prenda
Título y modo suficiente, pero en la prenda de créditos debe cumplirse con un tercer paso: la notificación al deudor cedido.
Prenda de cosas:
a. TÍTULO
I. Forma: escritura pública (art. 1017CCC o forma escrita para muebles registrables, no es necesario que sea en escritura pero sí que sea un instrumento privado con firma certificada, que es el formulario que entrega el registro correspondiente y que por el solo ingreso ya queda certificado por el funcionario que desempeña sus funciones en ese registro. Art. 2219, en la definición)
Art. 2222: la prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos y demás datos qiue sirven para individualizarlos.
II. Fondo:
I.I. Capacidad: plena capacidad. Nunca el capaz restringido o incapaz.
I.II. Legitimación: titulares de dominio y condominio, porque los restantes derechos sobre cosa propia son solamente sobre inmuebles y la prenda solo puede ejercerse sobre bienes muebles.
b. MODO
I.I. Entrega: tradición
I. II. Fondo
I.I. Capacidad: plena (acto de disp.)
I.II Legitimación: ídem req. de fondo del título

Prenda de crédito
Si yo soy acreedora de Juan Pérez y tengo un pagaré suyo, el vencimiento de ese pagaré se torna exigible el 31/12, si necesito dinero antes puedo pedirle a un sujeto X, le hago entrega del pagará firmado por Juan Pérez.
a. TÍTULO
I. Forma: por escrito. Art. 2222: la prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos y demás datos qiue sirven para individualizarlos.

II. Fondo:
I.I. Capacidad: plena capacidad.
I.II. Legitimación: acreedor o todos los coacreedores en su conjunto.
b. MODO
I.I. Forma. Entrega del crédito instrumentado al acreedor.
II. Fondo
I.I. Capacidad: plena (acto de disposición)
I.II Legitimación: ídem req. de fondo del título
c. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR DEL CRÉDITO PRENDADO
El deudor que suscribió el pagaré a favor de quien ahora se convierte en deudor, a su vez, respecto del acreedor prendario. Existe una cadena de sujetos deudores y acreedores.
Concurrencia de prendas
Art. 2223: puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar a que esta sea compartida.
Comentario SAIJ
Siempre puede constituirse una nueva prenda sobre la cosa gravada, si quien detenta la cosa gravada acepta poseerla en nombre del nuevo acreedor. El primer acreedor difícilmente acepte poseerla en nombre del nuevo acreedor porque ello lo obligaría a cumplir con las obligaciones del depositario ante el nuevo acreedor
Si es un tercero el que detenta la cosa, no es necesaria la conformidad del primer acreedor para la constitución de la nueva prenda dado que tal acto no lo perjudica y puede actuar en virtud de la preferencia que emana de la prenda, como si la prenda no existiera dado que le resultaría inoponible.
El código prevé que la prioridad entre los acreedores prendarios queda establecida por la fecha de su título. Pero como el derecho real de prenda se constituye por el título y el modo, la prioridad no se rige exclusivamente por la fecha del título, sino que también está influenciada por el principio de buena fe y por el derecho de preferencia, si los acreedores que concurren son de buena fe, tiene mejor derecho el primero que recibió la tradición (o desplazamiento vía traditio brevi manu) y si ninguno adquirió la tradición, recién entonces deberá atenderse a la fecha cierta del título constitutivo.
Si las dos prendas nacen en el mismo momento no habrá preferencia de uno sobre el otro, ambos acreedores comparten la prioridad, en consecuencia, si el producido de la venta dela cosa empeñada es insuficiente, cobran a prorrata. Pero los acreedores prendarios podrán establecer otro orden de prelación.
Facultades del titular del acreedor prendario
Facultades materiales:
- Poseer: SÍ 2219: debe entregarse al acreedor. 1891 CCC: todos los derechos reales se ejercen por la posesión, salvo la servidumbre y la hipoteca. NO EJERCE ANIMUS DOMINI, SINO ANIMUS PIGNUS, detenta la posesión únicamente para satisfacer su necesidad de garantía. Si el constituyente y el acreedor lo acuerdan la cosa puede quedar al cuidado de un tercero quien será su tenedor.
Art. 2221. Posesión. Los derechos provenientes de la prenda subsisten mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla respecto de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al propio constituyente.

El acreedor prendario puede recuperarla de quien la tiene en su poder, incluido del propietario mismo. Para ello tiene a su favor las acciones que nacen de su derecho real y la posesión que ejercía: la acción reivindicatoria o la posesoria de despojo. Si intenta la acción real, pierde el derecho de iniciar la posesoria pero si interpone la acción posesoria puede luego entablar la real.

Sí se extingue la prenda por pérdida definitiva de la posesión definitiva de la posesión por el acreedor sea porque:
a. El otro adquirió la posesión de la cosa, art. 1898
b. Desapareció la probabilidad razonable de recuperar la cosa, art. 1931 inc. d)
La extinción de la prenda no acarrea la de la obligación garantizada.

- Usar: NO. No puede servirse del objeto sin consentimiento del deudor. Solo puede usar las cosa prendada si es necesaria para su conservación. No puede abusar en el uso la cosa ni perjudicarla de otro modo. El incumplimiento de esta regla genera da derecho al acreedor a:
a. dar por terminada la garantía y que la cosa sea restituida
b. pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor: acá la prenda no termina y el acreedor puede pedir la ejecución una ve que le corresponda
c. reclamar daños y perjuicios: sigue la prenda y la cosa prendada continúa en poder del acreedor, al cual lo obligan a cesar en el uso y/o abuso que esté cometiendo ( y si el deudor es dueño del objeto gravado puede descontar ese crédito por daños y perjuicios de la obligación principal)

- Gozar: SÍ. para imputarlos a su crédito. Art. 2225: si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputaros al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en pacto en contrario.
Comentario SAIJ:
La prenda se extiende a la totalidad de la cosa gravada, incluidas todas sus piezas componentes y partes existentes al momento de su constitución o que sobrevengan. Quedan comprendidos todos los aumentos o acrecimientos, naturales o artificiales que la cosa experimente.
Se aplican a la cosa prndada las normas sobre transformación y accesión.
“Prenda anticrética”
En la prenda, normalmente el bien pignorado no produce frutos, pero si esta lo hace, por ejemplo, se constituye prenda sobre crías de anials o producido de la esquila de animales, es denominada por la doctrina “prenda anticrética” porque configura una combinación entre el derecho real de prenda (puesto que se entrega al acreedor como garantía del cumplimiento del crédito al cual accede) y al derecho real de anticresis (puesto que el acreedor satisface su crédito con los frutos que produce la cosa a la que se afectó al cumplimiento del derecho principal del acreedor, el crédito afianzado)

- Disponer: NO. En ningún caso puede abusa en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo. debe conservarla, dado que en caso de que sea desinteresado de su créditos debe restituir el objeto al constituyente en las mismas condiciones en las que lo recibió.
Facultades jurídicas:
- Transmitir: SÍ. 2186: los derechos reales de garantía son intransmisibles sin el crédito que aseguran.
- Constituir derechos personales: NO.
- Constituir derechos reales: NO
- Renunciar: SÍ. 2186: la extinción de la
Garantía por cualquier causa, incliuida la renuncia, no afecta a la existencia del crédito y asume una posición de acreedor quirografario.
Efectos entre el acreedor y el titular del objeto
I. Mientras el plazo está pendiente:
I.I. Conservar el objeto
El acreedor tiene la obligación de conservar el objeto, se refiere tanto a la prenda de cosas como de créditos.
Respecto de las cosas muebles: El acreedor prendario no puede usar la cosa prendada sin el consentimiento del deudor, en ningún caso puede abuscar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de ningún modo.
Respecto de los créditos instrumentados: el acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato. Se trata de un mandato sin representación.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria, el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el art. 2229
Comentario SAIJ:
El prendario debe adoptar todo acto y medida conservatorios tendientes a la preservación del crédito prendado, evitando su menoscabo, extinción o caducidad o prescripción de las acciones respectivas. Ejemplo:
a. En los casos en los que la mora del deudor no se produce automáticamente, debe interpelarlo para constituirlo en mora. Si la obligación de la qu resulta el crédito prendado está sujeta a plazo indeterminado propiamente dicho, debe solicitar judicialmente a fijación de plazo.
b. Debe rehusar el pago que intente hacer el deudor del crédito prendado que no reúna los requisitos de identidad, integridad, puntualidad y localización a adoptar las medidas conservatorias que permitan un pago “con todas las letras”.
c. El acreedor prendario no puede otorgar al deudor del crédito prendado quitas ni esperas sin la conformidad del titular del crédito prendado.
d. Si el crédito prendado es exigible y el deudor no lo paga puntualmente, debe perseguir el cobro aun judicialmente
e. El prendario debe cumplir, por su propia cuenta, o de común acuerdo con el titular del crédito si la ley o la convención prendaria así lo exigen, los acto que sean necesarios para evitar que el titular del crédito sea constituido en mora.

CONSECUNCIAS DEL INCUMPLIMIENTO:
El propietario de la cosa tendrá derecho a:
A. Extinción de la garantía y por lo tanto, restitución de la cosa. El acreedor, como pierde el derecho garantizante, será un acreedor quirografario.
B. Exigencia del depósito a costa del acreedor: desapoderarlo al acreedor de la cosa y dársela a un tercero que la cuide.
C. Reclamo de daños

II.- Vencimiento del plazo
II.I.- Pago
Se debe restituir la cosa, porque se extingue el derecho real por vía de consecuencia.
II.II.- Incumplimiento
A. Subasta
B. Adjudicación:
C. Venta privada:

El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según e contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe ser designado por el juez a simple petición del acreedor;
b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato. A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso. El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su adjudicación.
ARTÍCULO 2230. Rendición de cuentas Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.

Para la venta o adjudicación de la cosa pignorada no necesita la previa intervención judicial, basta para proceder, ante la mora del deudor, la sola orden que imparta el propio acreedor o un tercero designado por las partes, y el producido de dicha venta se aplica directamente, sin más, a la cancelación de la deuda garantizada. Luego el acreedor no hace más que rendir cuentas de lo actuado al deudor y al propietario, quienes pueden impugnarlas judicialmente, pero ello no obsta a la validez de la enajenación extrajudicial de la cosa. De esta manera, el cobro del crédito prendario se abrevia mucho en el tiempo y se reducen los costos de cobranza. La protección que el expropietario y el deudor pueden buscar en los tribunales es básicamente a posteriori de la ejecución.
El artículo aclara que el acreedor puede adquirir la cosa, sea en subasta, sea en la venta privada o mediante su adjudicación. En tal caso, adquiere la propiedad traditio brevi manu: su posesión animus pignus se jerarquiza y pasa a ser animus domini. La intimación fehaciente de pago al deudor y al propietario no deudor es un requisito esencial para proceder a la ejecución (art. 2200 CCyC), sin cuya observancia el procedimiento queda viciado de nulidad. La rendición de cuentas que debe hacer el enajenador, sea el acreedor, sea un tercero, se rige, salvo pacto en contrario, por lo previsto en los arts. 858 a 864 CCyC; la misma debe hacerse al deudor y también al propietario no deudor.

En el caso de los créditos instrumentados, el art. 2234 establece que: Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda. Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo 2229.
Extinción de la prenda
1. Vía refleja: por extinción del crédito, se propagan los efectos extintivos y en consecuencia también resulta extinguido el derecho garantizante.
2. Vía directa: cuando resultan aplicables alguno de los modos extintivos del derecho real.
A. Destrucción total: por tratarse de cosa mueble puede ser destruida por ejemplo en un evento que tiene potencialidad suficiente para extinguir el objeto.
B. Renuncia: abdicación voluntaria, indubitada y expresa por parte del acreedor.
C. Consolidación: una misma persona adquiere la titularidad de ambos derechos: acreedor de la deuda adquiere la propiedad de la cosa prendada.
D. Remate judicial/adjudicación/venta privada
Remate judicial: el adquierente de subasta lo adquiere libre de gravamen, el acreedor prendario se cobra capital, intereses, gastos y otorga el remanente al propietario.
Adjudicación: el acreedor prendario adquiere la propiedad.
Venta privada: mismo que el remate judicial.

Acciones Posesorias y Reales
Defensas de la Posesión y la Tenencia
Las acciones posesorias son dos: 2242 y 2241 que se llaman acción para mantener y acción para recobrar.
Si sos titular de un derecho que se ejerce por la posesión, podes elegir entre la acción real y la defensa posesoria.
Si sos titular de un derecho real que no se ejerce por la posesión, solamente cabe iniciar por una acción reivindicatoria.
Si hay una turbación el poseedor tendrá acción que procura que no se configure el desapoderamiento (acción por turbación). Si ya se produce el desapoderamiento (acción para recobrar/recuperar/de despojo) y en caso de hacerse lugar, obliga al demandado a restituir al bien.
Estas defensas (posesión y tenencia) están destinadas a evitar la justicia por mano propia.
La turbación es el desapoderamiento en grado de tentativa.
Defensas posesorias. Concepto
Son los medios legales (judiciales y extrajudiciales de forma excepcional 2240CCC - no procesales) para defender, tutelar o proteger en juicio (2241/2242CCC) las relaciones de poder (posesión y tenencia 190 y 1910) que proceden contra actos lesivos que amenazan (turbación) o impiden (despojo/desapoderamiento) su ejercicio.
2238. actos lesivos y finalidad de la defensa de la posesión.
Actos lesivos
I- Omisión de entrega: una persona tiene derecho a que se le entregue el objeto, por ejemplo el comprador de inmueble que tiene la escritura pero el vendedor no realiza la tradición. O en el caso de la tenencia, el sujeto que alquiló pero el locador no le permite el acceso al inmueble.
II- Turbación: actos tendientes a quitar la posesión o la tenencia, a privarlo del poder de hecho sobre la cosa al poseedor o tenedor
III- Despojo: la efectiva quita del poder de hecho sobre el objeto.
Al poseedor o tenedor, lo único que interesa es que sufra alguno de estos actos lesivos, no aplica para la mera intención de producirle un daño patrimonial. La finalidad de la demanda está ligada con el acto lesivo. Si hay turbación, se evita el desapoderamiento. Si el acto lesivo es el desapoderamiento, se tiene que promover una acción para recuperar.
Finalidades:
I- Adquirir la posesión o la tenencia
II- Mantener la posesión o la tenencia
III- Recuperar la posesión o la tenencia.

Elementos de la turbación
Turbación
I. Ejecución de actos materiales: si soy poseedora o tenedora de un objeto, para considerarme válidamente objeto de turbación, debe romper la puerta, cortar un alambrado. En los casos de contratos de locación, el locador suele cortar el agua y la electricidad
II. Despojar: ese deterioro o acto material no debe ser con intención de entrar a lastimar, ni generar daño porque eso corre por otros institutos, debe ser para despojar.
III. Falta de autorización: se ejecutan en contra de la voluntad del poseedor o tenedor.
IV. No se produce el efectivo desapoderamiento.

Actos especiales de turbación
1. Turbación por amenazas: amenaza fundada de sufrir n desapoderamiento
2. Turbación por obra inminente si yo soy propietaria del lote 25 y veo que están usurpando de a 1 desde el primer predio
Elementos del despojo
Despojo
I. Ejecución de actos materiales
II. Despojar
III. Falta de autorización
IV. Exclusión del poseedor o tenedor
Despojo por obra inminente: se comienza a edificar en una esquina por ejemplo, no puedo promover la acción porque no me excluyeron. Se considera que es tan grave la acción material, que se configura el despojo particular que es despojo por obra nueva.
Clases de defensas
Se puede proceder de dos maneras: por las vías judiciales y también por la defensa extra judicial de manera acotada y excepcional (2240) que se pueden ejercer ante los mismos actos lesivos. Art. 2240: se ejerce para mantener o recuperar la tenencia o la posesión. Sí se permite la defensa por mano propia dentro del margen acotado del mismo artículo, que requiere, entre otras cosas, inmediatez. Son dos vías paralelas que se complementan. Basta con que un requisito no se cumpla para tener que ir a la justicia.


VÍAS JUDICIALES
2239: un título válido no da la posesión o la tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. Le que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales para compelerlo a la tradición.
2241: Acción de despojo: pierde el corpus de la cosa porque es despojado.
2242: acción de mantener la tenencia o la posesión.
VÍAS DE HECHO
2240: En principio, está prohibida pero se autoriza excepcionalmente cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa esa protección contra toda violencia puede ser también ejercida por los servidores de la posesión.
Caracteres comunes a las acciones posesorias
Queda excluida la posibilidad de la defensa del 2240CCC.
- Finalidad: evitar justicia por mano propia, no tiene por finalidad tutelar derechos, muchas veces termina siendo hasta contrario a derecho. Sustento en el art. 2239, excepcionalmente 2240CCC. Ej. Si usurpo un inmueble, el titular de dominio no hace el juicio y acompañado de unos familiares me expulsa con violencia, puedo demandar al autor del desapoderamiento y el resultado es positivo, me hace lugar, le ordena al sujeto que me restituya el inmueble que es suyo y debe restituírmelo a mí, que lo estoy ocupando ilegalmente. La idea es que se le permita el derecho de defensa a quien intenta despojarse la cosa. Ej. locatario que deja de pagar los arriendos, el locador tiene derecho a promover juicio ejecutivo y si lo expulsa con violencia, puedo demandar al locador para que lo restituya y así deberá hacerse. El motivo es que cuando me expulsó no tuve derecho a defenderse y si me hubiere hecho el juicio para desalojarme, habría tenido derecho a defenderme demostrando el pago. Las acciones posesorias no se resuelven en atención a la titularidad del derecho real, sino en virtud del sujeto que es poseedor o tendedor y el acto lesivo con el cual ha sido afectado.
- Prescripción: breve, de un año, rompe el principio general de 5 años.
- Proceso: de conocimiento más abreviado (sumarísimo).
- Prueba: hay que probar 3 cosas:
a. Relación de poder: que era poseedor o tenedor
b. Acto lesivo: es turbado o despojado u omisión de entrega
c. Fecha: para la apreciación de la prescripción.
Está prohibido ventilar otras cuestiones como la titularidad del derecho, ni siquiera interesa quien lo es. Si se alegan títulos que exceden el objeto del proceso, hay que pedirle al juez que los desglose.
- Conversión de una acción posesoria a otra: Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en laque corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento.
porque existen dos acciones posesorias en función de si se efectuó el desapoderamiento efectivamente o no. Por ejemplo, se inició una acción por turbación y luego derivó en un efectivo desapoderamiento durante el transcurso del proceso. Puedo pedirle al juez que la acción iniciada para mantener ahora sea para recobrar y que al dictar sentencia, lo condene a restituir y no solo al cese de las turbaciones. Se deduce como un hecho nuevo, del que se corre traslado a la otra parte y se da lugar a la defensa en juicio, y contestado el traslado, continúa el juicio con la nueva carátula.
- Revisión en un juicio ulterior en un juicio ordinario: porque las acciones posesorias tutelan el hecho, no el derecho, debe controlarse con una acción ulterior que se revisa con una acción real que se promueve con posterioridad. Hay que tener 3 principios:
a. Prohibición de acumular: prohibido iniciar simultáneamente acción posesoria y acción real. Elegida una vía, no puede acumularse con otra.
b. Prioridad: iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado.
pasos a seguir cuando no se cumple con la prohibición de acumular, o sea cuando el afectado inicia los dos procesos de manera conjunta o iniciado uno, prosigue el otro. Primero, se resuelve la acción posesoria y luego la real.
c. Prevalencia: prevalece la acción real sobre la posesoria, porque la real tiene por finalidad tutelar el derecho, mientras que la posesoria, hecho. El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria. Si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda. Pero si interpone la acción posesoria, puede iniciar después la acción real.
Acción para adquirir
Art. 2239: Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o la tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a l tenencia, no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.
Legitimación activa: acreedor de una obligación de dar el objeto para transmitirla posesión o a la tenencia, como el comprador, donatario, locatario, comodatario, etc.
ej. comprador que arregló con el vendedor de un inmueble adquirir la posesión el día 1 de enero de 2021, si no cumple, tendrá expedita la acción para adquirir la posesión.
Ej. locatario, el sujeto ha alquilado, se otorgó un contrato de locación y tiene derecho a ingresar al inmueble el 1 de enero del año entrante y si el locador no le entrega la llave, no lo desocupa, etc. tiene disponible la demanda para hacerlo cumplir con la obligación
Lesión habilitante: incumplimiento de la obligación de ar
Legitimación pasiva: obligado incumplidor
Sentencia: ordena la entrega del objeto.
ART. 607 CPCCN: “Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:
1. Que quien lo intente presente título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia, con arreglo a derecho
2. Que nadie tenga título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto
3. Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa
Art. 608 CPC: Promovido el interdicto, el juez examinará el título y requerirá informe sobre las condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgará la posesión o la tenencia, sin perjuicio de mejor derecho y dispondrá la inscripción del título o poseyera el bien, la cuestión deberá sustanciarse en juicio ordinario.
Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra él se sustanciará por el trámite del juicio sumarísimo.
Si el título que presenta el actor para adquirir la posesión o la tenencia deriva del que invoca el oponente para resistirla, el juez dispondrá que la controversia tramite por juicio sumario o sumarísimo, atendiendo a las circunstancias del caso.

Acción para mantener la posesión o la tenencia
2242CCC: Corresponde la acción para mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Legitimación activa: Todo poseedor y todo tenedor
Lesión habilitante: TURBACIÓN: tentativa de desapoderar, no es una vía para accionar por simples molestias ej. art. 1973CCC
a. Turbación material: 2238CCC se requiere la turbación
1. Actos materiales: si un sujeto es tenedor o poseedor de un inmueble, para considerarme turbado, tiene que venir otra persona y ejecutar actos materiales. Ej. levantar un portón to tranquera, destrucción para estructuras quse se requieren para obtener suministro de servicios públicos
2. Intención de tomar la posesión: intención de despojar. Quedan excluidas aquellas conductas tendientes a simplemente buscar provocar un daño
3. Los actos deben ser contra la voluntad del afectado: no he prestado mi consentimiento
4. No haya resultado la exclusión absoluta, que todavía no hayan logrado privarme de la posesión o la tenencia (acá cabe iniciar acción para recuperar a través de una acción de despojo)
b. Turbación por amenazas: amenaza de sufrir un desapoderamiento. Todavía no se ha ejecutado ningún acto mato material pero una persona o grupo de ellas exterioriza la voluntad de ocupar el inmueble, ya tiene disponible la acción para mantener.
c. Turbación por obra inminente: que anuncian la inminente realización de una obra. Si el poseedor o turbador no ha sido turbado de forma física tampoco mediante amenazas, pero admite que es inminente que se está produciendo la ocupación. Ej. vivo en el lote 23, empezaron a invadir por el lote 15, siguieron por el 16, 17, etc.
Legitimación pasiva: todos los que incurren en la ejecución de los actos turbatorios.
Sentencia: cese de la turbación y astreintes.
El juez debe adoptar las medidas necesarias para que no vuelvan a ocurrir, que son las astreintes. Las astreintes han sido definidas como condenaciones conminatorias de carácter pecuniario a quienes no cumplen deberes jurídicos impuestos en un resolución judicial.
No hacec coass juzgada respecto del derecho, solo en lo que respecta a
Acción para recobrar/Acción de despojo
Por sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.

Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Elementos para la operatividad que es igual para todas las acciones:
I.- Legitimación activa: facultados para promover la demanda. Todos los poseedores y todos los tenedores.
II.- Lesión habilitante: despojo/desapoderamiento. Puede presentarse en dos variantes:
a. Desapoderamiento material: tiene la finalidad de recuperar el objeto. Elementos del desap. Material:
1. Ejecución de actos materiales, el autor del acto lesivo debe ejecutar actos en sentido material sobre el objeto.
2. Esos actos materiales deben ser ejecutados con la intención de tomar la posesión. No debe hacer cuando una intromisión temporaria que pudo obedecer a otra circunstancia que no sea la de tomar la posesión.
3. Esos actos materiales deben ser contrarias a la voluntad del poseedor o tenedor.
4. Producción de resultado: exclusión absoluta al poseedor o tenedor.

b. Desapoderamiento por obra nueva: por obra debe entenderse cualquier actividad que modifique el aspecto físico del inmueble. El intérprete tiende a entenderlo de forma literal, pero hay que tne er en cuenta que si se empieza a sembrar o a plantar, se asemeja a la construcción que se modifica el aspecto físico. También aplica para demoler una edificación preexistente
NO LO PRIVA DE LA POSESIÓN O TENENCIA DEL INMUEBLE PERO SÍ EN LA PARTE EN QUE EDIFICA
Legitimados pasivos: autor, herederos y sucesores particulares de mala fe. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. NO CONTRA QUIEN LO DESPOJÓ, SINO CONTRA EL POSEEDOR ACTUAL.
Sentencia: restitución del objeto o remoción de la obra nueva.

“La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad” Puede darse el caso que yo sea el dueño del inmueble y es de poseyendo y me entero que durante mi ausencia de ese inmueble ha sido usurpado. Entonces, si yo despojo a los poseedores venciera recupero el inmueble de propia autoridad, estos poseedores pueden iniciar la acción que estamos estudiando, la acción del artículo 2241 para que el juez me condene a mí a restituirle mi inmueble, y si acreditan todo lo tienen que acreditar, el juez les hace lugar y yo debo restituir el inmueble y después demandarlos para la restitución de mi predio. Esto es así porque puede darse el caso, cuando acudían a justicia por mano propia, no respete el derecho de defensa de los sujetos que despoje. Puede darse el caso que los verdaderos propietarios eran ellos y que quien estaba equivocado en acción por distintas circunstancias puede ser que yo haya estado seguro que estaba poseyendo mi predio y resulta que estaba poseyendo el predio lindero. Y en mi ausencia entró el verdadero propietario y lo despojé creyendo que era mi predio, y el predio realmente de mi propiedad era el de al lado; o puede darse el caso que despoje a un locatario de mi inmueble convencido que no me había realizado los pagos, y quizás los pagos si habían sido realizados pero el banco en el cual yo había indicado que se efectúen los depósitos, por desprolijidad en su organización o en su funcionamiento, no me informaba a mí que estaba percibiendo los arriendos por lo tanto el poseedor o el tenedor en este caso del locatario que ha sido despojado puede iniciar la demanda aunque el demandado que sea el.

Defensa extrajudicial de la posesión y la tenencia
Art. 2240 excepción al principio general que impide ejercer actos de mano propia. Permite bajo determinadas circunstancias defenderse para poder mantener o recobrar la posesión del objeto. En la norma se delimita el marco en el que puede ejercerse esta facultad que se delimita dentro de 4 requisitos:
ARTICULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.
Requisitos:

1. Agresión violenta injustificada e ilegítima: el. Poseedor de un objeto que para poder defenderse es necesario ser agredido por turbación
2. Imposibilidad de intervención de la fuerza pública: debido a las circunstancias de tiempo o lugar no debe tener quien se defiende posibilidad de acceder a la policial o judicial para ser auxiliado. En capital existe la ficción de que, tratándose de inmuebles, la policía siempre llega a tiempo.
3. Inmediatez: no debe haber intervalo de tiempo entre la agresión y la defensa
4. Defensa proporcionada: la fuerza que ejerce quien se defiende es la mínima necesaria para evitar ser desposeído o recuperar el objeto.
se ventila posteriormente a los hechos y se lo procesará quien se defiende, en cuyo juicio se examinará la responsabilidad a tenor del art. 2240 para examinar si se trató de una defensa regular.

Si uno de los elementos no se cumple, se estará ante una defensa irregular.

Defensa regular: la que cumple con los 4 requisitos, porque el ejercicio regular de un derecho propio no puede constituir como ilícito ningún acto.

Defensa irregular, la que incumple de la siguiente manera alguno de los requisitos:
1. No haber sido agredido: puede darse el caso de quienes se defienden sin haber sido agredidos. La agresión proviene de quien dice defenderse
2. Imposibilidad de intervenirse la fuerza pública: se observa en el circuito de cámaras que hay personas que intentan entrar a la propiedad y, en lugar de llamar a la policía, esperan a que entre para poder repelerlos.
3. Inmediatez: el ejercicio de la agresión y la defensa debe verificarse en el tiempo como acción – reacción. Ej. un sujeto priva a otro de la posesión. Quien ha sido privado de una cosa y luego lo encuentra al sujeto con lo que le robó y se lo desapodera con posterioridad.
4. Defensa desproporcionada: uso de fuerza innecesaria para recobrar el objeto, ej. mediante violencia con fin de aleccionamiento.

Si se incumple alguno de los supuestos, hay responsabilidad civil, penal por lesiones o muerte.
También será pasible de que eventualmente pueda iniciarse en su contra una acción posesoria o ejercer contra él una defensa extrajudicial.
Acción posesoria: por ejemplo, transcurrió tiempo entre el desapoderamiento y la recuperación. Ej. el titular legítimo que se entera después de semanas de que un usurpador está ocupando su inmueble y lo quiere desalojar mediante la violencia. Acción para recobrar o acción por despojo.
Defensa extrajudicial: también por ejemplo cuando no se cumplió con la inmediatez. Originariamente soy el poseedor o tenedor de un inmeuble, me lo usurpan, transcurren unos meses y luego decido recobrarlo de propia autoridad, la defensa es irregular porque hay falta de inmediatez. El poseedor ilegítimo podrá ejercer contra mí defensa extrajudicial.

Acciones Reales

Rudolf von Ihering: un derecho subjetivo es un interés jurídicamente protegido/tutelado.
Todo derecho debe conferir al titular una acción para poder protegerlo.
El interés del titular permite ejercer los actos propios de su derecho, ej. el titular dominial puede usar, gozar y disponer material y jurídicamente del objeto de su derecho y en caso de que alguien menoscabe el ejercicio de su derecho, podrá interponer una acción real para ser restituido en el ejercicio de sus facultades. Ej. para que cesen los actos que configuran el menoscabo.

Art. 2247: acciones reales: son los medios para defender en juicio (porque solo pueden ejercerse de forma judicial) la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden (pero también se permite para amenaza, restitución, menoscabo o incertidumbre en los límites) su ejercicio.

Tipos de acciones reales.

 Reivindicatoria: cuando se impida el ejercicio del derecho real. Desapoderamiento.
 Negatoria: no llega a impedir el ejercicio del derecho real pero sí se configura una amenaza o una restricción del ejercicio.
 Confesoria: los actos lesivos configuran un menoscabo que ni siquiera llegan a lograr el impedimento. Molestias.
 Acción para deslinde: existe incertidumbre en el cual se encuentra la línea separativa entre dos inmuebles.

Enumeración de las Acciones Reales
Existen distintos hechos que habilitan la interposición de la demanda, que serán tutelados mediante las siguientes acciones reales. El orden en el que se ubican en el código es según la gravedad de la lesión producida en perjuicio del titular derecho real.
 Reivindicatoria: desapoderamiento
 Negatoria: turbación, utilización indebida. Ej. en una casa de telefonía celular coloca una antena en el techo de una casa sin consentimiento del titular del inmueble.
 Confesoria: molestias que se ocasionan generalmente entre inmuebles linderos o cercanos y se molesta mediante las inmisiones del art. 1973 del Código Civil y Comercial.
 Acción para deslinde: incertidumbre por ambas partes, porque si existe conflicto es cuestionamiento y uno de los titulares asevera que la línea divisoria pasa por un lado y el del otro dice que pasa por otro, la situación en conflicto no es incertidumbre sino cuestionamiento y se debe resolver a través de una acción reivindicatoria a instancias del propietario que se considere afectado reivindica esa franja de terreno.
La incertidumbre no es un acto lesivo en sí mismo, sino que es una situación de hecho entre los titulares de ambos inmuebles.

Caracteres comunes a las cuatro Acciones Reales
Imprescriptibilidad, sin perjuicio de lo dispuesto en cuanto en materia de prescripción adquisitiva. Ej. cuando demande y el ocupante ya haya adquirido por prescripción, mi demanda no será procedente porque ya no soy titular del derecho real. Puede darse el caso de que el ocupante reconvenga procesalmente por prescripción cumplida y me rechace la demanda.

Tramitación: juicio ordinario: todas las contiendas que no tuvieren señalada una tramitación especial serán ventiladas un juicio ordinario. Art. 319 CPC

Sustitución 2250CCC: sustituirla por otra que tenga por objeto el resarcimiento del daño. El actor puede optar el restablecimiento del derecho real o bien puede reclamar la indemnización sustitutiva del daño. Ej. soy titular de un campo que es apto para la siembra y el usurpador realiza acciones que dañan dicha aptitud por el uso que le ha dado. Como ya no me es de interés recuperarlo por perder la aptitud, puedo sustituir la acción real por una indemnización sustitutiva, que será el valor del inmueble y los daños. No puedo ejercer las dos, solamente puedo elegir una.

Complementación 2250CCC: habiendo optado por el restablecimiento de todas las facultades que conforman el ejercicio de su derecho puede pedir la indemnización complementaria. La acción de daños y perjuicios tramita por separado en la que exigiré el resarcimiento de los daños: ej. privación de uso que ocasionó lucro cesante por la imposibilidad de percibir los frutos durante la ocupación y la pérdida de valor por el deterioro o bien todo el importe que se necesita devolver el predio al estado anterior.

SAIJ
Art. 2251: las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares.
Cuando la acción se dirige contra los cotiturlares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige con tra terceros, puede por tener objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos os que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica solo a los que han intervenido en juicio.

Finalidad de las Acciones Reales y lesiones que las habilitan
Con cuatro acciones reales deben tutelarse todos los derechos y deben contemplarse todos los actos lesivos posibles
12 D.R. que se ejercen por la posesión Servidumbre Hipoteca
REIVINDICATORIA 1. Desapoderamiento 1. Desapoderamiento
NEGATORIA 1. Turbación
2. Utilización indebida o excesiva 1. Turbación
2. Utilización indebida o excesiva
CONFESORIA 1. Incumplimiento de restricciones y límites al dominio. 1. Impedimento de ejercicio 1. Incumplimiento a restricciones
2. Impedimento de ejercicio.
ART. 2248

La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen su desapoderamiento.

La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión. Y corresponde ante actos que constituyen la turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre (todavía no está constituida la servidumbre) u otro derecho inherente a la posesión.
Ej. un sujeto el titular de un inmueble edificado ve que mientras estaba de vacaciones una empresa instaló una antena en el techo de su casa. No es un desapoderamiento tampoco una turbación porque no tiene por finalidad el desapoderamiento, sino que se trata de una atribución indebida de una servidumbre porque quería servirse de él.

La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre (acá sí se trata del derecho real) u otro derecho inherente a la posesión (art. 1932 y límites al dominio). Básicamente el acto lesivo podría considerarse como una molestia.
Límites al dominio:
1. Inmisiones
2. Ubicación de vistas y luces
3. Colocación de arboles o arbustos colocados e modo tal que pueda causar molestias al titular del inmueble colindante.

Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
Tutela en todos los casos en los que el inmueble sufra cualquiera de los actos lesivos que puedan ejercerse sobre dicho bien debido a que disminuirían su valor venal.

Acción para el deslinde: cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles entre dos inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta y demarcar el límite en el terreno: LA FINALIDAD ES TENER LA DIVISIÓN EN EL TERRENO, EN LOS HECHOS, PLASMARLA EN EL TERRENO AUNQUE EXISTA DIVISIÓN EN EL PLANO.

Acción Reivindicatoria
Legitimación
Legitimación activa.
Son legitimados activos los sujetos que son titulares de alguno de los doce derechos reales que se ejercen por la posesión y al acreedor hipotecario, dado que este también puede iniciar dichas acciones. Por lo que se llega a la conclusión de que son trece los legitimados activos.

Legitimación activa: contra el poseedor o el tenedor del objeto.
Poseedor: poseedor actual que está poseyendo el objeto al momento en el que se inicia la demanda. No debe dirigirse contra quien efectuó el desapoderamiento si ya no la tiene.
Ej. un sujeto que es despojado y el autor del despojo lo enajena, se debe demandar al poseedor actual no en carácter de autor del desapoderamiento sino en carácter de ser el poseedor actual.
Si el adquirente lo donó, tendré entonces que demandar al donatario del adquirente del autor del desapoderamiento y así sucesivamente.
También puede demandarse al tenedor: el que lo recibe del tenedor y además lo representa. Ejemplo, el titular de dominio es desposeído por otro sujeto y luego este sujeto lo entrega en locación. Cuando perciba quién es el que está en posesión o a través de una diligencia preliminar, este locatario tiene la obligación de darle aviso al promotor de la demanda quien es el poseedor a quien está representando a los efectos de dirigir contra él la demanda. (nominatio auctoris) Conviene mantener al tenedor en el proceso en carácter de tercero interesado así la demanda podrá serle oponible a ambos sujetos y así obligarlo a restituirme el inmueble cualquiera de los dos.

Lesión habilitante
Corresponde ante actos que producen el desapoderamiento, puede ser por sustracción, abuso de confianza o enajenación nula.
a. Sustracción: usurpación de un inmueble o hurto de un objeto mueble.
b. Abuso de confianza: se configura cuando el titular lo entrega voluntariamente a otra persona, quien será el tenedor y como tal estará obligado a la restitución. Pero luego, este sujeto, ejecuta un acto que se conoce como interversión del título y omite la restitución y comienza a comportarse como dueño, ascendiendo de categoría de tenedor a poseedor. significa que tenía en su poder el corpus y ahora tiene animus domini. Tendré que demandar al titular de abuso de confianza.
c. Enajenación nula: ej. titular del derecho real lo enajena sin gozar de capacidad suficiente para ejecutar tales actos. No tiene entidad suficiente para transmitir el derecho real. Es un poseedor ilegítimo porque sigue sin ser titular del derecho real. En la hipótesis de que el que adquirió en virtud de una enajenación nula, a su vez lo transmita, podré dirigir la demanda contra el subadquirente del objeto.

Prueba
Art. 2256 CCC: Rige el principio de amplitud de prueba.

ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:

a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común (se observa que hubo una persona que vendió ese inmueble dos veces), se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título; esto es porque el derecho real se perfecciona con la unión entre el título y modo suficiente

c.si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores (ej el actor lo recibe de Juan Perez y el demandado de José García) y el título del reivindicante (es decir el actor es quien presenta el título y no el demandado) es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica, o sea que debe hacerse lugar a la demanda.

Ej. la parte actora acompaña título del mismo surge que adquirió el inmueble de Juan Pérez en el año 2010. La parte demandada contesta que lo recibió de otra persona indica que lo adquirió de José García pero no acompaña el título está poseyendo del año 2015. Como mi título es de fecha anterior a la posesión del demandado, se presume que lo transmitió Juan Pérez, que era poseedor y propietario por lo tanto mi título es válido y se hace lugar a la demanda.




b)si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;

ej. Si mi título es del año 2010 pero el demandado posee desde el 2005 y yo obtuve el título en 2010 significa que nunca pude haber adquirido el modo y por lo tanto no pude convertirme en titular del derecho real porque no se encuentran satisfechos los requisitos de título y modo suficiente.
Que diga que es insuficiente no significa que pierda siempre el juicio, sino que si acompaña antecedentes del título anteriores a la posesión del demandado sí debe hacerse lugar a la demanda. Llevo el título de quien me transmitió a mí, y a su vez el que le transmitió a él sí se puede hacer lugar a la demanda. la idea es crear una cadena de antecedentes de títulos de forma tal que comiencen en una fecha anterior a la posesión del demandado.


d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.

Si no se puede establecer cuál de los antecesores era el verdadero propietario, debe realizarse un ESTUDIO DE TÍTULOS: el juez debe designar un escribano inscripto en el fuero y ordenarle el estudio de los títulos, tanto del de la parte actora como el de la parte demandada. Por ejemplo, como en el caso anterior, la parte actora dice haberle comprado a Juan Perez y la parte demandada a José García. Se parte de la base de que alguno de los dos títulos es apócrifo.
Si del estudio de títulos surge que el verdadero propietario era Juan Perez, el que transmitió el derecho fue el y por lo tanto el que gana el juicio es el que recibió el derecho del verdadero propietario. Es una forma de trasladar el conflicto actual a los antecesores.
Si no se puede establecer cual es el verdadero propietario, será quien tiene la posesión, esto es porque se presume que la parte actora se presentó en juicio con un derecho dudoso y el demandado también está en la misma situación pero tiene la posesión. Entonces, si bien están en igualdad de condiciones debido a que ninguno de los dos goza de la certeza de su derecho, es preferido quien tiene la posesión y se rechaza la acción.

Procedencia
El principio general es que la demanda por acción reivindicatoria siempre procede, salvo excepciones. Esto es porque el titular de un derecho real está facultado para perseguir la cosa en poder de quien se encuentre en virtud del art. 1886.
La facultad de persecución también se fundamenta en el nemo plus irus, art. 399, salvo excepciones.

Excepciones:
Art. 1895 CCC: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas, es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Buena fe + subadquirente + mueble no registrable + no hurtada o perdida + título oneroso.

Art. 392CCC: efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble no registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente de un tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el título se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
Buena fe + subadquirentes + inmueble o mueble reg. + transmisión por acto nulo + título oneroso.

Art. 2254CCC: objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables lo automotores inscriptos de buena fe, a menos que que sean hurtados o robados.
Buena fe + automotor + no hurtado o robado
Ej. le entrego el auto al mecánico para que lo arregle, este falsifica los documentos necesarios y lo transmite a otro inscribiéndolo en el registro.

Acción Negatoria
Legitimación
Legitimación activa
Titulares del derecho real que se ejerce por la posesión. 12 derechos reales que se ejercen por la posesión y el titular de hipoteca.
Legitimación pasiva
Solo contra el autor del acto lesivo, dado que no lo puede transmitir porque no ha logrado el desapoderamiento.

Lesión habilitante
Turbación: Son actos tendientes a despojar. sea material, por amenazas o por obra inminente.
Turbación material:
i. Ejecución de actos materiales
ii. Intencionalidad de despojar
iii. Contrario a la voluntad del titular del derecho real
iv. No haberse logrado el desapoderamiento.
En inmuebles, el más común es el corte de los servicios, electricidad, gas, etc.

Turbación por amenazas: cuando se exterioriza la voluntad de usurpar el inmueble
Turbación por obra inminente: acopio de materiales, edificación progresiva en dirección a la propiedad del afectado.
Utilización indebida: ejemplo de la antena de una empresa de telefonía.


Prueba
Al demandante le basta probar su derecho a poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer
La titularidad del derecho: puesto que toda acción real tiene por finalidad de tutelar el derecho. El informe del Registro Público de la Propiedad Inmueble preferentemente acompañado de la Escritura Pública traslativa.
Acto lesivo: turbación (material, por amenazas, por obra inminente) o el uso indebido.

El actor no puede demostrar que no constituyó derecho real de servidumbre, prueba su derecho propio. La carga de la prueba de un derecho de servidumbre regularmente constituido pesa por sobre quien lo alega.
Procedencia
Procede siempre, no hay excepciones porque se tutela del derecho real. Pero lógicamente se puede rechazar la demanda si quien es actor no reviste la calidad de titular de derecho real o cundo el acto lesivo no se acredita debidamente. O por ejemplo, si compró un inmueble ignorando que estaba afectado a servidumbre, interpone la demanda por uso indebido de servidumbre.

Acción Confesoria
Legitimación
Legitimación activa
El titular del derecho de servidumbre e hipoteca y los titulares de los derechos que se ejercen por la posesión, salvo el derecho real de prenda porque esta acción solo procede cuando el objeto sea inmuebles.
Legitimación pasiva
Autores o coautores del acto lesivo.

Lesión habilitante
a. Impedimento de los derechos inherentes a la posesión + límites al dominio.
b. Impedimento de ejercicio de una servidumbre



Prueba
Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre, si es acreedor hipotecario, tiene la carga de probar su derecho real de hipoteca.
Ej. edificación de un galpón donde hay una constitución de servidumbre.
Procedencia
La acción confesoria siempre resulta procedente salvo excepciones procesales.

Acción para Deslinde
Legitimación
Legitimación activa
El titular del derecho real sobre un inmueble no separado por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio. Puede darse pluralidad de sujetos en la parte activa y/o pasiva.
Ej. dominio con hipoteca c/ usufructuario.
Legitimación pasiva
Titular de un derecho real sobre inmuebles.

Hecho habilitante
No hay lesión. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción para deslinde permite fijarla de manera cierta, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.
No hay un conflicto de derecho, ser reconocen la titularidad conforme surge de los títulos, planos y antecedentes. Se reconocen respectivamente sus derechos pero no pueden transpolar el plano al terreno. En caso de que alguno asevere conocerla y la marca con cualquier elemento y se siente afectado porque siente que perdió terreno, no corresponde iniciar una acción de deslinde, sino una acción reivindicatoria porque cree haber perdido una franja de terreno y quiere recuperarlo. Esto es un cuestionamiento de límites, no incertidumbre.

Prueba
Cada una de la partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundamentalmente, lo considere adecuado.

Prueba:
a. Titularidad del derecho
b. Vestigios, títulos, posesión.

Vestigios: ej. se había demarcado con troncos y debido a una creciente en ríos cercanos los troncos se extraviaron. Una vez que baja el agua, los troncos con van a estar, se encontrarán las estacas que los sostenían. Esto es elemento probatorio.
Título: no solo para acreditar la titularidad, sino porque ahí constan las dimensiones, el polígono que tiene el inmueble, etc.
Posesión: el sujeto que de hecho ejerce o ha ejercido la posesión sobre la franja de terreno que se considera confusa.

El código no lo establece pero el medio probatorio más idóneo es la prueba pericial a través de un perito agrimensor.
Procedencia
Siempre será procedente porque el juez debe zanjar la incertidumbre.


Clase. Antricresis
Entrega la posesión al acreedor. Puede percibir los frutos para saldar el crédito.
Causa fuente: contrato, escritura pública. Convencionalidad. Especialidad del objeto y crédito. Título suficiente, fondo y forma. Capacidad para disponer. LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DURA EL DOBLE DE TIEMPO DE LA DURACIÓN MÁXIMA.








Publicidad Registral
Puede ser posesoria o registral, o bien puede superponerse como por ejemplo el dominio de un inmueble.
Los que participaron del acto no quedan incluidos dentro de la inoponibilidad de un acto que no ha sido inscripto en el registro.
Ley de registro de la propiedad inmueble. Ley N°17.801.
Automotores.
Registro de capital federal. registro de la pcia de bs. As.

Registro inmobiliario: real la información está por inmueble y cada uno pone su número de matrícula. Es un numero como de dni de cada inmueble.
Registro de anotaciones personales: acá se anotan las inhibiciones de bienes.

Informes:
Primera columna: titularidad
Segunda columna: gravámenes reales/cautelar/afectación familiar/anotaciones de litis.
Tercera columna:

En los registros reales, con el DNI se piden los informes y arrojan información sobre bienes inscriptos en cada provincia.

El efecto de la inscripción en inmuebles, buques y aeronaves es DECLARATIVA, porque el derecho real nace fuera del registro. Es no convalidante, o sea que si hay un defecto en el título no se subsana.



El efecto en materia automotriz es CONSTITUTIVO.

PRINCIPIOS REGISTRALES A INMUEBLES
A. Rogación: todas las inscripciones o tomas de conocimiento actúa a instancia de parte. El escribano solicita la inscripción, por una minuta rogatoria. La escritura la inscribe el escribano pero para trabar un embargo, se libra un oficio en el expte. y también se llena una minuta
B. Inscripción: los documentos se inscriben en asientos, todo documento por lo que se constituyan modifiquen o declaren derechos sobre inmuebles (ej. declaratoria de herederos) para que se opongan a terceros. También los que decretan o extingan medidas cautelares. Sea traba o levantamiento.
C. Presunción registral: se presume que todo lo anotado en el folio real, cada asiento registral, se presume verdadero hasta que se demuestre lo contrario. Y el registro responde por falta de servicio.
D. Principio de especialidad o determinación: qué se inscribe, cuanto, en relación a qué inmueble, qué documento, INDIVIDUALIZACIÓN. Si tiene matrícula piden menos datos, superficie, linderos, medidas, nomenclatura catastral.
E. Principio de legalidad: el registro lo que controla es la forma extrínsecas del título, los requisitos formales. Si considera que los tiene, los inscribe. Si considera que hay algún defecto subsanable, lo inscribe provisoriamente por 180 días corridos. Si se subsana dentro del plazo, el efecto de la inscripción es retroactivo a la fecha en la que se celebró la escritura.
F. Solo se puede fijar que esté lo que dice en la escritura para inscribir, no puede cuestionar la cantidad de frutos que puede retirar el usuario por ejemplo
G. Prioridad: los documentos tienen en principio prioridad unos en relación a los otros por el día de ingreso y si es el mismo día, por el orden. Juega la hora. EN PRINCIPIO, porque hay todo un sistema para adquirir derechos reales y para determinar la fecha y a oponibilidad.
H. Tracto sucesivo: en el orden prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena y cada nueva inscripción se apoya en otra anterior. el registro debe controlar el art. 399: que el que venda el inmueble sea realmente el titular. También pide un estudio de títulos, esto se refleja en los asientos y también en el informe de dominio. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA EXCEPCIÓN.
I. Tracto abreviado: no es una excepción. Se inscriben en forma simultánea dos transmisiones por el mismo acto.

. a. Si el heredero se la queda, es tracto sucesivo y se inscribe y queda como un condominio si son varios.
Pero si venden, no tiene sentido inscribir a nombre de ellos para después transmitirlo.

Inc. b. Se inscribe la declaratoria de herederos, o la adquisición por fallecimiento del titular junto con la venta a terceros. Se lleva el expediente el préstamo al escribano, para que vea que son herederos en la causa de la sucesión y además de decir “por el fallecimiento de la persona lo suceden tales” tales sujetos vendieron a X, adquiere el inmueble por boleto de compraventa, se adquiere y lo inscribe. En el mismo asiento, consta la declaratoria de herederos y la inscripción de la venta.

Inc. c. en vez de adquirirlo en condominio, cada uno de los herederos se dividen. Esa partición y la inscribimos directamente con la declaratoria de herederos y en el mismo asiento figura que por fallecimiento se adquiere y por efecto de la partición se le atribuyen según acordaron.
Pero en la práctica se hace judicialmente sin pasar por la escribanía se pide un oficio para que se labre un testimonio y se inscriba en el registro.
Boleto de compraventa firmada por el causante, se presenta en la sucesión el comprador y pide que se haga la escritura, se pide que se haga la declaratoria de herederos y se inscriben la declaratoria de herederos y la venta..



Inc. d. cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

Se adquiere el dominio del inmueble pero en el mismo actos se hipoteca.

El registro envía información de dos maneras, el informe es solicitado por quien tenga interés legítimo: abogado, agrimensor, martillero y no produce efectos más que la publicidad. NO PRODUCEN BLOQUEO REGISTRAL. Tiene una vigencia que se utilizan para inscribir boletos.

El informe no genera ningún efecto.

UN CERTIFICADO SOLO LO PUEDE SOLICITAR UN ESCRIBANO, queda constancia de la emisión y mientras esté vigente no se puede pedir otro. Ese certificado produce el efecto de BLOQUEO REGISTRAL que produce una INMUTABILIDAD de los asientos por un período de validez. Esa inmutabilidad de la situación jurídica del inmueble mientras esté vigente el certificado no se afectan embargos, enajenaciones que no sean de quienes adquirió el certificado, como si estuvieran.




EL BLOQUEO REGISTRAL TIENE:
15 días de vigencia si el escribano tiene el domicilio registral en la ciudad del asiento
25 días si es el la misma provincia pero en otra ciudad
30 días si es en otra provincia.

Durante el plazo de vigencia del certificado, se emite el día ¼, se abre el paraguas, todos los derechos reales o medidas cautelares que se pretendan inscribir quedan suspendidas en el paraguas, pero no es que la rechazan, quedan suspendidas.
Si la escritura se otorga dentro del plazo de certificado, desde el día de el otorgamiento el escribano tiene 45 días para inscribir la escritura.
Si todo esto se cumple como es deseable esos embargos, hipotecas o usufructos nunca se van a inscribir porque se cierra el paraguas y ya cambió la titularidad, no podrá cumplir con el art. 399. La fecha en la que se va a inscribir es la fecha de su otorgamiento y como durante esa fecha estaban vigentes los certificados, cuando finalizó la vigencia del certificado, se terminó el bloqueo registral y pretendan ingresar las medidas cautelares o cargas reales, no podrán trabarse.
Retroprioridad. La primer clave es la prioridad, la fecha del otorgamiento de la escritura. Si lo hace dentro de los 45 días va a coincidir con el registro

expedido el certificado, 15 dias para otorgar la escritura, otorgada la escritura, 45 dias para inscribirla, y eso genera la retro prioridad y por ende la inmutabilidad de los asientos registrables de embargos, hipotecas, etc.
Publicidad Registral
Concepto
Hay un doble interés en hacer públicos los derechos reales:
1. Interés del titular: para poder oponerlo erga omnes y exigir el respeto de los mismos
2. Interés de la sociedad: para poder tener conocimiento de los bienes de los restantes miembros de la sociedad, dado que el patrimonio es la prenda común de los acreedores.
Siendo los derechos reales absolutos, no se concibe que el sujeto pasivo de la relación jurídica real esté obligado a respetarlos si no los conoce.
Precisamente ese conocimiento se efectiviza a través de la publicidad, cuyo fin primordial es la tutela de aquellos terceros que tienen un interés legítimo en que no se les oponga un derecho que no pudieron conocer.

Si el titular pretende invocar su derecho contra cualquier sujeto de la comunidad, es necesario que los demás miembros de la comunidad hayan tenido acceso al conocimiento de ese derecho real.

La obtención de ese objetivo tiene una extraordinaria importancia, ya que fortalece la seguridad del tráfico jurídico al permitir que se exteriorice la titularidad de los derechos, sus mutaciones y los gravámenes, limitaciones o restricciones que pueden pesar sobre los mismos.

La publicidad entonces se consideran como el acto que tiene como fin dar a conocer a todos los integrantes de la comunidad jurídica la titularidad de los derechos reales, con la indicación precisa de los elementos sujeto, objeto y causa, y la individualización del derecho real publicado.

Indicar:
- Sujeto titular: persona física o jurídica de la que se trate.
- Causa fuente: acto jurídico que le da el efecto de conferir la titularidad del sujeto
- Individualización del derecho real: dominio, condominio, ph, etc.

Publicidad ≠ Registro
No toda la publicidad es registral. La más conocida es la registral pero se aplica solo para cosas registrables. Pero también se publican todos los demás derechos reales sobre cosas muebles no registrables como por ejemplo la titularidad de dominio de un libro, etc.
El registro es solo una especie de publicidad.

Clases de publicidad:
Publicidad de hecho: hecho notorio que no requiere de otra prueba. A inmuebles cuyo titular son conocidos de hecho por toda la sociedad. Por lo gral. ocurre en inmuebles de gran extensión en áreas chicas o determinados predios cuya titularidad es públicamente conocida, por ejemplo, la cancha de Boca, de River, etc. No se requiere de otro acto accesorio para decir que el derecho está publicado.
Publicidad cartular: ej. para acceder a un crédito o un aval o garantía que se hace mediante la presentación del documento.
Publicidad posesoria: se presenta como un efecto de la posesión, el titular ejerce la posesión de manera continua porque lo tiene en su poder o dentro de su ámbito de custodia y a través de ella manifiesta al resto de la comunidad que el bien en cuestión le pertenece. Es decir, se aplica cuando el titular de un inmueble tiene adentro de su inmueble un televisor, un libro etc. Está publicado permanentemente publicado por tener la posesión
Publicidad registral: dar a conocer la titularidad de los derechos reales mediante la inscripción cuyo seguimiento y manejo se encuentra a cargo del Estado. Es la que se utiliza para cosas registrables: inmuebles y cosas muebles registrables. Automotores, caballos de sangre pura de carrera, buques o aeronaves.

Sistemas registrales
Ley N° 17.801 de 1968
Los sistemas registrales pueden ser:
1) De folio real o personal
DE FOLIO REAL (hoy, folio real electrónico): En los asientos se registran teniendo en cuenta al objeto
DE FOLIO PERSONAL: en los asientos se tienen en cuenta al titular.
En cada registro se abre un folio que tendrá desitno de informar respecto del objeto (inmueble) o respecto de la persona en el caso del folio personal. Se abre una carpeta para todos los inmuebles. Cucha Cucha 2020 CABA, otra carpeta, para el otro predio lindero.
En el folio personal, hay una carpeta de Juan Pérez, otra de Pablo Ramírez, etc.
En nuestro país, el sistema es de folio real.
Se indica los datos que forman la nomenclatura catastral, y en ellos asientos se indica quien es el titular y se plasman las distintas mutaciones de dominio, José García →Juan Perez, etc.

El registro también lleva otro banco de datos que se llama “registro personal” que permite conocer los inmuebles de titularidad de una persona para la traba de medidas cautelares, por ejemplo. Si se necesita saber cuales son los bienes de José García, se pide al registro el listado de bienes de José García. Una vez que se conocen los bienes que tiene el sujeto requerido, se le solicita al registro que envíen el informe de cada uno de los folios en los que constan los distintos inmuebles.

2) De la inscripción/transcripción

LA INSCRIPCIÓN: La documentación (escrituras públicas/sentencia judicial/ acto administrativo) se anota mediante un extracto de la parte importante pertinente. Este es el sistema adoptado por Argentina.
Art. 2 de la Ley 17.801: de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 1890, 1892, 1893 y concordantes del código civil y comercial de la nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás provisiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según correspondan los documentos antedichos.

LA TRANSCRIPCIÓN: La información es copiada literalmente, se copia toda la escritura o toda la sentencia/ acto administrativo.

3) Sistema declarativo/ constitutivo.

DECLARATIVO: El derecho real se constituye extrarregistralmente y la inscripción es al solo efecto de darlo a conocer a los terceros. Es decir que el derecho se adquiere con el título suficiente y el modo suficiente pero para la oponibilidad erga omnes, se inscribe en el registro. Si quiero comprar un inmueble a José García debo reunirme en la escribanía y debe otorgarme la escritura pública, hasta acá soy acreedora de la obligación de ponerme en posesión del inmueble. Cuando llega el tiempo convenido, me encuentro con el enajenante que me permite el acceso, es decir, me pone en posesión. Una vez que se efectúa la tradición, adquiero la titularidad dominial del inmueble y adquiero todas las facultades pero todavía no puedo invocarlo ante toda la sociedad. No puedo por ejemplo pedir un crédito hipotecario porque me falta el requisito de oponibilidad, que nace con la inscripción registral declarativa. Además, ante los terceros sigue figurando a nombre del vendedor, y en el caso de que un acreedor desee trabarle una medida cautelar, el comprador deberá soportarla dado que no puede oponerle el cambio de titularidad si todavía está pendiente la inscripción.
CONSTITUTIVO: El derecho real se adquiere cuando ingresa el título al registro. En tres pasos: primero, el título, el modo y la inscripción. Adquiere el derecho real y la oponibilidad en el mismo acto. El registro correspondiente hace al nacimiento del derecho real.

4) Convalidante/no convalidante

CONVALIDANTE: La inscripción sanea los vicios que adolece el acto.
NO CONVALIDANTE: La inscripción no convalida el título ni subsana los defectos que adoleciere según las leyes. Lo que informa el registro es una presunción de titularidad, puede darse en casos excepcionales que el que figura en el registro no sea el verdadero titular. Ejemplo, quien adquiere por justo título antes del saneamiento por prescripción adquisitiva breve. No es titular del derecho real todavía, aunque se haya inscripto.


Principios registrales
Conjunto de reglas que regulan la actividad que se lleva a cabo en el registro público de la propiedad inmueble. Deben estar sostenido por una regla de derecho, por la ley 17.801
a. Rogación: El registro no actúa de oficio, sino por solicitud.
Art. 6 de la ley 17.801: la situación registral solo variará a petici´n de:
a. El autorizante (escribano) del documento que se pretende inscribir o anotar o su reemplazante legal
b. Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Impide que el registro cargue con la responsabilidad en caso de un informe que no refleje la realidad sobre los derechos reales sobre un inmueble si es que el interesado no ha instado la modificación de la situación registral.
Ej. compraventa del inmueble, una vez que me convertí en titular, estoy interesada en solicitarle al registro que publicite que el inmueble es mío. Mientras no lo haga, el registro seguirá informando que todavía está en poder del vendedor, y si un acreedor traba un embargo contra el antiguo titular, el sujeto tendrá que soportar el gravamen.

b. Presunción registral: la inscripción no convalida el título. Puede darse la hipótesis de que un sujeto adquiera el inmueble de quien es demente cuya demencia no es notoria. Al adolecer de un defecto de fondo del título, no se transmite el derecho real y por lo tanto seré poseedora ilegítima. Si la demencia no era notoria, la posesión ilegítima será de buena fe. Pero de todos modos el registro informará que el titular es el adquirente, o sea yo. Por eso el registro no garantiza que el sujeto que figura como titular efectivamente haya adquirido el derecho real, porque lo que allí se refleja es simplemente una presunción. Nada obsta a que el demente, mediante representante, me demande por la nulidad del acto, la restitución del inmueble y deba restituirme aquello que pagué si el contrato fue celebrado a título oneroso.

c. Principio de especialidad: los extremos que deben figurar en el asiento en el folio que expide el registro de la propiedad: objeto, sujeto, causa y derecho real del que se trate.

d. Legalidad: el registro tiene la facultad de juzgar la forma extrínseca de los títulos que se presentan para su inscripción. Los vicios que pueden juzgar son aquellos patentes. Los intrínsecos no pueden ser analizados por el registro porque no surge del texto del título. Son intrínsecos, por ejemplo, los referentes a la capacidad. De ahí que en caso de que examine el título y verifique que existe un vicio extrínseco, rechazará la inscripción provisoriamente mencionando el defecto para que el interesado tome conocimiento del defecto señalado, lo subsane y luego pueda inscribirse definitivamente.

e. Prioridad: la inscripción de un documento impide la inscripción de otro documento posteriormente cuando es un documento incompatible. El art. 17 de la ley 17.801, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible. Ejemplo, el titular de dominio que extiende en igual fecha dos escrituras públicas traslativas de dominio en favor de dos personas distintas. El sujeto de los dos adquirentes que inscriba la suya primero, tendrá, en principio, una prioridad registral puesto que cuando ingrese con posterioridad el documento de el otro adquirente, será rechazada y no podrá ser inscripta.

f. Tracto sucesivo: exige un encadenamiento perfecto entre todos los documentos registrados con derivación lógica y sin solución de continuidad. No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes cada folio resultar el perfecto encadenamiento. En un contrato de compraventa, se inscribirá la escritura pública si quien figura como vendedor, a su vez figura en el registro como adquirente del acto precedente a través del cual adquirió el derecho real que ahora transmite.

De esta manera se configura porque se plasma en el folio real el encadenamiento perfecto y lógico de los encadenamientos.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA CONFIGURA UNA EXCEPCIÓN.

g. Excepción al tracto sucesivo: Tracto abreviado:
1. Cuando el documento sea otorgado por los jueces o herederos en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante.
Ej. titular registral otorga un boleto de compraventa, queda obligado a escriturar y fallece antes de otorgar la escritura. En el juicio sucesorio, los herederos otorgan la escritura del adquirente por boleto. Se inscribe de manera simultánea la declaratoria y la escritura.
En el registro consta que ha transmitido directamente del antiguo propietario al adquirente siendo que en realidad se transmitió del causante, por un breve período, a los herederos y, estos, transmitieron al adquirente por boleto cumpliendo con la obligación del causante.

2. Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge. Ej. el causante es titular de un solo inmueble, los tres herederos deciden vender el inmueble y repartirse el producido. También se produce la enajenación por tracto abreviado. Se firma el boleto y se inscribe simultáneamente la declaratoria y la escritura. Solamente varía la voluntad de enajenarlo y la suscripción del boleto. Pero el boleto no implica una variación en el derecho real.

3. Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la parición de bienes hereditarios (con declaratoria y cuenta particionaria se inscribe simultáneamente la declaratoria y la parte pertinente de la cuenta particionaria)

Los herederos no lo transmiten a un tercero sino que se reparten los bienes del causante. Ej. una persona tiene en su patrimonio 2 inmuebles de valor semejante, queda un inmueble para cada uno. Deciden atribuirse la titularidad de un derecho real sobre cada uno de los inmuebles de manera exclusiva a favor de cada uno de estos herederos.
En nuestro sistema sucesorio, lo que sucedería es que ambos imuebles son adquiridos en condominio por cada uno de los hermanos, de modo tal que a cada uno le pertenece el 50% respectivamente. Con este tipo de parición, lo que hacen en realidad es permutar el 50% que a cada uno le corresponde sobre el 50% del otro. O sea, arreglan para quedarse cada uno con el 100% de un inmueble, configurando un dominio.
Cuando se inscribe, se acude al tracto abreviado y se asienta que, directamente del causante, se transmitió un inmueble en favor del adjudicatario definitivo pasando por alto ese pequeño lapso de tiempo en el cual cada uno de los hermanos fue condómino del otro.

4. Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble.
Ejemplo: compraventa de un inmueble con constitución de hipoteca.













Documentos Registrables

Para su oponibilidad a terceros y demás provisiones de la ley en los mencionados registros se anotarán o inscribirán según corresponda los siguientes actos:
1. Escritura notarial
2. Resolución judicial
3. Resolución administrativa

A cuyo través se…

a. Constituyan (ej, hipoteca), transmitan (ej. compraventa), declaren (ej. prescripción adquisitiva), modifiquen (ej, modificación del reglamento de PH), extingan (ej. levantamiento de hipoteca) derechos reales sobre inmuebles.
b. Dispongan embargos, inhibiciones (si bien la inhibición general de bienes se inscribe en un registro personal, en lo que respecta a los registros de la propiedad se deja constancia de la existencia de la inhibición sobre los bienes que estén a nombre del titular) y demás providencias cautelares.
c. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Ej. protección de la vivienda familiar.

Los boletos no forman parte de los documentos que son admisibles en registro ni producen los efectos exigidos.
De manera excepcional, los boletos de compraventa podrán inscribirse cuando se trate de UF. Sujetos al régimen de PH pero además se requiere que sean unidades futuras, porque si están ya construidas, para la publicidad bastaría con la posesión. Entonces, como no puede ejercerse la publicidad posesoria en razón de su inexistencia, la única publicidad posible es a través de la inscripción registral.

Procedimiento de inscripción

Las partes que intervienen en la transmisión pero sobre todo brinda seguridad al adquirente para que al momento de comprar un inmueble, tenga la certeza que lo adquiere bajo las mismas condiciones que surgen del certificado previo de dominio que debe haber pedido escribano interviniente al registro
de la propiedad inmueble. De esta manera, el adquirente se asegura que al momento que está suscribiendo la escritura, el inmueble que está adquiriendo lo hace un tiempo relativamente breve anterior o posterior no ingresen medidas cautelares que afecten o que graven el derecho real que está adquiriendo para la exposición

El registro expide:
Informes: solo da noticia de la situación jurídica: titular y gravamen. Ej para iniciar un trámite sucesorio y se requiere conocer el acervo sucesorio del causante. También para trabar medidas cautelares.
Certificados de dominio: acreditan la plenitud, limitación, restricción y liberatd de disposición de los derechos y producen el cierre o bloqueo registral del inmueble. Tiene una validez de 15, 25 o 30 días para que se otorgue el acto jurídico. “TRABAR LA MATRÍCULA”. Una vez trabada la medida, si hay solicitud de traba de medida se anotan solo de forma condicional porque no puede modificar el status registral si estamos dentro del plazo de vigencia del certificado. Durante ese plazo, se debe otorgar la escritura.

Art. 23: ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles son tener a la vista el título inscriptos en el Registro, asi como certificación.

Debo pedir el certificado previo al otorgamiento de la escritura. Cuando se expide el certificado, se debe tener en cuenta el plazo de vigencia del certificado.

Art. 24. El plazo de validez de la certificación será de quince días, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad del asiento Registral, en el interior de una provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o capital federal.

Art. 5°. Las escrituras públicas que se presenten DENTRO DEL PLAZO DE 45 DÍAS contados desde su otorgamiento, se consideran registradas a la fecha de su instrumentación.


Efectos de la inscripción
Declarativo, solo produce oponibilidad porque el derecho real se adquiere de forma extra registral.

Exposición respecto de la inoponibilidad: exposición a medidas cautelares que puedan eventualmente trabar los acreedores del ex titular.

1892: ppio general: título y modo suficiente.
1893: no son oponibles a los terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad suficiente quienes participaron en actos ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.