DOMINIO
“Soy el titular del derecho real de dominio de…”
Art 1941: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. Es el derecho real por excelencia, el que comprende todas las facultades que puede tener una persona sobre una cosa
Caracteres:
• Absoluto: otorga facultades sobre el objeto, haciendo referencia a su ejercicio y no a su oponibilidad
• Perpetuo: no tiene limite de tiempo, no se extingue por el no uso, no se pierde con la muerte, subsiste con independencia de su ejercicio
• Exclusivo: solo se admite un titular que cuando adquirió el derecho a través de un título, no puede adquirirse por otro. Excluye la coexistencia de un derecho real sobre la misma cosa
• Excluyente: el titular puede excluir a otros que perturban su derecho y hacer con su objeto lo que desee. También se le otorga facultades para recuperar el dominio
Artículo 1946. Dominio imperfecto: si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
Revocable: Fiduciario
Es menos perfecto porque se impone un titulo revocable al derecho de propiedad
sometido a condición o un plazo resolutorio donde el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió
-Origen: una vez cumplido el plazo se debe devolver a quien trasmitió como dominio perfecto
-Plazo: límite de 10 años desde la fecha del título para cumplir con las condiciones, si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
-Facultades: en principio, el titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
-Efectos de la revocación: cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto disposición contraria. Las cosas no registrables, no tienen efecto respecto de terceros
-Efectos de la retroactividad de la revocación: Si es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
-Readquisición: una vez cumplido el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa, queda constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Es imperfecto porque se tiene de manera transitoria se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar hasta el día que venza el plazo resolutorio, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, o la ley.
- También está sometido a plazo resolutorio ya que se debe entregar la cosa a quien corresponda según el contrato o la ley.
-Plazo: no puede durar mas de 30 años desde la celebración del contrato
-Facultades: titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones pactadas.
-Efectos de la revocación: La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a sus fines o a las disposiciones pactadas.
-Efectos de la retroactividad de la extincion: si no es retroactiva, son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.
-Readquisición: una vez vencido el plazo y producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.



Desmembrado: es imperfecto porque el derecho esta gravado respecto a terceros que tiene un derecho real que afecta mi propiedad, por ejemplo, servidumbre, hipoteca, etc
Modos especiales de adquisición
ARTICULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros

ARTICULO 1948. El animal salvaje pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
ARTICULO 1949. Quien pesca en aguas adquiere el dominio de la especie acuática que captura
ARTICULO 1950. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome.
ARTICULO 1953. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.
ARTICULO 1955. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso y debe restituirla inmediatamente

Transformación. Unir dos cosas para formar una nueva. ARTICULO 1957.
-Si es de buena fe y no es posible volver al estado anterior, se debe el valor del objeto ajeno
-Si se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño,
-Si es de buena fe y la cosa es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie y debe pagar al transformador su trabajo
-Si es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño puede elegir quedarse con la nueva cosa sin pagar nada o no reclamar por los daños

ARTICULO 1958. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin intervención humana y no es posible separarlas sin deteriorarlas, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico.
ARTICULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble.
ARTICULO 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.
ARTICULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble.
ARTICULO 1962. Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, adquiere estos pero debe su valor; y si es de mala fe también debe los daños.
-Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido.
-Si el tercero es de mala fe, el dueño puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior
-Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo no tiene acción directa contra el dueño del inmueble

ARTICULO 1963. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso, éste puede pedir la demolición de lo construido.
Límites al dominio

ARTICULO 1970. Las limitaciones impuestas al dominio, su aprovechamiento y su uso, están regidas por el derecho administrativo.
ARTICULO 1971. Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños, excepto que la actividad del hombre lo agrave.
ARTICULO 1974. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces, debe dejar libre una franja de terreno de 15 metros de ancho en la extensión del curso, donde no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
ARTICULO 1975. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad. Si alguno de resulta perjudicado por trabajos de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior.
ARTICULO 1976. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no hubo interferencia del hombre en su desplazamiento.
Extinción
Como el resto de los derechos reales, éstos se extinguen por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

CONDOMINIO
Articulo 1983. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
Pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre un mismo objeto. Es sobre una parte indivisa o real, es decir se proyecta a través de porcentaje o fracción. Derecho que pertenece en una cierta parte. La parte indivisa es lo que está dentro del patrimonio
Modos de adquisición
Apropiación: igual manera que en el dominio
Facultades
Sobre la parte indivisa art 1989 Sobre la parte común
-Enajenar, transmitir, gravar su parte sin el asentimiento del resto
-Hipotecarlo
-Renunciar
-Ejercer acciones posesorias, interdictos, etc, hasta puede hacerlo frente a otros condóminos
- puedo constituir el derechos habitación, servidumbres, derechos personales -usar y gozar de la cosa sin alterar su destino
-No puedo afectar los derechos del resto
-No puedo disponer material ni jurídicamente sobre una cosa determinada
-Para actos de administración necesito de la mayoría absoluta
-No hay titular de la cosa común
-Sin el consentimiento del resto, no se puede enajenar el total de la cosa, constituir servidumbre o hipotecas

Condominio con división forzosa o sin división forzosa
Sin: las facultades de los titulares se pueden ejercer con plenitud, se puede pedir la partición
Con: el derecho de condominio no puede exigir la partición ya sea por un tiempo o porque no existe
Sin división forzosa
ARTICULO 1997.Excepto que se haya convenido, todo condómino puede, en cualquier tiempo, ya que es una acción imprescriptible, pedir la partición de la cosa. Es una facultad de orden publico
La partición es convertir la parte abstracta en parte material que le corresponde a cada condómino equivalente a su interés en la cosa. La partición es imprescriptible y irrenunciable por un tiempo indeterminado, pero por determinado si se puede
Modos de partición:
En especie: Es la forma preferida por la ley, la cosa es divisible así que se reparte a cada uno de los condóminos una parte. Basta con el consentimiento de unos de los condóminos para llevarse a cabo.
Por venta: se vende la cosa para luego repartir la plata en partes indivisa que le corresponde a cada uno, puede hacerse por subasta o venta privada.
Vías de partición:
Judicial: La partición es realizada por un juez cuando hay copartícipes incapaces, desacuerdo entre los condóminos, menores de edad, hay un tercero que se opone a la partición privada, hay alguien que no se encuentra presente
Extrajudicial: salvo cuando se trata de inmuebles que se requiere de la escritura pública, se puede hacer la partición en la forma que quieran los copartícipes mientras estén presentes y sean capaces, solo debe haber acuerdo entre los comuneros.
Mixta: hubo una partición extrajudicial que luego debe ser homologado por un juez
Efectos de la partición: ARTICULO 2403. La partición es declarativa y no traslativa de derechos. El condómino que no salga en la partición se entiende que quedo fuera de esta y que el condómino que si obtuvo la partición tiene el derecho de dominio exclusivo sobre el objeto
excepción: Los coherederos se deben recíprocamente los defectos ocultos de los bienes.

Con división forzosa
Temporaria
ARTICULO 1999.- Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado.
ARTICULO 2000. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda los 10 años. Si la convención no fija plazo o es superior a 10 años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a 10 años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
ARTICULO 2001. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de 5 años. Este término es renovable por una vez.
ARTICULO 2002. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto.
ARTICULO 2003. Para poder ser oponible a terceros, las cláusulas que dispongan la indivisión o el necesitan estar inscriptas en el registro de la propiedad.
Perdurable
ARTICULO 2004. Existe indivisión forzosa perdurable cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios y ninguno de los condóminos puede pedir la división.
ARTICULO 2005. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho de los restantes condóminos.
Comunidad hereditaria: la ley forzosamente te reúne con un hecho que es común. Para toda decisión se necesita unanimidad. El objeto es la herencia ósea el patrimonio del muerto, conjunto de bienes y derechos,
Condominio para disposiciones jurídicas, unanimidad, pero para decisiones administrativas de la cosa absoluta, mayoría absoluta.
Deudas de condómino
Los condóminos pagan por los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias. Pueden pedir el reembolso a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. El condómino que contrae deudas en beneficio de la comunidad es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Condominio sobre muros, cercos y fosos
ARTICULO 2006. Tipos de muros
Físicos
a) lindero o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante, cada uno conserva su parte.
b) encaballado: además de separar dos inmuebles, la mitad del muro le pertenece una parte a cada inmueble.
c) contiguo: el muro se encuentra totalmente en uno de los inmuebles colindantes, el fin del muro coincide con la línea divisoria entre los inmuebles
Jurídicos: a quien le pertenece
d) medianero: el muro no se encuentra en ninguno de los predios que divide y pertenece en condominio a ambos colindantes. Adquisición de medianería, aunque yo no hice el muro de igual manera lo puedo obtener a través de la prescripción adquisitiva. Se puede abdicar a ese derecho y convertir al muro medianero en privativo, para esto necesita abandonar su derecho sobre la totalidad del muro ya que no puede conservar solo el de cerramiento
e) privativo: el muro es objeto de dominio, su titular es aquel titular del suelo donde se encuentra, forma un único inmueble su terreno y el muro. La regla general es que el muro es de quien lo construye
se puede cobrar el uso de la pared privativa y también se puede adquirir por prescripción adquisitiva

f) de cerramiento: no importa donde este ubicado, lo que importa es que cumpla con los requisitos del ARTICULO 2008: El muro debe ser estable, aislante, efectivamente que divida predios y de una altura mínima a 3 metros desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.
los propietarios de inmuebles ubicados en zonas pobladas tienen frente al titular colindante, el derecho y la obligación reciproca, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble.
Cuando el muro es de cerramiento forzoso hasta la altura de 3 metros es medianero. Y ahí nace el crédito por medianería, de pleno derecho. Si, en cambio, se utiliza un muro privativo, hay varias opiniones, pero podríamos decir que desde que se utiliza nace el condominio y, por tanto, el crédito correspondiente.

g) de elevación: hasta los 3 metros un cerramiento, luego se llama muro de elevacion
h) enterrado: al ubicado debajo del suelo, misma disposición que muro de elevación

PROPIEDAD HORIZONAL
ARTICULO 2037. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. Es un derecho real autónomo
El objeto de este derecho son las unidades funcionales
Es necesario que un inmueble este sometido al estado de propiedad inmueble para luego poder configurarse como un derecho real. Hay requisitos administrativos y jurídicos para esto
Requisito administrativo: necesidad de planos de construcción y de mensura
Requisito jurídico: se debe redactar un reglamento de propiedad horizontal ya que va a ser titularizado por mas de dos personas. Este reglamento debe contener los planos, hecho en escritura publica e inscripto en el registro de la propiedad inmueble.
Cosas propias
Pertenecen a sus dueños que sirven de manera exclusiva
Son propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También las cosas susceptibles de un derecho exclusivo previstas como tales en el reglamento
Caracteres necesarios para poder establecer la propiedad horizontal:
--Independencia funcional con un destino especifico
--Debe haber un salida directa/indirecta a la vía publica
Cosas comunes
Son comunes a todas las unidades funcionales las cosas, estas son utilizadas por todos los copropietarios conforme a su destino, sean utilizadas por estos o no. Los copropietarios ejercen un derecho en forma compartida sobre las partes comunes. Las cosas cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Características del uso común
Necesarias: el terreno, pasillos, techos o azoteas, cañerías, ascensores, muros divisorios, vivienda de encargado, servicios de beneficio común, servicios centrales. Son de uso común con uso privativo los balcones de cada unidad.
No indispensables: no son esenciales para la subsistencia del sistema, ej. las amenities.
Se tiene el derecho real sobre la unidad funcional de la propiedad horizontal + se es titular de una parte indivisa sobre las cosas comunes
Unidad funcional.
ARTICULO 2039.- El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
Estas superficies deben ser independientes permitiendo el aprovechamiento exclusivo a su titular. Las cocheras pueden ser unidades complementarias o funcionales, si son complementarias no pueden ser enajenadas de la principal.
Modos de adquisición
Momentos de la propiedad horizontal
1-Prehorizontalidad
Es la situación jurídica previa a la existencia de la propiedad horizontal, protege respecto a los individuos que celebran contrato con anterioridad al nacimiento del derecho real. Existe desde que se ofrecen las unidades funcionales hasta que se constituye el estado de propiedad horizontal. Lo que se tiene de la unidad es un derecho personal y es un contrato de adhesión.
ARTICULO 2071. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso. cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas más un interés retributivo. El incumplimiento del seguro impide al vendedor el reclamo de sus derechos contra el adquirente
2-Estado de propiedad horizontal
Se trata de inmuebles con aptitud material y jurídica para hacer asiento del derecho real de propiedad horizontal. Requiere de la existencia de los planos y del reglamento de propiedad horizontal
Reglamento de propiedad horizontal
Estatuto que rige los derechos y las obligaciones de los titulares de los derechos reales de la propiedad horizontal, regula la vida del consorcio. Es un contrato de adhesión que hacen los que quieren vivir en un edificio. Es un instrumento de escritura publica por lo que hay que inscribirlo en el registro de propiedad inmueble conjunto al titulo suficiente, se redacta en forma unilateral pero luego será plurilateral. Efecto declarativo
Contiene clausulas obligatorias y otras a voluntad
ARTICULO 2056. El reglamento de propiedad horizontal debe contener/determinar:
el terreno, las unidades funcionales y complementarias, los bienes propios y su destino, las cosas y partes comunes y su destino, el patrimonio del consorcio, la parte proporcional indivisa de cada unidad, la proporción en el pago de las expensas comunes, entre otras
El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios.
3- Derecho real de la propiedad horizontal
Se necesita para estar en frente de un derecho real, que por lo menos una de las unidades funcionales sea enajenada con título suficiente, modo e inscripción registral ya que si hay dos copropietarios diferentes el sistema funciona, así hace que se extinga el dominio exclusivo de una persona sobre el edificio. En este momento nace el consorcio.
Una vez constituido el derecho real de propiedad horizontal se puede adquirir por cualquier medio de adquisición
El consorcio
Es una persona jurídica formada por los propietarios de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Su nacimiento se produce cuando una persona que tiene la titularidad de todas las unidades funcionales hace la venta de por lo menos una de estas unidades a un tercero. Puede adquirir derechos y contraer obligaciones con respecto a la propiedad horizontal
El consorcio posee capacidad juridica, tiene domicilio y el art 2056 inc e, dice que el reglamento debe establecer el patrimonio del consorcio; este puede incluir: el fondo de reserva, crédito de expensas comunes, interese por expensas atrasadas, saldos de caja,
Subconsorcio
Por cuestiones administrativas se generan subconsorcios, cada uno con los órganos correspondientes para una mayor administración cotidiana; pero no tiene efectos frente a demandas de terceros. Es una herramienta mas para los emprendimientos de mas de una torre de un mismo edificio
Órganos que integran el consorcio de propietarios
-Asamblea: órgano de gobierno del consorcio, se forma la voluntad de la persona jurídica, puede modificar el reglamento. ARTICULO 2058. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos; c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios.
¿Como se toman las decisiones en la propiedad horizontal? Dependiendo de la mayoría obtengo el quorum. Con o sin asambleas
Sin asamblea debe haber unanimidad de los votos y deben estar presentes los titulares de las unidades
Con asamblea, sea convocada, los propietarios son convocados en la forma que establece el reglamento conjunto con orden del día; o autoconvocada, no la hace ni el administrador, ni el consejo de propietarios, sino por los titulares que necesitan 2/3 de los votos
La toma de decisiones en este órgano tiene dos características: primero, se exige más de la mitad de los propietarios, cada voto tiene un valor que equivale a lo que el reglamento le asigna a cada unidad funcional teniendo en cuenta la parte indivisa sobre las partes comunes. segundo, se estable un voto por unidad funcional el cual también tiene que haber mas de la mitad. Si no se logra el quorum para deliberar, se debe notificar a los propietarios ausentes en la asamblea con la propuesta; si a los 15 días de la notificación no se oponen, la decisión propuesta queda aceptada
-Administrador: órgano de administración del consorcio encargado que el sistema de propiedad horizontal perdure; actúa frente a terceros, obliga al consorcio y toma las decisiones debatidas en las asambleas
-Consejo de propietarios: es un órgano obligatorio del consorcio, aunque no hay personas que cumplan la función. No sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones simplemente fiscaliza sus actividades
ARTICULO 2064. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos; d) ejercer la administración del consorcio en caso de ausencia y convocar a la asamblea

Responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio
-Teoría negativa: no hay ninguna norma que establezca que deben responder ya que se trata de personas separadas
-Teoría positiva: si responden. Ya sea por la responsabilidad subsidiaria (si se condena a la persona jurídica, esa deuda puede reclamarse teniendo en cuenta la parte indivisa de los titulares una vez que ya se terminó el patrimonio del consorcio). O responsabilidad directa (por contrato, los titulares deben responder ya que fueron estos los que contrataron con el consorcio. O extracontractual, por ser los guardianes y los dueños de la cosa riesgosa)
Clerc dice que los propietarios deben responder con su patrimonio por las deudas del administrador porque hay una responsabilidad subsidiaria. Es necesario haber ejecutado los bienes del consorcio para recién los titulares estar obligados a pagar
ARTICULO 2046. El propietario está obligado a:
a) cumplir el reglamento de propiedad horizontal, y el reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas comunes y bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cosas riesgosas;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Expesas:
El pago de deuda por expensas comparte características con las obligaciones “Proper rem” ya que siguen a la cosa y al esta cambiar de dueño se transfieren las deudas. El adquirente de la unidad funcional que tiene deudas esta obligado al pago de estas; sin embargo, quien originó la deuda no se libera de la deuda de expensas quien abandona; se conviertes en codeudores. La extensión de la deuda es distinta, quien la originó responde con todo su patrimonio y el adquirente responde hasta el monto de la unidad funcional. La regla general es que la deuda recae en el propietario del inmueble siendo una carga real
Garantía, seguridades para el cobro de expensas:
La ejecución de expensas es por vía ejecutoria luego se puede abrir un juicio ordinario por repetición
Los intereses son mayores si no se paga la expensa

CONJUNTOS INMOBILIARIOS
ARTICULO 2073. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial.
Nuevas formas del derecho real de dominio que constituye una multipropiedad destinan a satisfacer intereses sociales que persiguen múltiples propósitos.
Son elementos característicos de estas urbanizaciones los cerramiento perimetral (marca los límites físicos del emprendimiento inmobiliario y también nos permite la entrada y salida al sector), las partes privativas otorgadas al titular para que las use, las partes comunes en este tipo de inmuebles se tiene más en cuenta las partes comunes, a la vez estas cosas comunes no se pueden dividir, integran los derechos de los titulares del sistema, tienen reglamentos más elaborados, consorcio, pago de expensas.
ARTICULO 2075. Los conjuntos inmobiliarios rigen con lo dispuesto en las normas administrativas en cada jurisdicción. Es decir, para conformar un conjunto inmobiliario se debe primero someter a las normativas del derecho real de propiedad horizontal con la modificación que establece el CCYC para poder conformar el derecho real de propiedad horizontal ESPECIAL. Se establece una aplicación retroactiva a todos los conjuntos inmobiliarios anteriores a la sanción de las normas actuales, estas deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal del CCYC.
Cuando se adquiere el derecho a la parte privativa, también alcanza a las partes de los sectores comunes ya que hacen un conjunto, son inseparables. En caso de querer venderlo se vende tanto la parte privada conjunto a la común.
La unidad del objeto inmobiliario especial que se crea es funcional e implica una vinculación entre el dominio de la propiedad exclusiva y el dominio de la parte ideal del condominio, ambas forman esa unidad funcional que es el objeto del nuevo derecho real.
Características que hacen a los conjuntos inmobiliarios especiales y los diferencian de la propiedad horizontal
-La parte común es aquello destinado a vías de circulación, acceso y comunicación, hay terreno que es propio dentro de estos conjuntos. El articulo 2076 considera que estas son necesariamente comunes
-El reglamento dice que sector es privativo y que sector es común, sino está determinado se considera una parte común, en este tipo de emprendimientos hay preeminencia de los comunes por sobre lo privado.
-La parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción. No es obligatorio de la construcción del lote que le pertenece a la persona para que pueda utilizar las partes comunes
Al igual que en la propiedad horizontal debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Se ejerce este derecho respetando el reglamento interno y el de propiedad horizontal
Se tiene la obligación de pagar las cosas comunes en porcentaje que marca el reglamento
Hay sujetos que sin ser titulares de los conjuntos inmobiliarios son usuarios no propietarios y pueden usar y gozar de las partes comunes y privadas, todo va a depender de lo que diga el reglamento de cada conjunto inmobiliario. Pueden tener derechos personales (locatarios); también se puede transferir derechos reales (usufructuario); o aquellos que utilizan sectores de uso exclusivo (huéspedes o invitados); no tienen derecho sobre alguna de las partes privativas, pero pueden utilizar alguna de las partes comunes

TIEMPO COMPARTIDO
ARTICULO 2087. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Es un derecho de afectación.
El tiempo compartido se aplica a inmuebles o muebles. Es un contrato adhesivo, bilateral en el que una de las partes se obliga a otorgar el uso y el goce del bien adquirido mientras que la otra parte se obliga a pagar las cuotas correspondientes.
La afectación es de un derecho real, art 2088 “con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten” pero art 2101“al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales”.
Características
-Siendo yo el titular, tengo la posibilidad de utilizar y gozar de forma exclusiva de un bien determinado conforme a su destino
-Por un periodo de tiempo fijado
-Aplicable a cosas muebles o inmuebles
-Tiene una duración perpetua o temporal
- Derecho que forma parte del patrimonio, es transferible a menos que se diga lo contrario
Personas involucradas en la gestión del sistema: a) los usuarios son los que adquieren o acedan al derecho b) el propietario, es el sujeto del inmueble o mueble afectado al sistema; c) el emprendedor es quien financia el sistema; d) comercializador, el que se encarga de la promoción en el mercado, e) el administrador tiene a cargo la gestión y coordinación de mantenimiento.
Estos sujetos también pueden estar bajo una misma persona, exceptuando el usuario que utiliza
Afectación del tiempo compartido
ARTICULO 2089. Para la constitución de un tiempo compartido requiere, en caso de tratarse de inmuebles, formalizarse por escritura pública y debe contener los requisitos establecidos. Y si es mueble, puede ser una escritura privada otorgado por el titular del dominio.
ARTICULO 2090. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. [Dos pautas: el propietario y el emprendedor pueden ser la misma persona y el emprendedor tiene obligaciones especificas
ARTICULO 2092.-. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido.
ARTICULO 2093.- Efectos de la inscripción
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados a los terceros interesados, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

Deberes del emprendedor
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Deberes de los usuarios
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
ARTICULO 2098. El administrador hace el certificado de duda en el que conste la deuda por gastos del sistema, los rubros y el plazo para abonarla, constituye título (ejecutivo) para accionar contra el usuario por la vía ejecutiva, previa intimación, es decir, si uno de los usuarios del sistema no puedo ir directamente por la vía judicial
Extinción
ARTICULO 2099. La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación, se extingue automáticamente. De igual manera tengo que ir a pedir que se dé de baja en el registro
b) cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.

CEMENTERIOS PRIVADOS
ARTICULO 2103. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
El titular de un derecho de sepultura es titular de un derecho real, este se encuentra en manos de los particulares, pero está sujeto a las directivas del Estado aunque se trate de organización privada, ya que necesita tener el control de policía. Es un derecho real de afectación

Requisitas para emprender un cementerio:
• El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, pedirle autorización al Estado
• Se necesita de un reglamento de administración y uso del cementerio.
• Una vez que se cumplan con los requisitos anteriores, y a partir de su habilitación por parte de la municipalidad local, el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. Tampoco va a poder ser comercializado con algún fin distinta
•
ARTICULO 2109 La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, similar al de propiedad horizontal, debe estar en el reglamento de propiedad, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas; además liquidar las expensas y cubre los gastos.

Deberes específicos
El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar un registro interno de estado de ocupación de cada parcela con:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura

ARTICULO 2107. El titular del derecho de sepultura puede siempre, dentro de los límites del reglamento y el local, realizar actividades que estén destinadas a hacerse dentro de un cementerio tales como:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parques e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.

ARTICULO 2108. El titular del derecho de sepultura tiene las obligaciones de:
a) respetar el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que se fijen sobre su parcela;
d) respetar los y reglamentos nacionales, provinciales y municipales.

Regla general: las parcelas exclusivas destinadas a sepultura pueden ser enajenadas pero no embargables
Excepción: es embargable por los créditos bajo dos supuestos. a) los créditos originados en la adquisición del derecho real en la compra de los sepulcros y b) las expensas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

Diferencias entre un cementerio público y un cementerio privado
priv: el titular de cada parcela puede elegir si desea recuperar el espacio útil sacando los restos de la persona. El emprendedor es un particular que esta haciendo una acción en un lugar privado
pub: el director del complejo me puede obligar a desalojar mi espacio para utilizar la parcela

puedo: derecho que se ejerce por la posesión, disponer por actos entre vivos o por vía testamentaria,
no puedo: dar usufructo sobre mi parcela, darlo en garantía, alquilar


SUPERFICIE
ARTICULO 2114. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. Este derecho se refiere al derecho de propiedad restringido a lo que esta por encima de la superficie que se construye
Lo accesorio sigue a lo principal, el árbol es del dueño del suelo presunción que no admite prueba en contra. La segunda presunción es, quien realizó la plantación es el titular del suelo, admitiendo prueba en contra
Suspende la regla de accesión mientras dure el derecho real de superficie; depende si es para construir, dura 70 años y si se utiliza para plantar dura 50 años, se puede menos pero no mas
Dos modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo:
Derecho de plantar forestar o construir Propiedad superficiaria
El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre el suelo, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciéndolos propio
-Recae sobre objeto ajeno
-Extinción: por renuncia expresa; vencimiento del plazo; cumplimiento de una condición resolutoria; por consolidación y por el no uso durante También puede constituirse el derecho sobre aquellas plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
-El que construyó comienza a apropiarse de esto
-Extinción: no se extingue, excepto pacto en contrario o por la destrucción de lo construido, plantado o forestado

La propiedad superficiaria nace a través de un contrato, tiene que haber tradición, titulo y modo suficiente. Se adquiere el derecho de construir sobre un suelo ajeno. Una vez que comienza la construcción hay apropiación de lo que construye (propiedad superficiaria). Esta recae sobre cosa propia y lo que se apodera el superficiario es el derecho real de dominio revocable, ya que lo construido está sujeto al plazo que dure el derecho de superficie. Luego del cumplimiento de plazo, se extingue la suspensión y todo lo que se construyó pertenece al titular del suelo.
El superficiario no afecta lo que construyo al terreno ya que no le pertenece. Cuando se cumpla el plazo de superficie va a pasar al titular del suelo. Se puede hipotecar el derecho a construir
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento
Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Adquisición: Se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. Es necesario del título y del modo suficiente No puede adquirirse por usucapión.
Facultades del superficiario
ARTICULO 2120. Está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitándose al plazo de duración del derecho de superficie. Le pertenece tanto el derecho de plantar como la propiedad superficiaria.
También puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas sin necesidad de consentimiento del propietario
Facultades del propietario
El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Especiales de extinción
El no uso: hay prescripción liberatoria cuando no se utiliza un derecho. No usar el derecho de construir por 10 años lleva a su extinción, y si el derecho es de plantar o forestar, es de 5 años para solicitar la extinción
Efectos de la extinción
Cumplido el plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo todo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente

ARTICULO 2126. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie

USUFRUCTO
ARTICULO 2129. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, en caso de ser una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Limitación que no tiene el titular de dominio y que si tiene quien recibe el derecho real de usufructo, es no alterar su sustancia, que implica no alterar la materialidad de la cosa y ni el destino de la cosa
El objeto de este derecho puede ser más de una cosa, también pueden ser los derechos
ARTICULO 2130. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa o la totalidad de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible ni consumible. Se da a la persona usufructuaria durante el periodo que dure el derecho de usufructo para cuando termine este debe restituir la cosa a su propietario
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé; un derecho puede ser objeto de un derecho real de usufructo siempre que la ley lo permita
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario
Modos de constitución, como ser un titular de derecho real de usufructo
-Contratos: sean onerosos o gratuitos. Posibilidades en las cuales no encontramos con el nacimiento de derecho de usufructo en los contratos:
a) el titular transmite el uso y goce del derecho real, con reserva de la nuda propiedad;
b) el titular enajene la nuda propiedad, con reserva del uso y goce del derecho de usufructo
c) el propietario transmite el usufructo a una persona y a otra la nuda
-Testamentos: se otorga el derecho real de usufructo por un legado
-Usucapión
----El derecho real de usufructo nunca puede surgir de una decisión judicial ----
Duración
El derecho real usufructuario se extingue, en caso de no estar establecido el plazo y si se trata de una persona física, con el fallecimiento de la persona a quien se le otorgo este derecho, no es un derecho que se trasmite. Si es una persona jurídica, el derecho tiene un máximo 50 años siendo este renovable por las partes
Inventario
Es en detalle las cosas que integran el derecho de usufructo, como también, el estado en que estas se encuentran. Es importante porque a la finalización del usufructo debe ser restituida en el mismo estado que se encontraba.
ARTICULO 2137. Cualquiera de las partes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública. La falta de inventario hace presumir que la cantidad es la indicada en el título y que se encuentran en buen estado. Se hace por escritura pública, pero es dispensable. Debe hacerse antes de entregar el usufructo para no generar conflictos
En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo. Garantía cuyo monto debe alcanzar para cubrir por los daños que puede sufrir
Facultades materiales como jurídicas
Uso y goce percibir los frutos
ARTICULO 2141. Siempre teniendo presente el límite de duración del usufructo, al usufructuario le pertenecen:
a) los frutos percibidos. si se trata de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad.
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
Si el derecho real de usufructo es atacado por acreedores, previo a la transmisión, el nuevo titular debe dar garantías suficientes al nudo propietario sobre la conservación y restitución de los bienes. Acá la garantía pasa de ser facultativa a obligatoria en favor del nuevo propietario.
Obligaciones fructuario
-Debe realizar las mejoras de mantenimiento y las necesarias para el mantenimiento de la cosa vinculado con el No alterar la sustancia
-No debe afectar la materialidad
-No debe alterar su destino
-Debe hacer las restantes reparaciones producidas por su culpa
-Pagar los impuestos y expensas que afecten a los bienes de su usufructo
- Por sobre todo, restituir la cosa una vez vencido el usufructo a quien le dio el derecho.
ARTICULO 2152. Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los 50 años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante 10 años.
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce.
Usufructo Uso Habitación
Concepto ARTICULO 2129. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, cuando se modifica su materia, forma o destino, y o cuando se menoscaba un derecho. ARTICULO 2154. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. ARTICULO 2158. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
Sujetos Usufructuario pueden ser personas jurídicas o humanas Nudo propietario, solo pueden ser personas humanas Habitador y quien lo constituye nudo propietario
Objeto Bienes en sentido amplio Cosas (bienes en sentido restringido) Inmuebles
Causa Nace de un origen contractual o testamentario que recién produce efectos en la muerte de quien lo da.
Contenido Uso, goce y disposición juridica sobre el bien ajeno. Este derecho es transmitible, pero es la vida del transmitente y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Además, debe brindar garantías suficientes al nudo propietario sobre la conservación de la sustancia
Facultades de uso y goce restringido
Percibe frutos que están sujetos a los limites dispuestos en el contrato constitutivo, si no están establecido los limites se entiende como usufructo. No puede constituir derechos reales, pero si personales. Normas basadas en el derecho de usufructo; esta medio restringido Facultades de morar, no constituye ni derechos reales ni personales. Las normas de este derecho están basadas en las normas del derecho de uso, es el más restringido de todos

Obligaciones previas del usufructuario para los tres derechos:
---Brindar garantía suficiente para mantener la sustancia
---Realizar un inventario

SERVIDUMBRE
ARTICULO 2162.-. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. El objeto son dos inmuebles, el dominante que tiene a favor una servidumbre sobre el inmueble sirviente
Cumplen una utilidad especifica
Principio de atipicidad: hay pluralidad de servidumbres que son creadas por los particulares dependiendo de la necesidad que quieran cumplir y que no están tipificadas por el legislador
Clasificación
-Positivas: implica un dejar hacer que alguien haga algo con mi inmueble, se ejercen por la posesion
-Negativas: implica no hacer, no se ejercen por la posesión
-Reales: benefician a los fundos con independencia de las personas que tengan derechos reales o personas con ellos. No importa quien tenga el contacto físico ya que se beneficia a quien sea que este en el fundo del inmueble. Procura ventajas reales sobre la cosa. Tienen inherencia activa y pasiva, es un accesorio al inmueble sirviente y inherente al inmueble dominante. Tendencia a la perpetuidad, no se extingue por el paso del tiempo
-Personales: se constituye teniendo en cuenta la persona que va a ser el titular dominante. Se extingue la servidumbre cuando se cambia la persona beneficiaria pero si cambia la persona que dio la servidumbre no pasa nasa. Inherente al fundo sirviente, inherencia pasiva
-Forzosa: donde el legislador señala que hay una necesidad juridica de constituir una servidumbre. La servidumbre no nace por la ley ni judicial, sino que se constituye por el acuerdo de las partes, te fuerzan a que se constituya.
Adquisición
Si es positiva, puede ser originada por contrato, es decir, con el titulo y el modo suficiente. A través del testamento
En ningún caso las servidumbres pueden constituirlas judicialmente
Servidumbre conservación ambiental:

DERECHOS REALES DE GARANTIA
Recaen sobre el valor de la cosa agravada y facultan al titular del derecho a peticionar la subasta del bien agravada al fin de efectivizar la obligación garantizada. Como no hay nada que garantiza al deudor su deber de cumplir, se le da al acreedor herramientas para minimizar el riesgo de incumplimiento
Son derechos reales que recaen sobre cosa ajena, accesorias a un crédito en función de garantía, dependen de la cosa principal
Se rigen por disposiciones comunes que son indistintas a los tres derechos reales de garantía y normas especiales que corresponden a cada categoría
Caracteres
• Esenciales: para que el derecho real sea válido se necesita de la convencionalidad, especialidad y accesoriedad, de no contar con uno de los caracteres puede declararse nulos.
-Convencionalidad: los tres derechos reales solo pueden ser creados por contratos a través de la voluntad de las partes, se prohíbe una la constitución judicial y la legal. El acreedor y el constituyente son imprescindibles y hacen todas las clausulas que se enuncien en los tres derechos. Debe reunir los requisitos que dispone la ley para cada tipo
- Accesoriedad: los derechos reales de garantía son accesorios al crédito que aseguran. Si no existe este crédito no hay garantía que asegurar, por lo que los derechos reales de garantía se extinguen con la obligación principal. Siguen al crédito principal, sea que se extinguen o se tramitan. Al extinguirse la garantía el crédito no es afectado. Toda clase de obligación, hacer dar o no hacer, puede ser garantizada en un derecho real, también las futuras. La excepción es la novación ya que se quiere asegurar que se mantenga la garantía para la nueva obligación
-Especialidad: sea en cuanto al objeto o al crédito; de faltar alguno de estos dos la garantía es valida pero para que no sea nulo el gravamen, el aspecto que falta debe estar integrado en las enunciaciones del acto constitutivo.
En cuanto al objeto, determinar en el instrumento constituido del gravamen la cosa afectada a la garantía especificando para su correcta individualización.
Lay 27.271 derogó el art 2189 y el 2210, y sustituyo los textos
En cuanto al crédito, puede ser determinado o indeterminado. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen
---Si está determinado, es posible conocer todos los objetos de la obligación; en el contrato se debe detallar los sujetos, objetos y la causa de la obligación. La garantía cubre el capital, los intereses, los daños y costas que provoca el incumplimiento y las costas judiciales. El monto cubre hasta lo que deje en garantía el límite que puede responder. El monto del crédito y del gravamen van juntos
---En caso de ser indeterminado, es decir, faltan elementos que faltan para individualizarlo, se puede fijar el monto del gravamen o de la garantía. Este monto es fijo e inmovible. El monto del crédito, como no lo conozco, espero que sea menor que el de gravamen asi no pierdo la prioridad de cobro. Para quede perfectamente establecida debe estar consignado expresamente que la garantía máxima y los montes topes. El plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto

• Naturales: pueden o no estar presentes, no afectan su validez
-Indivisibilidad: todos los derechos reales de garantía son indivisibles y todas las cosas están afectadas a cada una de las partes de la deuda; en caso de deber el monto que sea, se responde con lo que se dejó en garantía. Puede ser dejado del lado judicialmente o por acuerdo de las partes, acuerdos de cancelación del gravamen; se pacta que a medida que se paguen las cuentas bajas el monto de la garantía
2191 consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías. Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés. Se persigue extinguir toda la deuda
La hipoteca, la prenda y la anticresis pueden garantizar cualquier crédito, puro, simple, a plazo condicional o eventual. Pueden garantizar obligaciones de dar, hacer o no hacer
Cancelación
La cancelación de la garantía real se hace cuando se inscribe la cancelación del gravamen en el registro público respectivo. ARTICULO 2204. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan para ser dejadas sin efectos:
a) por su titular, mediante el mismo instrumento que es exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.
Caducidad
Se produce la extinción, sin necesidad de manifestación alguna, de la notación registral en el plazo de:
Hipoteca: efecto de la inscripción dura 35 años, antes de este tiempo debe renovarse para no perderse en el tiempo
Anticresis: 20 años para inmuebles y 10 para muebles registrables
Prenda: con registro 5 años

Efectos con respecto a los sujetos
• Efectos del constituyente: quien da el derecho real de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la cosa.
• Efectos con relación en caso que el constituyente disminuya de algún modo el valor de la cosa, al acreedor puede tomar medidas para proteger su cobro de la deuda: Medidas conservatorias de la garantía, frente a actos no consumados le solicita a un juez una medida cautelar para conservar el valor del objeto; medidas resolutorias, solicita otra garantía suficiente por eso que se perdió en la disminución; y medidas ejecutorias, puede retirar el beneficio del plazo a pesar que el deudor no está en mora asi toda la obligación es exigible.
• Efectos con relación a terceros: un tercero interesado que originalmente no era parte de la deuda que había entre el acreedor y el deudor, quiere asumir el pago de la deuda en nombre del deudor. El acreedor además de elegir si quiere aceptar que el tercero sea su nuevo acreedor, también elige si libera o no al deudor original de la deuda.
Ante incumplimiento del deudor, se ejecuta el mueble en manos de quien este.
El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen. En caso de ejecución de la garantía, después de reclamado, el acreedor puede intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.


HIPOTECA
ARTICULO 2205. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Su objeto son uno o más inmuebles individualizados
El acreedor hipotecario, al ser el titular del derecho real de garantía, tiene privilegio en frente del resto de los acreedores. Tiene un gravamen real con relación al dueño de la cosa, tiene un dominio imperfecto, es decir, puede mutar de dueño y el derecho se conserva. Tiene un poder jurídico sobre la cosa
Legitimados
Pueden constituir hipotecas: los titulares de los derechos reales sobre cosa propia (titulares del dominio, condominio, superficie, conjuntos inmobiliarios y propiedad horizontal, tiempo compartido y sepultura) y los propietarios de un dominio revocable
El constituyente conserva las facultades jurídicas inherentes a su derecho de propiedad que pueden usar y gozar, conserva la posesión del inmueble hipotecado.
Además de los caracteres esenciales y naturales:
-No se ejerce por la posesión.
- Solo pueden nacer de un contrato celebrado por los legitimados celebrado por las formas que se imponen por la ley
-Es oponible a terceros a partir de la inscripción de la escritura pública poniendo el monto del gravamen y los datos del acreedor en el registro de propiedad del inmueble.
-El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
-Con la inscripción nace el privilegio de persecución en mano del titular del derecho real
-La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.

ANTICRESIS
ARTICULO 2212. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
----Hay un desplazamiento, posesión y tradición, ya que se debe entregar un bien a quien fue predispuesto
----Los frutos hacen al pago de la deuda
Objeto: Recae sobre muebles o inmuebles registrables afectados a una cifra determinada para hacer entrega al acreedor.
Legitimados
Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo y los titulares de los conjuntos inmobiliarios
-La deuda es una cifra determinada y de lo que se percibe con los frutos, se imputan primero los intereses y luego al capital de la deuda. Remisión de cuentas por parte del acreedor al constituyente
-El acreedor anticresista debe conservar la cosa, puede percibir los frutos, darla en arrendamiento, habitar el inmueble, pero no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio que perjudique las ganancias que puede obtener el deudor
-El acreedor responde de los daños que ocasiona al deudor y ante incumplimiento sus deberes, se extingue la garantía y está obligado a restituir la cosa al titular legitimado.
-No se requiere que la cosa agravada sea de titularidad del deudor
-Quien tiene el derecho real de anticresis tiene preferencia con respecto al resto de los acreedores
-Hay un plazo establecido por las partes para saldar la deuda, pero estos no pueden exceder los 20 años para inmuebles y de 10 años para muebles registrables.

PRENDA
ARTICULO 2219. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
El objeto pueden ser cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Puede desprenderse de forma autónomo o por fuerza externa sobre cosas o sobre derechos personales instrumentados por escrito.
La adquisición se hace a través de título y modo suficiente. La tradición hace nacer el derecho real, por ende, el acreedor es un poseedor legitimo podrá ejecutarlo en caso de incumplimiento de la obligación; a la vez la tradición hace por la publicidad
Con y sin desplazamiento
Sin: para garantizar el cumplimiento de una obligación sobre un bien mueble sin que haya desplazamiento de la posesión del mismo a favor del acreedor, sino que ésta queda en posesión del dueño, que se convierte en depositario de la misma. El dueño puede así disfrutar de la cosa sin deteriorarla ni menoscabar su valor.
Prenda de cosas muebles
Prenda de derechos
La prenda con registro: están afectados al cumplimiento de una obligación determinada por estar inscriptos en un registro determinado
Se diferencia de la prenda con desplazamiento porque se reemplaza la entrga de la cosa por la inscripción de la garantía en los registros públicos; y también porque el objeto puede recaer sobre cosas muebles registrables o no y sobre derechos
-El acreedor prendario no puede servirse de la cosa, no lo puede ni usar ni disponer, solo debe retener y conservar la cosa hasta que se complete el crédito
-la prenda solo tiene consecuencias publicitarias
-En caso de sufrir turbación o desapoderamiento puede interponer tanto las defensas como acciones reales
-El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.
-El contrato se perfecciona con el solo acuerdo entre las partes