Clase del 7/9/2022

7 de Septiembre:

Contrato de compraventa: elemento esencial : la cosa
Precio: debe ser cierto y lo será cuando las partes lo hayan pactado. Las partes también pueden dejarlo a consideración de un experto

ARTÍCULO 1133. Determinación del precio El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.
ARTÍCULO 1134. Precio determinado por un tercero El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local

Modos de determinación del precio
El precio es determinado cuando: a) lo fijan las partes; b) se deja su indicación al arbitrio de un tercero que designan las partes en el contrato mismo o con posterioridad a su celebración; c) se determine con relación a otra cosa cierta; o d) las partes fijen un procedimiento para determinarlo.

Cosas muebles En el caso de que la cosa vendida sea mueble, rige la presunción prevista en el art. 1143 CCyC
En caso de no haber acuerdo de las partes en el precio este podrá determinarlo un juez basándose en la ley local.

Obligaciones de las partes en la compra venta:

Obligaciones del vendedor
ARTÍCULO 1137. Obligación de transferir El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.

ARTÍCULO 1138. Gastos de entrega Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el articulo En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.

ARTÍCULO 1139. Tiempo de entrega del inmueble El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.
ARTÍCULO 1140. Entrega de la cosa La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero

Deberes secundarios

a) poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta (art. 1137 CCyC) y asumir los costos que demande su obtención (art. 1138 CCyC): así, por ejemplo, si se tratara de la venta de un inmueble, deberá entregar el título de propiedad del bien;
b) asumir los gastos que demande el estudio de título, mensura e impuestos que eventualmente graven la venta (art. 1138 CCyC)
c) prestar toda la cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete (art. 1137 CCyC);
d) asumir los gastos de entrega, salvo pacto en contrario (art. 1138 CCyC);
e) entregar en el plazo convenido (art. 1139 CCyC). En cuanto al plazo de entrega, rige el principio de autonomía de la voluntad. Si nada previeron las partes, en materia inmobiliaria supletoriamente se prevé que la entrega debe hacerse inmediatamente de la escrituración. En el caso de las cosas muebles, rige lo dispuesto por el art. 1147 CCyC;
f) entregar en las condiciones convenidas (art. 1140 CCyC). La entrega debe efectuarse con sus accesorios; y como lo que se transmite es la posesión, salvo pacto en contrario, no debe existir sobre la cosa relación alguna de poder (art. 1908 CCyC) ni oposición de terceros

Obligaciones del comprador ARTÍCULO 1141. Enumeración Son obligaciones del comprador:
a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta

ARTÍCULO 1143. Silencio sobre el precio Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate

PACTO DE REVENTA Y PACTO DE RETROVENTA NO ES LO MISMO

ARTÍCULO 1163. Pacto de retroventa Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.


Interpretación: El pacto de retroventa es la facultad que tiene el vendedor de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, restituyendo a este el precio con el exceso o disminución que se hubiera pactado

ARTÍCULO 1164. Pacto de reventa Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Interpretación:
El pacto de reventa le permite al comprador devolver la cosa comprada, debiendo restituir, en caso de ejercer la facultad, el precio con el exceso o disminución que se hubiera convenido.

ARTÍCULO 1165. Pacto de preferencia Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta. Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria

Concepto El pacto de preferencia le permite al vendedor recuperar la cosa vendida con prelación a cualquier otro adquirente, si el comprador decide enajenar

Diferencia con la retroventa A diferencia del pacto de retroventa, en el de preferencia la facultad del vendedor solo aparece si el vendedor decide enajenar.

Plazos máximos El CCyC impone un plazo máximo legal por el que pueden convenirse los pactos de reventa, retroventa o preferencia. Si la cosa vendida es inmueble el plazo máximo de vigencia del pacto no puede exceder de cinco años; y si es mueble de dos años. Si las partes convienen un plazo mayor, se reduce al máximo legal. Dicho plazo máximo es improrrogable y perentorio

Contrato de Suministro:

ARTÍCULO 1176. Definición Suministro es el contrato por el cual el suministrante se obliga a entregar bienes, incluso servicios sin relación de dependencia, en forma periódica o continuada, y el suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo de ellas.

Es una especie de contrato de compraventa modificado. Es de tracto sucesivo a largo plazo.

Definición El suministro, conforme Turrin, es el contrato por el cual el suministrante se obliga a entregar cosas —sea en propiedad o locación— o servicios (sin relación de dependencia) en forma periódica o continuada, determinados o determinables en su cantidad; y el suministrado, a abonar un precio, determinado o determinable por ellos.
Caracteres de este contrato:
● Bilateral
● Consensual
● Oneroso
● Conmutativo
● Nominado
● No formal
● De adhesión

ARTÍCULO 1177. Plazo máximo El contrato de suministro puede ser convenido por un plazo máximo de veinte años, si se trata de frutos o productos del suelo o del subsuelo, con proceso de elaboración o sin él, y de diez años en los demás casos. El plazo máximo se computa a partir de la primera entrega ordinaria

ARTÍCULO 1178. Cantidades Si no se conviene la entidad de las prestaciones a ser cumplidas por el suministrante durante períodos determinados, el contrato se entiende celebrado según las necesidades normales del suministrado al tiempo de su celebración. Si sólo se convinieron cantidades máximas y mínimas, el suministrado tiene el derecho de determinar la cantidad en cada oportunidad que corresponda, dentro de esos límites. Igual derecho tiene cuando se haya establecido solamente un mínimo, entre esta cantidad y las necesidades normales al tiempo del contrato

ARTÍCULO 1183. Contrato por tiempo indeterminado Si la duración del suministro no ha sido establecida expresamente, cualquiera de las partes puede resolverlo, dando aviso previo en las condiciones pactadas. De no existir pacto se aplican los usos. En su defecto, el aviso debe cursarse en un término razonable según las circunstancias y la naturaleza del suministro, que en ningún caso puede ser inferior a sesenta días





















Clase 14 de Septiembre:

Contrato de Locación:

ARTÍCULO 1187. Definición Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

Diferencia entre compraventa y locación: en una se transfiere la propiedad y el pago suele ser periodico.

Partes:

Locador: es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce de la cosa objeto del contrato. Si bien el CCyC no lo menciona, puede ser también identificado como el arrendador
Locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como contraprestación al uso y goce otorgados. Resultan sinónimos aceptados para esta parte contractual los términos “arrendatario” o “inquilino”

Caracteres: bilateral/oneroso/conmutativo

Objeto y destino
ARTÍCULO 1192. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios

ARTÍCULO 1194. Destino de la cosa locada El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

El destino como presunción.
La regla general La norma presume que las partes han acordado un destino dado para la cosa y para el ejercicio de su uso y goce, y le da prevalencia por sobre cualquier otra interpretación. De allí que la proposición inicial está estipulada en términos imperativos para el locatario.
Ausencia de pacto sobre el destino de la cosa locada
Ahora bien, señalada esta regla inicial, podría ocurrir que las partes no hubieran pactado un destino específico. En ese supuesto, la norma señala diferentes mecanismos interpretativos, que indistintamente servirán como fundamento para justificar el destino legalmente establecido.
A falta de acuerdo de partes o ausencia sobre su manifestación, estas reglas interpretativas son:
a) el destino que tenía al momento de locarse. Esto es, el destino para el que era utilizada la cosa en el instante inmediato anterior al momento de celebrarse el contrato. Se toma como punto de partida interpretativo la situación antecedente de la propia cosa;
b) el destino que se le da a cosas análogas en el lugar en el que se encuentra la cosa. Como en el caso anterior, la regla se sitúa interpretativamente en un supuesto antecedente. La diferencia con la regla anterior es que aquí se acude a un mecanismo de analogía y no ya al destino que tenía la propia cosa antes de ser locada. Se trata, en términos generales, del destino que tienen las cosas de igual especie en el lugar en el que está la cosa arrendada;
c) el destino que corresponde a su naturaleza. La directiva está centrada aquí en la naturaleza de la cosa, que esencialmente la hace propia para un destino definido. En esta situación no se acude a ninguna verificación antecedente —ni propia ni de cosas análogas—, sino a su calidad o condición intrínseca

Los destinos mixtos Se entienden como destinos mixtos aquellos en los cuales al dar en locación un inmueble se habilita su uso conjunto como comercial y/u otro destino diverso, y a la vez como habitacional

ARTÍCULO 1195. Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble

ARTÍCULO 1196. Locación habitacional Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes

ARTÍCULO 1197. Plazo máximo El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio

ARTÍCULO 1199. Excepciones al plazo mínimo legal No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Efectos de la locación

Obligaciones del locador:

ARTÍCULO 1200. Entregar la cosa El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

ARTÍCULO 1201. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

ARTÍCULO 1202. Pagar mejoras El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

ARTÍCULO 1210. Restituir la cosa El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Obligaciones del locatario:

ARTÍCULO 1205. Prohibición de variar el destino El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

Extinción

ARTÍCULO 1217. Extinción de la locación Son modos especiales de extinción de la locación: a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso; b) la resolución anticipada.

ARTÍCULO 1219. Resolución imputable al locatario El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

ARTÍCULO 1220. Resolución imputable al locador El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido; b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.


ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler

Efectos de la resolución El ejercicio de la facultad resolutoria produce los siguientes efectos:
a) extinción del contrato. Se extingue desde la fecha que designe el locatario, ya que el artículo no exige ningún plazo ni precaución al respecto. En esto se diferencia de lo que se disponía en el art. 8° de la ley 23.091, que establecía un preaviso de sesenta días a la fecha en que se reintegraba lo arrendado. No obstante, el locatario no puede hacer uso abusivo de su derecho (art. 10° CCyC), y debe conducirse conforme lo dispuesto especialmente en el último párrafo del art. 1011 CCyC.
b) obligación de indemnizar al locador. La resolución genera la obligación de indemnizar al locador. Si bien no hay incumplimiento del locatario como causa generadora, se experimenta un daño patrimonial producto de la resolución producida por voluntad del locatario. La norma distingue dos rangos de cuantificación: si el locatario resolviera el contrato dentro del primer año de vigencia del contrato, la indemnización será el equivalente a un mes y medio de alquiler, computado al momento de desocupar el inmueble. En cambio, si lo hiciera transcurrido el primer año, el monto será el equivalente a un mes, determinado del mismo modo. Estas indemnizaciones se aplican a los contratos que quedan alcanzados por los plazos mínimos

ARTÍCULO 1223. Desalojo Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada. El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c). El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días

ARTÍCULO 1224. Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

ARTÍCULO 1225. Caducidad de la fianza. Renovación Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

ARTÍCULO 1226. Facultad de retención El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.
COMODATO:

ARTÍCULO 1533. Concepto Hay comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida

Concepto El artículo bajo análisis caracteriza al comodato como el contrato en virtud del cual un sujeto, llamado “comodante”, se obliga a entregar a otro una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida

Elementos esenciales particulares De la definición legal del contrato de comodato surgen que sus elementos esenciales particulares son: a) obligación de entregar una cosa mueble o inmueble para su uso; b) gratuidad. El uso de la cosa recibida en comodato no tiene contraprestación por parte del comodatario (art. 967 CCyC); y c) obligación de restituir el mismo bien recibido.

Este contrato también es llamado “de préstamo” , se diferencia con el de locación debido a que es gratuito y no suele instrumentarse por escrito. La locación transmite uso y goce, lo cual puede implicar la obtención de frutos y productos.

SUBLOCACIÓN:

ARTÍCULO 1214. Sub Locación El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta. La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada

Facultad de sublocar y su mecanismo El locatario está facultado para sublocar si no existe prohibición expresa en el contrato para ello o para ceder su posición contractual. No obstante, esta facultad está sujeta al cumplimiento de un procedimiento para que la sublocación sea eficaz y oponible entre todas las partes, tanto del contrato de locación como de la sublocación. La norma dispone al efecto que el locatario, en caso de intentar sublocar, previamente deberá notificar al locador fehacientemente esa intención.

El locador tendrá derecho a oponerse a la sublocación.
El sublocatario posee acción directa contra el locador principal.