1. Teoría general de los derechos reales

Concepto: DR es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia. (Art. 1882).

• Poder jurídico: derecho subjetivo: señorío de la voluntad que se ejerce de propia autoridad, en forma autónoma e independiente. PJ real recae sobre cosas determinadas, con carácter patrimonial y regulado por normas de orden público
• Estructura legal: numerus clausus.
• Se ejerce directamente sobre su objeto: no hay intermediarios, titular obtiene beneficio directamente del objeto à relación directa.

CCV: objeto son bienes materiales: cosas (objeto material susceptible de valor)

CCC: materiales e inmateriales: cosas + bienes (en los casos que ley establezca).

 

Cosas: todo objeto material (no requiere que esté en el comercio como CCV).

• Principales: existencia propia, no depende de otra cosa
• Accesorias: depende de cosa principal para su existencia. Es accesoria por:
  • Dependencia respecto de otra cosa: no adheridas (son 2 principales) pero ligadas por su destino.
  • Adherencia física de una cosa a la otra: ambas forman una sola.

 

• Atribuyen al titular facultades de persecución y preferencia. 1886

Ius persequendi: perseguir la cosa en poder de quien se encuentra.

Ius preferendi: hacer valer preferencia respecto a otro titular de DR o DP que se haya constituido con posterioridad. El titular anterior cobra antes.

 

	DR	DP
Régimen legal	Orden público: normas imperativas, particulares no pueden crear ni modificar (numerus clausus); vedado principio de autonomía de la voluntad. NO significa que sean sólo los enumerados (leyes especiales). No todas las normas que regulan los DR son de orden público, sólo aquellas que lo hacen sustancialmente (elementos, adquisición, CN, modificación, transmisión, duración, extinción).	Autonomía de la voluntad: pueden crearse por particulares (numerus apertus), son ilimitados.
Objeto	Cosas y bienes (cuando ley determina).	Hecho positivo (dar, hacer, no hacer)
Número de elementos	Sujeto y objeto.	Sujeto activo, sujeto pasivo, objeto.
Sujeto pasivo	Indeterminado y general: protege a la sociedad, no sólo partes (erga omnes: deber de abstención, existen frente a todos) à son absolutos.	Determinado e individualizado (normas supletorias: oponibles entre partes).
Mediatez/inmediatez	Relación directa e inmediata con el beneficio (obtenido directamente del objeto).	Relación directa entre sujetos y beneficio que depende de cumplimiento.
Prescripción	Adquisitiva	Liberatoria/extintiva

Semejanzas: contenido patrimonial

Vínculo: DR pueden tener su origen en un contrato (algunos sólo por contrato: DR de garantía).

2. Caracteres de los derechos reales

Art. 1884: regulación de DRs: elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción (establecida sólo por ley).

 

Enumeración: Art. 1887:

1. a) el dominio;
2. b) el condominio;
3. c) la propiedad horizontal;
4. d) los conjuntos inmobiliarios;
5. e) el tiempo compartido;
6. f) el cementerio privado;
7. g) la superficie;
8. h) el usufructo;
9. i) el uso;
10. j) la habitación;
11. k) la servidumbre;
12. l) la hipoteca;
13. m) la anticresis;
14. n) la prenda.”

 

Adquisición: Art. 1892 a 1907

• Muerte
• Actos entre vivos
  • Originaria: prescripción adquisitiva; apropiación. Adquirir DR por voluntad del sistema: sin que derive de un vínculo jurídico (transmite/recibe voluntariamente).
  • Derivada: vínculo jurídico (adquisición porque otro me transmitió). Requiere título + modo suficiente (tradición). Necesaria la publicidad para la oponibilidad a 3ros (publicidad suficiente: inscripción registral o posesión, según caso).

1. A) Por causa de muerte: herederos
2. B) Por actos entre vivos: transmitente y adquirente.

 

Publicidad de derechos reales

Posesión: medio por excelencia, en algunas cosas como inmuebles se ha creado la publicidad en el registro público. Art. 1893: adquisición/transmisión de DR no son oponibles a 3ros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente (según caso: inscripción registral o posesión).

 

Tradición posesoria

Tradición: función constitutiva del DR: acreedor no adquiere ningún DR antes de la tradición. No juega este requisito cuando se trata de adquisición de DR que no se ejercen por la posesión (servidumbres e hipoteca). Son actos materiales, no implica transmisión de dominio.

 

Requisitos para que entrega/tradición sea traslativa de dominio:

• Que la entregue el propietario (legitimidad)
• Capacidad necesaria de las partes
• Hecha por título suficiente para transferir dominio

 

Si no se dan requisitos: entrega pero no transmitió calidad de dueño à TITULAR DE DERECHO REAL: TÍTULO + MODO SUFICIENTE. Inscripción es declarativa.

• Título suficiente: 1892: acto jurídico con condiciones de forma y fondo establecidas por ley que tiene la finalidad de transmitir/constituir DR. Elementos del título suficiente: capacidad, legitimación y propiedad de la cosa.
  • Forma: algunos actos requieren escritura pública: inmuebles ( 1017).
  • Fondo: capacidad y legitimación

Si cumple con forma pero carece de fondo: “justo título”.

• Modo suficiente:
  • Tradición posesoria: para transmitir/constituir DR que se ejercen por la posesión
  • Inscripción registral: para transmitir/constituir DR sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho lo requiera.

 

• Inmuebles: título suficiente (escritura) + tradición à efecto declarativo (sólo para oponer a 3ros).
  • Oponibilidad a 3ros: inscripción registral à oponible erga omnes.

Derecho se adquiere fuera de registro, con la inscripción adquiere publicidad registral.

• Muebles registrables: inscripción à efecto constitutivo (inscripción para nacimiento del DR)

 

Excepciones a la tradición: traditio brevi manu y constituto posesorio (MÁS ADELANTE)

 

Art. 1896: Juez no puede constituir un DR o imponer su CN, excepto disposición legal en contrario

 

Convalidación: quien constituye/transmite un DR que no tiene y lo adquiere posteriormente, la CN/transmisión convalida.

 

CCV: Art. 2502: contrato que constituyese otros DR o los modifique, valdrá como constitución de derechos personales. Hoy: Código no dice nada: juez ve en cada caso.

 

Transmisión: todos los DR son transmisibles.

 

Extinción: Art. 1907

• De forma absoluta: destrucción total de la cosa si ley no autoriza reconstrucción;
• De forma relativa: se extingue para mí pero el derecho continúa en otra persona (Ej.: vendo casa);
• Abandono;
• Consolidación de DRs sobre cosa ajena.

 

Clasificación:

1) Cosa propia/ajena

• Cosa propia: titular ejerce derecho sobre un objeto que le pertenece. Dominio - superficie (inclusive).
• Cosa ajena: carga/gravamen para el titular

1. a) de disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbre)
2. b) de garantía (hipoteca, prenda y anticresis)

 

2) Principales/accesorios

• Principales: no dependen de nada. Son todos menos: h, p y a
• Accesorios: DR de garantía (h, p y a): dependen de obligación principal

 

3) Registrables/no registrables

• Registrables: requiere inscripción registral. Inmuebles/muebles registrables
• No registrables

 

4) Ejercidos por la posesión/por actos posesorios

• Por la posesión: todos menos servidumbres e hipotecas
• Por actos posesorios: servidumbres positivas (dejar hacer): sin que el titular ostente la posesión. Ej.: servidumbre de paso (pasar por inmueble del vecino): pasar es el acto posesorio, no posee el inmueble del vecino.

 

3. Posesión y tenencia

Relaciones de hecho, desde el punto de vista material/físico, entre una persona y una cosa (no derecho) à si tiene/posee el derecho son considerados poseedores:

• Yuxtaposición local: la + débil. Contacto físico con objeto sin voluntad jurídicamente relevante. Ej.: lapicera mientras estás durmiendo.
• Relaciones de servidores de la posesión: voluntarias pero no autónomas (relaciones reposan sobre otras: sirve a la posesión de otra persona).
  • Dependencia: tenés la cosa solo por relación de dependencia. Ej.: empresa proveen compus.
  • Hospedaje: contacto con mueble/inmueble. No sos titular, pero hay contacto. Ej.: hotel.
  • Hospitalidad: huéspedes en algún lugar.
• Tenencia: poder físico sobre cosa, pero reconoce en otro un derecho superior. Comportándose como representante del poseedor. Ej.: alquiler.
• Posesión: poder físico sobre cosa comportándose como titular de un DR, lo sea o no. NO reconoce en otro un derecho superior, máximo derecho lo tiene él.
  • Poseedores legítimos (dueño) con título y posesión à relación de hecho y derecho
  • Poseedores ilegítimos (ladrón) se comporta como si fuera dueño à relación de hecho no derecho

Propiedad ¹ posesión: generalmente coinciden pero esto no significa que todo poseedor sea el propietario à propiedad relacionada con título. Ladrón tiene posesión sin título (no es propietario).

• Derecho real: relación extremadamente estrecha con cosa. No solo va a tener la posesión (hipoteca y servidumbre no, no significa que sean ilegítimos), tiene relación directa e inmediata con la cosa.

 

Tenencia y posesión son las únicas relaciones de poder.

 

Posesión

Como si fuera titular no reconociendo señorío superior. No importa si es o no propietario. El poder lo puede ejercer por sí mismo o a través de otro (Ej.: presto computadora, no por eso dejo de ser poseedor).

Elementos:

1. Corpus: posibilidad de disponer materialmente de un objeto, no significa tener el objeto permanente, sino que dispongo cuando quiero, tiene la posibilidad de tener contacto cuando quiera.
2. Animus domini: no reconocer en otro un derecho mayor al mío.

 

EN LIBRO DICE Q ELEMENTOS SON: PERSONA, COSA, EJERCICIO DE UN PODER DE HECHO.

 

Naturaleza jurídica de la posesión: 2 vertientes

1. Hecho con consecuencias jurídicas. Es un hecho porque se asienta en circunstancias fácticas.
2. Derecho en sí misma: interés jurídicamente protegido.

 

Tenencia

Poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.

Efectos: tenedor debe:

1. Conservar cosa (puede reclamar al poseedor reintegro de gastos)
2. Individualizar y comunicar al poseedor si se lo perturba
3. Restituir la cosa

 

Relaciones de poder (tenencia y posesión)

1. Objeto: cosa determinada. Relación puede recaer sobre la totalidad o una parte.
2. Sujeto: 1 o varias personas, sobre la totalidad o una parte. + de 1 persona: coposesión/contenencia: no se excluyen, concurren. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie, sí de distinta (Ej.: locación: hay poseedor y hay tenedor).

 

Clasificación de las relaciones de poder:

1. Legítima: ejercicio de DR constituido conforme la ley. Hay relación de derecho (respaldada por ley) que le da legitimidad (título y modo suficiente). Legitimidad se presume iuris tantum.
2. Ilegítima: DR no legalmente constituido: no tiene título/modo suficiente, solo contacto material.
   1. Buena fe: no existe DR respaldándola pero quien la ejerce está convencido de que lo tiene porque no ha conocido ni podido conocer que no existe el derecho; cree en la legitimidad de su adquisición. Se presume iuris tantum salvo los casos en la que la mala fe se presume.
   2. Mala fe:
      1. Simple: se presume la mala fe:
         1. Título de nulidad manifiesta
         2. Se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
         3. Recae sobre ganado marcado con diseño registrado.
      2. Viciosa: únicamente para damnificado. Tiene por objeto:
         1. Muebles
            1. Hurto/robo
            2. Estafa
            3. Abuso de confianza: existiendo obligación de restituir objeto no lo hace. Ej.: no devuelve cartera a amiga.
         2. Inmuebles
            1. Violencia: relación adquirida por violencias materiales/morales (Ej.: rompe vidrio)
            2. Clandestinidad: ocultamiento, precauciones para evitar conocimiento de adquisición. Ej.: trata de entrar y salir de inmueble en horarios que nadie se de cuenta.
            3. Abuso de confianza: obligación de restituir y se rehúse.

Posesión deja de ser viciosa (se purga) cuando, ¹ posturas:

1. Cesa el vicio
2. Transcurrido 1 año de cesado el vicio (se extinguen todas las acciones).

 

Adquisición de la posesión: asumir voluntariamente el poder de disponer físicamente de la cosa. 2 tipos:

1. Mortis causa: heredero continúa la posesión del causante.
2. Por acto entre vivos:
   1. Unilateral: apoderamiento; persona adquiere posesión con independencia de un poseedor anterior. Nadie transmitió, adquisición originaria. Ej.: juntar caracoles.
   2. Bilateral: adquiere de un poseedor anterior. Ej.: tradición: persona entrega voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente la recibe. Actos materiales, no sólo declaraciones orales. Ej.: entrega de llaves (no: decir que te entrego las llaves).

Para que haya tradición no debe haber contradictor: oposición en contra de este acto à posesión vacua (vacía de todo contradictor). Si vende inmueble con usurpador, nunca hizo tradición porque el dueño no tiene posesión, hay otra persona (contradictor) à no hay tradición.

 

Traditio brevi manu y constituto posesorio

Efectiva la transmisión sin hacer tradición material.

No es necesaria la tradición cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Ej.: Juan, propietario de inmueble, se lo vende a Lucas, pero Lucas autoriza a Juan a permanecer ocupándolo hasta que éste consiga nueva vivienda.

Traditio brevi manu:

1. Tenedor pasa a ser poseedor/dueño. Asciende de categoría.
2. Tenedor que tenía cosa a nombre del poseedor pasa a tenerla a nombre de otro poseedor. Cambia de poseedor. Propietario le dice al inquilino que tiene que vender, entonces el inquilino pasa a ser inquilino del nuevo dueño.

Constituto posesorio: cuando va a vender habla con comprador y se lo alquila. Desciende de categoría.

 

Publicidad posesoria

Relación de poder debe manifestarse a través de actos físicos o materiales exteriores reveladores de la voluntad de comportarse como titular. Actos hacen pública la relación de poder (publicidad posesoria).

La relación de poder se conserva hasta su extinción à presunción iuris tantum de continuidad. Extinción cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. Se produce extinción por:

• Extinción de cosa
• Otro priva al sujeto de la cosa (Ej.: ladrón)
• Imposibilidad física perdurable de ejercer posesión/tenencia
• Desaparece probabilidad de hallar cosa perdida
• Abandono expreso y voluntario

4. Derecho real de dominio

Concepto: derecho de uso, goce, disposición. Irrestricto pero límite es abuso del derecho.

El único que tiene la disposición: puede enajenar. Comprende accesorios.

¹ Propiedad: dominio integra derecho de propiedad, pero éste comprende DR y DP (protección jurídica de la persona). Propiedad: sentido amplio. Dominio: sentido restringido/técnico. Propiedad comprende todo derecho de contenido patrimonial. Dominio es el DR.

 

Caracteres:

• Exclusivo: cuando éste carácter se afecta, extingue el derecho. Es esencial. ¹ condominio: no existe un derecho de dominio de 2 à Reúne en una misma persona la exclusividad.
• Absoluto: titular ejerce la mayor cantidad de facultades que un sujeto puede tener sobre cosa. No es ilimitado y sujeto al arbitrio individual, está regulado. Tiene:
  • Ius possidendi (derecho de poseer)
  • Ius utendi (derecho de usar)
  • Ius fruendi (derecho a gozar)
  • Ius abutendi (derecho de disponer)

 

Facultades materiales o jurídicas del titular de dominio: usar, gozar y disponer materialmente, enajenar, gravar (derecho real de garantía, h, p, a: desmembraciones, fragmentaciones del dominio), crear otros DRs sobre su DR à entrega facultades: va constituyendo DR (de usufructo, uso, etc.). Cuando se extingan volverá a unir los DRs desmembrados à perfecciona el dominio. Cuando lo distribuís es dominio imperfecto.

 

Clasificación:

• Perfecto: DR que otorga todas las facultades de usar, gozar, disponer material y jurídicamente de una cosa dentro de los límites legales. Se presume perfecto.
  • Perpetuo: no tiene límite en el tiempo y no se extingue por el no uso. Si otro comienza a poseer cosa que dueño no usa por un término prudencial (usucapión) el dominio se extinguirá, no por el no uso sino porque otro lo adquirirá.
  • Exclusivo: no + de 1 titular. 2 personas no pueden tener todo el dominio de 1 cosa. No deja de ser exclusivo cuando está gravado à eso afecta al contenido (carácter absoluto)
  • Exclusión: no admitir a extraños al uso, goce o disposición de la cosa à privacidad (encerrarse).

El dominio perfecto se extinguirá por la destrucción total o abandono (no con no uso).

• Imperfecto: dominio sometido a condición/plazo resolutorios o cosa gravada.
  • Dominio revocable: Aminorado el carácter perpetuo. Sometido a condición/plazo resolutorio, dueño debe restituir. Condiciones resolutorias limitadas a 10 años, si transcurren sin resolución, dominio debe quedar establecido. Plazo se computa desde fecha de título constitutivo de dominio imperfecto. Existen 2 sujetos:
    • Transmitente: se convertirá en revocante. Recuperará propiedad plena.
    • Dueño: titular imperfecto

Titular de dominio revocable tiene MISMAS facultades que dueño perfecto, pero actos que realiza sujetos a consecuencias de extinción de su derecho

• Dominio fiduciario: Aminorado el carácter perpetuo: dura solo hasta extinción del fideicomiso, afectadas facultades de disposición: si realiza un acto de disposición sin que lo requieran los fines del fideicomiso, es nulo pero deberá ser mantenido si el adquirente es de buena fe y a título oneroso.

Contrato de fideicomiso: 1 parte (fiduciante) transmite la propiedad de un bien a otra (fiduciario) que se obliga a ejercerla en beneficio de otra (beneficiario) y a transmitirla al cumplimiento del plazo/condición al fideicomisario.

- Fideicomisario: destinatario final de los bienes, al cumplimiento del plazo. Puede ser el fiduciante, beneficiario o persona distinta. No puede ser el fiduciario.

- Beneficiario: recibe los frutos, puede ser el fiduciante, fideicomisario y hasta el fiduciario. Puede existir o no al tiempo del contrato pero deben haber datos que permitan su individualización futura. Si se designan varios se benefician por =.

- Fiduciario: puede ser beneficiario. Dueño temporal, sólo puede efectuar actos que autorice el contrato.

 

Bienes transmitidos o adquiridos forman un patrimonio separado: si fiduciario quiebra/se divorcia, no afecta la propiedad (no la pueden embargar).

 

Plazo no puede dejar de ser fijado por las partes à orden público.

Cumplido plazo/condición o pasados lo 30 años (plazo máximo) los bienes pasan al fideicomisario; a falta de estipulación: al fiduciante o herederos. Si condición no se cumple: 30 años.

 

Facultades de titular de dominio fiduciario: tiene facultades del titular de dominio (dueño perfecto), pero se ven afectadas sus facultades de disposición (contrato puede disminuirlas).

 

Una cosa es dominio fiduciario y otro es el contrato de fideicomiso (DP).

 

Extinción del contrato: causales

• Cumplimiento de plazo/condición
• Revocación del fiduciante
• Otra causal prevista en contrato

Producida la extinción, fiduciario obligado a entregar bienes al fideicomisario otorgando instrumento y contribuyendo a inscripciones.

 

En la práctica: fiduciante à fiduciario à beneficiario.

 

• Dominio desmembrado: propietario ha gravado sus facultades para la CN de otro DR, reduce sus facultades. Uso y goce en beneficio de otra persona que ahora es el titular de otro DR. Aminorado el carácter de absoluto (DR se ejerce sobre cosa ajena: usufructo lo ejerce otro; no es todo, podía pero cuando di el usufructo ya no, propietario se queda solo con disposición). Hay 2 titulares: propietario y usufructuario. Los 2 tienen facultades ¹, las del propietario se desmembraron para constituir otro DR. NO atenta sobre el carácter exclusivo pero sí sobre el absoluto (no es una sola persona la que tiene todas las facultades).

 

Modos de adquisición del dominio

1. Originaria: adquiere con independencia de titular anterior, sólo importa voluntad del adquirente, no tiene más limitaciones que las de la ley:
   1. Apropiación (caza, pesca, etc.): aprehensión de una cosa susceptible de ser apropiada. Cosas perdidas: no son susceptibles de apropiación, tienen dueño.
   2. Transformación: alguien utiliza una cosa ajena para hacer una nueva con intención de adquirirla. Sólo cosas muebles.
      1. Si se hace de mala fe:
         1. No reversible: indemnización o quedársela (pagarle al transformador).
         2. Reversible: quedársela sin pagar o abdicarla + indemnización.
      2. Si se hace de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior: dueño de la nueva especie (debe pagar al transformador) o exigir valor de gastos de reversión.
   3. Accesión (aguas): cosas muebles de ¹ dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no se pueden separar sin deteriorarse. Cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico (si no puede identificarse: partes =). Cosas inmuebles:
      1. Aluvión: movimiento de aguas lento y paulatino que hace sumar territorio. Adherencia de la sedimentación al inmueble.
      2. Avulsión: desprendimiento de río que va a parar a terreno inferior. Acrecentamiento del inmueble por fuerza de las aguas que produce adherencia natural. ¹ aluvión: acercamiento lento; avulsión: fuerza súbdita (Ej.: deshielo).
   4. Derivada: adquiere de un propietario anterior, puede ser adquirido con limitaciones:
      1. Tradición traslativa de dominio: modo por excelencia.
      2. Sucesión en derechos del propietario

 

Tradición posesoria: 1 entrega voluntariamente 1 cosa y otro voluntariamente la recibe. Actos materiales (salvo trad. y const.).

Para que tradición se considere traslativa de dominio: no sólo tradición de hecho, también de derecho à título suficiente. Se necesita además 3 requisitos:

1. Propiedad de la cosa en el transmitente
2. Partes capaces
3. Título suficiente

Tradición en materia posesoria ¹ tradición traslativa de dominio: en la 1ra termina en actos materiales, en la 2da necesito 3 requisitos.

 

• Adquisición de cosas muebles no registrables: se adquieren por efecto de la ley (adquisición legal).

Posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los DR excepto que el verdadero propietario pruebe que adquisición fue gratuita.  

Requisitos:

• Posesión
• Buena fe
• Cosas no hurtadas ni perdidas: supuestos de desprendimiento voluntario del titular del objeto.
• Título oneroso

Requiere todos los elementos + subadquirente (intervienen al menos 3 sujetos) + desprendimiento voluntario.

 

Ley protege 3ro, se sacrifica al propietario: no tiene cómo saber si transmitente es dueño, actuó de buena fe (cree que es el dueño). Subadquirente adquirirá por ley, perdiéndolo el anterior propietario.

 

No es hurtado: propietario se desprendió voluntariamente (Mara no la hurtó/Jorge no la perdió). Vicio: abuso de confianza (no devolvió pero no hurto). Jorge va a tener acciones personales contra Mara, pero no reales.

 

Mara incurre en vicio de abuso de confianza y le vendió a Javier (título oneroso) que creyó que Mara era la dueña, no es hurtada y perdida y pagó à reúne requisitos à Javier nuevo dueño à Jorge no se lo puede quitar à acciones personales contra Mara.

Si adquirió a título gratuito, propietario puede reivindicar (acción real) contra Javier para recuperar el objeto, no contra Mara porque ella no tiene el objeto. Javier es propietario de bici frente a todos pero no frente a Jorge. Javier podría tener acción contra Mara.

 

• Respecto de muebles registrables: inscripción constitutiva además de título y modo suficiente (inscripción vale título). No registrables: sólo posesión (con todos los elementos) vale título.
  • Buques: requiere escritura pública; produce efecto con relación a 3ros desde inscripción (declarativa).
  • Aeronaves: requiere instrumento público/privado autenticado. Para oponer necesita inscribir (declarativa).
  • Semovientes: diversos modos de identificarlos (marcas, señales, etc.). No identifica: no puede invocar derechos. Debe registrar marcas.
    • Sin marca (orejanos): régimen de cosas muebles.
    • Marcados: se presume que pertenecen a quien tiene registrada la marca.
    • De raza: certificado de inscripción (carácter constitutivo).
    • Equinos de pura de sangre de carrera: ley especial. Transmisión sólo se perfecciona entre partes y respecto a 3ros mediante inscripción en registros (constitutiva).
  • Automotores: constitutiva, DR no existe para nadie si transferencia no fue registrada. No resulta necesaria la tradición, inscripción registral es modo suficiente. Para que adquirente sea de buena fe:
    • Adquirir del propietario inscripto
    • Exigir título (certificado de dominio y gravámenes)
    • Verificar físicamente el vehículo
    • Inscribir transferencia

 

Límites al dominio

Absolutez: titular de dominio con mayores facultades materiales y jurídicas sobre el objeto à no son ilimitadas (buena fe, abuso del derecho, etc. à límites generales).

Límites surgen del interés:

1. Público: derecho administrativo. Orden público. Carácter general, necesidades colectivas directas. Obligaciones de no hacer; Ej.: barrios dónde no se puede construir más de 5 pisos. Carga general.
2. Privado: derecho civil. Limitaciones por razones de vecindad: comprometido interés recíproco de los vecinos:
   1. Cláusulas de inenajenabilidad: para favorecer circulación de bienes:
      1. En actos a título oneroso no me puedo obligar a no enajenar nunca más a nadie. Podemos obligarnos a no vender a personas determinadas (cuestiones comerciales: competencia)
      2. En actos a título gratuito puedo si su plazo no excede 10 años à si no fija plazo o es mayor, se reduce. Es renovable 1 vez.

• En actos por causa de muerte (Ej.: testamento) son nulas las cláusulas que afectan porciones legítimas de herederos, o implican sustitución fideicomisaria (nombrarle heredero al heredero que lo sustituya).

1. Inmisiones inmateriales (ruidos molestos). No deben exceder la normal tolerancia. Según caso, juez puede disponer la remoción de la causa de la molestia o su disminución y la indemnización (responsabilidad objetiva). El reclamo lo puede hacer el titular de dominio o de otros DRs (poseedores/tenedores/acreedor hipotecario).
2. Luces y vistas. Protección a intimidad.
   1. Vistas son aberturas (frontales: permiten a 1 persona de pie ver al vecino; laterales: permiten sólo ver de costado). No pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menos de 3 metros; ni vistas laterales a menos que 60 cm.
   2. Luces son aberturas que permiten pasar luz pero no observar al vecino. No pueden tenerse luces a menos de 1 metro 80. Distancias con carácter supletorio: leyes locales.
3. Árboles y arbustos. No pueden causar molestias que excedan la normal tolerancia. Se puede exigir retirarlos, a menos que el corte de ramas sea suficiente. Si las raíces penetran inmueble del vecino, éste puede cortarlas.

5. Condominio

Art. 1983: DR de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas (2 o más titulares), corresponde a cada una por una parte indivisa/ideal. Las partes se presumen =, excepto ley o título dispongan otra proporción.

 

Características:

• Unidad objeto: cosas, universalidad (1 o varias), muebles o inmuebles.
• Pluralidad de sujetos: 1 cosa pertenece a varias personas (2 o más, sino dominio). Van a tener una parte indivisa sobre universalidad.
• Partes ideales: parte indivisa/cuota-parte que se expresa en quebrados.
• Cosa común no se fracciona en partes materiales: totalidad de las cosas.

 

Disposiciones del código:

1. Uso y goce común
2. Posibilidad de defender coposesión por acciones posesorias
3. Acciones reales
4. Expansión del derecho ante renuncia/abandono
5. Derecho a la división sin indivisión forzosa

 

Constitución:

1. Por contrato
2. Por acto de última voluntad (testador lega cosa a varias personas)
3. Ley (Ej.: cercos)
4. Usucapión
5. Apropiación de una cosa no registrable por varias personas

 

Destino de la cosa común

Acordado unánimemente o impuesto por testador à sino el que resulte de la naturaleza de la cosa.

Desacuerdo: juez decide.

Todos deben respetar el destino y pueden de común acuerdo cambiarlo.

 

Tipos:

1. Con indivisión forzosa: por un tiempo limitado, no podemos dividir cosa (partición). Plazo que no exceda 10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene plazo incierto/superior, se considera 10. Plazo inferior puede ser ampliado hasta completar 10.

Partición nociva para cualquiera de los condóminos por circunstancias graves, o perjudicial a intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, juez puede disponer postergación por término adecuado a las circunstancias que no exceda 5 años. Es renovable 1 vez.

1. Temporaria: condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por un tiempo indeterminado pero puede convenir la indivisión temporaria. No más de 10 años.
2. Perdurable: indivisión se prolonga sin límite en el tiempo. En 2 supuestos: sobre accesorios indispensables (Ej.: pasillo) y sobre muros, cercos y fosos. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. Plazo lo legal.

2. Sin indivisión forzosa: cualquiera puede solicitar partición en cualquier tiempo y sin conformidad de los demás.

 

Facultades de los condóminos

Condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de = facultades por los demás.

Condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

 

1. Sobre partes indivisa: amplias
2. Sobre cosa en general: restringidas

 

1. Facultades sobre parte indivisa

Condómino puede enajenar y gravar la cosa en su parte indivisa sin el asentimiento de los demás (facultades amplísimas: libertad absoluta, sin limitaciones)

Acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. Riesgo del acreedor: bien no está individualizado, no existe la partición, objeto no está determinado.  

La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

 

1. Facultades sobre toda la cosa o parte material de ella

Restringidas, imposibilidad de obrar individualmente. Si lo hace sin conformidad, su suerte definitiva quedará sujeta al resultado de la partición.

Disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos (consenso unánime). No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Condómino puede a su costa hacer mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

• Uso y goce: sin alterar su destino y que no deteriore u obstaculice el ejercicio de = facultades por el resto. Obligación legal de cada condómino para los demásà actuar con prudencia, no estorbar ni dañar.
  • Uso y goce excluyente: en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización sino a partir de oposición fehaciente à
• Obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse por la renuncia a su derecho. Condómino que abona gastos puede reclamar intereses desde pago à responden en partes proporcionales (obligación simplemente mancomunada). Se justifica porque son gastos que se realizan en beneficio de todos con el fin de asegurar la existencia e integridad de la cosa.
• Obligación por deudas en beneficio de la comunidad. El único obligado frente al 3ro acreedor es quien las contrajo, pero tiene acción contra los otros (reembolso). Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, satisfacen por partes =. Se justifica porque es una deuda contraída en interés de todos. Se¹:
  • Si la contrae 1 solo: deudor frente al 3ro es el condómino que contrajo deuda, sin perjuicio de derecho a repetición
  • Si contraen todos expresando cuotas partes de las que son titulares: responden mancomunadamente.
  • Si contraen todos expresando una cuota por la que cada uno se obliga que no coincida con la cuota de cada uno: responden en la medida de la cuota expresada, sin importar si coincide o no con su cuota parte.
  • Si contraen todos sin expresar: partes iguales, sin perjuicio de derecho a repetición.

 

Administración de la cosa común

Condóminos pueden usar y gozar de la cosa todos o convenir distribución.

Si no es posible el uso y goce común por la naturaleza de la cosa o por oposición de alguno à se reúnen en asamblea y deben decidir sobre su administración.

Todos deben ser informados y citados fehacientemente con anticipación.

Resolución de mayoría absoluta (mitad + 1) se computa según el valor de las partes indivisas y sobre totalidad de comuneros (no sólo presentes). Decisión se toma por valor y no por cabeza.

Frutos: no habiendo estipulación en contrario, se dividen proporcionalmente. Pueden acordar como quieran.

 

Extinción

= que dominio: destrucción total o abandono (acrece a los otros condóminos).

Modos especiales: partición y prescripción adquisitiva.

 

Partición

Acto jurídico unilateral/plurilateral necesario o irrevocable, de naturaleza declarativa (no traslativa de derechos; ficción legal: como si el condominio nunca hubiera existido) compuesta por operaciones que, después de determinarse el activo y pasivo y procederse a su avalúo y liquidación, conduce a la fijación del haber de cada partícipe, adjudicando cada lote a bienes de cada copartícipe à transformación de partes abstractas que tenían sobre patrimonio en comunidad a titularidades concretas sobre bienes determinados à se dice qué le corresponde a cada uno: se pone en venta todo y cada uno obtiene su parte. Ej.: imposible dividir inmueble, se vende y distribuye plata.

Partición en especie: a cada uno se puede asignar una parte materialmente determinada; si no es posible la división, se procede a la venta y distribución. Aunque bienes sean divisibles, no se dividen si es antieconómico.

Derecho a pedir la partición: condómino tiene poca agilidad en la administración de cosa común à se le reconoce este derecho salvo excepción legal, testamentaria o convencional. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede pedir la partición siempre y cuando la cosa común no se encuentre sometida a indivisión forzosa. Acción es imprescriptible y no puede renunciarse a ejercer la acción por tiempo indeterminado.

Partición determina en concreto lo que le corresponde a cada uno, eliminando el derecho abstracto (cuota). Sustituye el derecho por un derecho exclusivo, privativo y sobre bienes determinados.

 

Convenios de suspensión de partición: indivisión por un plazo que no exceda 10 años.

Publicidad de indivisión y su cese anticipado: producen efecto a 3ros una vez inscriptos.

Partición nociva: circunstancias graves, perjudicial a intereses de todos o aprovechamiento de la cosa à juez puede pedir postergación por término que no exceda 5 años (no cercenar más de lo razonable).

Partición anticipada: juez autoriza a pedido de cualquier condómino frente a circunstancias graves.

Partición provisional o partición del uso y goce: cuando indivisión forzosa o condóminos no quieren liquidarlo, es provisional dejando subsistente la indivisión en cuanto a la cosa común. Acuerdo unánime.

Nulidad de la partición: = que otros actos jurídicos. Acciones no son admisibles si el comunero que las intenta enajena en todo o en parte su lote después de la cesación de violencia, descubrimiento de dolo, error o lesión.

Condominio de muros, cercas y fosos.

Con indivisión forzosa perdurable.

Importancia es razones económicas.

Utilización de una misma pared por propietarios de inmuebles linderos.

Muros no siempre está en condominio o no en su totalidad à error designarlos como medianeros.

¹ Muros:

1. Según su aspecto material/físico muro, cerco o foso se denomina:

1. Lindero, separativo o divisorio: demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante, entre 2 propiedades distintas. Divisorio: dentro de nuestra propia propiedad. No es medianero;
2. Encaballado: se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Se construye desde línea divisoria.
3. Contiguo: se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, filo coincide con límite separativo, construido completo en el terreno del lindante.
4. De elevación: excede la altura del muro de cerramiento (3 metros). Hasta 3 metros está en condominio, lo que supera es privativo (pertenece exclusivamente a quien construyó) à conviven 2 regímenes jurídicos.
5. Enterrado: debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción. Ej.: edificio necesita enterrado à no es medianero, sí la pared, hasta los 3 metros. De ahí para arriba es uso privativo del edificio.
6. Según aspecto jurídico:
7. Medianero: es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Divide 2 fundos. Presunción iuris tantum: muro entre 2 edificios de altura mayor a 3 metros se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto. Desde línea divisoria hasta 3 metros para arriba y linda 2 fundos distintos.
8. Privativo o exclusivo: lo usa sólo el lindante que lo pagó. Pertenece a 1 solo de los colindantes, es privativo hasta que el vecino lo use. Cuando empieza construcción corre el plazo de prescripción liberatoria (5 años) para reclamar cobro de lo que gastó.
9. De cerramiento forzoso: sea encaballado o contiguo. Facultad de exclusión: dueño puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos. Necesidad de preservar intimidad. Requisitos físicos: estable, aislante y de altura no menor a 3 metros (recordar: hasta 3 metros es medianero, en condominio).

 

Valor computable de la medianería es el del muro a la fecha de la mora. Mora se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación (automáticamente); deudor no cumple: mora sin necesidad de interpelación. Autorizado para reclamar a partir del comienzo de construcción, aun cuando el vecino no utilice. Acción de cobro prescribe a los 5 años desde comienzo de construcción.

Curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante.

 

Derechos y obligaciones que emergen de la medianería

Obligaciones que viajan con la cosa (propter rem).

• Utilización: condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas, empotrar tirantes y abrir cavidades (ejercicio regular). Quien lo construyó no puede reclamar el mayor valor por las características del muro, menos por decorados de valor suntuario, innecesarios.
• Prolongación: en altura o profundidad, a su costa y sin indemnizar, nueva extensión es privativa. Pero si causa perjuicios, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior.
• Demolición: cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido.
• Abdicación: condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento. Puede abdicar a menos que muro forme parte de su casa. Abdicación implica enajenar todo derecho sobre muro y terreno en el que se asienta. Pasará a ser contiguo y privativo del otro vecino.

 

Medianería rural: quien pone tejido tiene derecho a reclamar pago. Siempre medianero. También árboles.

6. Propiedad horizontal

Inmuebles edificados.

Cada propietario va a tener su parte físicamente determinada (¹ condominio).

Propiedad en el aire à no solo aire: casas con construcciones dentro no tienen independencia propia; duplex: casa atrás de otra en un terreno. Deben cumplir con el requisito de la independencia funcional.

 

Inmueble que desea ser afectado a PH: agrimensor, confección del plano de división, aprobación y escritura pública del Reglamento de PH.

            Legitimados: titular de dominio, condóminos y superficiario.

 

Edificios: requisitos expresos: 

• Independencia funcional
• Salida a la vía pública.
• Servicios independientes.
• Accesión libre.

 

Derecho de PH otorga facultades de uso, goce y disposición sobre partes privativas y sobre partes comunes.

Es un derecho real autónomo. 

 

¹ “estado de PH”: futuros propietarios.

 

Lo 1ro que va a requerir la propiedad horizontal es que el terreno pasa a ser común, de todos. Las paredes laterales del edificio, pisos, techos son de todos. 

 

Objeto de PH: parte privativa/propia y, en unión inescindible (inseparable; no es dominio) la porción indivisa (porcentual) sobre partes comunes à configura la “unidad funcional”. Puede ser departamentos, locales, cocheras, etc.

Unidad funcional: independencia funcional (cada unidad autónoma, bastarse a sí misma para satisfacer el fin) + comunicación con vía pública (directamente o por pasaje común; no por servidumbre de paso). Comprende unión inescindible la parte indivisa y partes de uso común.

 

Cosas y partes comunes: de uso común o exclusivo. Necesariamente comunes:

• Terreno
• Pasillos, vías que comunican
• Techos, terrazas, azoteas
• Cimientos, columnas
• Instalaciones de servicios centrales
• Cañerías
• Vivienda del encargado
• Ascensores
• Muros exteriores
• Instalaciones para personas con discapacidad
• Instalaciones para beneficios comunes

Cosas propias: puertas, ventanas, artefactos, revestimientos.

Unidades complementarias: cocheras/bauleras; no constituyen unidades funcionales independientes sino que son superficies de dominio exclusivo, accesorias de unidades funcionales.

 

Nacimiento del derecho de PH:

Sólo operará con enajenación de las unidades funcionales cumpliendo con requisitos comunes (título + modo suficiente) o por adjudicación de unidades funcionales entre propietarios. Cada propietario podrá adquirir por adjudicación, tradición, sucesión o prescripción adquisitiva.

Puede ser por división de condominio: someter inmueble al estado de PH con salida exclusiva, terreno, servicios de cada uno.

Nacimiento de las unidades se da a partir de la inscripción por eso es constitutiva.

 

Consorcio

Conjunto de propietarios de unidades funcionales.

Persona jurídica: domicilio en inmueble. 2 atributos de la personalidad:

1. Nombre: ubicación
2. Patrimonio: crédito por expensas y fondo de reserva

Órganos: asamblea, consejo de propietarios y administrador.

Personalidad se extingue por desafectación del inmueble por acuerdo unánime en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Libros: acta de asambleas, registro de firmas de propietarios, registro de propietarios, libro de administración. Llevados por administrador.

Responsabilidad: por deudas del consorcio. Acreedor puede agredir bienes, pero en el caso de insuficiencia queda sin contemplar la responsabilidad de los consortes à personalidad diferenciada. Sentencia contra consorcio tiene autoridad de cosa juzgada à propietarios responden subsidiariamente (no solidaria; limitada al porcentual de expensas) por las deudas en la extensión de sus alícuotas.          

 

Facultades y obligaciones de los propietarios: 

Derechos sobre bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su departamento. En la transferencia, gravamen o embargo se entiende tanto la cosa propia como los bienes comunes (no se separan, inescindibles).

Cada propietario puede, sin consentimiento de los demás, enajenar su unidad funcional o constituir DR/DP.

Obligaciones:

• Cumplir con reglamento de PH y el interno
• Conservar en buen estado su unidad funcional
• Pagar expensas comunes en la proporción de su parte indivisa
• Contribuir a integración del fondo de reserva
• Permitir acceso a su unidad funcional para reparaciones de cosas comunes y bienes del consorcio
• Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno distinto al de su unidad funcional.

Prohibiciones:

• Destinar unidades funcionales a usos contrarios a moral o fines distintos a los del reglamento
• Perturbar tranquilidad de los demás (excede normal tolerancia)
• Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble
• Depositar cosas peligrosas o perjudiciales

 

Expensas comunes: ordinarias y extraordinarias

Cosas comunes generan gastos à expensas: aportado para la conservación, mantenimiento, arreglos de la cosa común. Se extienden a todos los propietarios.

Clasificación:

1. Ordinarias: se repiten periódicamente (Ej.: electricidad). Son de administración, reparación o sustitución de las partes comunes necesarias para mantener en buen estado condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, instalaciones para acceso de personas con discapacidad.
2. Extraordinarias: inusuales o imprevistas. Dispuestas por resolución de asamblea.

 

Los obligados al pago de las expensas son: propietarios y titulares de otros DR (que se ejerzan por posesión; servidumbre e hipoteca no).

 

Ventajas de las que goza el crédito por expensas

Beneficios enderezados a asegurar y facilitar su percepción.

Imposibilidad de abandonar para librarse de deuda: enajenante no se libra de deuda por expensas devengada antes de enajenación y mientras era propietario. Condominio: condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación y mejoras necesarias y reembolsar lo que otros hayan pagado en exceso, no puede librarse por renuncia.

Afectación de la cosa al pago: no puede librarse por renuncia al uso y goce, enajenación voluntaria/forzosa o abandono; no puede hacerlo aun con respecto a las deudas devengadas antes de adquisición. Adquirentes en subasta judicial quedan obligados al pago de deuda por expensas devengadas con anterioridad a la toma de posesión. 

Medida en que responde el adquirente: sólo con la cosa; enajenante no quedaría librado.

Hipótesis: adquirente (Juan) enajena y existe deuda pendiente por expensas devengadas con anterioridad a la adquisición de Juan, mientras la unidad era de Lucas. Deuda por expensas es deber inherente a la posesión, sucesor responde sólo con la cosa, parecería que con enajenación queda librado à conclusión: consorcio tiene los siguientes deudores:

1. Lucas: sigue respondiendo aunque enajenó a Juan
2. Juan: responde por deuda de Lucas pero sólo mientras sea propietario (sólo con la unidad) + sus propias deudas (todo su patrimonio)
3. Si Juan enajena a Pablo, sin pagar deuda de Lucas ni propias y Pablo tampoco paga las devengadas durante su dominio, consorcio podrá demandar a:
   1. Lucas por su propia deuda (todo patrimonio),
   2. Juan por su propia deuda (todo) ya que no responde por deuda de Lucas porque no es más propietario,
   3. Pablo por la deuda de Lucas y la de Juan (sólo unidad) + deudas propias por ser propietario (todo).

Puede demandar a todos o cualquiera. Adquirente anterior sigue debiendo pero no responde con la cosa porque la vendió. El adquirente a medida que se convierte en propietario debe sólo hasta el valor de la cosa. Todos son inoponibles al consorcio. Es el poseedor el que está obligado al pago de las expensas.

 

Privilegio en las ejecuciones individuales: indivisible, transmisible junto con el crédito y renunciable. Se traslada de pleno derecho. No se extiende a intereses ni costas ni otros accesorios del crédito.

 

Certificado de deuda como título ejecutivo: reclamarse el cobro de expensas por vía ejecutiva à certificado de deuda expedido por administrador y aprobado por consejo es título ejecutivo para el cobro de expensas.

 

Reglamento de PH

Contrato otorgado por escritura pública por el/los titulares de dominio de inmueble donde manifiestan su voluntad de afectar inmueble al régimen de PH.

Inscripción del reglamento en Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria para oponibilidad a 3ros.

Contenido:

1. Determinación del terreno
2. Determinación de unidades funcionales y complementarias
3. Enumeración de bienes propios
4. Enumeración de partes comunes
5. Composición del patrimonio del consorcio
6. Parte proporcional indivisa de cada unidad
7. Proporción en el pago de expensas comunes
8. Uso y goce de partes comunes
9. Uso y goce de bienes del consorcio
10. Destino de unidades funcionales
11. Destino de partes comunes
12. Facultades especiales de asambleas
13. Forma de convocar asamblea, periodicidad y notificación
14. Limitaciones a cartas poderes que puede otorgar cada titular
15. Mayorías necesarias para asambleas
16. Mayorías necesarias para modificar reglamento
17. Forma de computar mayoría
18. Prohibiciones para disposición o locación de unidades complementarias para 3ros no propietarios
19. Designación, facultades y obligaciones del administrador
20. Plazo de ejercicio de administrador
21. Fijación del ejercicio financiero del consorcio
22. Facultades de consejo de propietarios

 

Modificación

Sólo por resolución de propietarios con mayoría de dos tercios de totalidad.

Mayorías absolutas se computan sobre totalidad y se forma con doble exigencia: número de unidades y partes proporcionales indivisas.

Cláusulas estatutarias: situación patrimonial de cada copropietario y otorgan derechos subjetivos patrimoniales, fijan extensión y existencia de estos. Requieren unanimidad para su modificación porque nadie puede ver alterado su patrimonio sin consentimiento.

Cláusulas reglamentarias: las demás; reforma requiere 2/3 de votos de propietarios.

 

Mejora y obra nueva

Que requiere mayoría

Sobre cosas y partes comunes, requiere mayoría absoluta previo informe técnico de profesional. Si es denegada o minoría se opone a autorización à acción para que el juez deje sin efecto decisión de asamblea.

Juez evalúa si mejora es de costo excesivo, contraria a reglamento/ley o si afecta seguridad, solidez, destino y aspecto del inmueble. Resolución de mayoría no se suspende sin orden judicial expresa.

Que requiere unanimidad

Sobre cosas y partes comunes aun cuando no importe elevar nuevos pisos, gravita o modifica la estructura de manera sustancial à requiere unanimidad.

También las mejoras que obedecen a intereses particulares. Beneficiario la efectúa a su costa y deberá soportar gastos de modificación del reglamento + inscripción + modificación del plano del edificio.

 

Sobreedificación Subeficicación.

Construcciones realizadas sobre la línea del suelo (sobreedificación) o bajo el suelo (subedificación).

Derecho de todos los propietarios à terreno es cosa común. Puede constar en el reglamento:

• Reserva del propietario original del inmueble
• Facultad a alguno de los propietarios o consorcio
• Facultad del propietario del último piso/planta baja
• Facultad de 3ro

Concesión del derecho puede ser efectuada por acto aparte (instrumento público/privado) en el que puede preverse la distribución de gastos. Para registración necesita escritura pública.

Nueva construcción pertenece a todos como accesorio del suelo à deberá ser adjudicada al edificante.

Autorizado asume costos, gastos y riesgos de obra + gastos de modificación del plano, reglamento e inscripción.

Sin el consentimiento à obra ilícita à afecta partes comunes.

 

Reparaciones urgentes

Cualquier propietario, en ausencia de administrador e integrantes del consejo puede realizarlas en las cosas y partes comunes como gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, consorcio puede negar el reintegro total/parcial y exigir la restitución a su estado anterior a costa del propietario.

Grave deterioro o destrucción del edificio

Asamblea por mayoría (+ de la mitad del valor) puede resolver su demolición y venta del terreno y materiales, reparación o reconstrucción. Si resuelve reconstrucción, minoría no puede ser obligada a contribuir y puede librarse por transmisión de sus derechos a terceros à ausencia de 3ros: mayoría puede adquirir sus partes según valuación judicial.

 

Asamblea

Reunión de propietarios, deliberan y resuelven à órgano deliberativo del consorcio.

Propietarios “facultados para resolver”: adquirente por boleto de compraventa o titulares de otros DR/DP no pueden participar, aún cuando (si se trata de poseedores) estén obligados al pago de expensas.

Asamblea facultada para resolver:

• Cuestiones atribuidas por ley/reglamento
• Cuestiones atribuidas al administrador/consejo cuando le son sometidas por cualquiera de los propietarios o por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto
• Conformidad con nombramiento y despido del personal
• Atribuciones del administrador o consejo

Son = válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime de propietarios aunque no lo hagan en asamblea

Convocatoria

Forma prevista en reglamento con transcripción de la orden del día (nulo el tratamiento de otros temas, excepto unanimidad y todos presentes).

Citación de lugar y hora + orden del día + medio fehaciente + anticipación.

Convocatoria la efectúa el administrador (obligación) o el consejo si el administrador omite.

Si administrador/consejo omiten à remedio: asamblea judicial.

Autoconvocatoria: decisiones válidas si temario se aprueba por mayoría de 2/3 de totalidad de propietarios.

 

Quórum

Cantidad de miembros del consorcio que debe estar presente para que asamblea pueda deliberar. Posible que reglamento lo determine teniendo en cuenta que se calcula sobre la totalidad de los propietarios y NO sobre los presentes. Si el reglamento establece un quórum único de la mitad + 1 para todos los supuestos es INCORRECTO ya que calculándose las mayorías sobre todos los propietarios y no sobre los presentes, no podrían tratarse asuntos que exigieran mayoría superior.

 

Participantes

Propietarios à actúan por sí o por medio de un representante con poder suficiente. Adquirente por boleto no es propietario y sólo puede participar con poder otorgado por el propietario.

Propietarios pueden dar carta-poder a otro propietario para que lo represente, pero el reglamento fija limitaciones a cantidad que puede tener cada titular para representar a otros.

Condominio: el que concurra deberá acompañar poder de administración de los otros y todos deben unificar su voto à vale como 1.

 

Mayorías

1. Absoluta: residual, casos que involucran interés común y no requiere mayoría especial. Número de unidades y partes proporcionales indivisas con relación al conjunto à se calcula por unidad y por valor conjuntamente (doble exigencia).
2. Dos tercios de propietarios: reforma del reglamento y autoconvocatoria y su temario.
3. Unanimidad: obras nuevas, supresión o limitación de derechos a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano.
4. Mayoría simple de presentes: asamblea judicial (caso especial).

Regla general: sobre la totalidad de los propietarios y NO sobre presentes (excepción: asamblea judicial).

Reglamento puede establecer mayorías distintas a legales (agravándolas, nunca disminuyendo).

 

Asamblea fracasa porque no se reúne quórum ni mayoría (desinterés). Mayoría de los presentes pueden proponer decisiones que deben comunicarse fehacientemente a los ausentes y tienen que ser aprobadas a los 15 días de notificados à excepto que se opongan antes con mayoría suficiente (ausentes se oponen en tal cantidad que impiden que la suma de votos favorables presentes + ausentes que no se oponen –tácitamente favorables- alcance la mayoría necesaria).

 

Nulidad de la asamblea

Derecho a promover acción judicial caduca a los 30 días desde la fecha de la asamblea. Plazo es de caducidad, transcurrido se extingue el derecho no ejercido.

 

Actas

Decisiones deben constar en el Libro de Actas de Asamblea: resumen, firmadas por presidente de asamblea y 2 propietarios, administrador debe dejar constancia de comunicaciones enviadas a los ausentes, oposiciones recibidas y conformidades expresadas.

 

Asamblea judicial

Si administrador o consejo omiten convocar asamblea, propietarios que representan 10% del total pueden solicitar al juez asamblea judicial. Juez fija audiencia y convoca propietarios. Puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a decisión decide el juez en forma sumarísima.

 

Consejo de propietarios

Facultativo. Surge del reglamento. Puede resolverse en asamblea su creación, cantidad de miembros y atribuciones. Mayoría necesaria: dependerá del criterio que se adopte: 2/3 para reforma del reglamento o absoluta si constituye asunto de interés común.

Asamblea puede designar un consejo con las siguientes atribuciones:

• Convocar asamblea y redactar orden del día si el administrador omite
• Controlar aspectos económicos y financieros del consorcio
• Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos
• Administración del consorcio en caso de ausencia del administrador y convocar asamblea si el cargo está vacante dentro de los 30 días de producida la vacancia.

No sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.

 

Administrador

Representante legal del consorcio. Puede ser un propietario o 3ro. Facultades y deberes se rigen por reglamento.

Designación/remoción: designado en el reglamento y cesa si en la 1ra asamblea no es ratificado con ella. Nombrados y removidos por asamblea (mayoría absoluta) sin que importe reforma del reglamento. Causa no es necesaria.

Derechos/obligaciones

• Convocar asamblea, redactar orden del día y labrar acta
• Ejecutar decisiones de asamblea
• Conservación de cosas comunes y seguridad del edificio, cumplimiento a normas de seguridad y reglamentaciones locales
• Practicar la cuenta de expensas y recaudar fondos para satisfacerlas. Para disponer total/parcialmente del fondo de reserva ante gastos imprevistos requerir autorización del consejo de propietarios
• Rendir cuentas dentro de 60 días de fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento
• Nombrar y despedir al personal (requiere acuerdo de asamblea)
• Cumplir con leyes laborales, previsionales y tributarias
• Seguro integral de consorcios
• Llevar libro de actas
• Renuncia o remoción: dentro de 15 días entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos y rendir cuentas documentadas
• Notificar a propietarios inmediatamente y no después de 48 horas de recibir comunicación, la existencia de reclamos administrativos/judiciales que afecten consorcio
• A pedido de parte interesada, expedir dentro de 3 días el certificado de deudas y créditos del consorcio con constancia de existencia de reclamos si los hay
• Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo à personería para estar en juicio por el consorcio: representante legal à debe acreditar designación como administrador y acta de asamblea que ratifica nombramiento

 

Subconsorcios: 2 o más torres, clubes de campo, barrios cerrados. Independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, debe regularse y puede designarse a un subadministrador. Conflicto entre los sectores: asamblea resuelve. Frente a 3ros responde todo el consorcio sin tener en cuenta diversos sectores.

 

Extinción de PH

Modos de extinción relativa del dominio: prescripción, abandono, enajenación, transmisión judicial.

Causas propias: grave deterioro o destrucción, consolidación o confusión.

• Confusión: 1 sola persona es propietario de la totalidad de unidades. Para que se produzca desafectación del inmueble al régimen de PH, el propietario debe volcar su voluntad en una escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si no se instrumenta, seguirá afectado al régimen pero en “estado de PH”: reglamento tendrá vida latente y recobrará todo su vigor al enajenarse una, varias o todas las unidades a distintas personas. Desafectación: se modifica el estado jurídico del inmueble sin que se alteren las condiciones materiales.
• Desafectación voluntaria: consecuencia de extinción del derecho. Puede ocurrir por acuerdo de propietarios. Resolución de la desafectación determina la CN del derecho de condominio entre los titulares del derecho de PH. Es menester la resolución en asamblea (unanimidad). Debe instrumentarse por escritura pública o por resolución judicial. Inscripción en el Registro para oponibilidad a 3ros.

 

Prehorizontalidad

Seguro obligatorio al que quedan sujetos los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la PH. Titular del dominio debe constituir un seguro a favor del adquirente por el riesgo del fracaso de la operación. Incumplimiento de la obligación, priva al titular de dominio de derecho contra el adquirente a menos que cumpla con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra enajenante. 

Exclusiones:

1. CN de la PH resulta de la liquidación de comuniones de cosas o bienes o de la liquidación de PJ
2. Inmuebles del Estado
3. Construcciones con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o entidades financieras

 

 

Parcial: diferencia condominio y PH:

• Administrador: PH: necesariamente ley especial (reglamento, por escritura pública e inscripto); condominio no.
• Cosas comunes: en PH las necesito, no las puedo dividir; en condominio si.
• Condominio no tiene sectores comunes ni privativos
• Nadie puede dividir un sector común en PH, sobre ellos existe un condominio.