Derechos de DISFRUTE: D sobre cosa ajena. El propietario tiene TANTO (facultades), puede constituir DR. Los derechos de disfrute regulados en el CCYCN son el usufructo, el uso, la habitación y la servidumbre.
DERECHO REAL DE USUFRUCTO
Es un DR sobre cosa ajena, principal, que se ejerce por la posesión, temporal, intransmisible por causa de muerte y puede constituirse sobre cosas ajenas, inmuebles o muebles, registrables o no; o sobre un derecho, pero sólo en los casos en que la ley lo prevé. El dueño goza del ius utendi (D de usar), el ius fruendi (D de percibir los frutos) y el ius abutendi (D de disponer); y tiene la posibilidad de desprenderse de los dos primeros, gravando la cosa o bien con derechos de disfrute a favor de otras personas. Estos DR sobre cosa ajena constituyen cargas reales respecto del dueño (1888).
2129 – Concepto. USUFRUCTO es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Caracteres: DR sobre bien ajeno, limitado, temporal, intransmisible por causa de muerte; el usufructuario no puede alterar la sustancia.
2130 – Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a) una cosa no fungible; b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Si se constituye por la totalidad habrá usufructo exclusivo. Si recae sobre la parte material, el nudo propietario puede constituir, a favor de otras personas otros usufructos sobre las restantes partes materiales o indivisas. Si el nudo propietario constituye el usufructo sobre la misma cosa en la parte indivisa a favor de más de una persona, es un co-usufructo.
En función del principio salva rerum substantia, el usufructuario tiene la obligación de devolver la misma cosa al extinguirse el usufructo.
2131 – Legitimación. Solo está legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
No incluye a los propietarios de conjuntos inmobiliarios. Las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que el art. 2037 del CCYCN le confiere al propietario, resultan equiparables al derecho real de dominio en todo lo que concierne al contenido y la extensión de las facultades de su titular, principalmente en lo relativo a la disposición jurídica que es tan extensa como aquella. Consideramos que los titulares de DR de conjuntos inmobiliarios son, en todos los casos, titulares de DR sobre cosa propia y en cuanto tal gozan de las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica, en cuyo marco se encuentra legitimado para constituir DR de disfrute y garantía. Entre ellos el DR de usufructo. (Art. 2075)
2132 – Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario. No puede establecerse el usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, al menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
En armonía con el 2490, que se refiere al legado de usufructo: “La muerte del colegatario de usufructo, posterior a la del testador, no produce el acrecimiento de los otros colegatarios, excepto disposición en contrario del testamento”.
2133 – Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.
2134 – Modos de constitución. El usufructo puede constituirse: a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad; b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce; c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
*Contrato. *Disposición de última voluntad. *Prescripción adquisitiva. *Se prohíbe el usufructo judicial. *Intransmisibilidad por causa de muerte (2140).
2135 – Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa. – La presunción es iuris tantum. El art. 2461 dispone, sobre la transmisión de bienes a legitimarios que: “Si por acto entre vivos a título oneroso el causante transmite a alguno de los legitimarios la propiedad de bienes con reserva de usufructo, uso o habitación, o con la contraprestación de una renta vitalicia, se presume sin admitir prueba en contrario la gratitud del acto y la intención de mejorar al beneficiario. Sin embargo, se debe deducir del valor de lo donado las sumas que el adquirente demuestre haber efectivamente pagado. El valor de los bienes debe ser imputado a la porción disponible y el excedente es objeto de colación. Esta imputación y esta colación no pueden ser demandadas por los legitimarios que consintieron en la enajenación, sea onerosa o gratuita, con algunas de las modalidades indicadas.”
2136 – Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
GARANTÍAS DEL USUFRUCTUARIO ANTES DE ENTRAR EN EL USO Y GOCE DE LA COSA: 2137 – Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública. Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
2138 – Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario. En este caso es obligatoria (en el caso de la transmisión).
2139 – Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo. – Lo que importa en caso de transmisión del usufructo es que el adquirente dé una garantía
2140 – Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.
CAP. 2 - DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO:
2141 – Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o universal: a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción; b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario; c) los productores de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo. El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
2142 – Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso y goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene (399), el usufructuario puede transmitir su derecho, aunque es por el tiempo de su propia vida y no la del adquirente, la que determina la duración del derecho. Una vez muerto el usufructuario se termina también el derecho del otro.
2143 – Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes. – Límite: no alterar la sustancia de la cosa. Las mejoras se compensan con el uso y aprovechamiento del bien.
2144 – Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.
Transmisibilidad del D de usufructo: el usufructo es intransmisible por causa de muerte. Pero sí puede transmitirse por actos entre vivos, en forma voluntaria o forzosa. Así, un acreedor del usufructuario puede ejecutar el D de usufructo de su deudor, y entonces el D de usufructo va a parar a manos del adquirente en la subasta; aunque se extinguirá con la muerte del usufructuario originario. Si se transmite el D de usufructo, el límite temporal sigue siendo la vida del transmitente o usufructuario originario. Si fallece el usufructuario adquirente (cesionario) antes del usufructuario original (cedente), también se extingue el usufructo, ya que lo contrario importaría tolerar una especie de reversión del usufructo, lo que es inadmisible habiéndose transmitido el usufructo en forma plena.
CAP. 3 - OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:
2145 – Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
2146 – Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo. – El usufructuario debe realizar las siguientes mejoras posteriores al acto constitutivo: a) las de mero mantenimiento; b) las necesarias; c) las que se deriven de su culpa.
2147 – Mejoras anteriores a la constitución. El Usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho. Sin embargo, el usufructuario no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
2148 – Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo. – La falta de pago por el usufructuario autoriza la ejecución del derecho de usufructo. Según alguna doctrina, también genera la posibilidad de resolución del contrato, por aplicación del art. 1083.
2149 – Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario as perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
2150 – Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los arts. 2137 y 2138.
CAP. 4 – DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO:
2151 – Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
El nudo propietario no deja de ser el dueño y conserva las facultades inherentes a su condición, con el único límite de no turbar el uso y goce del usufructuario. El nudo propietario debe entregar al usufructuario la cosa con sus accesorios, en el plazo indicado en el contrato. Solo podrá demorar la entrega en caso de incumplimiento del usufructuario de las obligaciones de inventario y garantía. Debe abstenerse de realizar cualquier acto material o jurídico que turbe el D del uso y goce del usufructuario. Debe realizar las mejoras que no están a cargo del usufructuario. Debe la garantía de evicción y por vicios redhibitorios, si el usufructo fue constituido a título oneroso.
CAP. 5 – EXTINCIÓN:
2152 – Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo: a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración de usufructo, se entiende que es vitalicio; b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo; c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo; d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
2153 – Efectos de extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares. El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del usufructo originario. Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar con el usufructo, reemplazando los animales que falten, o de cesar en é, entregando los que no hayan perecido.
2114 – Concepto. El derecho de superficie es un DR temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
2120 – Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir DR de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
2416 – Derechos transmitidos. El donante puede transmitir la plena propiedad de los bienes donados, o bien únicamente la nuda propiedad, reservándose el usufructo. También puede pactarse entre el donante y los donatarios una renta vitalicia en favor del primero.
1551 – Objeto. La donación no puede tener por objeto la totalidad del patrimonio del donante, ni una alícuota de él, ni cosas determinadas de las que no tenga el dominio al tiempo de contratar. Si comprende cosas que forman todo el patrimonio del donante o una parte sustancial de éste, sólo es válida si el donante se reserva su usufructo, o si cuenta con otros medios suficientes para su subsistencia.
USO
2154 – Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye el usufructo. El DR de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana. – No se puede transmitir. El concepto enunciado surge que el uso consiste en el D de usar y gozar una cosa ajena, su parte material o indivisa en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar la sustancia. Sólo se admite la constitución del uso a favor de persona humana. El usuario no puede constituir DR sobre la cosa. El objeto son LAS COSAS. Se puede constituir sobre todo tipo de cosas: inmuebles o muebles, del todo o parte material o indivisa. Es posible que existan varios derechos de uso sobre una misma cosa. Es posible que se conceda simultáneamente a favor de más de una persona (co-uso).
2155 – Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Título, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente. (Las normas que se aplican al usufructo). – Disposiciones particulares relevantes: a) el objeto: solo cosas (2154); b) quien puede ser titular del derecho de uso: la persona humana (2154); c) la prohibición de constituir DR sobre la cosa (2156); d) límite de los acreedores para la ejecución: no pueden embargar los frutos si el derecho a estos está limitado a las necesidades del usuario y su familia (2157).
2156 – Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. – Si puede el usuario constituir D personales sin límite alguno. El uso se extingue, con la vida del usuario. El uso no es transmisible mortis causa: no pasa a los herederos del usuario. El uso puede ser cedido por acto entre vivos.
2157 – Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a la necesidad del usuario y su familia.
HABITACIÓN
2158 – Concepto. La habitación es el DR que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. – Es un DR autónomo. Sólo puede constituirse sobre inmuebles, sólo para habitarlo: morar. La similitud con el uso es que es a favor de persona humana. Su objeto son as cosas inmuebles edificadas, en todo o en parte material. Es posible que existan varios derechos de habitación sobre una misma cosa. Y también es posible que se conceda simultáneamente a favor de más de una persona (co-habitación). Este derecho solo puede constituirse a favor de persona humana.
2159 – Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.
2160 – Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir DR o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores. – La diferencia con el uso es que sí podemos constituir D personales. El habitador tiene derecho a “morar en el inmueble” pero no tiene derecho a los frutos.
OBLIGACIONES 2161 – Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
2383 – DR de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene DR de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Se le confiere iure proprio, se trata de un derecho atribuido al cónyuge supérstite como carga común de la herencia sea el inmueble propio o ganancial.
El DR de habitación le asiste al cónyuge sobreviviente de pleno derecho desde el momento de la muerte del causante. A fin de que opere, es necesario que lo invoque en el juicio sucesorio. Es necesaria la inscripción para la oponibilidad a terceros de buena fe.
Requisitos para que este D. funcione: a) Inmueble de propiedad del causante: el propósito de la ley es que el cónyuge quede en las mismas condiciones que las que tenía al fallecimiento de su consorte, es decir, que continúe viviendo en el inmueble con las mismas particularidades que imperaban durante la vida del causante; b) El inmueble debe haber sido el último hogar conyugal: donde convivieron cónyuge y causante al momento del fallecimiento; c) Al momento de la muerte del causante el inmueble no debe encontrarse en condominio con otras personas: de lo contrario se estaría incorporando a ese tercero, a una relación jurídica a la que es extraño lesionándose su derecho de propiedad; d) La ocupación será gratuita: estarán a cargo del cónyuge supérstite que se acoja al beneficio las cargas que graven el uso, impuestos, cargas y contribuciones que graven la cosa.
Oponibilidad del derecho: a) Respecto de los acreedores de la sucesión: resulta inoponible, la herencia como universalidad es la garantía del pago de sus créditos y de ella deben separarse, antes de la partición, bienes suficientes para el cumplimiento de las caras que gravan. Estos acreedores podrán ejecutar el bien como si no existiera el derecho de habitación del cónyuge, y el eventual adquirente lo adquirirá libre de esta carga; b) Respecto de los acreedores de los herederos: es plenamente oponible, al patrimonio del heredero solo ingresará la nuda propiedad del inmueble afectado por el derecho. El bien, podrá ser embargado y ejecutado por los acreedores de los herederos, mas solo respecto de la nuda propiedad; c) Respecto de los acreedores del cónyuge beneficiario: mediando prohibición absoluta de ceder el DR de habitación (2160), este está fuera del comercio, los acreedores no podrán embargar, ni ejecutar, el DR de habitación del cónyuge, así como tampoco requerir que no les resulte oponible la renuncia del derecho por el cónyuge.
Las causales de EXTINCIÓN son las propias de la extinción del usufructo (2152 y 2159), se extingue indefectiblemente con la muerte del habitador pues no pasa a los herederos. Cesado el derecho de habitación del cónyuge, en su obligación de restituir el inmueble.
PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA FAMILIAR EN EL CCCN: A) Aspecto interno: se exige el asentimiento del cónyuge o conviviente con unión convivencial inscripta, para disponer de los D sobre la vivienda familiar (456, 470 y 552). B) Frente a los acreedores: se exige la inejecutabilidad por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio o de la registración de la unión convivencial, salvo que ambos cónyuges o miembros de la unión convivencial contrajeran la deuda de manera conjunta o mediare asentimiento de uno de ellos al acto. C) Ruptura del vínculo: la atribución de la vivienda al ex cónyuge o ex conviviente por diversas causas que llevan a la finalización de la vida en común (435 y 523). D) Cuando el matrimonio o la unión convivencial finalizan en vida de ambos cónyuges o miembros de la unión, es factible que uno de ellos obtenga la atribución del uso de la vivienda familiar (443 y 526) con mayor restricción en caso de las uniones convivenciales. E) Ante el fallecimiento de uno de los cónyuges o de uno de los convivientes, se consagra la atribución del uso de la vivienda familiar en favor del cónyuge supérstite a través del DR de habitación gratuito consagrado en su favor por arts. 2383 y 527.
2332 – Oposición del cónyuge. (…) El cónyuge supérstite también puede oponerse a que la vivienda que ha sido residencia habitual de los cónyuges al tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o construida total o parcialmente con fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en la partición, mientras él sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote. Los herederos sólo pueden pedir el cese de la indivisión si el cónyuge supérstite tiene bienes que le permiten procurarse otra vivienda suficiente para sus necesidades.
456 – Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables para de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
522 – Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido. Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
439-Convenio regulador. 443-Atribución del uso de la vivienda. 444-Efectos de la atribución del uso de la vivienda familiar. 526-Atribución del uso de la vivienda familiar.
527 - Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a esta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante. Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.  DIFERENCIAS RESPECTO AL D DE HABITACIÓN DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE: 1) El conviviente debe carecer de vivienda propia habitable o bienes suficientes que aseguren el acceso a la vivienda. 2) No funciona de pleno derecho desde que la norma utiliza el vocablo “puede invocar el derecho” y no refiere a la expresión “de pleno derecho”. Por eso quien lo pretende deberá acreditar en el sucesorio la concurrencia de los respectivos requisitos. 3) El plazo máximo del beneficio es de 2 años. 4) Existen causales de caducidad.
DERECHO REAL DE GARANTÍA
Todo acreedor, ante el incumplimiento de una prestación determinada, puede realizar la ejecución forzada de los bienes de su deudor, a fin de obtener con ello la satisfacción de su crédito. Le dio a otro un poder sobre la cosa que desmiembra su dominio: imperfecto. Tiene una carga real: hipoteca, prenda y anticresis. Accesorios a una obligación (dependen/sigue a la cosa). Confieren al acreedor un poder jurídico sobre la cosa. Que le confiere persecución y preferencia, oponibilidad erga omnes. La hipoteca no se ejerce por la posesión.
242 – Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley solo tienen por garantía los bienes que los integran.
743 – Bienes que constituyen la garantía. Los bienes presentes y futuros del deudor constituyen la garantía común de sus acreedores. El acreedor puede exigir la venta judicial de los bienes del deudor, pero solo en la medida necesaria para satisfacer su crédito. Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en posición igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia.
Los DR de garantía son una especie de las garantías reales, en las que se afecta una cosa o bien al pago de un crédito, que otorgan las facultades propias de los DR (ius persequendi y ius preferendi) y la posibilidad de realizar el objeto u objetos afectados (judicial o privadamente) y, sobre su producido, percibir el crédito con privilegio. Los caracteres esenciales de los DR de garantía son: convencionalidad, accesoriedad, especialidad (en cuanto al objeto y en cuanto al crédito). La indivisibilidad es un carácter natural, puede ser dejado de lado por los contratantes.
ELEMENTOS DEL CRÉDITO: 1) Sujetos: acreedor y deudor; 2) Objeto: prestación; 3) Causa fuente: mutuo, saldo de precio en la compraventa, etc. ELEMENTOS DEL DR DE GARANTÍA: 1) Sujeto: acreedor (hipotecario, anticresista, prendario); 2) Objeto: determinado; 3) Gravamen; 4) Causa fuente: la convención (surge por acuerdo entre partes 2185).
2184 – Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía de créditos, se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas especiales que correspondan a su tipo.
2185 – Convencionalidad. Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo. – CARÁCTER ESENCIAL, es imprescindible el acuerdo entre las partes.
2186 – Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito. – Consecuencias de la accesoriedad: 1) El crédito principal debe existir para hacer valer al accesorio; 2) La cesión del crédito por acto entre vivos o por causa de muerte comprende la de los D accesorios; 3) La extinción del principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones extingue la garantía, salvo excepciones legales; 4) La nulidad de la obligación principal produce de pleno derecho la nulidad del derecho de garantía accesorio.
2187 – Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional, eventual, de dar, de hacer o de no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
2188 – Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo. – El objeto además de estar determinado debe ser actual (existir) al momento de su constitución y para la subsistencia del derecho.
El principio de ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO se establece en el interés del constituyente, del acreedor y de los terceros. Del constituyente, para que pueda valorar y proporcionar debidamente la extensión de la garantía con relación a la deuda y no ser despojado de un solo golpe de toda su capacidad de endeudamiento; respecto de los terceros, con el fin de que puedan conocer la intensidad del gravamen y no ser sorprendidos por la existencia de un crédito anterior, cuyo monto podría resultar desmesurado; del acreedor porque una vez constituida la garantía, tiene la certeza del monto asegurado, con privilegio para el cobro. Tratándose de cosas registrables, el carácter de especialidad en cuanto al crédito tiene su proyección en la publicidad del gravamen. La necesidad de individualizar al crédito cuidadosa y minuciosamente es, tanto para que sea conocida y publicitada la afectación, como con el fin de fijar inequívocamente el privilegio frente a los demás acreedores.
2189 – Especialidad en cuanto al crédito. En la constitución de los derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa. El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto del capital del crédito. Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito de la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
Las “garantías reales abiertas” son las que garantizan créditos indeterminados, aquellos créditos no individualizados desde el origen. Los créditos podrán variar, extinguirse o subsistir o ingresar otros quedarán amparados por la garantía hasta el monto máximo acordado de ella.
2190 – Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo. – Por tratarse la especialidad en cuanto al objeto y al crédito de requisitos esenciales, su defecto causa la nulidad de la garantía, puesto que, si es válida en el caso que contempla la norma, será nula en el supuesto contrario. Si puede determinarse por el juez el elemento que falta a través de las constancias del acto de constitución, la garantía es válida.
2191 – Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o alguno de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías. Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
Se completan los caracteres con la INDIVISIBILIDAD, que hace a la naturaleza, por lo cual pueden los contratantes pactar la divisibilidad de la garantía y el acreedor renunciar a ella; cabiendo advertir que siempre será necesario el consentimiento del acreedor para aceptar la indivisibilidad. Las convenciones son eficaces y pueden ser celebradas al tiempo de la constitución del DR de garantía o con posterioridad a ella, y deben ser expresas y oportunas. Consecuencia del Principio de Indivisibilidad: a) Aún cuando se haya pagado parte de la deuda, la garantía sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas sobre las que recae, de modo que puede ejecutarse toda la cosa o todas las cosas gravadas para lograr el pago de la deuda o de la parte de ella impaga, por reducido que sea el saldo deudor; b) Si hay varias cosas gravadas a un solo crédito, el acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda o ejecutarlas a todas, con prescindencia de a quien pertenezcan o de la existencia de otras garantías; c) Si existen varios co-acreedores, el pago de lo que corresponde a uno de ellos deja subsistente la garantía a favor de los otros que, si bien no pueden demandar más que su parte del crédito, por esa parte pueden ejecutar toda la cosa o cosas gravadas. Si el crédito es divisible cada acreedor puede reclamar su parte y el deudor no puede negarse a pagar, ni requerir que el pago le sea exigido por el conjunto de los acreedores porque exista un gravamen real; d) La interrupción de la prescripción no se extiende ni a favor ni en contra de los interesados, salvo que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles (2549).
La aplicación estricta de la indivisibilidad puede conducir a situaciones injustas o abusivas, ya que las ventas en bloque atraen a pocos interesados. Quién puede pedir la división, normalmente será el constituyente quien la solicite, pero nada se opone a que sea requerida por el mismo acreedor o aun por un acreedor hipotecario de grado ulterior o por un acreedor quirografario. De la división no puede seguir perjuicio al acreedor, lo cual también quedará sujeto a la decisión del juez.
2192 – Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa; las mejoras y las rentas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía: a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes de la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual; b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aún en las condiciones antes indicadas. – 1) Caso en que los bienes físicamente unidos a la cosa están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca, la garantía sobre el inmueble no se extiende a estos, así como tampoco a los bienes de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por el vínculo contractual. 2) Caso en que los bienes se unen físicamente a la cosa posteriormente a la constitución del gravamen.
2193 – Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
2194 – Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real. En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante. – Si el objeto se destruye, se reemplaza.
2195 – Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente. – El constituyente, sea o no deudor de la obligación que garantiza, conserva en principio todas las facultades inherentes a su derecho real sobre el objeto. Siempre con la limitación que no disminuya el valor de la garantía.
2196 – Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
2197 – Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente. Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de frustración de la condición.
2198 – Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía.
2199 – Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien grabado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen.
2200 - Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones. El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de conocimiento. – El acreedor debe previamente reclamar el pago al deudor y solo luego de ello podrá, en la oportunidad y plazos que dispongan las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que: a) pague la deuda hasta el límite gravamen, o b) para que oponga excepciones.
2201 – Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
2202 – Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a: a) reclamar las indemnizaciones correspondientes; b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor; c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado, o subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados. – Ejemplo: Existen varios inmuebles gravados con una hipoteca de 1° grado a favor de un determinado acreedor, Cada uno de esos inmuebles reconoce una hipoteca en 2° grado a favor de otros acreedores y que la gravan individualmente. Si el acreedor hipotecario en primer grado ejecuta todos los inmuebles para cobrarse su crédito y una vez pagado queda un remanente.... Hay dos lotes (A y B) gravados ambos con una hipoteca en 1° grado por la suma de $300. Además, el fundo A reconoce una hipoteca de 2° grado por $60 y una de tercer grado por $40. A su vez el inmueble B tiene una hipoteca en 2° grado por $30. El acreedor en 1° grado ejecuta ambos inmuebles y se obtienen en la subasta $200 por el lote A y $400 por el B: en total $600. O sea que a esa total ha contribuido el lote A con 1/3 y el B con 2/3. Pagado el crédito de $300, queda un remanente de $300. Pues bien, como la incidencia de la hipoteca en 1° grado no es igualitaria sino “por la proporción que les corresponde soportar”, de esos $300 de remanente corresponderán $100 al lote A y $200 al lote B, para distribuirse entre los acreedores de grado ulterior. En cambio, si se hiciera incidir la hipoteca que recae sobre ambos inmuebles por partes iguales, cada uno de ellos debería soportar $150 de la 1° hipoteca y entonces no podrían cobrar íntegramente los acreedores en 2° y 3° grado del lote A.
Extinción de la garantía: los DR de garantía se extinguen por las causales comunes y subasta pública  2203 – Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.
2204 – Cancelación de gravamen. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan: a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales; b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor; sea o no imputable; a la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos. En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.
2184-2204: Caracteres esenciales: si faltan pedís la nulidad de la garantía.
GARANTÍAS: -Accesoriedad: se pone en marcha después del incumplimiento. Accesorio de algo (2186). -Se pueden garantizar todos los créditos (puros/simples) -Principio de especialidad: es esencial. Si no se cumple la garantía es nula. *Objetiva: exige que en el titulo/garantía se indique expresamente cual es la cosa. *Crediticia: cuál es/que monto está garantizado por la hipoteca/cuando me van a subastar.
Derechos Reales de Garantía: Convencionalidad y Accesoriedad.
Convencionalidad: los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con la forma que la ley indica para cada tipo. Si los derechos reales de garantía recaen sobre inmuebles, la convención debe efectuarse en escritura pública. La prenda y la anticresis pueden ser constituidas por instrumento público o privado porque son no solemnes.
Accesoriedad: los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran; son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. Vemos que no existen de forma independiente sino que están unidos a la obligación de la que dependen. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
Derechos Reales de Garantía: Especialidad en cuanto al objeto. Especialidad en cuanto al crédito.
Especialidad en cuanto al objeto: El objeto de los derechos reales de garantía pueden ser cosas y derechos (Ej.: prenda de créditos). Debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro). Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son los bienes que van a garantizar la deuda (de los cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrará eventualmente ante el incumplimiento del deudor) y el importe por el que se responde con dicha cosa.
Especialidad en cuanto al crédito: al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa. La especialidad en cuanto al crédito fija el grado de agresión patrimonial que tiene el acreedor con garantía.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
Sobre la base de tener definido el máximo al que la garantía concede tutela privilegiada y su publicidad, podrán saber los terceros qué porción de la cosa o derecho se encuentra sujeta al régimen de garantía.
Derechos Reales de Garantía: Indivisibilidad.
Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente o sólo a uno o alguno de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
A través de la indivisibilidad se permite que un número de cosas se alcancen como solo una por el gravamen real, de manera tal que el derecho tutele, de igual manera y sin variantes, hasta la mínima expresión del crédito principal.
Derechos Reales de Garantía: Extensión en cuanto al objeto.
En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
1. Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
2. Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
Para ser accesorios de una cosa, es necesario que se encuentren adheridos con carácter perpetuo. Las rentas a las que alude la ley son las debidas, puesto que las pagadas no corresponden al inmueble sino al propietario que conservaba para entonces la disponibilidad de su patrimonio.
Derechos Reales de Garantía: Facultades del Constituyente.
El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
Derechos Reales de Garantía: Realización por un tercero.
Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caducado el plazo y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Cuando la obligación está sujeta a una condición suspensiva aun no cumplida, el acreedor puede requerir al tercero ejecutante una garantía suficiente de la restitución de lo percibido para el caso de frustración de la condición (medida conservatoria).
Derechos Reales de Garantía: Situación del Propietario Deudor.
Tres supuestos:
1. Aquel deudor que contrae la deuda y garantiza el cumplimiento de la obligación con una cosa propia.
2. Aquel que garantiza una deuda ajena con una cosa propia pero que se obliga como deudor.
3. Aquel que adquiere la cosa gravada, y cuando la adquiere asume la obligación de pagar el crédito que grava.

Derechos Reales de Garantía: Situación del Propietario No Deudor. Dos supuestos:
1. Aquel que garantiza la deuda ajena con una cosa propia pero no se obliga como deudor.
2. Cuando se compra el bien gravado y no se obliga a pagar la deuda.
Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:
1. Reclamar las indemnizaciones correspondientes
2. Subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor
3. En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.

Hipoteca: Concepto. Legitimados. Duración de la Inscripción.
Concepto: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Legitimados: Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. Es decir que son los titulares de derechos reales sobre cosa propia, ya sea uno o más inmuebles.
Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la hipoteca duran 35 años, si antes no se renueva. Es decir que el plazo del asiento registral es de 35 años (si antes no se reinscribe el gravamen) y pasado ese tiempo caduca automáticamente el asiento registral, pero no el derecho real de hipoteca, ni el crédito garantizado (los cuales subsisten), ya que no es lo mismo la vigencia de la hipoteca que la vigencia del asiento registral que la publicita.
Durante el plazo de 35 años de la registración, la hipoteca es oponible frente a terceros interesados de buena fe. Existen algunas personas que quedan obligadas aunque no haya publicidad registral (partes del contrato, herederos , escribanos y testigos que intervinieron en el acto, etc.); los demás adquirentes pueden proceder como si no existiera hipoteca sobre él.
Anticresis: Concepto. Legitimados. Plazo Máximo. Duración de la Inscripción.
Concepto: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Legitimados: Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
Plazo máximo: El tiempo de la anticresis no puede exceder de 10 años para cosas inmuebles y de 5 años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es titular de un derecho real de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.
Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de 20 años para inmuebles y 10 años para muebles registrables, si antes no se renueva.
Anticresis: Derechos y Deberes del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.
El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
Prenda: Concepto. Oponibilidad.
Concepto: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o por todos los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
Oponibilidad: La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Usucapión/ Prescripción: efectos jurídicos del transcurso del tiempo.
• Liberatoria: área de los derechos personales. La inacción del acreedor conducirá a que se extinga la acción para reclamar judicialmente de su deudor el cumplimiento de la obligación.
• Adquisitiva: posibilidad de adquirir un DR por el transcurso del tiempo. Conducirá a la adquisición de los DR a través de la posesión, ejercida durante el tiempo exigido por la ley. 1897 – Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. (20 años)
La prescripción adquisitiva está sometida a las normas generales de los art. 2532 al 2553 y a las especificas de los arts. 1897 a 1905.
Todos los DR principales se ejercen por la posesión. Si alguien adquiere el DR, lo pierde quién lo tenía (el dueño).
El dominio es perpetuo (aunque exista la prescripción adquisitiva), la persona no.
No pueden adquirirse por usucapión los derechos de garantía que se ejercen por la posesión (prenda y anticresis). Todos los DR pueden ser adquiridos por prescripción adquisitiva, excepto el D de superficie.
La prescripción adquisitiva es de orden público, se trata de un MODO DE ADQUISICIÓN ORIGINARIO (según tesis mayoritaria). No hay un nexo entre el anterior titular y quién adquiere el derecho por usucapión: el usucapiente se convierte en titular del derecho con independencia de que antes lo fuera otra persona y lo obtiene por haber poseído la cosa con los requisitos y por el plazo legal y no por transmisión del anterior propietario. Por tal motivo los vicios del título del anterior propietario no lo afectan y, aunque debe soportar los gravámenes que pasen sobre la cosa (servidumbre, hipoteca, etc), esto es así porque se trata de DR que, son oponibles erga omnes y no a consecuencia de que a aquella se la hubieran transmitido.
El FUNDAMENTO de la prescripción adquisitiva es consolidar situaciones fácticas, como medio de favorecer la seguridad jurídica y proteger el interés de los 3°. 2533 – Carácter imperativo. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser modificadas por convención.
ELEMENTOS: la posesión y el tiempo. *La posesión (1911) se presume, salvo que exista prueba en contra, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. La comprobación para la adquisición del dominio por usucapión debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Artículo 1900 – Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua. Que sea ostensible implica que sea conocida o que puedan conocerla no solo el dueño de la cosa sino también los 3° interesados de buena fe. Tiene que ser continua, la discontinuidad supondría una omisión del poseedor. 1929 – Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causal transitoria. A los fines probatorios (1930) se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
*El poseedor puede aprovecharse de la posesión de sus antecesores, siempre que se reúnan los requisitos propios de la unión o accesión de posesiones (1901). 1903 – Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título o de su registración, si esta es constitutiva. 2537 – Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se requiere un mayor tiempo que el que fijan las leyes nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las leyes nuevas, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior.
SUJETOS: 2534 – La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en contrario. 2536 – La prescripción puede ser invocada en todos los casos, con excepción de los supuestos previstos por la ley (acciones reales, acción de nulidad absoluta, división de condominio, petición de herencia, acciones civiles derivadas de delitos de lesa humanidad, etc.)
2535 – Renuncia. La prescripción ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposición. La prescripción ya ganada es un derecho incorporado al patrimonio de quién la gano. No tiene carácter expansivo: la renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no surte efecto respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor renunciante contra los codeudores liberados por la prescripción.
OBJETO: Cosas (inmuebles o muebles) susceptibles de posesión. FORMAS PROCESALES DE HACERLA VALER: 2551 – Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción. 2553 – La prescripción debe oponerse dentro del plazo para contestar la demandada en los procesos de conocimiento y para oponer excepciones en los procesos de ejecución. Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los términos aplicables a las partes, deben hacerlo en su primera presentación.
Regulada en ARTS. 1897 A 1907 y 2532 A 2565
Hay dos tipos de prescripción adquisitiva: larga y breve.
Requisitos para la prescripción adquisitiva LARGA (de inmuebles): -Pasado los 20 años -El tipo de posesión debe ser “ostensible” (pública, no clandestina) -Debe ser continua -Debe ser ininterrumpida -No hace falta título ni buena fe (por las presunciones de la posesión)
Un “usurpador” puede quedarse con el dominio. Fundamentos: interés general, seguridad jurídica, orden público, función social de la propiedad. La prescripción es un instituto protectorio.
UNIÓN DE POSESIONES: permite unir posesiones de distintos poseedores para sumar el plazo que falta. La posesión se puede vender, se puede transmitir el hecho de la posesión. El adquirente puede sumarlo a su posesión y sumar los años y así obtener una posesión por prescripción adquisitiva (que necesita 20 años).
Requisitos para la prescripción adquisitiva BREVE: -Pasados los 10 años -Se requiere buena fe -Se requiere “justo título”: tiene forma pero no tiene fondo (a diferencia del título suficiente que tiene forma y fondo). Si el dueño verdadero se da cuenta e inicia las acciones antes de los 10 años, gana el.
2 instituciones en la prescripción adquisitiva: intervenir en el tiempo mediante la interrupción o la suspensión.
Suspensión: se suspende, se pausa el recuento de los años. Detiene el cómputo del tiempo por el plazo que dure, pero aprovecha el período trascurrido hasta que ella comenzó (2539). Cesada la suspensión, se reanuda el curso del plazo, que se sumará al ya transcurrido. Alcance subjetivo/ individual. Causales de suspensión: interpretación fehaciente, pedido de mediación y causas especiales del art. 2543.


Interrupción: vuelve a comenzar el recuento. Tener por no sucedido el lapso anterior, iniciándose luego de ella un nuevo plazo (2544). Alcance subjetivo/ individual: solo beneficia o perjudica a aquel respecto del cual concurre la causal, salvo caso de obligaciones solidarias o indivisibles (2549). Causales de interrupción: reconocimiento (2545), petición judicial (2546/7) y solicitud de arbitraje (2548). El RECONOCIMIENTO del derecho del poseedor interrumpe el curso de la prescripción porque transforma al poseedor en tenedor.


Dispensa de la prescripción. 2550 – Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizaran temporariamente el ejercicio de la acción y el titular hace valer sus derechos dentro de los 6 meses siguientes a la cesación de los obstáculos. En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde la cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante. Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanezcan vacantes sin curador (2441/43), si el designado hace valer los derechos de los seis meses de haber aceptado el cargo.
La prescripción larga (1899) se consuma luego de 20 años de posesión ostensible y continua. No requiere ni justo título ni buena fe. Se puede hacer valer de dos maneras:
1) Juicio de usucapión/ de prescripción: es el juicio que hace el prescribiente para pedir que el Estado otorgue ese título para poder vender. (Vía de acción). El DR se adquirió al consumarse el plazo y la sentencia solo declara tal efecto.
2) Por defensa (vía de excepción).
La prescripción breve (1898) se puede hacer valer por defensa. Porque como tenia buena fe, no se le puede hacer juicio. Consolida la adquisición del DR por la posesión de 10 años para los inmuebles. Requisitos: justo título (1902) y buena fe (1902 y 1918).
ACCIONES POSESORIAS
Defienden las relaciones de poder, se trate de posesión o tenencia.
Fundamento de las acciones posesorias: *Radica en proteger la paz social. *Impidiendo la justicia por mano propia. *Quien tiene un derecho a la cosa, aun cuando se trate del propio dueño, no puede tomarla por sí mismo, debiendo necesariamente hacerlo por medio de las vías legales. *Procuran restaurar el orden quebrantado, volviendo las cosas al estado anterior al ataque, aun cuando el atacante sea el propietario.
2238 – Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor. Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor. La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor (debería haberse agregado la tenencia, ya que las defensas se refieren a ambas relaciones de poder). Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños.
1928 – Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
1929 – Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.
Principio general propio de todo Estado de Derecho, el E de D descalifica no solo los actos de toma de la posesión o la tenencia por mano propia sino también los de turbación o desposesión llevados a cabo contra quienes la están ejerciendo. 2239: Acciones para adquirir la posesión o la tenencia “Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales”
Son REALES en cuanto pueden intentarse contra cualquiera que esté en poder de la cosa por quien ha sido desapoderado o turbado en su posesión.
Distinción entre el hecho de la posesión y el derecho de poseer: *Nada tiene de común la posesión con el derecho de poseer. *Será inútil la prueba en las acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado.
Lesiones que pueden afectar a la posesión o a la tenencia (2238): *La turbación: cuando no resulta una exclusión absoluta del tenedor o poseedor. *El desapoderamiento (o despojo): cuando se excluye absolutamente al tenedor o poseedor. (La exclusión es absoluta cuando el poseedor o tenedor se ven privados de ejercer por completo su relación de poder sobre todo o parte de la cosa, de modo que un desapoderamiento parcial no constituye turbación, sino un despojo que habilita la defensa contra este ataque.)
Finalidad de las acciones posesorias: *Mantener la cosa haciendo cesar la turbación (2238) *Obtener la restitución en caso de desapoderamiento (2238)
Procedencia de las acciones posesorias: *únicamente cuando no existió entrega voluntaria *Cuando los actos del turbador o despojante son ejecutados con la intención de hacerse poseedor *Si hay una lesión realizada por un tercero que afecte al poseedor o tenedor pero que no se haya realizado con intención de poseer debe resolverse mediante una acción de daños y perjuicios. No proceden las acciones posesorias.
Relaciones entre posesorio y petitorio: Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales (arts. 2269 y 2276)











Juicio posesorio. Defensa de la Posesión: *Discute hechos no derechos *Pretenden restablecer la situación fáctica violentada *La sentencia es provisoria *Es inútil la prueba del derecho real (2270) *Debe probarse la relación de poder y el desapoderamiento o turbación (que estaba en posesión o tenencia de la cosa y el desapoderamiento o turbación) *Están legitimados para iniciarlas los poseedores legítimos, ilegítimos y los tenedores *Prescriben al año de la agresión *El objetivo es que las cosas vuelvan al estado anterior al ataque *Juicio sumarísimo *Acciones posesorias (Acción de despojo 2241) (Acción de mantener 2242) *Interdictos procesales
Juicio petitorio. Defensa del Derecho Real: *Discute derechos *Sentencia definitiva *Acciones reales *Debe probarse el derecho real (derecho de poseer) *El objetivo consiste en precisar la existencia y titularidad del derecho *Juicio de conocimiento (ordinario con amplia prueba) *Están legitimados únicamente los titulares de derechos reales *Son imprescriptibles
Acciones del titular del derecho real por un mismo hecho: *El que tiene derecho de poseer, es decir es titular de un derecho real, si es turbado o despojado de su posesión puede iniciar ambas acciones, pero no acumularlas (2273) *Si inicia la posesoria y es vencido puede intentar luego la acción real (porque la sentencia es provisoria) pero no a la inversa, (la sentencia del petitorio es definitiva 2273)
DEFENSA EXTRAJUDICIAL O PRIVADA (2240) – Deben darse todos los requisitos: *Inmediatez *Proporcionalidad entre la defensa y el ataque *Que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde *Legitimación activa amplia, pueden ejercerla todos los poseedores y tenedores y aun los servidores de la posesión contra los que pretendan turbarlo o despojarlo violentamente. “Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violación puede también ser ejercida por los servidores de la posesión”. Debe mantenerse incólume el bien superior de la defensa humana frente a la ilicitud de la actitud del agresor, siempre que la razonabilidad y proporción de la respuesta sea la adecuada a la provocación por vía de hecho.
REMEDIOS CONTRA LA TURBACIÓN Y EL DESPOJO:
-Acción de manutención (2242): *Procede contra quién lo turba en todo o en parte del objeto *Se trate de una cosa determinada o una universalidad de hecho *procede contra la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento *Procede contra la inminente realización de obras en terrenos que no son del poseedor pero que afecta su posesión o tenencia (aunque haya autorización administrativa) *La sentencia debe ordenar el cese de la turbación, adaptar las medidas preventivas para que no vuelva a ocurrir *No están legitimados los servidores de la posesión *Comprende la anterior denuncia de daño temido “contra la amenaza fundada” *Legitimados pasivos: contra el autor de la turbación *La sentencia tiene efecto de cosa juzgada material
-Acción de despojo (2241): Remedio contra el desapoderamiento, con lo que cabe considerar comprendido el desapoderamiento o desposesión tanto por violencia, como por clandestinidad o abuso de confianza. *Procede para recuperar la tenencia o posesión *Sobre la cosa o una universalidad de hecho (manada, jauría, biblioteca) *Legitimado pasivo: contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe y aun sobre el propio dueño si toma la cosa por su propia mano *Se aplica a las obras que comienza a hacerse en terrenos del poseedor o tenedor *La sentencia debe ordenar la restitución o la remoción de la obra, aunque exista autorización administrativa
Obra nueva (2241 2° párrafo): *La desposesión o la turbación se causan por intermedio de la realización de una obra nueva *Es una acción posesoria más de las que protegen la posesión, pero con características especiales: en el inmueble del poseedor habrá despojo, en inmueble ajeno habrá turbación.
Denuncia de daño temido (CODIGO CIVIL 2242 2° párrafo): *La amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento *Farina no lo ve claro en el CCYCN cuando lo que se teme es un daño.
Legitimación: No se necesita título (2270) y se conceden aun contra el dueño del bien (2241), tampoco se requiere buena fe. 2245 – Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa. Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte. Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que este sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.
Prueba: 2270 – Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, mas el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión. – Es claro que el actor deberá probar su relación de poder en el momento del ataque y el ataque mismo – 2243 – Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua. – La norma se inclina a favor de quien prueba la relación de poder más antigua, en el entendimiento que el primer poseedor o tenedor ha continuado en ejercicio de la relación de poder sobre la cosa o universalidad de hecho (1930). El 2273 autoriza a quien interpone la acción posesoria a intentar luego la acción real.
Procedimiento: 2246 – Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso. – Reenvía a un tipo de procedimiento, con lo que los interdictos procesales (en los Códigos provinciales que los contemplan). Código Procesal de la Nación artículos 610 a 623.
2344 – Impugnaciones. Los copropietarios de la masa indivisa, los acreedores y legatarios pueden impugnar total o parcialmente el inventario y el avalúo o la denuncia de bienes. Si se demuestra que no es conforma al valor de los bienes, se ordena la retasa total o parcial de éstos.

ACCIONES REALES
Acción: es el medio con que cuenta el titular de un derecho subjetivo para reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del estado cuando se considere que ha sido lesionado o afectado. Son las vías judiciales que el ordenamiento jurídico brinda a los titulares de DR para que los defiendan de los ataques que pueden sufrir. A través de un juicio en el que se ventila el derecho, proceso en el cual el actor goza de amplitud de defensa y prueba (petitorio) y que culmina con una sentencia dotada de carácter definitivo sobre el derecho de poseer. Son acciones declarativas, pero también de condena. El art. 2247 define a las acciones reales como los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los DR contra ataques que impidan o entorpezcan su ejercicio. Las acciones reales son: la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. PETITORIO: Ámbito en el que se desenvuelven las acciones reales.
Las acciones reivindicatorias y negatoria se confieren a los titulares de DR que se ejercen por la posesión, ya sean muebles o inmuebles. La diferencia entre ellas radica en la intensidad del ataque: a) la REIVINDICATORIA defiende el DR contra el desapoderamiento o despojo, en el todo o en una parte material de la cosa o respecto de una universalidad de hecho, persigue el reintegro del objeto – El actor deberá probar ser titular del DR que invoca; b) la NEGATORIA defiende el DR contra ataques de grado menor, la turbación. Procede para reducir a sus limites verdaderos el ejercicio de un DR efectivamente constituido (ej.: servidumbre de paso que lo haga por el lugar indicado) – Al actor le basta probar el DR que invoca; c) la CONFESORIA se vincula con la plenitud del DR y protege a los titulares de servidumbres contra actos que impiden o dificultan su ejercicio – (2265) Al actor le basta demostrar que es titular del fundo dominante y su derecho de servidumbre activa, si se impide o turba el ejercicio de una servidumbre. O la titularidad del inmueble si se trata de hacer valer algún límite al dominio. También se concede en supuestos de violación de los límites al dominio.
2247 – Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
2248 – Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. (Protege la Existencia. El titular ha sido despojado). La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión (Protege la Libertad. El titular es víctima de ciertos actos materiales que turban su vínculo efectivo con la cosa ya sea porque el agresor realiza sobre la cosa actos posesorios sin derecho o más allá de los límites de su derecho-servidumbre). La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherentes a la posesión (Protege la plenitud. El titular se encuentra impedido de ejercer plenamente los derechos inherentes a su posesión como son las servidumbres activas y las restricciones y límites al dominio por razones de vecindad). Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión. La acción de deslinde tiene por objeto hacer cesar el estado de incertidumbre determinado el lugar exacto por donde pasa la línea divisoria entre dos fundos contiguos.
2249 – Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia. – Sólo están legitimados para interponer la demanda quienes son titulares de DR y esa titularidad debe subsistir al tiempo de la sentencia (Subsiste aunque el inmueble haya sido transmitido por actos entre vivos o mortis causa o fallecido el titular le suceden los herederos).
Las acciones reales son imprescriptibles. Quien acciona deberá probar el ataque sufrido. El art. 2250 confiere al actor la opción de demandar el restablecimiento del DR u obtener una indemnización sustitutiva del daño. 2250 – Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real. Indemnización sustitutiva de daño: *El afectado tiene la facultad de optar entre el restablecimiento de su poder jurídico sobre la cosa o la indemnización sustitutiva del daño sufrido. *Si opta por el restablecimiento del DR puede sumar la reparación por los daños sufridos como accesorio. *Es posible solicitar el resarcimiento como vía principal cuando por alguna razón es posible que la acción resulte neutralizada (Ej. Está en manos del adquirente de buena fe a titulo oneroso) o por alguna razón le resulta mas conveniente litigar contra el transmitente y no contra el actual poseedor de la cosa.
2251 – Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa. La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio.
Acción reivindicatoria (2252 a 2261)  Acción por la cual el titular de un DR que se ejerce por la posesión o el acreedor hipotecario con hipoteca constituida sobre la cosa objeto del ataque, defienden la existencia de su DR, por haber sufrido un despojo o desapoderamiento, respecto de toda la cosa o una parte, persiguiendo su restitución y el resarcimiento de los daños padecidos.
• Objeto: cosa/s sobre las que hubiera recaído el despojo, pudiendo la reivindicación referirse a toda la cosa o a una parte material de ella. La cosa debe ser cierta, determinada y actual. Si la cosa se ha destruido, pueden reivindicarse los restos. Se incluyen las universalidades de hecho.
• Legitimación activa: titulares de los DR de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitación, anticresis y prenda.
• Legitimación pasiva: la reivindicación deberá dirigirse contra el poseedor o contra el tenedor a pesar de que, el tenedor la tenga a nombre del reivindicante. Ej.: el titular del DR podrá dirigir su acción contra un usurpador (poseedor); si el usurpador hubiera dado el inmueble en comodato o lo hubiere alquilado, podrá ejercerse la acción contra el comodatario o el inquilino (tenedores); si el titular hubiese alquilado su inmueble, podrá reivindicarlo del locatario (tenedor).
• Prueba: quien demanda por acción reivindicatoria la restitución de la cosa contra el poseedor debe justificar la titularidad del derecho respectivo. Si el reivindicante no prueba su título, aun cuando el demandado no invoque título alguno, perderá el juicio, si el demandado invoca título, el actor deberá acreditar la superioridad del suyo. La carga de la prueba reposa en cabeza del reivindicante.
2252 – Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho.
2253 – Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución.
2254 – Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados. Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
2255 – Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante. El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor. Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial.
2256 – Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes: a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título; b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno; c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica; d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.
2257 – Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes: a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral; b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone; c) si el derecho invocado por el acto no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor; d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un autor común, es preferible aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial; e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.
2258 – Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de cosas muebles no registrables: a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real; b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente; c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque este sea de buena fe.
2259 – Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó excepto que el objeto se haya venido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado. En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.
2260 – Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario, sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto. El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, su el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
2261 – Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3 Titulo II (1932 a 1940). Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.
Acción negatoria  2262 – Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real. *Lesión menos grave *Turbación con intención de poseer *Alguien pretende tener un derecho de servidumbre que no tiene o mayor al que tiene *Procede cuando se afecta el libre ejercicio del derecho *Procuran hacer cesar la turbación o, en caso de servidumbre, reducirla a sus límites. Es una turbación real porque pretende ejercer un DR. *Generalmente la turbación es una desposesión en marcha. Legitimados activos: titulares de DR que se ejercen por la posesión. Titular del DR de servidumbre cuando se impide su ejercicio y acreedor hipotecario.
2263 – Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
Acción confesoria  2264 – Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.
2265 – Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre, y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.
Acción de deslinde  2266 – Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno. No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.
2267 – Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercos u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio. La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
2268 - Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según fundamente, lo considere adecuado.
CASOS ESPECIALES
• Cesionario: Si el duelo de una cosa es despojado y cede la cosa, lleva implícita la cesión de la acción.
• Comprador a quien no se le hizo tradición de la cosa: -Si esta en manos del vendedor… acción personal que nace del contrario. -Si está en manos de terceros… Se entiende que el enajenante, transmitió todos los derechos y acciones que tenía sobre la cosa por lo que el adquirente puede reivindicar, porque con la cosa se le transmitió la acción real.
• Caso del heredero: puede realizar todas las acciones que tenía el causante (heredero forzoso no requiere DH ni institución de herederos, los demás si.)
• Legatario de cosa cierta. Puede reivindicar porque se considera propietario desde el momento de la muerta del testador.
• Condómino. No hay duda de que si son despojados, todos los condóminos pueden reivindicar…Se discute la facultad de uno de los condóminos.
Puede reivindicar su parte ideal o toda la cosa si triunfa en la acción beneficia a todos los comuneros, si pierde, no perjudica a los demás pero la indemnización de daño si la hubiere beneficiado o perjudica solo a los que han invertido en el juicio.
• Cesión de acciones: todos los derechos reales son cesibles con excepción del uso, sin transmitir el DR puede cederse sólo la acción.
JUICIO DE REIVINDICACION
Juicio petitorio. La controversia versa sobre derechos. *Se enfrentan al titular del DR contra el poseedor, *La carga de la prueba es del reivindicante *En igualdad de condiciones prevalece el poseedor *El reivindicante debe probar su derecho, no le basta con probar que el poseedor no tiene derecho real *Si el poseedor tiene título, deberá probar también que su derecho es mejor.
Legitimación activa: titular del DR que ha perdido la posesión sin intervención de su voluntad. Legitimación pasiva: ante el despojo, contra el despojante y sus sucesores universales y particulares.
*Cuando el reivindicante es el estado, como su título emana de la ley, la carga de la prueba la tiene el poseedor.
La prueba diabólica. *Por el nemo plus iuris, 399. El reivindicante para probar la validez de su título, debería demostrar el derecho del transmitente y de quien le transmitió al transmitente, y del otro, y otro, hasta llegar al origen del dominio o la prescripción adquisitiva larga. *Si el transmitente tenía un derecho defectuoso, transmite un derecho defectuoso que sólo será borrado por la prescripción adquisitiva. *Existen presunciones tomadas de Pothier para facilitar la prueba.
Reglas o presunciones en materia de reivindicación de inmuebles (art. 226). Debemos distinguir 4 casos posibles: 1) Inc. a) Contempla el caso en que las dos partes presenten títulos provenientes del mismo antecesor (muy difícil con los sistemas registrales actuales). Se prefiere al primero que haya obtenido la tradición porque fue el primero en reunir titulo y modo (cualquiera sea la fecha de los títulos).
Cuando las dos partes presenten títulos provenientes de distinto antecesor o el demandado no presente título: 2) Inc. b) Si el título del reivindicante es posterior a la posesión no es suficiente para que prospere la demanda (presentar títulos antecedentes hasta ubicarse mas atrás de la posesión del demandado o más allá de los 20 años). 3) Inc. c) Si el titulo del reivindicante es anterior a la posesión del demandado se presume que el autor del título que se lo transmitió era poseedor y propietario por lo que triunfa el reivindicante sobre el poseedor. 4) Inc. d) Si los dos presentan títulos que emanan de distintos antecesores y no puede establecerse cual de los antecesores era el verdadero propietario, se presume que lo era el que lo transmitió a quien tiene la posesión (es decir, triunfa el que está en posesión de la cosa que es considerado propietario).
Reglas en materia de prueba en la reivindicación de muebles registrables (2257) y no registrables (2258): Derecho de reembolso en la cosa mueble no registrable robado o perdido. Cuando se reivindica de un poseedor de buena fe que la adquirió a título oneroso el actor debe responder si se le pide el reembolso de lo que pago y luego puede repetir del enajenante de buena fe.
Límites de la acción real reivindicatoria: Se protegen los derechos del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso. Art. 2260 1 párrafo: en materia de cosas muebles no registrables. En materia de muebles la posesión vale titulo por lo que el poseedor se presume propietario iure et de iure, en tal caso puede repeler la acción reivindicatoria de todos, pero para repeler la acción reivindicatoria del verdadero propietario deberá haberla adquirido a título oneroso, tener la posesión de buena fe y que se trata de cosa no robada ni perdida.
Art. 2260 2 párrafo: en materia de inmuebles o de cosa mueble registrable: el caso del 1051 de Vélez: *Protege al subadquirente de buena fe y a título oneroso aun cuando el inmueble le fue transmitido por quien lo adquirió por un acto que resulta anulado *A________//_____________ B______//_____C 3° adquirente o subadquirente *Entre partes anulado el acto las partes deben restituirse sin embargo el tercer adquirente es protegido si no intervino en el negocio jurídico, es oneroso, es de buena fe (no protege los actos a non dominio) es el caso de no autoría del propietario (en tal caso procedería la prescripción breve).
RELACIONES ENTRE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LAS ACCIONES REALES
2269 – Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
2270 – Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, mas el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.
2271 – Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado.
2272 – Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
2273 – Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real.
2274 – Acciones por distintos hechos. El demandante en la acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo el demandado.
2275 – Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.
2276 – Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.
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A diferencia de los derechos personales, que son relativos, los derechos reales son absolutos, es decir oponibles erga omnes, ello implica que deben ser respetados por todos y en cuanto tal debe existir la posibilidad de que resulten, ello implica que deben ser respetados por todos y en cuanto tal debe existir la posibilidad de que resulten conocidos por todos, dado que solo puede imponerse a un sujeto que respete aquello que tiene la posibilidad de conocer.
En materia de DR el interés está puesto en la cognocibilidad general, que es la posibilidad de que todo individuo que tenga un interés legítimo pueda adquirir conocimiento efectivo de una situación jurídica en resguardo de sus derechos y de la seguridad del tráfico.
Desde la más remota antigüedad los DR gozan de alguna forma de publicidad, resultando la posesión, adquirida a partir de la tradición, el medio publicitario típico de este tipo de derechos.
Posteriormente han ido evolucionando nuevas formas publicitarias en la protección de aquellos derechos, que como la hipoteca, no se ejercen por la posesión. En Atenas, en el sigo IV A. C., se colocaba sobre las tierras hipotecadas una losa de piedra llamada horoi, cuya finalidad era publicitar a los terceros la existencia del gravamen, pero donde se produjo el origen de la publicidad inmobiliaria como hoy la conocemos, fue en el derecho germánico a partir del siglo XII, en que algunas ciudades comenzaron a asentar los negocios inmobiliarios en repertorios oficiales.
En nuestro país la hipoteca fue el único DR del cual Vélez contemplo la necesidad de la inscripción en un registro público, ante la imposibilidad de publicitar el gravamen por medio de la tradición. A pesar de ello, algunas provincias como Buenos Aires, Mendoza y Catamarca dictaron sus propias leyes de creación de registros inmobiliarios, por supuesto todos inconstitucionales, provocándose diversos cuestionamientos a su constitucionalidad.
A partir de la reforma de la ley 17711 y la creación de la Ley Nacional 17801 que establece el régimen Nacional de los registros de la Propiedad Inmueble, podemos afirmar que en nuestro país, toda adquisición, transmisión, gravamen, extinción de DR sobre inmuebles debe inscribirse en el Registro para su publicidad a terceros. El DR sobre inmuebles se adquiere con título suficiente y modo y la inscripción registral se realiza a los efectos de su oponibilidad a terceros. Es decir que el DR se adquiere extra registralmente y es oponible a terceros interesados y de buena fe a partir de la inscripción en el registro de la propiedad.
1893 “la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente”. En todos aquellos derechos que se ejercen por la posesión la tradición es constitutiva del DR, en tanto la publicidad inmobiliaria tiene efectos declarativos no pudiendo prevalerse de la falta de inscripción quienes participaron del acto de constitución, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del titulo del derecho real.
SISTEMAS DE PUBLICIDAD
Existen distintos sistemas de publicidad inmobiliaria, el sistema de publicidad Nacional en materia inmobiliaria es DECLARATIVO, REAL, DE INSCRIPCIÓN Y NO CONVALIDANTE.
DECLARATIVO: Porque el DR se adquiere y se transmite extra registralmente y el efecto de la inscripción es la punibilidad. A diferencia de los CONSTITUTIVOS en los que la inscripción es constitutiva del DR. REAL: El registro se realiza por inmueble y no por la persona de su titular. Cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden, asignándole una hoja especial llamada folio real donde se asienta la adquisición, transmisión, gravámenes y extinción de los DR. A diferencia del Personal en el que el asiento se realiza por individuo, como es el caso del registro de anotaciones personales en nuestro país. DE INSCRIPCIÓN: se realiza una síntesis de los títulos que se inscriben, a diferencia de los sistemas de transcripción en los que se transcribe todo el documento. NO CONVALIDANTE: En nuestro sistema registral la inscripción no subsana ni convalida el título. Si tiene defectos seguirá teniéndolos a pesar de la inscripción a diferencia de los sistemas que validan los títulos, en los que la inscripción purifica a los títulos de los vicios que pueden contener.

PUBLICIDAD REGISTRAL
1893 “Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.”
Sistemas de Publicidad De transcripción-De inscripción
No registrales Registrales Declarativos – Constitutivos
Registros reales – Reg. Personales
Validan o no los títulos
Sistemas no registrales: Vélez adopta la tradición como medio de publicidad, en realidad más que mediante la tradición, cumplida esta la publicidad se alcanza mediante la posesión, o publicidad de ese estado de hecho, o publicidad posesoria.
Sistemas registrales: Los registros son el medio para poner en conocimiento de los 3° la existencia del derecho, en los cuales deben inscribirse los títulos que contienen actos causales de adquisición de DR.
• Declarativos: la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer él derecho a 3° interesados y constitutivos: la inscripción es una condición del nacimiento del DR, el cual no existe, ni entre las partes si no media la pertinente inscripción.
• Transcripción: se exige la transcripción íntegra y literal de los actos relativos a los DR e Inscripción: los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos.
• Personales: los títulos se asientan por orden cronológico, confeccionándose luego en índices alfabéticos con el nombre de las partes y la búsqueda se realiza por el nombre de las partes; y Reales: toma como base la cosa sobre la que recaen los derechos, cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden, asignándosele una hoja especial o “folio real”, donde se asientan la cadena de titularidades, los gravámenes y restricciones, y la cancelación de los DR.
• Validan o no los títulos. Conforme ciertos sistemas, la inscripción purifica a los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados. En otros “la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.
PRINCIPIOS REGISTRALES
La ley Nacional 17.801 establece el régimen Nacional de los registros de la Propiedad Inmueble. El primer congreso internacional de derecho registral bajo la declaración de Carta de Buenos Aires declaró que los principios registrales son la base sobre la que se asienta el sistema registral y dan una pauta orientativa en la solución de los problemas jurídicos que pueden plantearse.
• Principio de rogación. El registro procede a solicitud de parte interesada y no de oficio (art. 6 y 7). La intervención del registro es siempre “rogada” ya sea para logar el asiento inicial o las mutaciones registrales. Salvo excepciones como la cancelación de la inscripción de hipoteca a los 35 años, embargo a los 5, anotaciones personales a los 180 días y las anotaciones sobre expedición de certificados (art. 25).
• Principio de inscripción. Todo documento por el que se constituyen, transmiten, declaran, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles debe ser inscripto para su oponibilidad (art. 2).
• Presunción registral. Se lo infiere del art. 22 e implica que los asientos registrales se presumen veraces, se enlaza con el principio de fe pública registral.
• Principio de especialidad. En todo título que pretende inscribirse deben estar perfectamente individualizados el inmueble, medidas, superficies, linderos, Nom. Cat. Todo el capítulo III referido a la matriculación.
• Principio de legalidad. O de calificación. El registro se encuentra facultado para examinar las formas extrínsecas del título que se pretende inscribir, y según considere que reúne o no todos los requisitos exigibles puede aceptar, rechazar la solicitud de inscripción o inscribirlo por 180 días en forma provisional, plazo en el que deberán ser subsanadas las observaciones que realice. Art. 8 y 9. Si deniega la inscripción puede interponerse recurso administrativo y agotada la vía administrativa es apelable ante la cámara civil.
• Principio de prioridad. Tiene prioridad el acto que primeramente ingrese al registro sobre otro que ingrese posteriormente aunque este último sea de fecha anterior (art. 17).
• Principio de publicidad. Es el objeto fundamental del registro y su finalidad última es conferir seguridad al tráfico inmobiliario y proteger a terceros. Puede accederse a la información que contienen los archivos mediante informes y certificados (arts. 22, 23 y 25). Se trata de instrumentos públicos administrativos. Tienen igual valor y eficacia que los asientos originales, son el medio técnico y legal de hacer pública la información contenida en el registro.
• Presunción de Completividad o integridad. Todo lo que existe está inscripto y es oponible a terceros, lo que no está inscripto no es oponible.
• TRACTO SUCESIVO. Implica el encadenamiento perfecto entre todos los títulos registrados, que se inscriben en forma regular, ordenada, encadenada, derivando los unos de los otros (art. 15). Las excepciones de este principio son la inscripción originaria y los inmuebles adquiridos por usucapión.
• TRACTO ABREVIADO, el art. 16 contempla aquellos casos en los que se permite inscribir en forma simultánea dos transmisiones en un mismo asiento. Ejemplo de ello es el caso de los herederos que enajenan el inmueble que integra el acervo, e inscriben simultáneamente la declaratoria de herederos y la escritura traslativa de dominio.

Documentos que deben inscribirse
• Art. 2 Los que constituyen, transmiten o extinguen derechos reales; los que dispongan embargos, inhibiciones y otras providencias cautelares. Debe tratarse de instrumentos públicos, ya se escrituras públicas o resoluciones judiciales o administrativas. En todos los casos debe tratarse de instrumentos auténticos, es decir aquel que establece eficazmente que el autor real es aquel que el mismo documento indica como su autor. Solo excepcionalmente podrán inscribirse documentos privados autenticados, es decir con firma certificada (Prehorizontalidad). El instrumento que se inscribe, sujetos, objeto, causa.
• Bloque registral reserva de prioridad. Los certificados producen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los datos que dan a conocer. Plazo de vigencia 15 días en la ciudad, 25 en la Provincia, 30 fuera de la provincia.
• Obligaciones de los escribanos. Para autorizar toda transmisión o constitución de derechos reales deben tener a la vista el título original y escriturar durante la vigencia de los certificados.
• Efectos retroactivos de la inscripción. Las escrituras públicas que se inscriben dentro de los 45 días de su otorgamiento se consideran celebradas a la fecha de su instrumentación. Si se inscribe después de los 45 días la inscripción es válida pero no tiene efecto retroactivo. Si no inscribe en término será responsable de los daños y perjuicios que pudieran derivarse de su omisión, en el caso la pérdida de la prioridad.
Cancelación de las inscripciones
Es un asiento por el que se cancela un asiento anterior. La cancelación provoca la extinción formal de un asiento registral debido a que el mismo pierde su validez como medio de publicidad. La cancelación puede ser a solicitud de parte o de oficio. Cancelación de oficio: hipoteca 35 años y 5 años las medidas cautelares.