La empresa Paredes Ociosas Económicas (P.O.E.), compró un lote de 800 hectáreas en San Juan al Sr. Vincent Price, con la intención de explotar una cantera ubicada en dichos terrenos.

Sin embargo, una vez completada la venta, cuando concurrieron al lugar a comenzar con los trabajos de la explotación, se percataron de que los terrenos comprados no se correspondían con los que ellos pensaban haber adquirido, sino que se trataba de terrenos aledaños, en los cuales no había ninguna cantera.

Preguntas:

1.- ¿Qué pueden hacer los dueños de Ladrillinos SRL al respecto? Desarrolle.

Previo a iniciar cualquier acción legal, es necesario revisar el estado del pago efectuado por ambas partes. Ladrillinos SRL hizo entrega de una cantidad de dinero, y el Sr. Vincent Price, a cambio, entregó un terreno. A simple vista, se identifica la existencia de dos obligaciones de dar, la empresa P.O.E. tiene la obligación de dar cierta suma de dinero, la cual fue debidamente cumplida cuando se hizo entrega de dicha suma estipulada; y el Sr. Price posee la obligación de dar una cosa cierta, en este caso, el lote acordado de 800 hectáreas ubicado en San Juan donde hay una cantera destinada a ser explotada. Sin embargo, el cumplimiento de la segunda obligación mencionada no fue debidamente llevado a cabo, ya que el terreno efectivamente entregado no fue el acordado entre las partes (no había ninguna cantera).

El pago efectivamente recibido posee defectos en su objeto al no reunir el requisito de identidad, ya que el terreno entregado no fue el mismo por el cual se produjo la obligación, y defectos tanto en su causa fin, por lo que una de las partes no fue debidamente satisfecha bebido a que el fin inmediato que fue determinante de la voluntad, sin el cual el acto no se hubiera realizado, no fue cumplido; como en su causa fuente, teniendo en cuenta la razón por la que se llevó a cabo la compraventa (la existencia de la cantera destinada a ser explotada). Para que el pago se cumpla y la obligación se extinga, es necesario el cumplimiento exacto de la prestación que constituye al objeto de la obligación, reuniendo los requisitos mencionados.

Un acto jurídico es válido cuando las partes al otorgarlo han cumplido con todos los requisitos que la ley exige. Deben estar presentes y en forma, los elementos intrínsecos del acto jurídico (sujeto, objeto y causa) y su contenido, es decir, no deben aparecer vicios de la voluntad (error, dolo, violencia) o propios del acto jurídico (lesión, simulación). Ante defectos o vicios desde su origen y en su estructura, el acto jurídico es inválido y por serlo, podrá ser declarado ineficaz. El típico supuesto de ineficacia estructural es la nulidad, en la cual está involucrada la validez del acto jurídico.

La situación propuesta, suponiendo que el Sr. Price no tuvo malas intenciones, establece la presencia de un vicio de la voluntad, un error esencial que vicia al discernimiento; hay ausencia del entero conocimiento q se debe tener de las circunstancias, lo que, en este caso, recae sobre un bien diverso o de distinta especie que el que se pretendió designar, o la sustancia por la que se decidió llevar a cabo el acto es otra a la pensada. Un acto celebrado con vicios en su contenido da lugar a una ineficacia estructural, en la cual se privan los efectos propios de un acto jurídico por defectos estructurales (dentro del negocio) y originarios (existen desde el momento de su celebración).

Una vez identificado esto, Ladrillinos SRL puede intimar de forma fehaciente al Sr. Price a que cumpla con el pago acordado; si Vincent Price ofrece ejecutar el acto con las modalidades y el contenido que el acreedor entendió celebrar, la obligación queda válidamente extinta. Sin embargo, en caso de que la parte que cometió el error se oponga, la empresa Paredes Ociosas Económicas puede recurrir a la intervención de un juez para exigir la ejecución forzada, siendo esta la única forma lícita que establece determinadas medidas para que se logre satisfacer la prestación al acreedor (en la forma correspondiente). El acreedor tiene derecho a exigir el cumplimiento específico del pago, hacerlo cumplir por terceros a costa del deudor (en la medida de lo posible), o a reclamar la nulidad del acto jurídico alegando la presencia de defectos originarios, estructurales y esenciales en el mismo.

La acción de nulidad procede cuando el impugnante toma la iniciativa de solicitar la declaración de nulidad. De tal modo, ante un acto ejecutado, la parte legitimada (la empresa P.O.E.) debe ejercer la acción de nulidad para obtener la restitución de lo entregado en virtud del acto inválido o la liberación del compromiso que aparece contrayendo, probando los presupuestos de la responsabilidad.

En base al deber genérico de no dañar que tiene toda obligación, ante un daño ocasionado corresponde repararlo; es así como, en caso de que el Sr. Price no pueda cumplir la obligación de restitución a su cargo, Ladrillinos SRL (la parte perjudicada por el acto nulo) tiene derecho a exigir una indemnización que actuará como sustitutiva de la obligación de restituir. Para que una indemnización sea viable, tiene que haberse causado un daño que guardar adecuada relación de causalidad con la conducta antijurídica (concretada en el otorgamiento del negocio inválido) y ser esta atribuible a una de las partes del negocio inválido en razón de un factor de atribución.

La acción resarcitoria no puede considerarse un efecto directo de la sentencia de nulidad, pues está sometida a otras cuestiones además de la nulidad. Además, la acción de daños es una acción autónoma e independiente de la acción de nulidad y tiene un carácter complementario de dicha acción y de la consecuente obligación de restitución mutua entre las partes. La empresa P.O.E. podrá acumular la acción de daños a la acción de nulidad, logrando la ineficacia del acto y el pertinente resarcimiento; o promoverla en un juicio independiente. Pero en uno u otro caso, deberá acreditar los presupuestos de la responsabilidad.

2.- El Sr. Vincent Price vive con su familia en Capital Federal, pero tiene constituido un domicilio legal en San Juan, donde está su apoderado.

En caso de que Ladrillinos SRL quiera iniciar algún tipo de acción legal, ¿en cuál de los domicilios señalados debería notificar dicha acción al Sr. Price? ¿Por qué?

De acuerdo con el Código Civil y Comercial, el lugar de residencia habitual de una persona humana constituye el domicilio real de la misma. En el caso del Sr. Vincent Price, su domicilio real, donde vive con su familia, es en Capital Federal; y es ahí donde regularmente se notifica el inicio de una acción legal contra la persona en cuestión.

Sin embargo, como es mencionado, el Sr. Price tiene constituido un domicilio legal en San Juan, donde está su apoderado; y el CCyC establece que únicamente se deberá notificar el inicio de acciones legales en el domicilio real de una persona, si es que la misma NO tiene un domicilio legal constituido o si lo tiene, pero el juez dicta que se lo notifique personalmente.

Por lo tanto, y en vista de no haber un dictamen de un juez que diga lo contrario, Ladrillinos SRL deberá notificar cualquier acción legal que quiera iniciar contra el Sr. Price en su domicilio legal constituido. Esto, con el objetivo de que la notificación llegue a manos del funcionario público correspondiente.

3.- En caso de iniciar la acción legal, y teniendo en cuenta a la pirámide jurídica de Kelsen, ¿en qué barra incluiría dicha decisión del juez y quiénes aplicaría; cuál sería el alcance?

Si se iniciara una acción legal, toda decisión del juez correspondería a la barra de sentencias judiciales y actos administrativos de la pirámide jurídica de Kelsen. En este ámbito, toda sentencia dictaminada es la aplicación de una norma jurídica preexistente que contempla la cuestión que dio lugar al litigio. La decisión judicial, independientemente de cuál sea, es una resolución frente a un caso concreto, dirigida a una persona especifica; emitida por un órgano de administración pública. Su alcance es individual (o particular) en cuanto que afecta a una persona o personas determinadas, en este caso Ladrillinos SRL, el Sr. Vincent Price y terceros involucrados en el acto jurídico.

4.- ¿Cuáles serían los efectos en caso de declararse la nulidad de la venta?

La declaración de nulidad implica una ineficacia estructural del acto jurídico en cuestión. Es una sanción, únicamente establecida por la ley, que priva a dicho acto de sus efectos propios, con efecto retroactivo y frente a todos (partes y/o terceros involucrados), por adolecer de defectos originarios, estructurales y esenciales. Por medio de un proceso de impugnación y declaración, las cosas vuelven al mismo estado en que se hallaban antes de la celebración del acto, imponiéndoles a las partes la obligación de restitución mutua de lo recibido en virtud del acto, negándole los derechos que tenían con causa en el mismo y, en su caso, imponiendo la reparación de daños y perjuicios provocados por el acto inválido.

En este caso, la nulidad declarada es relativa ya que el interés afectado es particular, dirigiéndose la protección de la ley sólo a los sujetos involucrados en el negocio; y a la vez, se trata de una nulidad total ya que las disposiciones del acto jurídico no son separables, no pudiendo éste cumplir su finalidad, por lo que deja de subsistir. Declarada la nulidad, el negocio (la compraventa del terreno) deja de producir sus efectos propios, pero subsiste como hecho jurídico al cual la ley puede imputarle consecuencias resarcitorias.

Habiéndose ejecutado el acto, las partes están obligadas a restituirse mutuamente lo obtenido en virtud de la venta anulada. El derecho a obtener las restituciones surge de la declaración de nulidad, no siendo necesario entablar una nueva acción para obtenerlas ni probar que lo entregado lo fue en cumplimiento del acto nulo.

En el caso de existir daños sufridos por la empresa P.O.E. que no hayan sido compensados con la restitución, el Sr. Price deberá indemnizar a Ladrillinos SRL, a fin de alcanzar el imperativo legal de volver las cosas al estado en que se hallaban antes del acto declarado nulo. Sin embargo, la acción de daños no es un efecto directo de la sentencia de nulidad; es una acción autónoma e independiente que tiene un carácter complementario, sometida a otras cuestiones además de la nulidad.

La empresa Paredes Ociosas Económicas podrá acumular a la acción de nulidad, la acción de daños, o promoverla en un juicio independiente. Pero en uno u otro caso, deberá acreditar los presupuestos de la responsabilidad de ambas acciones por separado.

5.- ¿Existe alguna formalidad que deberían haber seguido ambas partes para la compraventa?

Todo contrato de compraventa de un inmueble, por ser un acto jurídico, es válido cuando las partes al otorgarlo han cumplido con todos los requisitos que la ley exige. Por ser válido, la ley consagra la voluntad privada y el negocio es eficaz; es decir, produce los efectos que las partes persiguieron al otorgarlo.

El acto en cuestión debe cumplir con los elementos del acto jurídico (sujeto, objeto y causa), y no debe presentar vicios de la voluntad (error, dolo, violencia) o propios del acto jurídico (lesión, simulación). Se omite el vicio de fraude pues en el mismo no está comprometida la validez del acto. La compraventa queda concluida como tal cuando se haya otorgado el instrumento previsto, en este caso la escritura pública (instrumento público) expresada en forma escrita, cumpliendo con la formalidad establecida.

Son requisitos de validez del instrumento público: la actuación de un oficial público en los límites de sus atribuciones y de su competencia territorial, excepto que el lugar sea generalmente tenido como comprendido en ella; y las firmas del oficial público, de las partes, y en su caso, de sus representantes; si alguno de ellos no firma por sí mismo o a ruego, el instrumento carece de validez para todos. También carece de validez el instrumento público que tenga enmiendas, agregados, borraduras, entrelíneas y alteraciones en partes esenciales, si no están salvadas antes de las firmas requeridas. No pueden ser testigos en instrumentos públicos las personas incapaces de ejercicio y aquellas a quienes una sentencia les impide ser testigo en instrumentos públicos; los que no saben firmar; los dependientes del oficial público; ni tampoco el cónyuge, el conviviente y los parientes del oficial público, dentro del cuarto grado y segundo de afinidad.

La escritura pública debe ser expedida por un funcionario del orden público que se encuentre en sus funciones otorgando fe pública, cuya finalidad consiste en brindar seguridad a los actos y negocios que se realizan; y autenticidad al mencionado instrumento, legitimando la veracidad de su contenido y su fuerza probatoria (la congruencia entre lo sucedido y narrado, la precisión y claridad técnica del texto, los usos y prácticas del tráfico, las relaciones precedentes y la confiabilidad de los soportes utilizados y de los procedimientos técnicos que se apliquen).

El instrumento público en cuestión debe contener lugar y fecha cierta de su otorgamiento, y la hora en que se firma si cualquiera de las partes lo requiere o el escribano lo considera conveniente; los nombres, apellidos, documento de identidad, domicilio real y especial si lo hubiera, fecha de nacimiento y estado de familia de los otorgantes (si se trata de personas casadas, se debe consignar también si lo son en primeras o posteriores nupcias y el nombre del cónyuge, en tanto resulte relevante en atención a la naturaleza del acto), y si el otorgante es una persona jurídica, se debe dejar constancia de su denominación completa, domicilio social y datos de inscripción de su constitución si corresponde; la naturaleza del acto y la individualización de los bienes que constituyen su objeto; y la constancia instrumental de la lectura que el escribano debe hacer en el acto del otorgamiento de la escritura.

Toda escritura pública debe contar con los folios habilitados para el uso de cada registro, numerados correlativamente en cada año calendario, y con los documentos que se incorporan por exigencia legal o a requerimiento de las partes del acto. Corresponde a la ley local reglamentar lo relativo a las características de los folios, su expedición, así como los demás recaudos relativos al protocolo, forma y modo de su colección en volúmenes o legajos, su conservación y archivo. El documento debe hacerse en idioma nacional y no deben dejarse espacios en blanco, ni utilizar abreviaturas, o iniciales, excepto que estas dos últimas consten en los documentos que se transcriben, se trate de constancias de otros documentos agregados o sean signos o abreviaturas científicas o socialmente admitidas con sentido unívoco. Pueden usarse números, excepto para las cantidades que se entregan en presencia del escribano y otras cantidades o datos que corresponden a elementos esenciales del acto jurídico.

6.- Si esto es así y no lo hicieron, ¿pueden hacer algo para subsanarlo?

La omisión de una solemnidad establecida por la ley en la celebración de un acto jurídico (la compraventa), provoca que éste no quede concluido como tal, pero vale como acto en el que las partes se han obligado a cumplir con la expresada formalidad, excepto que ella se exija bajo sanción de nulidad.

Sin embargo, si se trata de errores en las escrituras, hay que tener en cuenta que son nulas aquellas que no tengan la designación del tiempo y lugar en que sean hechas, el nombre de los otorgantes, la firma del escribano y de las partes, la firma a ruego de ellas cuando no saben o no pueden escribir y la firma de los dos testigos del acto cuando su presencia sea requerida. La inobservancia de las otras formalidades no anula las escrituras, pero los escribanos o funcionarios públicos pueden ser sancionados. Dichos defectos, pueden ser subsanados, con invocación de las partes, por un contradocumento particular que altere lo expresado en el instrumento público; como por ejemplo la consignación de una nota margina, la escritura de reproducción del acto, una escritura rectificatoria o complementaria con compareciente.

7.- ¿Cuál sería la consecuencia del acto si el Sr. Price padeciera Alzheimer al momento de celebrar la compraventa?

En todo acto jurídico, el consentimiento es presupuesto de validez, debe existir capacidad en los sujetos contratantes. La incapacidad de ejercicio presupone la imposibilidad de que el sujeto ejerza por sí mismo sus derechos, por lo cual el acto sería carente de voluntad, es decir, nulo. Siendo regla que los incapaces de ejercicio podrán realizar actos o llevar a cabo sus derechos a través de sus representantes legales y contando con determinados apoyos que actúa en función de proteger los intereses de la persona en cuestión, en los términos dispuestos; un acto jurídico llevado a cabo por una persona incapaz o de capacidad restringida, sería poseedor de defectos o vicios desde su origen y en su estructura; el acto sería inválido y por serlo, podrá ser declarado ineficaz, privándolo de sus efectos propios.

Aludiendo a lo anteriormente mencionado, si el Sr. Price padeciera de Alzheimer al momento de celebrar la compraventa, el acto sería declarado de nulidad relativa, ya que se estarían violando ciertas normas de orden público que se refieren a la incapacidad (no siendo debidamente representada/asistida la persona en cuestión) y los intereses afectados serían de índole particular, siendo protegido el derecho del incapaz.

Es el Ministerio Pupilar el que actúa en beneficio de los incapaces; puede invocar la acción de nulidad relativa frente a la omisión o negligencia de los representantes a quienes la ley les ha confiado en primer término el cuidado de las personas incapaces de ejercicio. Siempre y cuando, el incapaz no haya obrado con dolo. Es así como cualquier acto jurídico celebrado por una persona incapaz de ejercicio o con capacidad restringida sin la debida representación o asistencia; todo acto llevado a cabo con anterioridad a la inscripción de la sentencia que declara la incapacidad o capacidad restringida de una persona; y los actos otorgados por el representante del incapaz sin la debida autorización o la falta de intervención en el acto jurídico del Ministerio Pupilar, constituyen una causa de nulidad relativa.

BIBLIOGRAFÍA

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MUZIO, Alejandra Esther y PARELLADA, Ximena: Apuntes de clase, 2021.