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UES 21
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Integrador Presencial
Preguntero EFIP
DERECHO PRIVADO 1:
1) Concepto de capacidad/ incapacidad.
2) Atributos de la personalidad y sus caracteres generales.
3) Concepto de domicilio/ quienes tienen domicilio legal.
4) Concepto persona jurídica, que domicilio tiene.
5) Concepto patrimonio, análisis en las personas jurídicas.
6) Concepto de hecho jurídico y cuáles son sus vicios.
7) Concepto de acto jurídico y cuáles son sus vicios.
8) Que es la lesión? Concepto, caracteres, plazos.
9) Que es la simulación? Concepto caracteres. Plazo para la prescripción de la acción.
10) Que es el fraude. Concepto caracteres.
DERECHO PRIVADO 2:
1) Obligaciones con relación al objeto, cuáles son?
2) Concepto de pago.
3) Efectos de las obligaciones entre partes y terceros.
4) Pago por consignación, requisitos que establece a ley para poder consignar judicialmente.
5) Derecho de retención, características, concepto como procede.
6) Modos extintivos de las obligaciones.
7) Que se incorporo en la última reforma de la ley 24.240?
8) Concepto de relación de consumo.
9) Concepto de consumidor.
10) Acción subrogatoria.
11) Concepto de astreintes.
DERECHO PRIVADO 3:
1) Concepto de contratos
2) Elementos de los contratos
3) Capacidad contractual
4) Que es la garantía de evicción? Se puede renunciar por acuerdo de partes?(no)
5) Concepto de vicios redhibitorios, características fundamentales de los mismos y acción redhibitoria.
6) Modos de concluir los contratos, la revocación? La resolución? la rescisión!
7) Contrato de mutuo concepto y diferencia con el ctto de comodato!
8) Que acciones hay ante el incumplimiento de los contratos? Art 505 c.c !
9) Contrato de compraventa, concepto, modalidades, su obeto, diferencias con el contrato de locación!
10) Que es el pacto comisorio? Cuantas clases hay? Como opera la resolución del pacto comisorio tácito?
11) Concepto de clausula penal.
12) Contrato de fianza concepto
13) Que es la teoría de la imprevisión
DERECHO PRIVADO 5:
1) concepto der, reales.
2) Características derechos reales
3) Diferencia entre der, real y personal
4) Concepto de hipoteca + elementos esenciales
5) Características de la hipoteca y sus efectos
6) Principio de tracto sucesivo y abreviado
7) Dominio caracteres
8) Principio de publicidad registral
9) Prescripción adquisitiva, causales de suspensión y de interrupción.
TEORIA GRAL DEL PROCESO+PROCESAL CIVIL:
1) Presupuesto proc. y senténciales.
2) Que es la competencia? Tipos de competencia. Que es la jurisdicción?
3) Que son las resoluciones judiciales? Autos decretos…
4) Que es una cedula de notificación? Quien la hace? En que caso la realizan los jueces? Que contiene?
5) Concepto de medida cautelar y sus requisitos para solicitarla y tipos de medidas cautelares?
6) Que es la contracautela? Diferencia con la fianza?
7) Que es un litisconsorcio procesal? Art 181 c.p.c.cba
8) Que es la cosa juzgada material y formal?
9) Cuáles son las partes de una sentencia? Extrínsecas e intrínsecas?
10) Concepto de demanda y sus requisitos? Que incluyen los datos del actor?
11) Cuáles son las etapas en un juicio civil, esenciales y eventuales?
12) Qué etapa no está presente en un juicio abreviado? (alegatos)
13) Que recurso procede contra una sentencia que viola el principio de fundamentación lógica y legal? ( apelación luego casación art 383 c.p.c)
14) Cuáles son las causales de procedencia que establece la ley para el recurso de casación? Art. 383
15) Modos anormales de conclusión del proceso?
16) Estructura del proceso penal. Partes esenciales.
17) Etapas eventuales del juicio civil?
DERECHO PENAL 1:
1) Concepto de delito, teoría del delito y concepto de tipicidad.
2) Concepto de dolo y sus tipos.(directo ,indirecto, eventual)
3) Concepto de culpa. Y su diferencia con el dolo eventual?
4) Principio de territorialidad, validez espacial y temporal de la ley penal.
5) Garantías constitucionales penales, art 16 18 19 c.n. que principio regula cada artículo.
6) Concepto de tentativa, como procede, sus requisitos, pena que le corresponde.
7) Tipos de participación criminal?
8) Acción penal. Delitos de acción privada, instancia privada y de oficio.
9) Partes del juico penal.
10) Antijuridicidad sus excepciones.
11) Que son las Causas de justificación? Art 34 código penal, legítima defensa, como procede, requisitos, tipos.(propia y de terceros)
DERECHO CONSTITUCIONAL:
1) Que es la supremacía constitucional?
2) Como es el control constitucional?
3) Incorporaciones a la c.n en la reforma del 94.
4) Que incorpora el art 75 inc. 22.?
5) Poder constituyente concepto art 30. Tipos(originario y derivado) procedimiento para reformar la C.N
6) Que es el federalismo?
Espero que les sea útil es lo que recopile de varios exámenes orales del efip 1.
¿QUE ES CARGA PROCESAL? Significa que los actos dentro del proceso no son obligaciones sino facultades. Las cargas procesales son: la carga de demandar, la carga del impulso procesal y la carga de la prueba.
MEDIDAS CAUTELARES. REQUISITOS El fundamento de la institución cautelar esta dirigido tanto a la protección del interés privado del solicitante como al interés publico o general, que requiere que los fallos sean cumplidos y reciban efectivo acatamiento, por ello y con el fin de ocasionar los menores daños posibles el deudor generalmente requiere contracautela.
Pueden recaer sobre personas, bienes, o elementos probatorios durante el tiempo que transcurre entre la iniciación del trámite y el dictado de la sentencia. En el ámbito civil han sido definidas como aquellas que tienden a impedir que el derecho cuya actuación se pretende pierda virtualidad o eficacia durante el tiempo que transcurre entre la demanda y la sentencia.
Requisitos : Versolimilitud del derecho, el peligro en la demora y el otorgamiento de contracautela.,
La verosimilitud del derecho significa la aparente atendibilidad del derecho o la acreditación de la probabilidad de su existencia.
La contracauteta se requiere para garantizar la igualdad entre las partes, esta se materializa con el otorgamiento de la caución real, personal o juratoria que garantiza a la parte contraria el eventual resarcimiento por daños y perjuicios que la medida le puede ocasionar.
No se requieren conjuntamente los tres requisitos, sino que deben analizarse en cada caso de manera racional.
DEMANDA Es el mero acto de iniciación procesal. Es el modo de ejercitar la acción en cada caso particular. Consiste en un acto procesal formal y documental cuya presentación al juez implica el ejercicio de la acción y que resulta ser el continente de un contenido necesario que es la pretensión.
Debe contener: nombre y domicilio real del demandante y del demandado, datos filiatorios, la cosa demandada, los hechos en que se funde, el derecho expuesto, la petición en términos claros y precisos.
Si se reclamase el pago de una suma de dinero deberá establecerse el importe pretendido cuando ello fuere posible.
En caso de que la demanda no cumpliere con alguno de los requisitos mencionados, se le otorgara 30 días al actor para subsane los efectos o haga las aclaraciones pertinentes.
DIFERENCIAS ENTRE TRASLADOS Y VISTAS Traslados y vistas son los modos por los cuales se comunica a una de las partes las pretensiones o alegatos de la contraria, a fin de que aquella emita una opinión al respecto.
En general las vistas tienen la misma finalidad que los traslados. Nuestro ordenamiento procesal sin hacer distinción dice que las vistas y los traslados se correrán entregando al interesado juntamente con las cedulas las copias de la demanda siempre que no hubieran sido entregadas con anterioridad. Con relación al plazo todo traslado y vista que no tenga especificado uno especial por ley se considera otorgado por tres días.
LA NOTIFICACION : es el medio de comunicación a través del cual se da a conocer a las partes o a un tercero el contenido de una resolución judicial.
La notificación judicial es un acto procesal típico
CLASES DE EXCEPCIONES A LA HORA DE CONTESTAR LA DEMANDA La parte accionada opone excepciones, lo cual importa el ejercicio concreto de su derecho a contradecir. Se entiende por excepción a la defensa que el demandado opone a la pretensión del acto en la forma y oportunidad señaladas por la ley. Pueden ser:
-Perentorias : son aquellas que en caso de prosperar excluyen definitivamente el derecho del actor. Por Ej.: Las excepciones de prescripción, de pago, cosa juzgada.
-Dilatorias: son aquellas que en caso de prosperar desplazan temporariamente el pronunciamiento del juez sobre la pretensión del actor, pero no impiden que esta vuelva a proponerse una vez subsanados los defectos que adolecía. Por Ej.: capacidad de las partes, cumplimiento de los requisitos de la demanda, competencia del juez.
-Reconvención : Importa una contra demanda. El demandado además de contestar la demanda, puede deducir una demanda reconvencional, es decir que introduce una nueva pretensión dirigida contra el actor.
PRUEBA Es considerada como un método de averiguación y un método de comprobación de la verdad de los hechos afirmados. En el proceso civil es la comprobación judicial por los medios que la ley establece de la verdad de un hecho controvertido del cual depende el derecho que se pretende. La prueba penal ha sido definida como el conjunto de actos procesales, implícitamente autorizados por la ley y encaminados a generar la convicción judicial acerca de la existencia o inexistencia, la veracidad o falsedad de los hechos sobre los cuales versa la imputación.
CARGA DE LA PRUEBA .Quien tiene la carga de la prueba es quien tiene que demostrar algún hecho. En el marco del proceso civil, penal o administrativo, quien tiene la carga de la prueba es quien ha de probar los hechos que son objeto de discusión.
DIA HABIL Según nuestros ordenamientos procesales, son hábiles todos los días del año con excepción de los sábados, domingos y feriados o los declarados inhábiles por leyes, decretos y resoluciones del STJ. Se entiende por horas hábiles las comprendidas entre las 7 y las 20.00 hs. Asimismo se ha afirmado que los jueces pueden habilitar los días y horas inhábiles sin recurso alguno, cuando hubiera riesgo de quedar ilusoria una providencia judicial o de frustrarse por la demora o cuando el asunto fuera urgente.
¿QUE SUCEDE SI NO SE CONTESTA LA DEMANDA? La contestación de la demanda es el acto procesal mediante el cual el sujeto pasivo de la pretensión, demandado, reclama ante el órgano jurisdiccional la desestimación de aquella y brinda su versión de los hechos. Es decir que contestar la demanda es una carga procesal que como tal implica un imperativo del propio interés del sujeto sobre quien pesa.
Por tratarse de una carga procesal, no es obligatorio para el accionado pero la no realización de este acto lo coloca en una situación desfavorable, ya que hace surgir una presunción judicial de reconocimiento en su contra, de los hechos expuestos en el escrito introductoria.
OBJETO DE PRUEBA Es aquello que debe probarse, esto es, los hechos que sirven de base a las pretensiones de los sujetos procesales. Es aquello susceptible de ser probado, aquello sobre lo que puede o debe recaer la prueba
MEDIOS DE PRUEBA Son las vías o caminos legalmente regulados tendientes a lograr el ingreso del elemento de prueba al tramite judicial. Es aquel elemento que sirve de una u otra manera para convencer al juez de la existencia o inexistencia de un dato procesal determinado. Es el procedimiento establecido por la ley tendiente al ingreso de elemento de prueba al proceso.
Ej: Prueba documental, confesional, verificación de un documento, prueba testimonial, pericial, informativa, etc.
RECURSO DE APELACION Es el remedio procesal tendiente a obtener que un tribunal jerárquicamente superior generalmente colegiado, revoque o modifique una resolución judicial que se estime errónea en la interpretación o aplicación del derecho o en la apreciación de los hechos o de la prueba. La finalidad de la apelación deducida con fundamento en la nulidad es la de rescindir, casar o anular una sentencia, por su forma o contenido a fin de que no se viole el derecho de defensa en juicio. En el proceso civil procede contra las sentencias, autos y providencias simples que traigan gravamen irreparable.
PROCESOS DE CONOCIMIENTO O DECLARATIVOS Tienden a la declaración o constitución de un derecho o a la condena de obligación de dar, hacer o no hacer
PROCESOS DE EJECUCION Se basan en títulos ejecutivos dotados de presunción de autenticidad. Su trámite es sumario y son autónomos.
PROCESOS CAUTELARES Carecen de autonomía y son accesorios o dependientes de un juicio principal o ejecutivo.
SUPREMACÍA CONSTITUCIONAL. NORMA FUNDAMENTAL DEL ESTADO La supremacía de la constitución tiene dos sentidos. En un sentido fáctico propio de la constitución material, significa que dicha constitución o derecho constitucional material es el fundamento y la base de todo el orden jurídico-político de un estado.
Pero el sentido con el que el constitucionalismo utiliza la noción de supremacía constitucional es otro. Apunta a la noción de que la constitución formal, revestida de súper legalidad, obliga a que las normas y los actos estatales y privados se ajusten a ella. Ello envuelve una formulación de deber-ser; todo el orden jurídico-político de estado debe ser congruente o compatible con la constitución formal. Por eso la supremacía significa ante todo que la constitución es la fuente primaria y fundante del orden jurídico estatal.
CAPACIDAD Es la aptitud para adquirir derechos y la posibilidad de administrar y disponer para si
CAPACIDAD DE DERECHO Es el grado de aptitud de cada clase de persona, para adquirir derechos o para ejercer por si o por otras personas los actos que no le son prohibidos. La capacidad de derecho jamás puede faltar en el sujeto en términos absolutos ni tampoco dejar de estar limitada o restringida de alguna manera
CAPACIDAD DE HECHO Es la aptitud o grado de aptitud de las personas de existencia visible para ejercer por si actos de la vida civil. La capacidad de hecho, también llamada capacidad de obrar presupone la voluntad y la voluntad solo se da respecto del ser racional que el código llama persona de existencia visible. Además esta capacidad de hecho o de obrar puede darse de un modo pleno o total y también puede faltar de modo absoluto o darse en cierta medida o grado.
La capacidad constituye la regla y la incapacidad la excepción. Es decir que todas las personas son capaces menos aquellas expresamente declaradas incapaces por la ley.
INCAPACIDAD DE DERECHO : Son incapaces de derecho aquellas personas a las cuales se prohibiere la adquisición de ciertos derechos o el ejercicio de ciertos actos por si o por otras personas. La incapacidad de derecho es siempre relativa. Por Ej.: la prohibiciones de contratar en el caso de los padres, tutores o curadores quienes nunca podrán contratar en interés propio con los incapaces sujetos a su potestad; el ejercicio de ciertas funciones civiles como el caso del comerciante fallido o comerciante profeso, quienes no podrán desempeñarse como tutores, ni como curadores ni como testigos en los instrumentos públicos.
INCAPACIDAD DE HECHO Son incapaces de hecho o incapaces de obrar, o incapaces propiamente dichos, aquellas personas que por imposibilidad física o moral de obrar o que por dependencia de una representación necesaria no pueden ejercer por si los actos de la vida civil
ACTO JURIDICO Son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos, que tengan por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos. Un acto jurídico es siempre un hecho humano, voluntario y licito y su característica principales que tiene como fin inmediato producir efectos jurídicos.
PERSONA Es todo ente susceptible de adquirir derecho o contraer obligaciones
PERSONAS DE EXISTENCIA VISIBLE Todos los entes que presentasen signos característicos de humanidad sin distinción de cualidades o accidentes son personas de existencia visible
PERSONA DE EXISTENCIA IDEAL O PERSONA JURIDICA No están definidas por el CC aun cuando el art. 32 del CC se refiere a ellas por exclusión: Todos los entes susceptibles de adquirir derecho o contraer obligaciones que no son personas de existencia visible, son personas de existencia ideal o personas jurídicas. La persona jurídica es una expresión del pensamiento jurídico
NUEVO REGIMEN DE LA MAYORIA DE EDAD EN EL CC Son menores impúberes los que aun no tuvieren la edad de 14 años cumplidos y menores adultos cuando fueren desde esa edad hasta los 18 años cumplidos. Cesa la incapacidad de los menores el día que cumplen los 18 años. El menor que ha obtenido título habilitante para el ejercicio de una profesión puede ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorización, y administrar y disponer libremente de los bienes que adquiere con el producto de su trabajo y estar en juicio civil o penal por acciones vinculadas a ello. Los menores que contrajeran matrimonio se emancipan y adquieren capacidad civil, con las limitaciones previstas en el artículo 134. Si se hubieran casado sin autorización no tendrán hasta la mayoría de edad la administración y disposición de los bienes recibidos o que recibieren a título gratuito, continuando respecto a ellos el régimen legal vigente de los menores.
NULIDAD Son nulos los actos jurídicos en que los agentes hubiesen procedido con simulación o fraude presumido por la ley o cuando fuere prohibido el objeto principal del acto. Son igualmente nulos los actos otorgados por personas a quienes por este Código se prohíbe el ejercicio del acto de que se tratare (en el caso de las incapacidades de derecho). Cuando esta de manifiesto el vicio, el acto es nulo. En caso de simulación o fraude si hay presunción de fraude o simulación, el acto es nulo. Son nulos los actos jcos. Otorgados por personas absolutamente incapaces por su dependencia de una representación necesaria, como los menores impúberes, los dementes y los sordomudos que no saben darse a entender por escrito etc. La nulidad de un acto es manifiesta cuando la ley expresamente lo ha declarado nulo o le ha impuesto la pena de nulidad. Tales actos se reputan nulos aunque su nulidad no haya sido juzgada. La sentencia en este caso es declarativa y no constitutiva, vale decir la nulidad obra ab initio y eso quiere decir que el acto en ningún momento produjo efectos
Son anulables cuando la prohibición del objeto del acto no fuese conocida por la necesidad de alguna investigación de hecho. Cuando será anulable? Cuando no este el vicio de modo manifiesto, cuando no se nos muestre de modo ostensible. Los actos se reputan validos mientras no hayan sido anulados y solo se consideraran actos nulos desde la sentencia que los anulase.
NULIDAD ABSOLUTA Cuando el interés que prevalece es el supremo interés de la ley por la observancia de sus preceptos en atención a que esta comprometida la seguridad jurídica o la justicia o las buenas costumbres o algunos de sus valores supremos, estamos en presencia de una nulidad absoluta, la que es irrenunciable, y por ende insanable, vale decir, inconfirmable e imprescritible. El ministerio Público podrá alegarla en nombre de la moral y de la ley. Podrá aducirla en juicio todo aquel que tenga un interés legitimo, salvo el que hubiera conocido o debido conocer el vicio que revalidaba el acto.
NULIDAD RELATIVA Cuando lo que prevalece es el propósito de la ley de dispensar amparo jurídico a un interés privado, estamos frente a lo que se llama nulidad relativa. Nunca el juez podrá declararla de oficio, tampoco podrá el Ministerio público podrá alegarla en el solo nombre de la ley. Solo podrá aducirla aquel en cuyo provecho esta instituía para protección de sus propios intereses. La nulidad relativa es salvable, vale decir confirmable, prescriptible.
CONDICION El acto jurídico será condicional cuando en el se subordinara a un acontecimiento incierto y futuro que puede o no llegar, la adquisición de un derecho o la resolución de un derecho ya adquirido. El hecho condición debe ser: futuro, posible, lícito y no puramente potestativo.
Condición suspensiva : Seria por Ej.: El día que te recibas de abogada te donare la biblioteca. El donatario nunca adquirirá la propiedad de la cosa antes de que ocurra el hecho condición. Suspende la adquisición de los derechos pactados al cumplimiento de la obligación
Condición resolutoria : Seria por Ej.: Te hago donación de mi biblioteca pero si no te recibes de abogada dentro de 4 años la donación quedara sin ningún efecto. En este caso el cumplimiento de la condición produce la resolución del derecho ya adquirido.
CARGO O MODO Es toda imposición onerosa por medio de la cual el que quiere mejorar a otro, limita su promesa, exigiendo de el, y obligándole a una prestación a cambio de lo que recibe. Los cargos impuestos no impiden la adquisición del derecho ni su ejercicio sino fueren impuestos como condición suspensiva. La condición es suspensiva pero no coercitiva. El cargo o modo es coercitivo pero no suspensivo. El modo no impide la adquisición del derecho y no lo expone a un peligro de perdida total, pero puede exigirse su cumplimiento. En caso de duda habrá de estar a lo que resulte menos oneroso. En caso de duda se entiende que hay cargo y no condición.
PLAZO Es la fijación en el tiempo del momento a partir del cual el acto jurídico comenzara a producir efectos o dejara de producirlos. Así como hay condición suspensiva y resolutoria también hay plazo suspensivo y resolutorio.
Plazo cierto : es aquel en donde el día, mes y año del vencimiento esta predefinido de antemano. Ej. Pagará dentro de 90 días a partir del día de la fecha
Plazo incierto : aquel donde el día del vencimiento se ignora y no se sabe cuando ocurrirá. Ej. Te pagaré cuando muera Pedro
Plazo indeterminado : si no estuviera determinado en el acto. Ej. El día en que debe hacerse la entrega del libro, el juez señalara el tiempo en que el deudor deba hacerlo.
DOLO El dolo se caracteriza por el conocimiento de los elementos del tipo objetivo, es decir de los elementos que caracterizan a la acción como generadora de un peligro jurídicamente desaprobado que afecta un determinado objeto protegido
DOLO DIRECTO Es aquel en el que el autor quiere directamente la producción del resultado típico, sea como el fin directamente propuesto (DOLO DIRECTO DE PRIMER GRADO), o como uno de los medios para alcanzar ese fin (DOLO DIRECTO DE SEGUNDO GRADO).
En el DOLO DIRECTO el resultado se quiere directamente y esa forma de querer es diferente del querer un resultado cuando se lo acepta como posibilidad, este es el DOLO EVENTUAL.
Cuando un sujeto programa la causalidad para obtener una finalidad se representa los posibles resultados de su acción. En tal caso, si confía en que evitara o no sobrevendrán esos resultados nos hallamos ante un caso de CULPA CON REPRESENTACION, pero si actúa admitiendo la posibilidad de que sobrevengan, en caso es de DOLO EVENTUAL.
DELITOS CULPOSOS Son aquellos en que la finalidad del autor no se dirige a la realización del tipo pero este se cumple como consecuencia de la negligencia, impericia, es decir la falta de cuidado observada por el autor. El tipo culposo no individualiza la conducta por la finalidad sino porque en la forma en que se obtiene esa finalidad se viola un deber de cuidado.
TIPO PENAL Es un instrumento legal, lógicamente necesario, y de naturaleza predominantemente descriptiva, que tiene por función la individualización de conductas humanas penalmente relevantes. El tipo es la formula que pertenece a la ley, en cambio la tipicidad pertenece a la conducta. La tipicidad es la conducta individualizada como prohibida por un tipo penal.
LOS DELITOS PENALES Están tipificados, es decir taxativamente previstos por el CP y sus leyes complementarias y por lo tanto solo puede haber delito penal cuando un hecho este expresamente previsto y penado por esas leyes.
LOS DELITOS CIVILES No están taxativamente previstos por el CC y habrá delito siempre que haya un hecho violatorio de la ley, que cause daño a otro y que sea imputable a su autor por dolo.
EL DELITO CIVIL requiere la existencia de dolo, o sea, la intención de dañar. EN LOS DELITOS PENALES puede que haya dolo o culpa y en ambos casos habrá delito
Para que haya DELITO CIVIL es necesario que exista un daño a terceros, en cambio puede haber DELITOS PENALES sin que haya daños a terceros.
En el DELITO CIVIL se busca la indemnización como sanción y el fin de ella es la reparación del daño causado
En el DELITO PENAL la pena generalmente consiste en la privación de la libertad del autor del delito y su fin es el castigo del delincuente
DIFERENCIA ENTRE POSESION Y TENENCIA
POSEEDOR será quien se comporte como titular de un derecho real, con independencia de que lo tenga o no en realidad.
Art. 2351: Habrá posesión de las cosas (objeto), cuando alguna persona, por si o por otro, tenga una cosa bajo su poder (corpus), con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (animus dominio)
TENENCIA Art. 2352: El que tiene efectivamente una cosa (corpus), pero reconociendo en otro la propiedad (falta animus domini), es simple tenedor de la cosa (objeto) y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho. Es lo opuesto a la posesión.
ELEMENTOS DE LA POSESION SEGÚN SAVGNY: Corpus y Animus Domini
GARANTIAS DE EVICCION : La evicción hace al derecho, a la legitimidad, a la cantidad o a la calidad de la cosa o del derecho de que se trate. Habrá evicción en virtud de una sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por titulo oneroso fue privado en todo o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa. Pero no habrá lugar a garantía ni en razón de las turbaciones de hecho, ni aun en caso de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley o establecidas de una manera aparente por el hecho del hombre, o de pretensiones formuladas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación.
La evicción será parcial cuando el adquirente fuere privado, por sentencia, de una parte de la cosa adquirida o de sus accesorios o dependencias, o si fuere privado de una de la cosas que adquirió colectivamente o cuando fuere privado de alguna servidumbre activa del inmueble, o se declarase que ese inmueble estaba sujeto a alguna servidumbre pasiva o a otra obligación inherente a dicho inmueble.
Requisitos: Privación o turbación del derecho; Causa anterior o contemporánea y Sentencia judicial.
VICIOS REDHIBITORIOS Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, use o goce se transmitió por titulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella o que de haberlos conocido el adquirente no la habría adquirido, o habría dado menos por ella. Son requisitos para que se configure el vicio redhibitorio: que se trate de un defecto oculto, que sea grave y que fuera existente al tiempo de la adquisición-
COMPENSACION Es un modo de extinción de las obligaciones. Consiste en la extinción simultánea de varias deudas diferentes cuando las partes son recíprocamente deudoras.
Requisitos: Reciprocidad actual de las deudas, homogeneidad de las prestaciones.
La compensaron tiene lugar cuando dos personas son deudoras la una de la otra con el efecto, por el ministerio de la ley, de extinguir las dos deudas hasta el importe menor
NOVACION La novacion es la transformación de una obligación en otra. La novacion supone una obligación anterior que le sirve de causa. Si la obligación anterior fuese nula o se hallaba ya extinguida el día que la posterior fue contraída, no habrá novacion.
La novacion extingue la obligación principal con sus accesorios, y las obligaciones accesorias.
CONTRATO. TIPOS DE CONTRATO Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común destinada a reglas sus derechos.
Clasificación: Unilaterales y Bilaterales; Onerosos y Gratuitos; Conmutativos y Aleatorios; Consensuales y reales; Formales y No formales; Nominados e innominados; Típicos y Atípicos; Principales y Accesorios; De Ejecución Instantánea y de Tracto Sucesivo; Contratos normativos, Preliminares y Plurilaterales.
RESCISION Y RESOLUCION COMO FIN DE LOS CONTRATOS
La RESCISION: Se da cuando las partes que han contratado, realizan un nuevo contrato por el cual dejan sin efecto un contrato anterior. No tiene efecto retroactivo.
La RESOLUCION: Responde normalmente a una condición suspensiva o resolutoria. Tiene efecto retroactivo. Se da en dos formas: Legal o en forma voluntaria.
-Legal: es cuando la ley establece que el contrato queda resuelto porque ha sucedido tal situación (pacto comisorio tácito, caso fortuito o fuerza mayor)
-Voluntaria: es cuando las partes voluntariamente han decidido resolver el contrato si acontece determinada situación (pacto comisorio expreso, condición resolutoria o plazo resolutorio)
ASTREINTES Son condenaciones pecuniarias, fijadas por los jueces, en razón de tanto por día, semana o mes de retardo del deudor en el cumplimiento de la sentencia, destinadas a vencer la resistencia obstinada e injusta del obligado.
Se pueden aplicar las astreintes como accesorio de la resolución judicial a fin de lograr el contenido de esa orden.
DIFERENCIA ENTRE COMPRAVENTA Y LOCACION. PLAZOS MINIMOS .
Habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a otra la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero; en cambio habrá locución cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso y goce de la cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama locatario, arrendatario o inquilino y el que lo recibe se llama locador o arrendador. El precio se llama también arrendamiento o alquiler.
El contrato de locución no puede hacerse por mayor tiempo que el de 10 años. Los plazos establecidos son de orden publico por lo tanto no pueden ser alterados por la autonomía de la voluntad. El Código no establece plazos mínimos para la locución pudiendo las partes estipular cualquier plazo por mas breve que fuera.
Este principio de libertad para la fijación del plazo mínimo continúa vigente respecto de las cosas muebles no así respecto de los inmuebles.
a) Para las casas o departamentos o piezas destinadas a comercio o industria, el plazo mínimo es de 3 años.
b) Para las destinadas a vivienda o habitación, es de 2 años
HIPOTECA. CARACTERES. ¿PARA QUE SE UTILIZA ?
La HIPOTECA es un derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles que continúan en poder del deudor o un tercero.
Es un derecho real, accesorio y convencional, formal que debe se inscripto para resultar oponible a terceros y goza de especialidad.
No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título. La fuente es el contrato.
Es un derecho de garantía con carácter accesorio del crédito cierto y determinado.
El principio de especialidad, exige que estén determinados todos los elementos de la relación jurídica: sujeto, objeto y causa. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada.
La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios mientras estén unidos al principal. No son susceptibles de ser hipotecadas las cosas muebles, derechos reales sobre cosa ajena, cosas futuras, las que no estén en el comercio y las que no pueden ser gravadas por disposiciones de leyes especiales.
La única fuente de constitución de la Hipoteca es el contrato. Queda concluido con la firma de la escritura pública ya que la inscripción no es constitutiva. La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Para constituir una hipoteca es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad para enajenar bienes inmuebles.
La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito como los intereses que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación.
La hipoteca garantiza los créditos a termino, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los puros y simples.
¿ QUE ES LA FIANZA Y QUE TIPO DE FIANZAS EXISTIAN ?
Habrá contrato de fianza cuando una de las partes se hubiere obligado accesoriamente por un tercero y el acreedor de ese tercero aceptase su obligación accesoria.
La fianza es un contrato, pues exige un acuerdo de voluntad entre el fiador y el acreedor, cuyo crédito es garantizado. No se requiere por lo tanto el consentimiento del deudor afianzado.
La fianza es entonces consensual, no formal, accesoria, nominada o típica, gratuita, unilateral y crea una responsabilidad solidaria.
La fianza puede ser:
-Convencional, la que a su vez puede ser pura y simple y fianza solidaria.
-Fianza legal o Judicial
-Fianza civil y comercial
OBLIGACIONES DIVISIBLES Son aquellas que tienen por objeto prestaciones susceptibles de cumplimiento parcial. La divisibilidad de la prestación depende exclusivamente de la naturaleza de la prestación y de su aptitud para ser fraccionada. En nuestro Código no hay otra divisibilidad que la natural, quedando descartada toda invocación a la divisibilidad ideal o intelectual.
Para configurar la obligación en divisible es preciso que cada parte que resulte de esa fragmentación presente rasgos de homogeneidad respecto del todo, que la división no altere la escencia o sustancia de la prestación, que no haga perder su valor económico y que no convierta en antieconómico el uso y aprovechamiento de la cosa. Son divisibles las obligaciones de dar sumas de dinero, las obligaciones de valor, las obligaciones de dar cantidades de cosas, etc.
OBLIGACIONES INDIVISIBLES Son aquellas cuya prestación no puede ser cumplida sino por entero. La indivisibilidad puede ser Objetiva, en razón de su propia naturaleza o ideal, es decir cuando prescinde por completo de la naturaleza de la prestación y centra su atención exclusivamente en la voluntad de los sujetos obligados que asignan dicho carácter a una prestación que por naturaleza no lo tiene. La obligación de dar una cosa cierta es indivisible. En nuestro Código lo que se tiene en cuenta para juzgar si una prestación es divisible o indivisible es el hecho de cumplimiento de la prestación, si este admite ser fraccionado. En las obligaciones de hacer y de no hacer, rige el principio de la indivisibilidad.
OBLIGACIONES SIMPLEMENTE MANCOMUNADAS Son obligaciones de sujeto plural en las que el crédito o deuda se descompone en tantas relaciones particulares independientes entre si como acreedores y deudores haya
-Simplemente mancomunadas de objeto divisible: el fraccionamiento opera en toda su plenitud. Son obligaciones nacidas de una sola y única causa generadora, es por ello que alcanza a varios sujetos al tiempo de descomponerse en una pluralidad de relaciones singularizadas. El régimen es el mismo que el previsto para las obligaciones divisibles.
-Simplemente mancomunadas de objeto indivisible: El fraccionamiento asume alcances más reducidos. Que el objeto sea indivisible no obsta a la pluralidad de vínculos disociados entre los acreedores y deudores. El derecho de cualquier acreedor a reclamar la totalidad de la prestación a cualquier deudor obedece a la imposibilidad de cumplimiento fraccionado. Debe reclamar o pagar todo, porque no puede reclamar o pagar una parte. El régimen legal es el mismo que el previsto para las obligaciones indivisibles
OBLIGACIONES DE MANCOMUNACION SOLIDARIA Aquellas en virtud de la cual, cualquier acreedor puede exigir a cualquier codeudor el cumplimiento integro de la prestación, como consecuencia del titulo constitutivo o de una disposición legal, con prescindencia de la naturaleza divisible o indivisible de la prestación.
Cada uno de los acreedores esta legitimado para exigir íntegramente el cobro y para realizar cualquiera de los actos de conservación y ejecución del crédito.
Clases de solidaridad:
a)Activa: Cuando existe una pluralidad de actores y un solo deudor que permite a cada uno de ellos reclamar la totalidad de la prestación al deudor quedando liberado este ultimo con el pago efectuado a uno solo.
b) Pasiva: Pluralidad de deudores y un solo acreedor, y permite a este reclamar de cualquier de los deudores el pago integro de la deuda. Actúa directamente en el plano de las garantías personales.
PARA EL CASO 01 :
DOMINIO El Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es exclusivo, perpetuo y absoluto. El dominio se adquiere por la apropiación, por la especificación, por accesión, por la tradición, por la percepción de los frutos, por la sucesión en los derechos del propietario y por la prescripción.
CONDOMINIO El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Caracteres: Pluralidad de sujetos, unidad de objeto, existencia de partes ideales, abstractas, alícuotas, indivisas o cuotas partes
PARA EL CASO 02:
PAGO El pago es el cumplimiento de la prestación que hace al objeto de la obligación, ya sea de dar, hacer o no hacer.
Pago es sinónimo de cumplimiento. A través del pago la obligación se extingue, es el único modo extintivo que satisface específicamente al acreedor, que obtiene así lo que se le debe.
MORA Es el retraso imputable al deudor que no quita la posibilidad de cumplimiento tardío. También la definen como el incumplimiento relativo, en donde se afecta el término de cumplimiento con responsabilidad en el deudor y caracterizado por el interés que aun guarda el acreedor.
Presupuestos de la Mora:
a) Exigibilidad de la Prestación debida: Es necesario que la obligación sea exigible, ello sucede cuando el acreedor se encuentra facultado para reclamar de manera compulsiva su cumplimento especifico. NO hay mora cuando la obligación es natural o sujeta a condición suspensiva o a un plazo suspensivo pendiente.
b) Cooperación del acreedor: El acreedor debe cumplir con las cargas o deberes de cooperación (basado en la buena fe). La falta de cooperación impide que pueda hablarse de mora.
c) Posibilidad y utilidad del cumplimiento tardío: La obligación debe ser o resultar útil y posible para el acreedor.
Requisitos de la situación de Mora: Retardo, La imputación del deudor, objetiva o subjetiva y la Constitución en Mora.
La subjetividad u objetividad dimana de la ley según se trate de obligaciones de medio o de resultado.
En las obligaciones de medio: el factor de atribución es subjetivo y basado en la idea de culpa.
En las obligaciones de resultado: el factor de atribución es objetivo, con fundamento basado en la idea de deber de garantía o en el riesgo creado.
PARA EL CASO 03
PAGO POR CONSIGNACION Es posible que el deudor vea obstaculizado el ejercicio de pagar en virtud de distintas circunstancias, que pueden sintetizarse de esta manera:
a) Cuando el acreedor no quiere recibir el pago por considerar que el mismo no se ajusta a los requisitos de objeto, modo y tiempo.
b) Cuando el acreedor no puede recibir el pago en razón de ser un incapaz sin representante o por hallarse ausentes
c) Cuando aun queriendo el acreedor recibir el pago y pudiendo hacerlo, el deudor no puede ejecutar un acto solutorio seguro y valido por causas que le son ajenas
El CC lo define en el art. 756: Págase por consignación, haciéndose deposito judicial de la suma que se debe, es decir que satisface el deudor a quien esta legitimado para sustituirlo con intervención judicial.
TEORIA DE LA IMPREVISION La buena fe a la hora de prescindir una convención, impone la posibilidad de revisar un contrato o reexaminar las cláusulas pactadas toda vez que se produzca un apartamiento de las bases pactadas, por una excesiva y grave alteración de las circunstancias tenidas en cuenta al momento de acordar las mismas. No procederá la resolución si el perjudicado hubiese obrado con culpa o estuviese en mora.
INTERES Artículo 714.- Intereses. Se denomina:
a) Interés compensatorio, al que es debido por la indisponibilidad del capital.
b) Interés moratorio, al que se aplica en las obligaciones de dar dinero a causa de la mora.
c) Interés punitorio, al moratorio pactado.
d) Interés resarcitorio, al que procede en la reparación de daños.
e) Interés sancionatorio, el que se impone como sanción con fundamento en la ley.
f) Interés retributivo, al que la ley establece en los casos en que corresponde el reembolso del valor de
gastos, anticipos de fondos o inversiones.
A QUE SE DENOMINA ALQUILER ? El alquiler es el monto o suma de dinero que otorga el inquilino al dueño de la propiedad o locador por el uso del inmueble. Este monto debe ser pagado mensualmente y no puede ser modificado aunque a veces se puede establecer alquiler escalonado.
A QUE SE LLAMA RESCISION ANTICIPADA? CUANDO PUEDE HACER USO DE LA RESCISION? TENGO QUE PREAVISAR AL LOCADOR? TENGO QUE ABONAR ALGUN MONTO?
La rescision anticipada esta legislada en la ley de locaciones urbanas. El alquiler tiene una vigencia legal para vivienda de dos años y para fin comercial de tres años. Esto significa que se pacta un determinado plazo y debería respetarse hasta la finalización del contrato, sin embargo se ha establecido legalmente la posibilidad de rescindirlo con anterioridad a ese plazo legal, siempre y cuando hayan transcurridos mas de 6 meses de la firma del contrato. Se debe avisar al locador con un plazo mínimo de 60 días antes de la rescisión, debe ser hecho por medio fehaciente y va depender de cuando se ejerza la facultad, la indemnización que el va corresponder abonar al inquilino. La indemnización será equivalente a 1 mes y medio de alquiler cuando la opción se realice pasado los primeros 6 meses y hasta el año del contrato, con posterioridad al año se reduce a un mes de alquiler en concepto de indemnización al propietario del inmueble.
QUE ES UN GARANTE? QUE ES UN FIADOR?
Primero hay que distinguir entre garante y fiador.
La fianza en la locación de inmuebles tiene carácter de accesorio y subsidiario, ya que depende de la obligación principal que es el alquiler. Por lo
expuesto es que la función de la fianza es accesoria, ya que el fiador va responder solo en el caso de incumplimiento del locatario o inquilino, aun en el
caso de que la obligación se hubiese contraído como codeudor solidario.
Cabe aclarar hay una diferencia entre garante y fiador. La principal diferencia consiste en que el garante se compromete a cumplir solo con el bien
denunciado en el contrato,o sea con el inmueble que pone en garantía .en cambio el fiador responde no solo con el bien denunciado en el contrato sino que
también con todo su patrimonio.
QUE ES SER FIADOR, LISO, LLANO Y PRINCIPAL PAGADOR?
Seguramente usted habrá leído en cualquier contrato de alquiler la siguiente cláusula "que el garante se constituye como “fiador liso, llano y principal
pagador”, se preguntara que quiere decir, significa que el fiador se constituye en deudor como el locatario mismo. Es decir puede el locador ante
incumplimientos del inquilino demandar su pago al cualquier de los dos. Otro de los términos muy común es que el fiador renuncia al derecho de “excusión”,
esto quiere decir que el locador no tiene la obligación de saber primero (excutir) si el locatario, en caso de falta de pago, posee o no bienes como para
responder por su deuda y puede ir directamente a cobrarse de los bienes del fiador. Se llama excusión y no exclusión como vi en varios contratos de
alquiler de inmobiliarias.
Además en el caso que el fiador venda el bien que da en garantía puede verse inmerso en incurrir en un delito penal.
CUALES SON LOS RECAUDOS QUE DEBE TOMAR UN LOCADOR PARA ALQUILAR SU PROPIEDAD
Antes de aceptarse la garantía se deberá solicitar ante el Registro de la Propiedad Inmueble de donde este inscripto el bien, por lo general se aceptan bienes únicamente de Capital Federal, se pide un informe de dominio, uno de inhibiciones y otro informe (formulario N°5), donde consta cuantas veces han sido solicitados informes en los últimos 90 días, esto le da la pauta si la garantía es o no comprada.
QUE PUEDE HACER SI EL INQUILINO NO LE PAGA EL ALQUILER ? Si el inquilino no le paga el alquiler generalmente en los contratos figura el plazo que a partir de los dos meses de no cumplir con su obligación de pago se podría iniciar el desalojo. Pero lo mas conveniente es que al momento de la firma del contrato de alquiler se firme un convenio de desocupación, donde el inquilino se compromete a desocupar llegada la fecha o antes, dadas estas circunstancias, lo que acelera el posterior desalojo.
EXISTEN PLAZOS MAXIMOS PARA DAR UNA PROPIEDAD EN ALQUILER ? El plazo máximo para dar una propiedad en alquiler es de diez años, y si se hiciera un contrato por un tiempo mayor se entiende que es por diez años
CUAL ES EL TIEMPO MAXIMO QUE PUEDO ALQUILAR UNA PROPIEDAD AMUEBLADA CON FINES TURISTICOS? El tiempo máximo que la ley estipula para no forma parte de la legislación de locaciones urbanas es de seis meses, si se alquilara por un tiempo mayor aunque el contrato se haga conforme pautas de turismo, se entiende que será aplicable la ley de locaciones urbanas.
¿Es válido el convenio de desocupación firmado al momento de la celebración del contrato ? Aunque es una practica muy común. No, un convenio de desocupación es válido únicamente cuando se suscribe con posterioridad a los 6 primeros meses desde la fecha de la firma del contrato de locación, de lo contrario el mismo carecerá de toda legitimidad. Además la firma de éste debe certificarse por ante escribano público.
Cuales son los casos que se puede pedir el desalojo ? El propietario puede solicitar el desalojo en los siguientes casos:
o 1- Por la falta de pago del alquiler pactado.( dos meses por lo Gral.)
o 2- Por el vencimiento del contrato.
o 3- Si existieren tenedores, ocupantes, intrusos en un inmueble sin el consentimiento del dueño.
Se debe cumplir alguna formalidad antes de iniciar el juicio de desalojo?Para solicitar judicialmente el desalojo por esta causal, el locador está obligado a intimar fehacientemente al pago de los alquileres adeudados, otorgando al inquilino un plazo no menor a los 10 días desde recepción de la notificación, e indicando el lugar de pago.
Cuáles son los gastos del proceso? En los juicios de desalojo que incluyan además la ejecución de alquileres se abona la tasa de justicia cuyo importe asciende al 3% (en C.A.B.A.) del importe total reclamado, de lo contrario se considerará juicio por monto indeterminado y en ese caso el monto será de $70.00.
Algunos consejos que debe tener en cuanta para alquilar una propiedad
HACER UNA LISTA O INVENTARIO: Hacer un inventario escrito de los bienes que posea la propiedad, para constatar que al momento de la entrega no haya faltantes. Si algo estuviera roto o ausente, puede dejar constancia del hecho con un escribano, para luego iniciar una demanda por daños y perjuicios.
FOTOGRAFIAS: Sacar fotos del o los ambientes y además el mobiliario, que certifiquen el estado en que se entregó la vivienda y anexarlos al contrato de
locación. Esto no es muy frecuente en la práctica de inmobiliarias, por el costo que implica hacerlas certificar por un escribano, pues de otro modo las
fotos no tienen validez.
Convenio de desocupación:
Obliga al inquilino a desalojar la propiedad, una vez vencido el plazo pactado en el convenio, aún estando vigente el contrato de locación.
Recuerde que debe firmarse solo después de realizado el contrato, no pudiendo hacerse antes ni durante el cierre del mismo.
Pago del alquiler:
Puede pactar el alquiler en dólares, para evitar los riesgos de los vaivenes económicos y acordar el pago de intereses por retraso en la mensualidad.
Seguro:
El propietario puede exigir al inquilino la contratación de un seguro contra incendio. Si se alquila un local comercial, este requisito es ineludible.
Los servicios públicos:
Puede hacer figurar en el contrato la transferencia de los servicios públicos (agua, luz, gas, teléfono) a nombre del nuevo inquilino, a fin de evitar
tener que pagar facturas atrasadas al momento de dejar la propiedad.
Cuánto tiempo de tolerancia hay por el no pago del alquiler
?
Dos meses marca la ley para poder iniciar una acción de desalojo, previa intimación por carta documento.
2. COMPRA VENTA DE UNA PROPIEDAD
PAUTAS PARA TENER EN CUENTA PARA LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD
Las pautas a tener en cuenta en la compra de una propiedad son ubicación, luminosidad, relación metraje-precio, orientación, estado del edificio, servicios del edificio para justificar expensas, distribución de la unidad.
Pero ante todas estas características si las mismas fueran óptimas y convenientes lo más importante es que esté toda la documentación en orden.
En caso de que exista una hipoteca o alguna deuda de impuestos o de expensas (que no superen los 3 meses), esos son problemas subsanables en el momento de la venta
Pero hay que tener cuidado con los problemas que surjan del título como donaciones a terceros y otras imperfecciones, por ello siempre es conveniente contar con el asesoramiento de una inmobiliaria de confianza y con profesionales idóneos.
PAUTAS PARA VENDER
Hay que tener los papeles en regla, y si no fuera así, transmitirle todo lo que se debe saber al agente inmobiliario para que no haya “omisiones”.
La documentación necesaria es: fotocopia del título de propiedad o escritura, fotocopia del reglamento si existe, últimas 3 boletas de impuestos, servicios y expensas.
QUE ES LA RESERVA DE COMPRA DE UN INMUEBLE ? Este documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que en tanto no sea aceptada por la vendedora, la operación no estará cerrada.
CUAL ES EL FIN DE LA RESERVA DE COMPRA ? La primera Instancia abre la negociación entre las partes, el algunos casos se puede convertir en una seña una vez aceptada la oferta, incluyendo un pacto comisorio. Una vez que el inmueble es reservado es retirado de la venta y se comienzan con loS tramites preparatorios para la suscripción del boleto de compra venta o directamente la escritura traslativa de dominio.
QUE SUCEDE SI EL OFERENTE/COMPRADOR SE ARREPIENTE LUEGO DE REALIZADO LA RESERVA? El comprador pierde el dinero entrega en reserva. Por ello es muy importante al momento de dejar una reserva estar seguro de que es la operación que desee realizar.
CUAL ES EL MOMENTO QUE SE OTORGA LA POSESION DEL BIEN INMUEBLE ? Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión del bien.
A QUE SE LLAMA COMODATO ? Hay comodato o préstamo de uso cuando una de las partes entregase a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible (restituir la misma cosa por otra), mueble o inmueble con facultad de usarla. Es gratuito. En caso de haber una contraprestación dineraria aunque se haga el contrato de comodato no tendrá los efectos del comodato.
A QUE SE LLAMA PERMUTA ? La permuta es un cambio o trueque de una cosa por otra. Es bilateral, se realiza de acuerdo consensuado, es onerosa y no formal. Si hay diferencia puede ser en dinero, y no debe superar el 50 %.
A QUE SE LLAMA LEASING ? El leasing es un alquiler con opción a compra. Se paga un canon mensual o semestral, éste canon tiene un componente financiero y otro de amortización. El dador nunca pierde el derecho de propiedad hasta el ejercicio de la opción de compra.
A QUE SE LLAMA FIDEICOMISO ? El fideicomiso, muy común estos tiempos, es utilizado por las constructoras con los departamentos a estrenar. Es una figura jurídica cuya causa es la transmisión fiduciaria de un patrimonio, con la cual se registra un bien para ser administrado por un fiduciario, que cumplirá con las condiciones de contratación establecidas que determinarán un destino a plazos para su ejecución. El fideicomiso inmobiliario es aquel contrato de fideicomiso, en el cual el fiduciario es una persona física o jurídica, y beneficiario es aquella persona física o jurídica que recibe los beneficios o el producido del contrato de fideicomiso; es a la vez, en estos fideicomisos, el fiduciante. Hay que tener mucho cuidado en el fideicomiso inmobiliario ya que no hay mucha regulación legal al respecto y todo va depender de la seguridad jurídica y económica de persona física o jurídica que va ser el ente fiduciario.
A QUE SE LLAMA USUFRUCTO? El usufructo es un derecho real de usar y gozar una cosa cuya propiedad pertenece a otro con tal de que no se altere su sustancia (no se puede modificar su naturaleza). Se puede establecer a favor de varias personas y por partes separadas. Se puede hacer también bajo condiciones con cargos o sin ellos.. No se transmite “mortis causa”, ni puede ser a favor de personas jurídicas por más de 20 años.
CUALES SON LAS VENTAJAS O DESVENTAJAS DE CONSTITUIR MI INMUEBLE COMO BIEN DE FAMILIA? El bien de familia es una protección para proteger la vivienda de algún embrago, pero el embargo no se rechaza sino que queda latente, y la propiedad no se puede ejecutar. El bien de familia produce efecto a partir de su inscripción. No podrá constituirse más de un bien de familia. Los trámites son gratuitos. Para los Inmuebles de capital Federal se realiza ante el registro de la Propiedad Inmueble. de Capital Federal.
PARA EL CASO 04
PAGARE Un pagaré es un valor que contiene la promesa incondicional de una persona -denominada suscriptora-, de que pagará a una segunda persona -llamada beneficiaria o tenedora-, una suma determinada de dinero en un determinado plazo de tiempo. Su nombre surge de la frase con que empieza la declaración de obligaciones: “debo y pagaré”.
ACCION DE REPETICION El art. 784, del CC., invocado tanto por la actora como fundamento de su pretensión y por la demandada como sustento de la excepción articulada, establece que “el que por un error de hecho o de derecho se creyere deudor, entregase alguna cosa o cantidad en pago, tiene derecho a repetirla de que la recibió. Los requisitos que deben concurrir para tipificar esta especie de pago indebido son:
1) Que el acto sea verdaderamente pago
2) Que el accipens tenga titulo para recibir el pago
3) Que el solvens practique el pago por error
Acotación acerca de un caso: “EL ACTO QUE DIO LUGAR A ESTA FIGURA FUE UN VERDADERO PAGO, ES DECI R, UN ACTO DE CUMPLIMIENTO DE LA PRESTACION QUE CONSTITUYE EL OBJETO DE LA OBLIGACION, CARACTERIZADO POR EL "ANIMUS SOLVENDI" DEL BNA. LA DEMANDADA TE NIA TITULO PARA RECIBIR ESE PAGO, ES DECIR QUE ERA ACREEDORA DE LA OBLIGACION SATISFECHA (ORDEN DE PAGO EMITIDA POR LA SUCURSAL MADRID, A SU NOMBRE). Y, POR ULTIMO, EXISTIO ERROR DE HECHO SOBRE LA COSA QUE SE PAGO, QUE EL PAGADOR ESTIMO QUE ERA LA COSA DEBIDA, CUANDO EN VERDAD SU DEUDA RECAYO SOBRE OTRA COSA DISTINTA (DOLARES ESTADOUNIDENSES EN LUGAR DE PESETAS ESPAÑOLAS, POR U N ERROR EN LA CODIFICACION DE LA OPERACION). EN CONSECUENCIA, LA NATURALEZA JURIDICA DEL RECLAMO ES UN "PAGO POR ERROR" Y NO UN "PAGO SIN CAUSA", POR CUANTO EN EL "PAGO SIN CAUSA", EL "ACCIPIENS" CARECE DE TITULO PARA RECIBIR LO Y EL ERROR ES UN ELEMENTO INDIFERENTE QUE NI QUITA NI PONE: ES LA AUSENCIA DE TITULO O CAUSA PARA JUSTIFICAR EL PAGO, EL ELEMENTO FUNDANTE DE LA REPETICI ON A FAVOR DEL "SOLVENS" (CONFR. ART. 792, CODIGO CIVIL). EN CONSECUENCIA, LA ACCION DE REPETICION DE UN PAGO POR ERROR ES, POR SU NATURALEZA, UNA ACCION DE NULIDAD DE UN ACTO JURIDICO VICIADO POR ERROR (CONF. LLAMBIAS, OB. CIT., P. POR LO QUE EL PLAZO DE PRESCRIPCION DE ESA ACCION SE RIGE POR EL PLAZO BIENAL DE ART. 4030 DEL CC”
PARA EL CASO 05
ACCION REDHIBITORIA Y VICIOS REDHIBITORIOS El vicio redhibitorio es un efecto propio de los contratos onerosos.
Los vicios redhibitorios son los efectos ocultos de la cosa adquirida a título oneroso, existentes al momento de la adquisición, que la hacen impropia para su destino y que haber sido conocida por el adquirente no hubiera formalizado el negocio o hubiera dado menos por ella (Art. 2164 CC).Esta garantía por vicios redhibitorios es un elemento natural del negocio jurídico contractual oneroso (Art. 2164 y 2165) es decir que si las partes no dicen nada igual opera, en cambio pueden acordar en contrario. Esta garantía se ejerce entre las partes del contrato, sus sucesores y los sucesores particulares del adquirente.
Requisitos para que opere la garantía por vicios redhibitorios:
Efectos de la Garantía por vicios redhibitorios:
Cese de la Garantía por vicios redhibitorios:
Modificación de la Garantía por vicios redhibitorios:
Las partes pueden por sí establecer los límites de la garantía por vicios redhibitorios. Puede restringir, renunciar o ampliar dicha garantía por no estar comprometido el orden público (Art. 2166 CC).
La renuncia carece de valor si el vendedor conocía el vicio al momento de adquisición y no lo declara al comprador (Art. 2166 in fine y 2169 CC).
Puede hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son. Esto quiere decir que si una cosa es comprado con garantía de calidad o funcionamiento por parte el comprador y se torna defectuosa opera la garantía por vicios redhibitorios (Art. 2167).
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